ערעור על סיווג ארנונה לבתי אבות בנהריה

עניין דומה נדון בעמ"נ (מחוזי ת"א) 106/04 כלוף נ' עריית תל אביב (15.8.07) שם טען המערער כי יש לשנות את סיווג הנכס לצורך חיובי ארנונה וזאת בשל בניית בית אבות בסמוך לביתו שגרם לו נזק המתבטא בחוסר יכולת להשתמש בגג הבית, בפגיעה בפרטיות, בזרימת האויר, בנוף ובסדרי התנועה וכן ירידה בערך הדירה.

בעירעור על החלטת ועדת הערר קבע בית המשפט: "בנסיבות המקרה שבפני, ברי כי העילה עליה מסתמך המערער- 'פגיעה באיכות השמוש', חורגת מגדר העילות המנויות בסעיף 3 לחוק, ואף המערער אינו טוען אחרת. זאת ועוד, מהאסמכתאות שהובאו בפני נמצא כי אין דרך להכשיר דיון בעילה זו בפני מנהל הארנונה. מטבע הדברים, מסגרת העירעור מוגבלת לעילות המנויות בחוק, ולפיכך בדין דחתה ועדת הערר את העירעור, ואף דין העירעור שבפני להדחות. מקובלת עלי טענת המשיבה כי 'למעשה, מבקש המערער לרוקן מכל תוכן את סמכות מועצת הערייה בהתקנת צו הארנונה, ולהסמיך את מנהל הארנונה לקבוע סכום אינדיבידואלי לכל נישום בהתאם ל'איכות השמוש' של אותו נישום בנכס ... משמעות קבלת טענה זו של המערער היא ריקון מכל תוכן של סמכות המועצה בהתקנת צו הארנונה, שכן בסופו של דבר, אליבא דשיטתו של המערער, הסמכות הסופית לקבוע את החיוב השנתי של כל נישום היא של מנהל הארנונה'. גישתו של המערער יוצרת מצב בלתי מתקבל על הדעת. היא מחייבת את מנהל הארנונה לידון בסבירותו של כל חיוב וחיוב, בהתאם למידת השמוש שנעשה בנכס. ההלכה מקדמת דנא היא כי עניין זה אינו נתון לסמכותו של מנהל הארנונה או לסמכותה של ועדת הערר, וכן אינו נתון לסמכותו של בית משפט זה שעה שהוא דן בערעורים על החלטותיה של ועדת הערר." לאור האמור ומשטענות התובעים בפניותיהם אינן בסמכות מנהל הארנונה מאחר והן אינן נכללות בעילות הקבועות בסעיף 3 לחוק הערר, הרי שאין המדובר בהשגה כדין ואין תחולה לסנקציה הקבועה בסעיף 4(ב) לחוק הערר.

לבסוף, בה"פ 30151/97 (מחוזי חיפה) שטראוס מחלבות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית נהריה (21.12.98) כלל לא היתה מחלוקת בדבר היות ההשגה כדין וכן כי תשובת מנהל הארנונה ניתנה בחלוף למעלה מ-60 יום.

...

מנהלת הארנונה בחרה להשיב לתובע כי פנייתו אינה מהווה השגה כדין וכלל אינה מצויה בסמכותה, כאשר היא מכנה תשובתה זו כהחלטה בהשגה, ומבהירה לתובע את המועד להגשת ערר בנוגע להחלטתה זו. בנוגע לפניית התובע ביחס לשנת 2007 ציינה מנהלת הארנונה כי דין השגתו להידחות מהטעם שהמועד להגשתה חלף, ולכן התייחסותה לפנייתו תהא שלא על דרך תשובה להשגה, אך לגוף העניין היה תוכן תשובתה דומה לזה של 2008.

כלל לא נטען, בוודאי לא הוכח, כי מנהל הארנונה בחן את הפניות והגיע למסקנה כי הן אינן מהוות השגה.

התוצאה – לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית ללא צו להוצאות.

עמד על כך השופט א' רובינשטיין: "דיני הארנונה בכללם מעלים סוגיות מסוגיות שונות בפני בתי המשפט. כך, למשל, הועלו בעבר בפני בית משפט זה שאלות כגון מהו 'בית אבות', איזהו 'מחסן', היכן מצוי ה'רחוב' ועוד כהנה וכהנה קושיות שונות ומשונות – וזאת מבלי להזכיר סוגיות שאינן קשורות בפירוש מושגים דוקא, אשר אף הן עולות בעינייני ארנונה בפני בתי המשפט 'מחוט ועד שרוך נעל' (בראשית י"ד, כ"ג), מחניה ועד מבואה (לובי) בבנייני משרדים, ועד סיווג פנימי פרטני של שטחים בתחנות דלק, 'והוא רחום יכפר עוון' (תהלים, ע"ח, ל"ח)" (עע"ם 9530/05 רבוע כחול ישראל בע"מ נ' עריית עפולה, פסקה ב (16.1.2008)).

יובהר כי אין מדובר בחשש בעלמא והמקרה שלפנינו יוכיח: בעוד שבית המשפט קמא בא למסקנה שצווי הארנונה דנן חורגים מחקיקת ההקפאה, בעיניין אחר בא בית המשפט המחוזי למסקנה הפוכה ביחס לאותם צוים ממש (ראו ת"א (מחוזי ת"א) 2703/05 קניון רמת אביב בע"מ נ' עריית תל אביב (9.5.2012); ערעור על פסק הדין היתקבל מסיבות שאינן נוגעות לקביעה זו: ע"א 4894/12 עריית תל אביב-יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ (2.6.2014)).

על רקע מכלול שיקולים אלה הסתייג בית המשפט המחוזי בחיפה (מפי השופט י' עמית) מעריכת "חפירות ארכיאולוגיות וחשיפת פגמים עתיקים בצוי ארנונה שנחקקו בעבר הרחוק והעלאתם לעין השמש כעשרים שנה בדרך של שירשור עד למועד הגשת התביעה" (ת"א (מחוזי חי') 813/04 מילגד נ' המועצה האזורית מטה אשר, פסקה 42 (28.4.2008); ראו בנוסף ת"מ (מנהליים חי') 27025-11-12 דובון צעצועים נ' עריית נהריה, פסקה י"ט (29.5.2014); עת"ם (מנהליים ת"א) 1125/01 השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ נ' המועצה האזורית עמק לוד (17.10.2006); ת"א (מחוזי ת"א) 1664/00 מולטיליין סרוויס אינטרנשיונאל בע"מ נ' המועצה המקומית גבעת שמואל (23.9.2007)).

...

הרשות, מצדה, טוענת כי דין העתירה להידחות על הסף מחמת שיהוי שדבק בה. עם מי הדין? שאלה זו התעוררה בשתי עתירות שנדונו בבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת מ' אגמון-גונן) והיא עומדת להכרעתנו בערעורים דנן.

‏ד. כאן הציב חברי את קו הפדות במועד שבע שנים מעת התקנתו של הצו הפגום; לדבריו, "הגם שאין לקבוע מסמרות וכל מקרה ייבחן לגופו, סבורני שחלוף פרק זמן של שבע שנים – אורכה של תקופת ההתיישנות האזרחית – מקים חזקה שלפיה עתירה המכוונת לפגם משורשר שחוסר הסמכות שדבק בו לא היה גלוי על פניו, לוקה בשיהוי מאיין המצדיק לדחותה על הסף. עם זאת, בהיות השיהוי מושג פונקציונלי, אין מדובר בחזקה חלוטה, וזו ניתנת לסתירה כנגזרת של מכלול הנסיבות כאמור" (פסקה 49).

לטעמי, חוות דעתו מאזנת כראוי ביניהם, ומקובלת עליי הצעת חברי להעמיד את מועד השיהוי במקרים אלה על שבע שנות ההתיישנות האזרחית.

סוף דבר, אני מסכים לפסק דינו של חברי השופט פוגלמן, על כל נימוקיו.

לאחר שהשגותיה נדחו, הגישה המערערת ערר לועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עריית קריית ים (נספח 3 לערעור); או אז החליטה הערייה לשנות את סיווג הנכסים, ובחודש יולי 2020 שלחה למערערת דרישות תשלום מתוקנות בהן צוין כי מיום 19/7/2020 יחויבו הנכסים על פי סיווג של "בית חולים פרטי" (דרישות התשלום המתוקנות צורפו כנספח 1 לתשובת הערייה).

ועדת הערר בחנה האם השמוש בנכסים עונה להגדרת "בית אבות", שאז יש לסווגם לצרכי ארנונה כמגורים, או שמא השמוש הוא לבית חולים פרטי.

העירעור בעירעור שלפניי חוזרת המערערת על טענותיה בדבר השמוש בנכסים וסיווגם על פי צו הארנונה.

כל מחזיק בנכס רוצה וצריך לדעת מהן העלויות הצפויות לרשות המקומית בשל ההחזקה על מנת שיוכל להחליט מהו השמוש המתאים עבורו בכל נכס (ראו והשוו ע"א 3178/12 שלמי נ' מנהל מסוי מקרקעין נתניה (17/11/2014); ע"א 3012/18 מנהל מסוי מקרקעין חיפה נ' טוונטי הנדרד נהריה בע"מ (04/07/2019)).

...

די בכך כדי להצדיק את המסקנה כי יש לאמץ פירוש המקל עם הנישומים.

סוף דבר לאור כל האמור, אני מקבל את הערעור באופן חלקי, מבטל את החלטת ועדת הערר ומורה כי המערערת תשלם ארנונה עירונית על פי הסיווג השיורי, עסקים אחרים.

מאחר שהחלטת ועדת הערר מיום 7/7/2021 בעניין העררים לשנת 2021 ניתנה ללא כל דיון, וללא בירור של העובדות הרלבנטיות, ובניגוד לעמדת באי כוח הצדדים, ברי שדינה להתבטל וכך אני מורה.

למערערת בית אבות בתחום המשיבה והיא מערערת בפני על החלטת ועדת הערר לקביעת ארנונה של עריית חדרה מיום 25.3.07 (להלן: "ועדת הערר"), אשר דחתה את הערר שהגישה המערערת על ההחלטה לדחות את השגתה וכתוצאה מכך הותירה על כנה את החיוב המקורי בארנונה, לפיו, השטח שמסביב לבנייני בית האבות, יחויב כ"קרקע תפוסה" כמשמעות מושג זה בצו הארנונה.

עיון בצו הארנונה של עריית חדרה (פרק 3) מלמד שבית אבות מוגדר כ"מבנה מגורים" בסיווג 3.1.6 והוא כולל עפ"י הגדרת הסעיף את "בתי אבות כל השטח המשמש למגורים, משרדי בית האבות ושטחים לשימוש כלל דיירי בית האבות למעט שטח המשמש למסחר" (שכאמור הוסכם לגביו שהוא בגודל של 9 מ"ר בלבד).

יתרה מכך, בע"א 50/68 איזקסון נ' וועדת השומה שליד עירית נהריה, פ"ד כ"ב (1) 540 נקבע, כי המילים "עיקר שימושו" בהגדרת המונח "בנין", מלמדות שלענין זה אין הכרח שהקרקע תשמש באופן בלעדי את המבנה, אלא די בכך שזה עיקר שימושו של שטח הקרקע.

...

ג. מן העולה לעיל נדחית טענת העורר בענין הקרקע התפוסה".

יחד עם זאת, אינני מקבל את בקשת המערערת כי הכרעתי זו תחול גם בהתייחס לשנת 2005.

אשר על כן, אני מקבל את הערעור, באופן שאני מורה על ביטולה של החלטת ועדת הערר מיום 25.3.07 וקובע כי השטח שמסביב לבית האבות פטור מארנונה.

באשר לשטח המסחר, על בסיס הסכמת הצדדים, אני קובע שהוא ימוסה לפי 9 מטר בלבד.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 20353-11-11 בית אבות קורנפלד ואח' נ' עירית נהריה בפני כב' השופט אברהם אליקים מערערים 1.בית אבות פנורמה 2.בית אבות קורנפלד 3. בית אבות הבית החם ע"י ב"כ עו"ד ג. גרימברג ואח' משיבה עירית נהריה ע"י ב"כ עו"ד לימור עמר ואח' פסק דין

למעלה מן הצורך אפנה לפסק דינו של הש' א' רובינשטיין: "קרי, נידרשת על פי צו הארנונה הכרעה בינרית לגבי נכס פלוני בין שני סווגם אלה. לדידי, נוטה הכף גם על פי השכל הישר שלעולם יש לו מקום, לעבר הגדרה פוזיטיבית וספציפית הקיימת בצו מאשר לקטגוריה שיורית שבו, שבצידה תעריף גורף שאינו מתחשב בטיבם ובמהותם הייחודית של הנכסים (העדפה פרשנית אליה נשוב ונדרש בפיסקה ל"א). הדבר נכון גם ממידת ההגינות. לדידי אציין כאן, כי נכון היה שהעיריה, אשר האפשרות לקבוע את סווגי הארנונה בידיה, תיצור קטגוריה מתאימה יותר לסיווג עִסקה של המשיבה ושל נכסים הדומים לו", בר"ם 4021/09 מנהל הארנונה של עריית תל אביב נגד חברת מישל מרסייה בע"מ. אם לא חולקים המערערים על הסווג כדברי בא כוחן בדיון, הרי שעל פי הסווג החל על בתי אבות-310, לא נפל פגם בשומה כקביעת הועדה.

...

הדרך הראויה לתקיפת שינוי מדיניות בלתי חוקי היא במסגרת עתירה מינהלית ולא במסגרת ערר, ראו לענין זה פסק דינו של הש' ע' פוגלמן בר"ם 7095/11 יהודה טוניק ושות' משרד עורכי דין נגד מנהל הארנונה של עיריית תל אביב: "כפי שהבהירו הערכאות הקודמות, הטענות בדבר שינוי מדיניות בלתי חוקי, אין מקומן בהליך של ערר. חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, בסעיפים 3(א) ו3(ב), מונה את העילות שבגינן ניתן להשיג על קביעת ארנונה כללית וקובע במפורש, כי ועדת הערר לא תדון בטענות אי חוקיות החורגות מעילות אלו (השוו: בר"ם 1541/08 טכנו חשמל טכנולוגיה מתקדמת לרכב (96) בע"מ נ' מנהל הארנונה עיריית טירת הכרמל (לא פורסם, 27.8.2008)). טענותיו של המבקש, שאינן נכללות בנושאים המסורים להכרעתה של ועדת הערר, ממילא אינן נתונות להכרעה במסגרת של ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר". מן הכלל אל הפרט בחינת החלטת הוועדה לאור הגדרת סמכויותיה בחוק ובפסיקה מראה כי לא נפל פגם בהחלטתה ודין הערעור להידחות.

בטרם סיום אציין כי נושא נוסף הועלה ע"י המערערים במסגרת ההשגה והערר, טענה לפיה הם לא מחזיקים בנכס, (ראו למשל סעיף 13 לכתב ערר לשנת 2009 שהוגש במסגרת הטיעונים המשלימים) נושא זה הינו בסמכות הוועדה לפי ס"ק 3(א)(3) לחוק הערר ועל הוועדה לדון בו. סיכום לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור וקובע כי לא נפל פגם בהחלטת הוועדה לעררי ארנונה שליד עירית נהריה בנושא העדר סמכות ענינית לרבות באשר לפסיקת ההוצאות.

נותרה לבירור טענת המערערים לפיה הם לא מחזיקים בנכס ולכן הם מבקשים להעביר את החיוב על שם הדיירים שהם בעלי הזיקה הקרובה ביותר, טענה זו נטענה במסגרת העררים, היא בסמכותה של ועדת העררים והוועדה לא דנה בה ולכן אני מורה על החזרת הדיון לועדה לשם דיון בטענה זו בלבד.