ערעור על סיווג ארנונה: בנקים לעומת משרדים

כן טוען המערער כי על אף שטיבם של אותם שטחים משותפים וזיקתם לסניף הבנק לא הובהרו, קבעה ועדת הערר כי יש לסווגם בתעריף היקר של "בנק". המערער טוען כי ככל שקיימים שטחים משותפים כלשהם, אין לחייב את המערער בגינם, מאחר שאין לו כל חלק ונחלה בהם, לא כל שכן חיוב בתעריף "בנק". נטען כי הנכס שוכן מחוץ למבנה המשרדים המרכזי, בו נמצאים השטחים אשר ניתן לשער כי הערייה תטען לגביהם שהנם השטחים המשותפים.

נטען כי חיוב השטחים המשותפים בתעריף "בנק" אינו סביר ויוצר אפליה בחיוב המערער לעומת מחזיקים אחרים המחויבים בתעריף נמוך יותר בגין אותם שטחים משותפים, היות והחיוב בגין השטחים המשותפים מתחלק בין המחזיקים.

סיכום: מהטעמים שפורטו אני קובע כי החלטת ועדת הערר להטיל ארנונה על המערער בגין השטחים המשותפים המשויכים לו בהתאם לסיווג השטחים העקריים הנה החלטה סבירה שניתנה על פי הדין והפסיקה ואין מקום להתערב בה. בנסיבות אלו, אין לקבל את טענת המערער כי הטלת תעריף "בנקים" על השטח המשותף חורגת ממידת הסבירות.

...

ביחס לטענות העורר לסיווג השטחים המשותפים בסיווג זול יותר נקבע כי גם דין טענה זו להידחות שכן על פי הפסיקה הלכה היא כי שטחים משותפים יסווגו בהתאם לסיווג השטחים העיקריים.

על כן, כאשר מפעילים את מבחן השימוש בפועל ואת מבחן האפשרות להשתמש בפועל בשטחים המשותפים, יש להגיע למסקנה כי המערער עושה שימוש בפועל בשטחים המשותפים ולכן יש לחייבו בגינם גם מטעם זה. כאמור, בהסכם השכירות עצמו, כפי שנכרת בין המערער לבין בעל הנכס, ואשר הועבר למשיב על ידי בעל הנכס, מודיע המערער שהוא מחזיק בשטח הנכס נטו + השטחים המשותפים (275 ברוטו).

סיכום: מהטעמים שפורטו אני קובע כי החלטת ועדת הערר להטיל ארנונה על המערער בגין השטחים המשותפים המשויכים לו בהתאם לסיווג השטחים העיקריים הינה החלטה סבירה שניתנה על פי הדין והפסיקה ואין מקום להתערב בה. בנסיבות אלו, אין לקבל את טענת המערער כי הטלת תעריף "בנקים" על השטח המשותף חורגת ממידת הסבירות.

אשר על כן, הערעור נדחה.

השאלות העומדות במוקד העירעור הן: האם "חברה ממשלתית" - הסווג על פיו חויבה בזק בתשלום הארנונה - הוא סיווג חוקי, לאור המבחנים שבחוק ההסדרים ובתקנות שהותקנו על פיו; מה הוא הקף שיקול הדעת של עיריה בסווג נכסים לצורכי ארנונה ומה הם הקריטריונים להפעלת שיקול דעת זה. דיון הרקע הנורמאטיבי בטרם נחקק חוק ההסדרים, נבעה סמכותה של הערייה להטיל ארנונה מסעיף 274ב ו- 275 שבפקודת העיריות [נוסח חדש] (דיני מדינת ישראל מס' 8, התשכ"ד (9.8.1964),197)(להלן: הפקודה).

על חוקי ההקפאה אומר השופט זמיר: "...החוק לא התכוון לתת הגנה או לשריין זכות של נכס, אלא להטיל רסן על הרשויות המקומיות, שהיו נוטות להעלות את סכומי הארנונה פעם אחר פעם, כדי לממן את העליה בהוצאות הרשות. בהתאם לכך, הרשות המקומית מנועה מלהעלות את שיעורי הארנונה או לקבוע קריטריונים חדשים לחישוב הארנונה, באופן שיעלה את סכום הארנונה..."(בע"א 5746/91 החברה לכבלים ולחוטי חשמל בישראל בע"מ נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד נ(3) 876, 878) על הרקע לחוק ההסדרים, ניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת חוק ההסדרים: "לפני שנת 1987 נהגו הרשויות המקומיות להעלות את תעריפי הארנונה, ובעיקר את הארנונה למגורים, מידי שנה בשיעורים ראליים, כדי להגדיל את הכנסותיהן. לעומת זאת נתנו הרשויות המקומיות הנחות בארנונה למגורים, לעיתים בשיעורים ניכרים ושלא בהתאם להנחיות משרד הפנים...מאז שנת 1987 הוגבל מידי שנה עידכון הארנונה במסגרת חוקי ההסדרים במשק המדינה. על מנת לקבוע כללים אחידים להטלת ארנונה כללית וסיבות מוגדרות למתן הנחות, מוצע להסדיר את נושא הארנונה בחקיקה ראשית על פיה יקבעו שרי האוצר והפנים את השיעורים המירביים והמזעריים לארנונה את שעורי העידכון ואת הסיבות להנחות ואת שיעורן. כן יקבעו השרים באופן אחיד לכל הרשויות את סיווג הנכסים ואת שיטת חישוב השטחים... כל רשות מקומית תהיה רשאית לקבוע את שעורי הארנונה שתטיל בתחומה, ובילבד שלא יחרגו מן הכללים שיקבעו כאמור"(דברי ההסבר להצעת החוק, עמ', 8-9) (ראה עוד: ד"ר א' וינוגרד דיני רשויות מקומיות (הוצאת הילכות, יוני 1998), 559- 561(להלן: וינוגרד).

לפיכך יש לסווגו בהתאם לתעריף של "משרדים שירותים ומסחר" ולא בהתאם לתעריף של סיווג "בנקים". בע"ש 146/98 מנהלת ארנונה עריית ראשון לציון נ' בנק הפועלים בע"מ(לא פורסם) נידון עירעורו של בנק הפועלים על החלטת ועדת הערר שלא להפריד בין קומת משרדי ההנהלה לקומת השרות בעת חישוב החבות בארנונה.

...

נראה לי כי הדין בעניין זה עם העיריה מהטעמים הבאים: בזק הגישה תובענה בדרך של המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי המצהיר על בטלותו של סיווגה לפי צו הארנונה כ"חברה ממשלתית" וכל סעד אחר שיראה לבית המשפט.

המרצת פתיחה אינה מיועדת לקבלת סעד כספי ולא נראה לי שיש מקום לתיתו במסגרת תובענה זו; בזק טרם סווגה מחדש ולא ניתן לדעת מה התעריף שיקבע לה לפי סיווגה החדש והאם כתוצאה מסיווג זה יגיע לה החזר ואם כן באיזה שיעור; זאת ועוד השאלה אם ומתי על רשות ציבורית להחזיר לאזרח סכומים שניגבו שלא כדין, היא שאלה סבוכה המצריכה בירור עובדתי ומשפטי, שראוי כי ייעשה במסגרת תביעה כספית.

סוף דבר (א) ערעור העיריה נדחה כך שסיווג בזק בצו כ"חברה ממשלתית" מתבטל, כפי שקבע בית המשפט המחוזי.

לאור מועד רכישת זכות החכירה בנכס על ידי גילבוע (1985) וממנו על ידי מלכה (1986) ומועד חוזה החכירה שנכרת מול רמ"י (1996), הרי שתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007, לרבות הגדרת "משרד, שירותים ומסחר" בתקנה 1, אינן רלוואנטיות למחלוקת המהותית, גם בשל מועד חקיקתן.

לעומת זאת, ב"כ הנתבעת הפניתה בסיכומיה לפסק הדין שניתן בעמ"נ (מינהלי מרכז) 15019-11-10 עריית פתח תקווה נ' נורקייט בע"מ (נבו 26.1.2011) שם נידון סיווג נכס ששמש להסעדת עובדים באזור התעשיה (גם בעניינינו טוענת התובעת בסעיף 13 לתביעתה, מבלי שהוצג בסיס ראייתי לכך, שהמסעדה משרתת בעיקר את העובדים והמבקרים באיזור התעשייה), ונקבע כי אופיו העקרי הוא מתן שירותים של הסעדה: "סבורני כי שגגה נפלה לפני הוועדה בהחלטתה נושא העירעור. לא היה מקום לשנות מהחלטתה הקודמת של הועדה, ולא היה מקום לקבוע שמדובר בנכס המשמש לתעשייה. אמנם מאפייני השמוש בנכס כוללים גם יסודות שאפשר אולי לראותם כתעשייתיים, אך דומה שבסופו של דבר אין בהם כדי לגבור על אופיו העקרי כנכס המשמש למתן שירותים של הסעדה.

אין רבותא בכך שהמסעדה משמשת את עובדי התעשייה, שהרי גם סניף הבנק הסמוך משרת בעיקר את עובדי התעשייה שבגן התעשייה.

בית המשפט העליון בבר"מ 1295/12 נורקייט בע"מ נ' עריית פתח תקוה (נבו 12.3.2012) לא ראה ליתן רשות ערעור על פסק הדין בגילגול שלישי, משום שהוא עוסק בסווג נכס קונקריטי לצרכי ארנונה ואיננו מעלה שאלה עקרונית המצדיקה מתן רשות ערעור.

...

הנתבעות טענו בסיכומיהן כי דין התביעה להידחות מחמת הטענות הבאות: יש לדחות את התביעה על הסף מחמת העדר עילה (רמ"י אינה הגוף המנהל את הרישום במרשם המקרקעין), ו/או העדר יריבות (בהתאם להוראות החוזה עליו חתמה התובעת, ועל פי נוהל B 22.04, בדבר פעולות לצורך רישום/עדכון זכויות בלשכת רישום המקרקעין, החובה לפעול לרישום הזכויות במקרקעין מוטלת על החוכר).

ואולם, משעה שגם הנתבעת הרחיבה טענותיה בסעיף 18 לסיכומיה עת הקדישה פרק נפרד לטענותיה כי לא נפל פגם בהתנהלותה, וכי אין לצפות ממנה לערוך ביקורות באלפי העסקים שבמקרקעיה, הרי שיש לראות בכך הסכמה לפריצת המסגרת הדיונית, גם בסוגיות החורגות מן המחלוקת הפרשנית בשאלה אם מסעדה נופלת לגדר "מלאכה". שוכנעתי כי יש ממש בטענת התובעת כי הנתבעת ידעה שנים ארוכות על השימוש העסקי שנעשה במקרקעין, כמו בעסקים מסחריים סמוכים, שהנתבעת מודה כי נעשה בהם שימוש מסחרי.

בנסיבות מעין אלו, בהן התעלמה רמ"י מהשימוש הנוגד את תנאי החכירה, אני סבורה כי אין מקום להתנות את רישום החכירה וחידושה, בתשלומי עבר בגין תקופה המוקדמת למועד שבו גילתה רמ"י דעתה לראשונה כי היא עומדת על הפסקת השימוש המסחרי שאינו תואם את חוזה החכירה, ולחלופין, מתנה את חידוש החכירה בהסדרת עסקת שינוי יעוד/ניצול.

בשולי הדברים אוסיף כי בעניין מנש לא הייתה מחלוקת שמסעדה אינה עולה בקנה אחד עם מטרת חוזה החכירה שכמו בענייננו, היה למטרת תעשייה ומלאכה; מה שמחזק את מסקנתי כי על פי פרשנות תכליתית אובייקטיבית, "מסעדה" אינה בבחינת "מלאכה". סוף דבר: אני קובעת כי ניהול המסעדה אינו תואם את מטרת החכירה בחוזה החכירה.

בפנינו ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עירית נשר (להלן: "ועדת הערר"), מיום 22.8.01, לפיה נדחה הערר שהגישה המערערת על סיווג הנכסים המוחזקים על-ידה בשטח שיפוטה של המשיבה (להלן: "העיריה"), על-פי סיווג הבנקים (סעיף 3 לצו המסים), במקום על-פי סיווג "משרדים" (סעיף 2.1 לצוו המסים).

בנוסף טען שם ב"כ הבנק שיש להבחין בין יחידות של הבנק הנותנות באופן ישיר שירותים לציבור הלקוחות, ואלה אכן פעולות של בנק הגוררות הטלת ארנונה לפי סיווג בנקים, לעומת יחידות אחרות, כגון הנהלה מחוזית, שאינה מעורבת במתן שירותים בנקאיים ישירות ללקוחות, פעילות שהיא פעילות משרדית רגילה, ובהתאם לכך יש גם לסווג את הארנונה.

...

בפנינו ערעור על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עירית נשר (להלן: "ועדת הערר"), מיום 22.8.01, לפיה נדחה הערר שהגישה המערערת על סיווג הנכסים המוחזקים על-ידה בשטח שיפוטה של המשיבה (להלן: "העיריה"), על-פי סיווג הבנקים (סעיף 3 לצוו המסים), במקום על-פי סיווג "משרדים" (סעיף 2.1 לצו המסים).

אין לאפשר נתוק חלק מהותי מן האורגן, ואין הצדקה לקבוע שאינו מהוה בנק, כטענת המערערת, מה עוד שהנהלת הבנק היא לב לבו של הבנק.

בית המשפט העליון הסתמך בפסיקתו, בין היתר, גם על בג"צ 397/84, בנק דיסקונט נגד עירית גבעתיים, ל"ט (2) פד"י, עמ' 13, שם קבע כב' הנשיא (בדימוס) מ. שמגר: "ובית המשפט אינו מציב את שיקולו במקום שיקולה של הרשות הסטאטוטורית כאילו היה פועל מעקרו במקומה. הוא אינו ממיר שיקולה של הרשות בשלו אלא בוחן החלטתה כדי להגיע לכלל מסקנה, אם זו יכולה להימנות עם ההחלטות הסבירות, אף אם יש דרך חלופית, שהיתה נראית בעיני בית המשפט כסבירה יותר. אם לא נידרש הדבר על פי החוק, אין בית המשפט בוחן מהו האופטימום, אלא אך ורק אם אין חריגה אל מעבר לקצוות, אשר תוחמות את המיתחם אשר כל המצוי בתוכו עדיין זכאי לתאור של "החלטה סבירה"..

הבאתי דברים אחרונים אלה, מעבר לנדרש במקרה שבפנינו, הואיל ואפילו בהנחה שהיה על העיריה להוכיח כי עמדתה סבירה ומבוססת היא, היה מקום להגיע למסקנה שהקביעה לפיה משרדי ההנהלה הינם חלק אינטגרלי מן הבנק, קביעה סבירה היא, שאין כל סיבה להתערב בה, ומכאן שיש להורות על דחייתו של הערעור, וכך אני אכן מחליט.

כאמור, אני דוחה את הערעור ומחייב את המערערת לשלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד (כולל), בסכום של 5,000 ש"ח, בתוספת מע"מ כחוק, בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

על יסוד דברים אלה, וכן ע"ש (ב"ש) 28/90 אגד אגודה שיתופית לתחבוורה בישראל בע"מ נ' עירית דימונה (שם הכיר בית-המשפט בשימוש הנפרד שנעשה במרתף כחדר ספורט לאנשי המערערת והכיר בפטור לגבי המרתף), קבע כבוד הנשיא גורן שהשימוש בפועל שנעשה בקומה העליונה של הנכס (משרדי ההנהלה האזורית) הוא שצריך לקבוע לגבי סיווגו לצורך תשלום ארנונה ויש להבחין בין המחלקות השונות של הבנק לבין אלה שאינן מעורבות במתן שירותי בנק באופן ישיר ללקוחות ושעניינן בעבודה משרדית טהורה.

בעיניין שנידון בפרשת הבנק הבנלאומי הראשון הסתמך הבנק על עניין דשנים וחומרים וטען שיש להבחין בין יחידות של הבנק הנותנות באופן ישיר שירותים לציבור הלקוחות, שלגביהן חל תעריף הבנקים, לעומת יחידות אחרות, כגון הנהלה מחוזית, שהפעילות בהן היא משרדית רגילה ולפיה יש לקבוע את סיווג הארנונה.

עמדה זו באה לידי ביטוי גם בע"ש 413/84 מרכז סליקה בנקאי בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית תל אביב יפו (להלן-עניין מרכז סליקה) מפי כבוד סגן הנשיא (בדימוס, כתוארו אז) ד"ר א' וינוגרד, שם הוטלה ארנונה לפי שיעור של בנקים על המערערת שהיא חברת שירותים משותפת לכמה בנקים לצורך מתן שירותי מחשב המבצע פעולות סליקה ממוכנת.

...

לפיכך הערר נדחה ועל כך מונח בפנינו הערעור שבו נטען שהזכות להשיג על דרישת תשלום ארנונה איננה מסויגת ובדרישת התשלום עצמה נקבעה זכות להשגה על כל העילות המנויות בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976.

על יסוד כל האמור לעיל מקובלת עליי מסקנתה של ועדת הערר שלפיה גם על שטח המחסן של 183 מ"ר המשמש כארכיון אזורי יחול תעריף הבנקים שבצו הארנונה ולפיכך יש לדחות את הערעור.

על יסוד כל האמור לעיל יש לדחות את הערעור הן באשר לסיווג הנכס והן באשר להוצאות הדיון שפסקה הוועדה.

עם זאת, בשים לב לעובדה שכבר נפסקו הוצאות לחובת המערער במסגרת החלטתה של ועדת הערר, אני מחייב את המערער לשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טירחת עורך-דין (כולל) בערכאת הערעור בסכום של 3,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.