ערעור על סירוב פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג) לחוק התכנון והבניה

בהחלטתה דחתה ועדת הערר את ערר של המערערים על דחיית בקשתם לקבלת פטור מהיטל השבחה, בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: התוספת; סעיף 19(ג)(1) לתוספת ייקרא להלן גם סעיף הפטור).

המערערים פנו למשיבה לקבלת פטור מותנה מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת עבור בניית 140 מ"ר הראשונים.

המשיבה סירבה לבקשתם וחייבה אותם בתשלום מלוא היטל ההשבחה החל על חלקם במקרקעין לפי התכנית המשביחה, תכנית 5541א'.

...

ערר שהגישו המערערים לוועדת הערר נדחה ומכאן הערעור המנהלי שלפני.

המסקנה הנובעת מכך היא כי המערערים לא זכו לקבל הטבה כלשהי מהציבור אלא קנו בכסף מלא את זכויותיהם על פי תכנית 5541.

סיכום על יסוד כל האמור, הערעור מתקבל.

המשיבה תשלם למערערים שכר טרחת עורך דין בסכום של 20,000 ₪.

יוער בהקשר זה, כי לפי טיוטת שומה שהוכנה על ידי הערייה לצורך ההליך בבית המשפט לעניינים מינהליים, הקף היטל ההשבחה המשוער עומד על כ-29 מיליון ש"ח. עוד יצוין כי מכון ויצמן, רוכש המקרקעין, זכאי לכאורה לפטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה.

הטענות בבקשה הערייה טוענת כי הנפקת אישור לטאבו תאפשר העברת הזכויות הקנייניות במקרקעין באופן שצפוי להקשות על יכולת הגבייה של היטל ההשבחה על ידי הערייה, ככל שהערעור שהגישה יתקבל.

במיוחד, מפנה המשיבה לכך שהעירייה היתעלמה "באופן גורף" מפסק הדין וסרבה להנפיק למשיבה את האישור לטאבו, וזאת חרף העובדה שהבקשה דנן לא הוגשה יחד עם העירעור אלא זמן רב לאחריו.

הגשת ערעור על פסק הדין אין בה, כשלעצמה, כדי לעכב את ביצועו (תקנה 42 לתקנות בתי משפט לענינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000, עע"מ 5206/17 עריית קרית ביאליק נ' מליסרון בע"מ (12.7.2017)).

...

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות.

מקובלת עליי עמדת המשיבה שלפיה יש טעם לפגם בהתנהלותה הדיונית של העירייה, שהסתירה מבית המשפט עובדה מהותית להכרעתו בבקשה למתן סעד זמני, מה גם שלא פעם סעד ממין זה – לכל הפחות סעד ארעי – ניתן במעמד צד אחד.

בהינתן כל האמור, הבקשה נדחית והצו הארעי שניתן ביום 15.8.2017, בטל; על העירייה לפעול בהתאם להוראת פסק הדין ולהנפיק למשיבה אישור לטאבו.

(להלן: "הנכס" ו/או "מקרקעין") המערערת, הועדה המקומית לתיכנון ולבניה רמת השרון, מבקשת את היתערבות בית המשפט כי יורה על ביטול החלטת ועדת הערר, ובהתאם, יקבע כי לא עומדת למשיבים הזכאות לקבלת פטור מהיטל השבחה כקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "התוספת השלישית לחוק" ו/או "החוק", בהתאמה.

הועדה ציינה כי אכן הכלל הוא צירוף השומה לבקשת הפטור ואולם, נקבע כי נוכח ההליכים המרובים שהתנהלו בנידון ובהנתן העובדה, כי העררים הוגשו על סרובה של הועדה המקומית ליתן לעוררים פטור, ולא על גובה השומה, אין לסלק העררים.

בית המשפט המחוזי בעיניין יוסיפיאן, אשר נידרש לעניין תחולת תיקון 84 על עניינו של המשיב 4 (מר לוי) קבע בנידון, בסעיף 41 לפסק הדין, את הדברים הבאים: "המשיבה טענה כי המועד הרלוואנטי הוא מועד מסירת השומה לנישום, וכי השומות הרלבנטיות לערר דנן נימסרו לגישתה בטרם המועד שנקבע בתיקון (1.5.2009). ואולם, כעולה מהערעור, בקשת הפטור שהוגשה מתייחסת לשומה מיום 2.12.2012. כך גם עולה מהחלטתה של ועדת הערר (שקבעה בראשית החלטתה כי שומת היטל ההשבחה היא מיום 2.12.2012). לכן מועד השומה, וממילא גם המועד בו השומה הובאה לידיעת המערערים, הוא מאוחר למועד בו ניכנס תיקון 84 לתוקפו" ועדת הערר בהחלטתה, מושא העירעור שבפני, קבעה בנידון את הדברים הבאים: "הצדדים בפנינו חלוקים בשאלה, האם חלק זה של פסק הדין הנו חלוט אם לאו: העוררים מצידם טוענים כי הוועדה המקומית לא ביקשה לערער על פסק הדין ואילו הם לא ערערו על חלק זה שלו, ומכאן שהוא חלוט; ואילו הועדה המקומית טוענת כי מאחר שתוצאת פסק הדין היתה לטובתה, הרי שלא היה בידה לערער על עניין זה. אנו סבורים כי הכרעה במחלוקת זו אינה נחוצה. משהכריע בית המשפט סוגיה זו, הרי שלמצער מדובר בהלכה מנחה. משההכרעה עוסקת בתיק זה אין לנו אלא לפעול בהתאם לה ובכל הענווה אף בהסכמה. " המחלוקת הנה איפוא האם הכרעת בית המשפט המחוזי בעיניין יוסיפיאן מהוה השתק פלוגתא בסוגיה הנדונה, השתק במשמע שהקביעות בנידון מחייבות את ועדת הערר.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נחה דעתי כי יש לדחות הערעור.

לסיכום, קובע בית המשפט שם, כי סעיף הפטור מאפשר ליתן פטור לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאיו, והוא אינו קובע מגבלה שלפיה ניתן יהיה להקנות פטור אחד לכל היותר בגין חלקת מקרקעין אחת.

לפיכך, הערעור נדחה אך מובן, כי בהינתן העובדה שהבניין טרם נבנה ידחה תשלום השומה עד לאחר חלוף המועד הנדרש לשם בחינת העמידה בתנאים המזכים את המשיבים בפטור המיוחל.

][] זוהי בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 7114/18 (השופטים ד' ברק-ארז, מ' מזוז וי' וילנר) שניתן ביום 18.11.2019 (להלן: פסק הדין), ובו נדונה השאלה האם הפטור מתשלום היטל השבחה, המוקנה בגין בניה או הרחבה של דירה ששיטחה אינו עולה על 140 מ"ר, הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית בחוק התיכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: סעיף הפטור והחוק), חל גם על מי שהיה בעלים של דירות נוספות באותו ביניין במועד אישורה של התכנית המשביחה אך אלו נמכרו בנתיים.

המחלוקת בין הצדדים בעניינינו, התעוררה לאחר שהמשיבה, ומאוחר יותר ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (מחוז ירושלים) (להלן: ועדת הערר), סירבו לפטור את המבקשים מתשלום היטל השבחה בגין 140 מ"ר מתוך שטח הדירה החדשה על פי סעיף הפטור.

המבקשים ערערו על החלטתה של ועדת הערר לבית המשפט המחוזי בירושלים וביום 24.7.2018 היתקבל ערעורם (עמ"ן 33178-10-17, השופט א' דראל).

לטענת המבקשים בפסק הדין נקבע לראשונה כי המועד הרלבנטי לבחינת הזכאות לפטור הוא מועד אישור התכנית המשביחה, ואף זאת בנגוד להלכה שנקבעה בבר"ם 6195/13 רביד נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים (8.6.2014) (להלן: עניין רביד) שם נדחתה, כך לגישת המבקשים, טענת המערערת למועד תחולה זה. לטענתם, המועד הרלבנטי לבחינת הזכאות לפטור הוא מועד מימוש זכויות הבנייה בפועל, לאמור מועד סיום הבניה ולכל הפחות יום מתן היתר הבנייה.

במובן זה – והגם שקביעת בית המשפט לעניין מועד בחינת הזכאות לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) היא קביעה חדשה – אין בה כדי לסתור הילכות קודמות.

...

באשר לטענת המבקשים לפיה פסק הדין מביא לתוצאה בעייתית ובלתי צודקת משום שהוא יוצר הבחנה בין מי שבבעלותו נכסים נוספים רבים במקרקעין אחרים שאינם משמשים למגורים, ובין אלו שבבעלותם נכסים באותם המקרקעין, וכי משכך מוצדק לקיים דיון נוסף – אף היא דינה להידחות.

סיכומו של דבר – פסק הדין מתיישב עם ההלכות הקודמות שיצאו תחת ידו של בית משפט זה בעניין סעיף הפטור, וההלכה שנפסקה בו לא שינתה מהנורמות שהותוו בהן באופן המצדיק דיון נוסף (ראו עניין עטיה, לעיל).

התוצאה היא כי הבקשה נדחית.

המערערים חלקו על שומת הועדה המקומית ובקשו, כי ימונה שמאי מכריע מכוח התוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "התוספת השלישית").

ועדת הערר מתייחסת בהחלטתה להחלטה ועדת הערר בעיניין ערר (תל אביב-יפו) 85210-15 בית מב"מ 13 בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב [פורסם במאגר נבו] (9.8.2018) (להלן: "עניין בית מב"מ"), אשר במסגרתה ניתן פטור לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית.

ר' לעניין זה עמדת ועדת הערר מחוז דרום בעיניין ערר (דרום) 86121/09 הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה, באר שבע נ' ג.ש ארז שירותים כללים בע"מ [פורסם במאגר נבו] (23.5.2010): "אולם פטור בלא כלום לא ניתן, אנו סבורים, מבלי לקבוע מסמרות בעיניין, כי משהובא תיק היטל השבחה בפני השמאי המכריע, מוסמך זה להחליט בכלל המחלוקות הנובעות מהתיק, שמאיות או משפטיות, ועליו ליתן שומה כוללת המתייחסת לכלל הטענות.

לגבי הפעם הראשונה, עת הוגשה הבקשה להיתר, ייתכן והמערערים סברו כי ההליכה במסלול שבחרו, מסלול ההיתר מכוח התיכנון הקיים, תעניק להם פטור מהיטל השבחה מכוח סעיף 19(ב)(10) ולכן פסעו בדרך זו. אולם, גם בפעם השנייה, כאשר היה ברור כי לעמדת הועדה המקומית אין זכאות לפטור במסלול זה, וכאשר הוצע למערערים להסב את הבקשה להיתר שהוגשה לבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 וכך לזכות בפטור המיוחל, סרבו המערערים לכך.

מכאן, נשאלת השאלה, מדוע סבורים המערערים כי עליהם לשלם פחות היטל השבחה מהשכן התאורטי דנא? על מנת ליצור הבחנה בין המערערים לבין השכן ההיפותטי, אשר על המיגרש שלו קיים מבנה שניבנה בשנת 1985, היה על המערערים להגיש בקשה למימוש זכויות מכוח תמ"א 38 ולהוכיח, בזמן אמת, כי אכן הם עומדים בתנאי תמ"א 38, בנגוד לשכן שלהם, דבר שלא עשו.

...

עוד סוקרת ועדת הערר החלטות שונות של ועדות הערר אשר לטעמה תומכות במסקנה, כי אין מקום להעניק פטור מכוח סעיף 19(ב)(10) במקרה זה. ועדת הערר מציינת בנוסף, כי הבניינים נהרסו בשנת 2021, כאשר אין חולק כי עוד טרם הריסת המבנים ניתנה לעוררים האפשרות להגיש את הבקשה לפי תמ"א 38 ולזכות בפטור, אך העוררים בחרו שלא לעשות כן. ועדת הערר מסכמת נושא זה וקובעת: "משהעוררים נמנעו, במודע, מלילך בנתיב של הגשת בקשה מכוח תמ"א טרם הריסת 38 הבניין, לא נוכל אנו כוועדת ערר להיענות לבקשתם להחיל על ההיתר את הפטור, אשר לא נבחנה התאמתו לדרישות התמ"א.

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, לרבות הנמקות ועדת הערר לגופה של סוגיית הפטור, אשר מקובלות עליי, אני דוחה את הערעור.

מקרה שלפני הערעור נדחה במלואו, עם זאת, אני סבור כי אין מדובר בערעור סרק, והמערערים העלו טענות מהותיות שנדרשו להכרעה.

אשר על כן, ולאחר שהבאתי בחשבון את היקף הטענות ומהותן וכן את סכום היטל ההשבחה שבמחלוקת, אני פוסק כי המערערים ישלמו למשיבה הוצאות מתונות בסך של 10,000 ₪ (כולל מע"מ), וזאת בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.