ערעור על חלוקת שווי דמי מפתח של חנות בדיירות מוגנת

השטחים האמורים אותם שכר הנתבע הנם אולם וחדר צמוד לו בקומה השנייה, מעל קומת החנויות בבניין, וכן חדרון בסמוך לגג הבניין (האולם, החדר הצמוד והחדרון להלן ביחד: "המושכר").

התובעים עירעורו על פסק הדין וביום 6/3/14, בהמלצת בית המשפט, הוסכם בין הצדדים כי יינתן פסק דין הדוחה את העירעור.

להערכתם שווי דמי שכירות אלה עומד על סך של 1,500 ₪ לחודש.

כן טוען הוא כי התובעים מתעלמים מכך ששולם להם סכום גבוה מאד כדמי מפתח וכי דרישתם כעת לתשלום דמי שכירות ראליים חסרת תום לב. לבסוף טוען הנתבע כי ככל שייקבע כי התגבשה בעיניינו עילת פינוי, הרי שנוכח העובדה כי שילם דמי מפתח, כמו גם נוכח השקעותיו במושכר, היתנהגות התובעים, מאזן הצדק, איזון האינטרסים ומצבו הבריאותי, יש לתת לו סעד מן הצדק.

בסעיף 4 לפסק הדין הוגדרו השינויים שנעשו במושכר כך: "במהלך שנת 2009 ערך הנתבע שינויים במושכר בכך שחילק את האולם, באמצעות בניית קירות, תוך יצירת 3 יחידות דיור נפרדות, התקין מערכת אינסטלאציה וחשמל, התקין כלים סניטאריים (אסלות, כיורים ומקלחונים) התקין דלתות וחלונות, התקין ארונות ומטבחים בכל אחת מן היחידות, החליף את הריצוף, הרחיב מרפסות קיימות וכן הפך את החדרון הסמוך לגג הבניין ליחידת מגורים עצמאית..." (הדגשים אינם במקור – כ.ה).

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט מ' גל בע"א (י-ם) שרה גרינוולד נ' שערי ברכה [פורסם בנבו] (13/3/069), בפיסקה 8 ואילך, לפיהם: "התכלית העומדת ביסוד הוראות סעיפים 49 ו-54 לחוק הגנת הדייר, נועדה להבטיח כי דייר מוגן השוכר דירת מגורים כדי שתשמש לו קורת גג או בית עסק שישמש לו מקור פרנסה, לא יספסר בהם למטרת רווחים, גם אם תנאי השכירות אינם מונעים ממנו להשכיר חלק מהמושכר בשכירות משנה (ע"א 117/73 בני ברית הנ"ל, 737 מול א'). ..." הנתבע איננו משלם לתובעים כל תוספת שהיא עבור דמי השכירות.

...

עם זאת מקובלת עלי טענת הנתבע לפיה בהתאם לסעיפים 140 ו- 151 לחוק הגנת הדייר, נתונה סמכות הדיון בתביעה הכספית לתשלום דמי שכירות מוגנים מעודכנים ושיעורם המדויק לבית הדין לשכירות (וראו סעיף 4 לסיכומי הנתבע והאסמכתאות הנזכרות בו).

כלל האמור יידון בבית הדין לשכירות היה ותוגש תביעה בעניין זה. סוף דבר התביעה מתקבלת (בחלקה).

הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 15,000 ₪.

מר עומר נחקר חקירה שכנגד, אך תצהירו לא נסתר; 4) שמאי המקרקעין גלעד אברם, אשר ערך חוות דעת שמאית בה העריך את שווי דמי השמוש הראויים בחנות בסך 2,500 ₪ נכון ליום 4.6.13.

במקרה ומאיזו סיבה שהיא לא תמלאו איזה מן התנאים האמורים לעיל ו/או לא יהיה באפשרותינו למסור לכם את הקרקע הנ"ל, תתבטל הסכמתנו שניתנה לכם להחזיק בקרקע, ועליכם יהיה לסלק את ידכם מהקרקע הנ"ל ולהחזיר לנו את החזקה לפי בקשתנו הראשונה, ונהיה רשאים לפצות את עצמנו מתוך הפיקדון שהפקדתם בידינו כנ"ל עבור כל ההוצאות, דמי השמוש וההפסדים בקשר למסירת הקרקע לחזקתכם וחשבונותינו יחיבו אותכם ללא ערעור.

במבוא לחוזה נכתב כי המועצה היא הבעלים של החנות (ולא חוכרת הפועלת בהרשאת רשות הפיתוח), בן סניור מחזיק בה כדייר מוגן, ביום 25.5.1993 בן סניור וחזן הגישו תצהירים בעיניין שינוי הדיירים במושכר, והנתבעים מעוניינים לשכור את המושכר בדיירות מוגנת.

בחוזה נקבעו דמי המפתח וחלוקתם בין הערייה לבן סניור ומועד התשלום.

...

בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את התביעה כנגדם מכיוון שהם דיירים מוגנים בחנות, אותה שכרו כדין מהעירייה.

לאור כל האמור לעיל ולמרבה הצער, סבור אני שלנתבעים אין כל זכות דיירות מוגנת, הן מהסיבה שלא התבקשה הסכמת המינהל להעברת הזכויות והן מהעובדה שזכות החכירה המועצה פקעה עם רישום הזכויות במקרקעין בטאבו לאחר הליכי ההסדר.

סעד הפינוי: לאור כל האמור לעיל, סבור אני שיש ליתן כנגד הנתבעים סעד לפינוי מהחנות.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: 1) אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את החנות המצויה ברחוב סעדיה חתוכה 22 עד 26 הידועה כגוש 6729 חלקות 68 ו-69, לסלק ידיהם ממנה ולמסרה לתובעת כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ.

בפסק דינו בעירעור מיום 17.7.19 אישר בית המשפט המחוזי את הסעד העקרי של פינוי הנתבעת מן הנכס והותירו על כנו אך קבע כי תחת הסעד מן הצדק יש להעניק למבקשת סעד מן הצדק הפוך, היינו – פיצוי, ולשם קביעת גובה הפצוי החזיר את הדיון לבית משפט זה. בסעיף 56 לפסק דינו הורה בית המשפט המחוזי כך – "התיק מוחזר לבית המשפט קמא, שימנה שמאי שיעריך את שווי זכויות הבעלות במושכר ושווי דמי המפתח. על בסיס נתונים אלה ועל בסיס הקביעות שבפסק דיננו יקבע בית המשפט את הפצוי הכספי שיינתן למערערת כסעד מן הצדק הפוך לאחר שמיעת הראיות הנדרשות וטיעוני הצדדים לעניין פסיקת הפצוי בהתאם." לאחר שכמצוות בית המשפט המחוזי מיניתי שמאי מומחה מטעם בית המשפט הגישה ב"כ התובעת בקשה לביטול מינויו משני נימוקים – הראשון כי שמע טיעונים מפי הנתבעת וב"כ בנושאים שלא הוסמך להכריע בהם, והשני כי בתיק אחר בו ייצגה בעלי נכס שביקשו לפנות דייר מוגן פעל המומחה מטעם הדייר המוגן והפער בין הערכתו לקביעת השמאי מטעם בית המשפט עמד על כ-36% שאינו פער סביר וקיים חשש כי השמאות שערוך תהיה מוטעית.

בהמשך סעיף 1 (בפיסקה השלישית) הבהיר המומחה את משמעות המונח שווי השוק של הזכויות האמורות ומה הוא אמור לבטא בזו הלשון – "שווי הזכויות עפ"י חוו"ד/שומה זו אמור לבטא את התמורה הסבירה הצפויה להיתקבל בעיסקה רגילה שבין מוכר מרצון לקונה מרצון, בתנאי השוק השוררים כיום". בסעיף 11 לחוות הדעת, העוסק בעקרונות השומה ובגורמים והשיקולים בהערכה, בסעיף משנה 1 (בפיסקה הרביעית בעמ' 9 לחוות הדעת) הצביע המומחה, בין היתר וכראוי ומצופה ממומחה אובייקטיבי מטעם בית המשפט, על הקושי המקצועי הנעוץ בכך "ששוק דמי המפתח אינו שוק משוכלל כיום", אך מיד הבהיר – "מצאתי לנכון להעריך את הזכויות בחנות הנישומה מתוך הנחה שקיים שוק משוכלל כזה". הדברים מכוונים בבירור אל מטרת חוות הדעת ואל שיטת העבודה לצורך השגתה, באופן שאת הנתונים המוגבלים המונחים לפניו בהיעדר שוק משוכלל בתחום זה של דיירות מוגנת, יבחן המומחה באמצעות הנחות עבודה וכלים מקצועיים אשר יובילו לתוצאה ההולמת את מטרת השומה אשר שוק משוכלל – לו היה כזה בתחום זה – היה התשתית הטובה ביותר להשגתן.

מיד בהמשך הבהיר המומחה כיצד היתמודד עם קושי זה בהכנת חוות הדעת ואמר במפורש (בפיסקה הרביעית באותו עמוד וסעיף) – "בהעדר עיסקאות מכר ברות השוואה של חנויות סמוכות (מציאות שהיא תוצאה של אי קיום שוק משוכלל בתחום זה – א.ב.) מצאתי לנכון להעריך את שווי דמי המפתח ושווי הבעלות של חנויות על פי המודל של הוון הכנסות (או יתרון כלכלי) וכן על פי שיטת ההשוואה לעיסקאות הפינוי שהוצגו לי". הדברים עולים בבירור מתוך חוות הדעת, אולם גם כאשר הוצגה שאלה בנושא זה למומחה בחקירתו על ידי ב"כ הנתבעת באה תשובה בעלת מסר דומה.

כאן המקום להעיר כי בדומה לשאלות רבות שנשאלו בחקירה הנגדית על ידי ב"כ הנתבעת היתה השאלה ארוכה מאוד וכללה מספר הנחות יסוד ושאלות משנה אליהן נאלץ המומחה להתייחס בתשובתו כך שלעיתים קשה לבור את הבר מתוך התבן בהתייחס לחלק ספציפי של השאלה.

...

הן משמיעת החקירות לפני ימים ספורים בלבד והן לאחר ששבתי ועיינתי בחקירה מצאתי כי תשובות המומחה התייחסו באופן ענייני לשאלות, לאחר שלעיתים ובהתאם לצורך כללו הסבר מקדים על מנת להבהיר את הרקע למסקנה, ולא בכדי בשלב מסויים – כאשר לא נשאה תשובה מתשובותיו חן בעיני ב"כ הנתבעת – ניסתה להטיח בו את הטענה שהוא מתחמק מלהשיב למרות שלא זה היה המצב הוריתי לו שלא להשיב על שאלה מתריסה זו, בשים לב לעובדה שאין מדובר בעד מטעם אחד הצדדים אלא במומחה מטעם בית המשפט (עמ' 96, שורה 10).

ברי כי האמור לעיל מלמד כי בתשובתו זו של המומחה אין ולו שמץ של בסיס לכך שהמומחה היה מוטה לרעת הנתבעת וב"כ, אלא ההפך הוא הנכון ותשובה זו מציגה דווקא את האופן המכובד בו נהג בה. לאור האמור, גם טענה זו של ב"כ הנתבעת כנימוק לפסילת המומחה נדחית.

סיכום הפועל הנובע מן האמור לעיל הוא כי לא עלה בידי הנתבעת וב"כ להראות כי מתקיימת בענייננו ולו אחת מן העילות המצדיקות פסילת מומחה מטעם בית המשפט, כמו גם את חוות דעתו ועל כן בקשת הנתבעת נדחית.

בית המשפט ציין שעצם קיומה של עילת פינוי אינו שולל את זכותו הקניינית של פז, לחלק בדמי המפתח הרעיוניים שהיה מקבל לו פינה את הדירה בהסכמה (בעניינינו 60 אחוזים), וכי זכותו זו של הדייר צומחת גם מתוך העילה של סעד מן הצדק.

שווי דמי מפתח וחוות דעת של שמאי מקרקעין: בישיבה הראשונה שקיימנו לשמיעת העירעור סברנו כי יש מקום למנות שמאי מקרקעין, הן כדי לבחון אפשרות לפשרה, הן כדי לבחון את סכום הפצוי שפסק בית משפט קמא ביחס לשווי זכות הדיירות המוגנת של פז, בהיתחשב בשינויים במחירי המקרקעין בשלושים השנים שחלפו מאז שילם פז את דמי המפתח.

בעניינינו מדובר במושכר שהוא דירת מגורים, ולא כך היה בעיניין מדני נ' מסיקה ששם היה המושכר חנות.

...

אולם, משמצאנו כי לא קמה עילת פינוי, אין מקום לפסיקת סעד מן הצדק.

לסיכום לפיכך החלטנו לקבל את ערעורו של פז, לבטל את פסק הדין נושא הערעור ולדחות את תביעת הפינוי שהגיש יניב.

ממילא נדחה הערעור שהגיש יניב.

חיובה לחלק שטח זה, ולהקצות את מיעוטו לנתבעת, תוך פתיחת פתח נוסף לרחוב החבצלת (כאמור, הנתבעת מעוניינת רק בפעילות ברחוב זה), תיפגע בתכנון שערכה התובעת וביכולתה לשווק את השטח האמור בהתאם לתכניותיה.

מכאן לקריטריון שיאמוד השמאי: לפי הפסיקה, וכך חיוו דעתם גם שמאי הצדדים, מקובל לפצות דייר מוגן המפונה באופן כפוי, בסכום שווה ערך לארבעה שלישים משווי הנכס בבעלות מוגנת: סכום המשקף הן את דמי המפתח והן הוצאות הכרוכות במעבר.

לסוגיה הנדונה כאן, יש בכך לשלול ביסוסה של פרופוזיציה לפיה הנתבעת לא תוכל, לו תרחיב את חיפושיה מחוץ לרחוב החבצלת (ולמרות שאני ער לקיומו של הצע מוגבל עליו העיד המתווך), לאתר חנות מתאימה אחרת בדמי מפתח.

דיון מחודש בראיות, מהוה בפועל ערעור על החלטת כב' השופט גורדון ומייתר את ההליך שהתנהל עד לשלב זה. הובהר, כי לנתבעת תהא נתונה הזכות להגיש ערעור, על כלל הקביעות, עם מתן פסק הדין הסופי.

מומחית הנתבעת חישבה את השטח ברוטו, וכשנשאלה על כך בחקירתה, טענה שעשתה כן בשל הקירות העבים של החנות (עמ' 56 שורות 1-5).

...

נוכח האמור, אני מקבלת את קביעת מומחה בית המשפט לעניין שווי הגלריה.

אשר על כן, התביעה מתקבלת ואני מורה על פינוי הנתבעת מהמושכר.

התובעת תשלם לנתבעת עד ליום 11.7.23 סך של 2,900,894 ₪ בצירוף מע"מ, כחוות דעת מומחה בית המשפט, בסה"כ – 3,394,046 ₪.