ערעור על מכירת קרקע בהוצאה לפועל

כללי; לפניי בקשה למתן רשות ערעור על פסק דין מיום 23.6.19 שניתן על ידי כב' השופטת מירב קלמפנר- נבון מבית משפט השלום בחיפה (להלן: "בית משפט קמא") בתיק רע"צ 51710-04-19 (להלן: "פסק הדין"), בגדריו נדחתה בקשת רשות ערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל בתיק הוצל"פ שמספרו 02-29737-13-2, שדחה בקשה למנות כונס נכסים למכירת זכויות המשיבה מס' 1 בנכס שהוטל עליו שיעבוד מכוח סעיף 11א לפקודת המסים (גביה).

פקודת מיסים וגבייה קובעת את סמכותה העניינית של לישכת ההוצאה לפועל לאכוף כתב הרשאה שדינו כדין שטר משכנתא, ותקנה 28(ב) לתקנות המיסים (גבייה) קובעת את דרך ואופן המימוש כשהחילה על מכירת מקרקעין של החייב, ימכרו באמצעות לישכת ההוצאה לפועל בהליכים הקבועים על פי חוק ואלה יכולים להיות בהתאם לפרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל, דהיינו, קרי, באמצעות עיקול המקרקעין ומכירתם, או בדרך של מינוי כונס נכסים מאחר ומדובר בזכות קניינית ישירה מכוח כתב ההרשאה.

...

אני סבור כי גם ביחס לכתב הרשאה מכוח פקודת המסים שחל לגביו הסדר זהה ביחס למשכנתא ומשכון , זאת על יסוד לשון הפקודה ומטרותיה-יצירת זכות קניין ישירות (שעבוד), מחייבת מסקנה לפיה תפקידו של רשם ההוצאה לפועל מוגבל לאופן המימוש ולא לשאלה האם מוצדק או כדאי לממש את הנכס ראו לעניין זה ע' מאור, א' דגני, על כונס נכסים – כינוס נכסים בהוצאה לפועל ובהליכי אכיפה מנהלית, 2015, עמ' 459; רעצ (עכו) 35828-12-16 עירית עכו נ' אחסאן רייס, פסקה 7 ו-8, ( 4.2.18); עשא (ת"א) 64191-01-14 א.ש. נכסים ובנין (1989) בע"מ נ' עיריית תל אביב (6.7.14).

מן הכלל אל הפרט; כבוד הרשם קבע בהחלטתו: "לאור האמור אני קובע כי בנסיבות הקיימות, בהן רשמה הזוכה עיקול על זכויות השוכרת בלבד, הנחות בזמן ובמדרג הנשיה מול המשכנתא שנרשמה הן על זכויות החייבת והן על זכויות הבעלים, קיומו של הבעלים רשום שלא נתן הסכמתו למימוש, וקיומה של הערת אזהרה לטובת צד ג' הטוען לזכויות בעלות, הרי שלא ניתן לממש את הנכס, בשלב זה." אני סבור כי כב' הרשם נקלע לכלל טעות בסיווג הזכות הקניינית של המבקשת וכי אין מדובר בעיקול שמהווה מחסום דיוני בלבד, אלא מדובר בזכות קניין של ממש ושעבוד הנכס לצורך פירעון החוב, וכפי שציינתי לעיל עצם הזכות הקניינית יש להביא במנעד השיקולים בעת מינוי כונס הנכסים.

לרשות קיימת סמכות מכוח סעיף 12ז' לפקודת המיסים (גבייה) לממש באמצעות כונס נכסים באופן עצמאי את מכירת המקרקעין, אך הנוהג, הינו פנייה ללשכת ההוצאה לפועל, אני סבור כי דרך זו עדיפה בעיניי, יש בה פיקוח מאת רשם ההוצאה לפועל סמכות מעין שיפוטית על הליכי הכינוס המבוצעים, ויש בהם כדי לתת לכל הצדדים, מימוש זכויות דיוניות בהתאם להליך מעין שיפוטי ולא מנהלי, והדרך הזו הרבה יותר עדיפה מאשר מינוי מנהלי של כונס נכסים שדרכו ניתן יהיה לממש את המקרקעין.

נטען עוד כי הנתבעת 1 הפרה את החלטת בית המשפט בענין מכירה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, בכך שיא עשתה דין לעצמה ומכרה את זכויותיה לתאגיד הנזכר.

הנתבעת 1 מפרטת את ההליכים שהתנהלו בפרשה: ת"א 14634-07-11 (תביעה זו, לפי מספרה המקורי), בה נקבע בידי כבוד השופט הבכיר ש' סרחאן ביום 8.5.2016 כי השתוף יפורק בעין; ע"א 45698-06-16, ערעור על פסק הדין שהגישו הנתבעים 3-2, בו התקבלה ביום 9.1.2017 הצעת בית המשפט המחוזי לפיה הצדדים יפנו לועדה המקומית לתיכנון ובניה בבקשה לאפשר את פירוק השתוף בעין; ערר 104/17, אותו הגישו התובעים לאחר שהועדה המקומית דחתה את בקשתם, ובו נקבע כי המצב התיכנוני מונע תכנונית אישור תשריט חלוקה כלשהוא.

...

התובעים עתרו לחלוקת המקרקעין בעין; בהמשך, ולאחר מספר הליכים במספר ערכאות התברר כי לא ניתן לעשות כן מבחינה תכנונית; הוחלט כי פירוק השיתוף יהיה על דרך המכירה; הנתבעת 1 מכרה את זכויותיה במקרקעין מושא התביעה לתאגיד שבשליטתו של הנתבע 2; ובסופו של דבר התובעת מכרה את זכויותיה במקרקעין מושא התביעה לידי התאגיד הנזכר וכן לידי שני רוכשים נוספים.

הנתבעת 1 אמנם מכרה את זכויותיה לפני מימוש המכירה במכרז, אולם בסופו של דבר גם התובעים מכרו את זכויותיהם לפני מימוש המכירה במכרז, ולמעשה זנחו את קידום התביעה.

על כן הנני מחייב את התובעים יחד ולחוד לשפות את הנתבעת 1 בגין חלקה בשכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט לצורך הכנת חוות דעתו, בסך 6750 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, מיום 24.12.2018 ועד לפרעון בפועל.

התוצאה היא שלמעט האמור בסעיף 12 לעיל, הבקשות נדחות.

לא ניתן איפוא לצפות מן המשיבה 5 – לישכת רישום המקרקעין פתח תקוה, לקרוא את פסק דינו של ביהמ"ש העליון בהילכת זלצר וחרף זאת להיתעלם מסימני האזהרה המפורטים בהחלטת סגנית הממונה מושא ערעור זה. רישום הקרקע על שם המערערת בהסתמך על צו המכר עליו חתם רשם ההוצאה לפועל, לא היה מנקה את המשיבה 5 מאחריות נזיקית כלפי ה"בעלים האמיתי" אם קיים כזה, ותוצאה זו מורה כי לא ניתן להניח שסעיף 34א לחוק המכר פורש תחולתו על מכר מקרקעין בהליכי הוצאה לפועל, כבר מעת שרשם ההוצל"פ חתם על צו המכר.

...

לאור האמור, אני סבור כי כעבור שנה מיום מתן פסק הדין ראוי לבחון שוב את מצב הזכויות בקרקע ואת השאלה האם לאחר ולאור הבירור שעורך האפוטרופוס הכללי, כף המאזניים נוטה לטובת רישום בעלותה של המערערת בקרקע (לעניין נטל ההוכחה בעניינים אלו ראו ה"פ (י-ם) 6008/07 עיסא ג'נאח נ' רשם המקרקעין, פס' 8 (פורסם בנבו, 10.09.2007) וראו גם בעניין מרטינז הנ"ל).

סוף דבר: החלטת רשם המקרקעין להפעיל שיקול דעתו ולדחות את בקשת הרישום ניתנה כדין.

הערעור נדחה.

ואכן, ביום 23.10.2017 נשלח למשיב מכתב מטעם המערערת שכותרתו "הודעה על מכירת נכסי מקרקעין וזכותו של החייב לברור הנכס שיימכר" בו צוין כי בכוונת המערערת לפנות ללישכת ההוצאה לפועל לשם מכירת המקרקעין, לצורך כסוי חובות המשיב.

...

יתר על כן, כך נקבע בפסקה 39 לפסק הדין: "איני מקבל את טענתו של העותר לפיה החובות חזרו והתיישנו מאחר שלא ננקטו כנגדו ממועד משלוח מכתביו ואלך הליכי גבייה 'בשקידה ראויה' ובמרווחי זמן סבירים ובהעדר ראייה לכך שהליכים שננקטו הובאו לידיעתו. לא רק שהמשיבה ביצעה פעולות גבייה בשנת 2013, בהן רישום שעבוד על נכס מקרקעין, אלא שאף תביעתה האזרחית הוגשה טרם חלוף תקופת ההתיישנות וברי כי העותר היה מודע לכך. זאת ועוד, המשיבה הדגישה כי במסגרת התביעה האזרחית פרטה והציגה את כל האסמכתאות ביחס להליכי הגביה שבוצעו במהלך השנים. [...] בנסיבות אלו, גם אם היה מקום ליתר פירוט, כנטען על ידי העותר וכעולה ממכתבו למשיבה בסמוך לאחר הגשת התביעה האזרחית [...] איני סבור כי בנקודת זמן זו, בהתחשב במכלול המסמכים שהוצגו בפניי ובהתבסס על המשא ומתן שנוהל בין הצדדים ושהביא בסופו של יום לפסק דין בתביעה האזרחית, ניתן לבסס טענה לחוסר סבירות והוגנות בהתנהלות המשיבה באופן שיביא לקבלת העתירה, בפרט בנסיבות בהן העותר אינו מתכחש לעצם החוב." והדברים, אשר נקבעו על ידי הערכאה המבררת, מדברים בעד עצמם.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3086/22 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט ח' כבוב כבוד השופט י' כשר המערערים: 1. פרץ סבן 2. **** בירגר 3. שחר שמש 4. תומר שמש נ ג ד המשיבים: 1. סם אייסוי 2. עו"ד גרשון קליין 3. יוסף חכם 4. עו"ד אלעזר בשארי 5. יוסף לוי 6. בנק מזרחי טפחות 7. מדינת ישראל - רשות האכיפה והגבייה - לישכת ההוצאה לפועל תל אביב 8. מדינת ישראל - לישכת רשם המקרקעין - תל אביב 9. מדינת ישראל - רשם המשכנתאות - תל אביב 10. מדינת ישראל - רשות המיסים - מסוי מקרקעין (מס שבח) מרכז ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, מיום 15.3.2022, ת"א 46544-10-17, שניתן על-ידי כבוד השופט ד' חסדאי

לשיטתם, הותרת פסק הדין המחוזי על כנו, טומנת בחובה פגיעה קשה ביכולתן של הרשויות לקיים עיסקאות מכר מקרקעין, ואף תביא ל"הרתעת כל הנוגעים בדבר מעיסקאות אלו", בכללם רוכשים פוטנציאליים וגורמים המעניקים מימון לעיסקאות מסוג זה. עוד טוענים המערערים, כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר קבע, כי 'מאזן הנזקים' נוטה לטובת אייסוי, בשים לב לנזקים הכלכליים והנפשיים שנגרמו להם, וכן בשים לב לכך ששלמו עבור המקרקעין תמורה ראויה, אשר עודנה מצויה ברובה בקופת ההוצאה לפועל.

...

נוכח מסקנתי כי המערערים לא שכללו את קניינם, ועל כן לא זקפו לטובתם את תקנת השוק ולא התגברו על קניינו המקורי של אייסוי, אין צורך שאדרש לטענה זו. אשר על כן, דין הערעור להידחות, וכך אציע לחברַי לעשות.

משכך, גם לדידי דין הערעור שבכותרת להידחות.

לאור האמור, ועל אף שדומה שהמחוקק בחר שלא להיעתר לקריאתו של השופט מלצר בעניין מינץ ביחס לתקנת השוק הכללית הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין; סבורני כי טוב יעשה המחוקק אם יתן דעתו לסוגיה שפורטה לעיל, וזאת על מנת לייתר את הצורך בהכרעה על דרך של חקיקה שיפוטית בנדון (ראו והשוו: ע"א 6296/00 קיבוץ מלכיה נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(1) 16, 23 (2004)).