ערעור על מכירת נכס מקרקעין בהוצאה לפועל

ניתן איפוא להמחיש את סדר הדברים במכירת המקרקעין באמצעות הליכי הוצאה לפועל באמצעות חלוקתם לשלבים הבאים: (א) זכייה במכירה פומבית או כריתת הסכם מכר; (ב) אישור רשם ההוצאה לפועל על "הכרזת הקונה" (תקנה 68(ב)); (ג) תשלום התמורה; (ד) מתן צו המכר על-ידי רשם ההוצאה לפועל (תקנה 69); (ה) רישום הנכס בלישכת המקרקעין על יסוד צו המכר.

מבחינה לשונית גרידא "השלמת המכירה" יכול שתהא באמצעות מתן גושפנקא להסכם המכר שנכרת בין הצדדים על ידי אישורו בידי רשם ההוצל"פ (כעמדת המערער) ויכול שתהא הפעולה האחרונה שננקטת על ידי רשם ההוצל"פ (כעמדת המשיבים), "...כך או כך סבורני ששני המועדים המוצעים על ידי הצדדים מתיישבים עם המסגרת הלשונית הכוללת שבה פועל החוק, שכן הם שומרים, במידה כזו או אחרת, על התפיסה שעולה מהגדרתו של המונח 'מכירה' בחוק המיסוי ולפיה ארוע המס מתרחש במועד העברת זכויות אובליגאטוריות ולא במועד השלמתה הקניינית של העסקה שכידוע מתרחש בשעת הרישום (וראו: סעיף 7 לחוק המקרקעין; רע"א 5080/97 כהן נ' עו"ד רום בתפקידו ככונס נכסים, פ"ד נב(2) 332, 335...". כב' השופט י' עמית (בדעת מיעוט, ביחס לשאלה מהו מועד השלמת המכירה, לשיטתו מועד השלמת המכירה הוא מועד מתן צוי המכר על ידי רשם ההוצל"פ) היתייחס בפסק דינו לתקנה 69 לתקנות ההוצל"פ וציין כי "...הצוו הפורמאלי נחוץ להשלמת העסקה על פי סעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר), שעניינו במישור הקנייני..." (שם, פסקה 7 סיפה).

...

בסופו של יום, לאור כל המפורט בהרחבה בפסק הדין, שמיעת כל העדויות ובחינת הראיות ומשקלן "כפרי של ניתוח ההיגיון בשילוב עם התרשמות של חושים" (ר' בג"צ 2684/12 התנועה לחיזוק הסובלנות נ' היועמ"ש (פורסם בנבו, 9.12.15), פסקה נא) והסתכלות אף על התמונה העובדתית והמשפטית בכללותה, במבט רחב ותוך איזון כלל האינטרסים הנוגעים בדבר לרבות של רוכשים פוטנציאליים בהליכי מכר בהוצל"פ, באתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל.

התביעה כנגד נתבעים 7 ו־8 נדחית בלא צו להוצאות, בהיעדר המצאה.

הנני מחייב כל אחד מזוגות הנתבעים בנפרד (נתבעים 1–2 ונתבעים 3–4) לשלם לתובע בגין שכר טרחת בא כוחו, ביחד ולחוד במסגרת 'הזוג', באורח מתון על רקע נסיבות התובענה, סך כולל של 25,000 ₪.

ואכן, ביום 23.10.2017 נשלח למשיב מכתב מטעם המערערת שכותרתו "הודעה על מכירת נכסי מקרקעין וזכותו של החייב לברור הנכס שיימכר" בו צוין כי בכוונת המערערת לפנות ללישכת ההוצאה לפועל לשם מכירת המקרקעין, לצורך כסוי חובות המשיב.

...

יתר על כן, כך נקבע בפסקה 39 לפסק הדין: "איני מקבל את טענתו של העותר לפיה החובות חזרו והתיישנו מאחר שלא ננקטו כנגדו ממועד משלוח מכתביו ואלך הליכי גבייה 'בשקידה ראויה' ובמרווחי זמן סבירים ובהעדר ראייה לכך שהליכים שננקטו הובאו לידיעתו. לא רק שהמשיבה ביצעה פעולות גבייה בשנת 2013, בהן רישום שעבוד על נכס מקרקעין, אלא שאף תביעתה האזרחית הוגשה טרם חלוף תקופת ההתיישנות וברי כי העותר היה מודע לכך. זאת ועוד, המשיבה הדגישה כי במסגרת התביעה האזרחית פרטה והציגה את כל האסמכתאות ביחס להליכי הגביה שבוצעו במהלך השנים. [...] בנסיבות אלו, גם אם היה מקום ליתר פירוט, כנטען על ידי העותר וכעולה ממכתבו למשיבה בסמוך לאחר הגשת התביעה האזרחית [...] איני סבור כי בנקודת זמן זו, בהתחשב במכלול המסמכים שהוצגו בפניי ובהתבסס על המשא ומתן שנוהל בין הצדדים ושהביא בסופו של יום לפסק דין בתביעה האזרחית, ניתן לבסס טענה לחוסר סבירות והוגנות בהתנהלות המשיבה באופן שיביא לקבלת העתירה, בפרט בנסיבות בהן העותר אינו מתכחש לעצם החוב." והדברים, אשר נקבעו על ידי הערכאה המבררת, מדברים בעד עצמם.

עם דחיית העירעור על ידי בית המשפט העליון, החיוב במס בגין השנים 2005 ו- 2006 הפך לסופי וחלוט והעילה להמשך עיכוב גביית חוב המס פסקה.

בחודש מאי 2015 נערכה על ידי רשות המסים "הודעה על מכירת נכסי מקרקעין וזכותו של החייב לברור הנכס ש"יימכר'". הודעה זו היא טופס 13, שנקבע לפי תקנה 27 לתקנות המסים (גבייה), התשל"ד-1974.

" והינה בהודעה למר כהן ולרעייתו גב' ארלט כהן מיום 17.5.2015 נכתב: "בתוקף סמכותי על פי פקודת המסים (גביה) הנני להודיע כי יש בדעתי לפנות אל ראש ההוצאה לפועל ולבקשו לפתוח בהליכי הוצאה לפועל לשם מכירת נכסי המקרקעין הרשומים מטה לכסוי חובך לרשות המסים בישראל פ"ש ת"א 3 בסך 3,096,111 שקלים [הסכום המעודכן לאותה עת – ה"ק]". בהמשך מצויינים בטופס שלושה נכסי מקרקעין (המזוהים שם לפי גוש/חלקה), אשר שועבדו מבעוד מועד לטובת רשות המסים בשל חוב המס הנידון.

...

שישית, דין הבקשה להידחות לפי כל אמות המידה המשמשות להכרעה בבקשה לסעד זמני – וראו תקנה 95 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018: · לכאורה, נראה כי סיכויי התובענה העיקרית להתקבל – כאשר תכלית התובענה העיקרית דומה לזו של בקשת עיכוב ההליכים – אינם טובים, והדברים נכתבים בזהירות הראויה לשלב זה של ההליכים; · לנוכח הנסיבות שפורטו לעיל, קשה להביא בחשבון "נזק שעלול להיגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני", וזאת כאשר היו למר כהן שמונה שנים תמימות, מאז שהפך חוב המס לחלוט, להסדיר את אופן גבייתו על פי העדפותיו ובדרך שתמזער את הפגיעה במצבת נכסיו (וראו סעיף 23 לעיל).

אשר על כן, בקשת עיכוב ההליכים נדחית.

הצדדים יפעלו אפוא כנדרש על פי החלטתי מיום 21.3.2022.

ביום 28.3.2019 הגיש המבקש ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וביום 11.4.2019 הוגשה גם בקשה לעיכוב ביצועו.

המבקש הוסיף כי רשות המסים שלחה לו גם הודעה על כוונתה לנקוט בהליך הוצאה לפועל למכירת נכס מקרקעין שברשותו.

הדברים האמורים נכונים ביתר שאת כאשר בעל הדין שכנגד הוא רשות ציבורית שאין כל חשש כי לא ניתן יהיה להפרע ממנה אם העירעור יתקבל (ראו: ע"א 7583/18 חברת י.ב. קורמן מערכות אינסטלאציה (1992) בע"מ נ' מס הכנסה - פקיד שומה עפולה, פסקה 8 (8.11.2018); ע"א 8637/18 פרנק נ' כונס הנכסים הרישמי, פסקה 3 וההפניה שם (20.3.2019)).

...

שומה זו הועמדה בסופו של דבר על סך של 1,358,399 שקלים.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

מעבר לצורך אציין, כי גם ללא הסמכות שהוענקה בתקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, נוכח סכויי העירעור לא היה מקום להעתר לבקשה לעיכוב ביצוע - וכאמור משמעות הדבר היא אישור החלטת רשם ההוצאה לפועל לאשר מכירת נכס מקרקעין לצד שלישי - וממילא העירעור גופו היה הופך תאורטי.

ההצעה הגבוהה ביותר (בהתמחרות שנייה) עמדה על 1,680,000 ש"ח. המערער שנכח בהתמחרות, אך לא הגיש הצעה (לא כל שכן צירף לה שיק בנקאי כפי שנדרשו יתר המציעים), הודיע בתום ההתמחרות כי הוא מציע לרכוש את הנכס תמורת 1,690,000 ש"ח. חרף שורה של פגמים בהתנהלות המערער אישר לו ראש ההוצאה לפועל (בהחלט מיום 25.10.20) לתקן מחדליו, האריך (למפרע) את המועד להגשת הצעות וקבע כי על המערער להמציא שיק בגובה 10% מהצעתו "וכי אם לא יעשה כן תאושר הזכיה בסך 1,680,000 ש"ח". בהמשך לכך הגיש המערער שיק פרטי של צד שלישי על סך 632,000 ש"ח אשר לשיטתו משקף 10% מהסכום שהוא אמור לשלם בגין חלקה של המשיבה בדירה.

...

המערער הגיש הודעת ערעור מפורטת, ובהמשך גם בקשה לפטור מהפקדת ערובה (בקשה שלא היה מקום להיעתר לה לגופה), וכן בקשה לעיכוב ביצוע.

אינני סבור שהוצגה עילה להיעתר לערעור, ועוד יותר כך נוכח ההחלטה לאפשר למערער לצרף כונס נוסף מטעמו (דבר שכבר בוצע בפועל), ונוכח ההחלטה הנוכחית בדבר מכירת הדירה בהתאם להצעת הצד השלישי, שיש לקוות שתביא לסיום חלק משמעותי מהמחלוקות הטעונות.

את הטענה לפיה המשיב 2 "מנצל את תפקידו ככונס נכסים, כנגד המערער, על מנת שהלקוחה שלו (המשיבה 1) תרוויח בתיק אחר (תיק מזונות), שהיא מנהלת נגד המערער" למרות שעליו "לדאוג למערער בדיוק כמו לצד שכנגד" אין בידי לקבל.

סוף דבר דין הערעור להידחות.