ערעור על עקרונות התחשבנות בין חברת אחזקה לדיירת בבניין

השופט י' דנציגר: רקע עובדתי ההליך דנן נוגע לחברה בשם טולוס - ביניין והשקעות בע״מ (להלן: החברה), שהקימו בשנת 1991 שני אחים - אהרון ומשה כהן (להלן: אהרון ומשה, בהתאמה).

לאחר פטירת אהרון, ביצע משה בחברה הגדלת הון והקצאת מניות, באופן שהוביל לדילול אחזקותיו של אהרון במניות החברה (וליתר דיוק, אחזקות עיזבונו) כך שכעת החזיק 5% בלבד מהון המניות המחולק של החברה.

לאחר שהצדדים הגישו את הצעותיהם, ניתנה החלטה נוספת, מיום 6.4.2017, בה הדגיש בית המשפט כי ההליך שהתנהל לפניו לא עסק בגורלה של החברה ולא התיימר להכריע בהיתחשבנות שבין הצדדים.

(ג) מה הייתה ההצעה הזוכה במסגרת ההתמחרות? האם רשאים המערערים לערער על פסק הדין שעה שניתן הסעד שבקשו בתובענה? בפתח הדברים אתייחס בקצרה לטענתם של המשיבים לפיה המערערים מנועים מלערער על פסק הדין, משזכו בתביעתם, שעה שבית המשפט המחוזי קיבל את טענתם כי החברה היתנהלה תוך קפוח.

"הפרוק הוא סעד דראסטי המביא לחיסולה של חברה, ויש להמנע כעקרון מלנקוט אותו אם מתברר כי עומד סעד חלופי שיסיר את הטעם לפירוק" [רע"א 5596/00 סתוי נ' נאחוסי, פ"ד נז(1) 149, 155 (2002)].

...

העובדה שבסופו של דבר ההצעות הכספיות שהגישו הצדדים לא היו רחוקות זו מזו יכולה ללמד אף היא כי פערי המידע בין הצדדים לא מנעו מהמערערים לקבל החלטה מושכלת ביחס להערכת שוויין של מניות המשיבים.

דינה של טענה זו להידחות.

לסיכום, אין מקום להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי להורות על התמחרות בדרך של שיטת המעטפות.

בית המשפט המחוזי בירושלים בפני כב' השופט ארנון דראל 17 פברואר 2019 ה"פ 48408-12-18 ברך משה בע"מ ואח' נ' נחלת אש"ר - שותפות מוגבלת ואח' בעיניין: 1. ברך משה בע"מ 2. איתמר עטרת בע"מ ע"י עו"ד אמיר שפיצר המבקשות 1. נחלת אש"ר - שותפות מוגבלת ע"י עו"ד אוהד סובול 2. ד. רוטשטיין חברה לבנייה וייזום בשפלה בע"מ 3. אורות טוביה, שותפות מוגבלת ע"י עוה"ד אופיר צברי, נועם מהגר, בר אפרים לוי 4. נחלת אש"ר ניהול בע"מ ע"י עו"ד אוהד סובול 5. בנק הפועלים בע"מ ע"י עוה"ד אורי גאון, אסף קליין המשיבים פסק דין

בבעלות השותפות שטחי מקרקעין נרחבים, שעליהם היא מקימה ומתכננת להקים אלפי יחידות דיור בקריית מלאכי במיתחם שנקרא "כרמי הנדיב". בניית יחידות הדיור נעשית בלווי של המשיב 5, בנק הפועלים בע"מ (להלן: הבנק).

כך כבר במבוא לנספח ההפרדות נכתב כי: "למרות כל האמור בהסכם השותפות ובהסכם בעלי המניות, מוסכם בזאת, כי מייד לאחר כניסתו של הסכם השותפות לתוקף (להלן: המועד הקובע) ינהלו השותפות ויתר השותפים המוגבלים משא ומתן עם איתמר עטרת [המבקשות -א.ד.] לשם חתימתו של הסכם מפורט לפיו ימכרו לאיתמר עטרת על ידי השותפות מיגרשי איתמר עטרת (כהגדרתם להלן), וזאת כנגד מכירה לשותפות של מלוא זכויותיה בשותפות, כאמור בהסכם השותפות ואת כל זכויותיה בשותף הכללי כאמור בהסכם בעלי המניות... והכל בהתאם לעקרונות המפורטים להלן:

קביעת השמאי תהא סופית ולא ניתנת לערעור.

הבקשה לפירוק השותפות והתצהיר התומך בה בהמרצת הפתיחה שלפני, שהוגשה ביום 20.12.18, המבקשות עותרות למתן סעד הצהרתי ולפיו השותפות פורקה לפי הודעתן מיום 22.4.18 ולחלופין הן מבקשות להורות על פירוק השותפות על אתר בידי בית המשפט וחלוקת הנכס היחידי של השותפות – המקרקעין – על פי אחוז אחזקתם בשותפות.

לצד אלה מתבקש מתן צוי עשה לגילוי כל מיסמך והתחשבנות, ביחס לפעולות השותפות במקרקעין וכן היתר לפיצול סעדים.

...

שאלת הסעד הזמני על אף המסקנה אליה הגעתי אתייחס בקצרה גם לשאלת הסעד הזמני.

אבהיר כי אף אם לא הייתי מגיע למסקנה כי דין התובענה סילוק על הסף, הייתי דוחה את הבקשה לסעד זמני.

המבקשות ישלמו למשיבות 1 ו-4 (יחד), למשיבות 3-2 (יחד) ולמשיב 5 שכר טרחת עורך דין בסכום של 20,000 ₪ (לכל אחת משלוש ה"קבוצות" - בסך הכל 60,000 ₪).

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3088-01-19 חדד ואח' נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשקום ולהתחדשות תיק חצוני: לפני כבוד השופטים יהודית שבח, סג"נ, יונה אטדגי, שלומית יעקובוביץ מערערים 1. נחום חדד 2. איילה חדד ע"י ב"כ עו"ד רן אורן משיבה חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשקום ולהתחדשות ע"י ב"כ עו"ד שרון עזרא פסק דין

יצוין כי ביום 06.06.2018 הגישה חלמיש, בצוותא חדא עם סיכומיה, בקשה לצוו המתיר פיצול סעדים בה עתרה להתיר לה, ככל שתתקבל טענת המערערים לרצף מגורים, "למען לא יחסמו סעדיה הכספיים של התובעת", משדחיית תביעת הפינוי תצריך "היתחשבנות חדשה באשר לגובה דמי השכירות". פסק הדין בפסק הדין נושא העירעור שניתן לאחר הליך הוכחת והגשת סיכומים, ואשר היתייחס בחלקו הארי לסעד הפינוי (17 סעיפים מכלל 20 הסעיפים שבפסק הדין) דחה בית משפט קמא את תביעת הפינוי עת קבע "...כממצא שבעובדה, כי הנתבע 1 התגורר בדירה ברציפות משנת 1973 ועד פטירת אמו, בינואר 2013, ובין היתר בשנת 2009 כולה. משכך החלטות הועדות להסדרת זכויות חוזיות מבוססות על תשתית עובדתית שאינה נכונה, ואינה יכולה לעמוד" (פסקה 17 לפסק הדין).

לדבריה, המערערים אינם חולקים על חבותם העקרונית בתשלום דמי שכירות, ואף הודו בה בבית משפט קמא, ואין לאפשר להם לחמוק ממנה.

"תפקידה של ערכאת העירעור הוא לבחון אם הממצאים שנקבעו בפסק הדין 'מעוגנים בחומר ראיות אמין, אם המסקנות שהוסקו עומדות במבחן ההוכחות, ההיגיון ומכלול הנסיבות, ואם התוצאה מתחייבת מבחינת הוראות הדין החלות על העניין'" (ע"א 2051/06 איטח נ' ש.פ. חברה לנאמנות ניהול ואחזקות בע"מ, פסקה 17 והאסמכתאות שם, ניתן ב-20.06.2018).

למקרא פסק דינו של בית משפט קמא, בזיקה לכתב ההגנה שהגישו המערערים, עשייה לעלות תהיה מדוע לא חויבו הללו, לאור הודאתם לעיל, לפחות בסכום חלקי, אלא שחלמיש לא הגישה, כאמור, ערעור על פסיקתו של בית משפט קמא שלא נתן בידה את הסעד שתבעה; ואף בעקרי הטיעון שהגישה בעירעור ציינה כי על מנת ליתן הוראה אופראטיבית לחיוב המערערים בדמי שכירות על פי המדרג נדרשו נתונים וראיות שלא היו בפני בית משפט קמא.

...

כפועל יוצא נפסק כי "תביעת הפינוי נדחית אפוא". בהתייחס להיבט הכספי של התביעה ציין בית משפט קמא כי "...הנתבעים אף אינם משלמים דמי שכירות כלל – על פי רישומי התובעת הם מחויבים מדי חודש בחודשו בדמי שימוש ראויים, אך אין חולק כי הם אינם משלמים גם את דמי השכירות החוזיים, שבהם הייתה מחויבת המנוחה..." (פסקה 2 לפסק הדין), וכי: "אין ספק כי הנתבעים מחויבים לשלם את דמי השכירות בגין הדירה. אין ספק, וגם הם מודים בכך, שהעובדה שהם מחזיקים בדירה ואינם משלמים מאומה מחודש ינואר 2013 – אינה תקינה". חרף האמור לעיל קבע בית משפט קמא כי "...הסכום שנתבע אינו משקף את סכום החוב הנכון, בהתחשב בעובדה שלפחות ביחס לחלק מן התקופה, זכאים הנתבעים לשלם דמי שכירות מופחתים על פי נהלי משרד הבינוי והשיכון...", וכפועל יוצא פסק: "מאחר שממילא הסדרת מעמדם של הנתבעים כדיירים ממשיכים בדירה תהיה מותנית בהסדרת חובם הכספי, מצאתי למחוק את הרכיב הכספי בתביעה, תוך הותרת אפשרות לתובעת להגיש תובענה כספית מתאימה, ככל שיהיה בכך צורך" (ההדגשה לא במקור).

אני סבור עוד כי מאחר שבתוצאה הסופית בית המשפט אפשר לחלמיש להגיש תביעה חדשה בגין תקופה זו, חלמיש לא הייתה צריכה ולא הייתה יכולה לערער על חלק זה של פסק הדין.

כן אני סבור כי אין כל חשש שחלמיש תגיש תביעה חדשה לתשלום דמי שימוש ראויים לאחר שנקבע שהמערערים זכאים להתגורר בדירה הנדונה בהתאם לחוק הדיור הציבורי.

יונה אטדגי, שופט מתוך שיקולים אלה אני סבור שיש לדחות את הערעור, כדי שלא יהיה פקפוק בדבר זכותה של חלמיש לתבוע דמי שכירות עבור התקופה שנדונה בתביעה נושא ערעור זה. התוצאה בדעת רוב של השופטות שבח ויעקובוביץ, וכנגד דעתו החולקת של השופט אטדגי - הערעור מתקבל בחלקו.

כמו כן דיירי הבניין הגישו תביעה אזרחית בבית משפט מחוזי מרכז נגד כלל צדדי ג' וחברות הביטוח בת.א. 40841-02-21 .

לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי למסקנה ולפיה יש ליתן רשות ערעור ולדחות העירעור לגופו מהנימוקים כדלקמן: א) יש בהחלטה כדי להשפיע באופן ממשי על זכויות הצדדים ועל ההליך ולכן מצאתי לנכון ליתן רשות ערעור על החלטת הביניים.

נסיבות ההליך נלקחות גם הן בחשבון ובכללן: זיקתו של התיקון המבוקש למחלוקת, הוספת עילות תביעה חדשות שהראיות לגביהן שונות, היתנהגות המבקש (כגון האם פעל בתום לב או בשיהוי), היתקדמות ההליכים במועד הגשת הבקשה ועוד (רע"א 4429/16 טרקס אחזקות נ' י. שומרוני חברה לבנייה ופיתוח (2003) בע"מ סעיף 15 להחלטתו של כב' הש' נ' סולברג (6.9.2016) .

ג) תקנה 46 (א) לתקנות החדשות קובעת: "בית המשפט רשאי בכל עת להורות כי יתוקן כל עניין בכתב טענות או כי יצורף בעל דין או יימחק שמו של בעל דין מכתב התביעה, לשם קיומו של הליך שפוטי ראוי והוגן, תוך היתחשבות, בין השאר, בהתנהלותו של מבקש התיקון, השלב הדיוני שבו מוגשת הבקשה, והמטרה שהתיקון המבוקש צפוי להשיג". המגמה הליבראלית הכללית עברה שינוי, תוך היתחשבות בעקרונות יסוד שבחלק א' לתקנות החדשות.

...

דין הערעור להידחות.

בית המשפט נעתר למבוקש בנדיבות, על מנת שההכרעה השיפוטית תעשה בשאלות שהן באמת שנויות במחלוקת בין בעלי הדין.

לפיכך, החלטת בית משפט שלום מצויה בהחלט במתחם הסבירות ואין מקום להתערבות ערכאת ערעור בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בעניין זה. לסיכום א) לאור האמור לעיל, ניתנת רשות ערעור והערעור נדחה.

...