ערעור על פטור מהיטל השבחה לחברת כרייה

האם, לשם קביעת שיעור ההשבחה של מקרקעין בעקבות אישור בקשה להקלה, יש לנטרל את ההשלכה של הציפייה לקבלת האישור, ציפייה שסיבתה באישורים זהים שניתנו לבעלי מקרקעין סמוכים, מערכם טרם האישור? ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים השיבה לשאלה זו בחיוב וקיבלה את עררה של הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים על קביעת השמאי המכריע בעיניין זה. רקע עובדתי נכס המקרקעין נשוא העירעור הוא מיגרש הידוע כחלקה 69 בגוש 30090, המצוי בשכונת שמואל הנביא בירושלים, ושטחו 5,517 מ"ר (ולהלן: החלקה).

אעיר, כי לפני ועדת הערר ובערעור שלפניי חלקה המערערת על כך שקביעתו של השמאי המכריע, העומדת ביסוד העירעור, היא בשאלה משפטית, וטענה כי המדובר בעיניין שמאי מובהק, שהיקף ההתערבות בו על ידי ועדת הערר מצומצם עד מאוד.

החלטת ועדת הערר לגוף העניין קובעת ועדת הערר בהחלטתה, כי פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 4487/01 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ (פ"ד נז(5) 529 (2003), ולהלן: הילכת לוסטרניק) מוביל למסקנה כי יש לנטרל משווי הקרקע את הציפייה לאישור הקלות טרם אישורן, כפי שנקבע שם כי יש לנטרל משווי הקרקע את ההליכים התכנוניים ביחס אליה, שקדמו לאישור התכנית המשביחה.

אין הצדקה, כי התוצאה מבחינת היטל ההשבחה תהיה שונה במובן זה שהליכה במסלול של אישור תכנית כללית תביא לחיוב במלוא היטל ההשבחה, ואילו ההליכה במסלול של אישור הקלה תוביל לפטור כימעט מלא מתשלום ההיטל.

...

כך גם אין בידי לקבל את הטענה לפיה בחירה בהליך של אישור תכנית לשם קבלת ההקלה במקום הגשת בקשה להיתר בנייה הכוללת הקלה מביאה לתוצאות מס שונות.

הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

הצדדים מסכימים בזאת, כי היטל ההשבחה לשינוי היעוד לצמיתות יהיה בסך - 2,052,000 ₪ נכון ליום 29.11.00 והוא ישולם במועד חתימת הסכם זה. היטל זה כולל את ההיטל עבור שימוש חורג ל - 5 שנים שאושר ביום 29.11.00 ו/או שימוש חורג ל- 5 שנים נוספות, אם תגיש החברה בקשה לכך.

] מאחר שכריתתו ושתוכנו של ההסכם בין המערערות לגורמי הערייה בדבר היטל ההשבחה סותרים את עקרונות היסוד של המשפט הצבורי [.

בית המשפט נופח באפיו נשמת חיים ורשאי להורות על השבה, על קיום או על פטור מהשבה.

המשיבה ציינה כי בהתאם לתכנית החדשה זכויות הבניה עומדות על 30,305 מ"ר. קודם לתכנית זו, עמדו הזכויות על 8,520 מ"ר. לפי פסק הבורר זכאיות העותרות לזכויות נוספות, פטורות מהיטל השבחה בהקף של 18,000 מ"ר. כל הזכויות הללו הופחתו מסך הזכויות החדשות כך שנותר לעותרות לשלם היטל בגין 3785 מ"ר בלבד.

...

עוד נמצא כי דין טענת הטעות להידחות הן לגופו של עניין והן מחמת מועד העלאתה.

בהתאם למסקנתי דלעיל, דין העתירה ובקשת הקיזוז להידחות.

העתירה נדחית אפוא.

לפני שני ערעורים על החלטת וועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 18.8.13 (ערר 9036/11) בה נדחה הערר שהוגש במשותף על ידי נורדיה, מושב שיתופי של חיילים משוחררים בע"מ (המערער בעמ"נ 43086-10-13 ולהלן: "נורדיה") וחזן אריה ובנו בע"מ (המערערת בעמ"נ 47019-10-11 ולהלן: "חברת חזן") (נורדיה וחברת יחדיו יקראו להלן: "המערערים").

בנסיבות העניין, חלה הוראת סעיף 200 לחוק הקובעת פטור מתשלום פיצויים.

חברת חזן טוענת בנוסף כי בשנת 1987 אושרה בועדה המחוזית תכנית לשימוש חורג לכרייה וחציבה על הקרקע החקלאית בגוש 8216 חלקה 14, בתנאי שהקרקע תוחזר לייעודה החקלאי בתום הכרייה (ס' 11 לערעור חברת חזן וסעיף 6 לעיקרי הטיעון שלה).

...

לפני שני ערעורים על החלטת וועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 18.8.13 (ערר 9036/11) בה נדחה הערר שהוגש במשותף על ידי נורדיה, מושב שיתופי של חיילים משוחררים בע"מ (המערער בעמ"נ 43086-10-13 ולהלן: "נורדיה") וחזן אריה ובנו בע"מ (המערערת בעמ"נ 47019-10-11 ולהלן: "חברת חזן") (נורדיה וחברת יחדיו יקראו להלן: "המערערים").

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי טענות הצדדים, דעתי היא כי יש לדחות את הערעורים.

טענה זו דינה להידחות לא רק משום שלא נטענה בפני וועדת הערר, אלא אף לגופה.

לאור מסקנתי אין לי צורך להידרש לשאר הנמקות ועדת הערר עליהן חולקים המערערים והערעורים נדחים.

השופטת רות לבהר שרון בפניי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת איילה גזית), שניתן בת.א. 36542/07, ביום 21.10.12, במסגרתו נקבע כי הכספים שהופקדו בנאמנות בידי המשיבים 1 ו-2, לא ישוחררו לידי המערער, ומכאן העירעור.

העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא ביום 5.9.10 רכשה המשיבה 3, חברת בנו עמי נוף שרת בע"מ, שיוצגה על ידי משיב 2, עו"ד ליפשיץ, מחברת טוליפ נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "המוכרת"), שיוצגה על ידי משיבה 1, עו"ד בליצר, חלק מבניין ברח' שרת 37, רמת גן, הידוע כחלקה 565 בגוש 6125 (להלן: "הנכס"), וזאת בהתאם לשני הסכמים, האחד לגבי 3 דירות מוגנות, והשני לגבי 2 דירות שאינן מוגנת (להלן: "ההסכמים").

המערער טען בפני בית משפט קמא כי לאחר חתימת ההסכם, חל שינוי בחקיקה באופן שניתן פטור מלא ולא חל היטל השבחה בגין התוכנית החדשה, ועל כן טען כי אין מקום להמשיך ולהחזיק את הכספים בנאמנות.

...

לכאורה, בנסיבות אלה, יתכן וראוי היה להחזיר את התיק לבית משפט קמא, על מנת שידון בתיק תוך התייחסות לשתי חוות דעת השמאי והראיות הנוספות, ואולם אני סבורה כי יעילות הדיון, וחלוף הזמן, למעלה משלוש שנים, כאשר עד היום לא הייתה כל התקדמות בהשגת ההיתר, ראוי לקבל את הערעור, ולהורות לנאמנים לשחרר את הכספים למערער, תוך חיוב המערער ליתן ערבות אישית לתשלום מלוא היטל השבחה ככל שיידרש, ולשלמו תוך 30 יום מיום הדרישה.

סוף דבר משכך, הערעור מתקבל, והנני מחייבת את הנאמנים להשיב את יתרת הפיקדון על פירותיו למערער.

יחד עם זאת, הנני מחייבת את המערער, לחתום על התחייבות אישית כי ככל שבעתיד על אף כל האמור יתברר שקיימת דרישה לתשלום היטל השבחה שצריך לחול על המשיבה 3 בגין העיסקה, הוא יישא במלוא החוב, ומתחייב לשלמו תוך 30 יום מיום הדרישה.

לפני ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מיום 1.3.2022, בה נקבע כי אין לראות במשיבה, חברת רותם אמפרט נגב בע"מ, כחייבת בהיטל השבחה בגין "מקרקעי אורון" בהם היא כורה פוספט.

האינדיקציות החיצוניות הן המסגרת הנורמאטיבית ופקודת המכרות; הגדרת זיכיון בחוק נכסי המדינה כחוזה חכירה לכריית מחצבים; כרייה במקרקעין למעלה מ-25 שנים; החלטת מועצת מקרקעי ישראל משנת 2003 לפטור את רותם מתשלום דמי חכירה בגין חלק משטחי הזיכיון שאינם מהוים שטחי כרייה פעילים; היותה של רותם היוזמת של התכנית המשביחה ורישומה בתקנון התכנית כבעלת עניין במקרקעין; והכרזת רותם כמונופול בתחום כריית פוספט.

...

גם בחינה של מכלול הנסיבות והנתונים החיצוניים אינה מובילה למסקנה כי מעמדה של רותם במקרקעין בפועל, הוא כמעמד חוכר לדורות.

הערעור נדחה איפוא.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ₪.