ערעור על חיוב בשיפוי בגין תשלומי חובה בעסקת מקרקעין

לפני ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט נמרוד אשכול) מיום 19/6/19 בע"א 55235-08-19 ולפיו התקבלה תביעת המשיבה לתשלום דמי תיווך שסכומה עמד על 3,200 ₪.

התביעה התבססה על הסכם תיווך שכותרתו "הזמנת שירותי תיווך במקרקעין..." מיום 15/11/17 המתייחס לדירה ברחוב פנקס 49 תל אביב, כאשר בסעיף 7 להסכם התיווך קבוע שיעור ריבית שיש לשלם בגין איחור.

(3) נקבע כי תיקון מס' 1 התשע"ז – 2017 מחודש יולי 2017 בחוק השכירות והשאילה שבא לידי ביטוי בסעיף 25 ט' לחוק , לא שינה את חוק המתווכים ואת חובתו של השוכר לשלם דמי תיווך למתווך, כאשר מדובר בדמי תיווך המוטלים על השוכר.

המשכיר לא יכול לחייב שוכר בשיפוי בגין תשלומים ששילם למתווך מטעמו.

כל שנקבע לגבי דמי תיווך בתיקון לחוק השכירות והשאילה הוא כי כאשר משכיר חב דמי תיווך למתווך, השוכר לא יישא במישרין בתשלום זה. אין פרושו של דבר, כי שוכר לעולם לא יחויב בדמי תיווך עבור חלקו בעסקת שכירות.

...

אינני מקבלת דרך פרשנות זו שאינה עומדת בקנה אחד עם לשון החוק, עם תכלית החוק ועם העובדה שפרשנות זו אינה מתיישבת עם חוק המתווכים שלא שונה כלל ועיקר בעקבות תיקון חוק השכירות והשאילה.

המתווך היה הגורם היעיל ובלעדיו השוכר לא היה יודע על קיומה של הדירה (המבקש אישר בדיון מיום 21/11/18 כי כבר במודעה היה ברור שמדובר במתווך והמתווך מסר לו את הפרטים – עמ' 1 שורה 22 – עמ' 2 שורה 8 לפרוטוקול מיום 21/11/18) ומשהוכח כי המשכירה לא חבה למתווך דמי תיווך, בדין נקבע כי דין התביעה להתקבל.

אציין, כי פסק הדין בעניין יעקובסון מתיישב בהחלט עם מסקנתי זו. עוד יצוין, כי על יסוד הקביעות העובדתיות של בית משפט השלום ממילא לא ניתן היה לקבוע כי היתה כאן "השפעה בלתי הוגנת". לסיכום: 1) לאור האמור לעיל, דין הערעור להידחות.

ראו והשוו הערתה של השופטת רונן ב-ת"א (מחוזי ת"א) 1142/04 הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב יפו נ' מינהל מקרקעי ישראל, פס' 127 (21.2.2007) לפיה "ספק בעיני אם המינהל זכאי להמחות לאחר את חובת התשלום שלו לרשויות" (להלן: ענין תל אביב יפו); על ענין תל אביב יפו הוגשו ערעורים, והצדדים שם ככל הנראה סיימו את אותה פרשה מחוץ לכותלי בית המשפט (ראו ע"א 2841/07 מינהל מקרקעי ישראל נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב יפו, פס' 3 (9.8.2012)).

בהסכם זה הקונה התחייבה כלפי העיריה כך: "ישלם הקונה היטל ההשבחה קרן הצמדה מיום המכר ועד היום." תהא אשר תהא הכוונה בדברים אלה, ברור, מהמשך הדברים לפיהם "לגבי ההפרש הועדה תתבע המוכר עומר פאהום [בעל המקרקעין] בכך יקטן הנזק ייגבה סכום ניכר לטובת העיריה ולא ייחשב כויתור על היטל השבחה...", כי אין מדובר בהתחייבות הקונה כלפי העיריה לשלם את מלוא היטל ההשבחה בגין עסקת המכר.

בלשון זו אין דבר שיוביל למסקנה שמשתמעת כוונת בעל המקרקעין והקונה, בנגוד לחזקה לפיה צדדים לחוזה מבקשים ליצור יחסי זכות-חובה בינם לבין עצמם, ליצור, נוסף על החיובים בינם לבין עצמם, זכות לועדה המקומית לתיכנון ולבניה (או לעיריה) לידרוש את קיום הזכות לקבל מהקונה היטל השבחה.

ההודעה לצד שלישי בעל המקרקעין שלח הודעה לצד שלישי לקונה, בטענה שאם יחויב בתשלום יתרת היטל ההשבחה, על הקונה לשפותו בגין כך. זאת, בהתבסס על סעיף 15(ב) להסכם המכר בינו לבין הקונה, ולפיו: 15.

...

הנתבע ישלם לתובעות יחד ולחוד סך של 190,673 ₪ בתוספת ריבית צמודה בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 מיום 9.3.2017 ועד לפרעון בפועל.

בנוסף, ישלם הנתבע לתובעות יחד ולחוד שכר טרחת עורך דין בסך של 16,224 ₪.

כן ישלם הנתבע לתובעות יחד ולחוד בגין אגרה סך של 2383.41 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום 2.4.2017 ועד לפרעון בפועל ובנוסף, סכום של 2438.60 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כאמור מיום 9.6.2020 ועד לפרעון בפועל.

בהקשר זה דחה בית המשפט את הטענה של רונן כאילו גא"א חזרה בה מהטענה שרונן לא עמדו בחובת תשלום היטל השבחה; שנית, מאחר שגא"א אינה מסוגלת לקבל הלוואה, טרם חלף המועד הסביר לקיום החיוב החוזי לשלם מס שבח; שלישית, רשויות המס האריכו את המועד לתשלום מס שבח עד ליום 30.6.2016, כלומר במועד מתן פסק הדין טרם חלף המועד החוקי לתשלום מס שבח; רביעית, רונן טענו שרשויות המס דחו את מועד התשלום משום שגא"א הונתה אותן, וזו תרמית שעולה כדי הפרה יסודית של החוזה.

היא טוענת שהן מכוח החוק, הן מכוח החוזה, ובהתאם למה שנקבע בה"פ 22534-12-10 (ההליך הראשון), היא אינה חייבת עדיין לשלם מס שבח: רשויות המס פטרו אותה מתשלום מס לפי סעיפים 51 ו-91א לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מסוי מקרקעין"), ולפי החוזה תשלום המס תלוי בכך שרונן ישלמו היטל השבחה.

עוד קבע בית המשפט המחוזי שהחובה לשלם מס שבח מוקפאת עד להכרעה בערעורים דנן.

לעומת זאת הסטה הסכמית של הנטל לשאת בחיוב זה אל הרוכש יכולה להעשות בכל דרך הנראית לצדדים רצויה, והיא מחייבת במערכת היחסים ההסכמית בין הצדדים לעיסקת המקרקעין.

האמור לעיל מייתר את הצורך לידון בשאלה אם עומדת לגא"א הזכות לדחות את חובתה החוזית בתשלום מס השבח עד שרונן ישלמו את חלק היטל ההשבחה שבו הם חייבים על פי הסכם המכר.

דומה שלעת הזו אין גא"א עומדת עוד על עניין זה, שכן היא הצהירה במהלך הדיון בבית המשפט קמא כי תהיה מוכנה לשלם את היטל ההשבחה תחת רונן, כפוף לשמירה על זכותה לשיפוי (ראו פסקה 27 של פסק הדין קמא).

...

לפיכך אין מנוס מביטול קביעות אלו.

סוף דבר: ערעור רונן נדחה.

במכלול נסיבות העניין, ובכלל זה הניסיונות להגיע למתווה פשרה, לא מצאנו לנכון להוציא צו להוצאות בערכאתנו.

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום לתביעות קטנות בהרצליה (כב' השופט דוד יצחק) מיום 4.9.22 בתיק 64952-01-22 ולפיו התקבלה תביעת התובעים-המשיבים 1 ו-2 נגד המבקשת, ונדחתה התביעה נגד המשיב 3.

התובעים טענו כי הסכם השכירות בוטל על ידי הנתבעים באופן חד צדדי שלא כדין ולכן יש לחייב את המבקשת לשפותם בגין נזקיהם.

המתווכת – שלדבריה סברה עד אותה עת כי המשיב 1 שוהה בחו"ל, סירבה לעסקה.

נקבע כי חתימת אחותו של המשיב 1 במקומו על ההסכם אינה מספיקה לצורך כך נוכח העובדה כי מעיון בהסכם, ברור וגלוי לעין כי חתימתה של האחות היא שמופיעה בו. בנוסף, נקבע בהתבסס על פסיקה (בת"א 3981/98 בעיניין יצחק עמר נ' קבוץ מרחביה – אגודה שיתופית בע"מ (17.4.05), כי למשיב 1 לא עמדה חובה לגלות את עברו הפלילי, וכי כל זמן בו לא הסתירה המשיבה 2 באופן מכוון ואקטיבי את זהותו של המשיב 1 ולא מנעה ממנו את האפשרות להחשף למידע בעצמו – אין לראותה כמי שהטעתה.

נקבע כי המבקשת חייבת בתשלום של 31,590 ₪ למשיבים 1-2 בגין דמי התיווך שנאלצו לשלם למתווכת.

מכתבי הטענות ופרוטוקול הדיון עולה כי באופן עיקבי לכל אורך הדרך טענו המבקשת ובנה, כי לא עברו הפלילי של המשיב 1 הוא ששומט את הקרקע תחת גמירות דעתם, אלא העובדה כי המשיב 1 ריצה עונש מאסר בו בזמן עם חתימת החוזה, מבלי שנאמר להם כלל כי המשיב 1 הוא לא זה שחותם על ההסכם בעצמו.

...

אני סבורה, כי בנסיבות שבהן לא גולה למשכירה ולבנה כי המשיב 1 לא חותם על ההסכם באופן אישי.

כיוון שכך, המבקשת לא היתה צריכה לפצות את המשיבים בגין דמי תיווך ששילמו למתווכת ודין התביעה היה להידחות.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, ניתנת רשות ערעור והערעור מתקבל.

חוץ מהתובעת, התייצבה גם שירלי למתן עדות, ממנה עלו הדברים הבאים: הנתבע 1 לא טיפל בעסקת המקרקעין שנכרתה בין שירלי לבין פרוינד (עמ' 11 ש' 30 לפרוטוקול העירעור); שירלי אישרה בעדותה כי לא העבירה כספים כלשהם, בקשר עם העסקת המקרקעין נשוא מעשה המירמה לידיו של הנתבע 1, וכי לא הכירה או פגשה את הנתבע 1 כלל זולת פגישת הכירות בבית קפה (עמ' 11 ש' 38 לפרוטוקול העירעור); שירלי אישרה בעדותה שהקשר היחיד שהיה לה עם הנתבע 1 היה בקשר לייצוגה בתביעה שעניינה שפוץ דירתה וגם קשר זה, לדבריה, היה בעקיפין (עמ' 12 ש' 1 לפרוטוקול העירעור).

טרם סיום התובעת ביססה את תביעת השיפוי על סע' 84 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין"), בטענה כי הנתבעים נכנסים בגדר "מעוול אחר" וכי הם חייבים לשפות אותה בגין התשלום אותה חויבה לשלם לשירלי.

ודוק: אף אילו קבעתי כי הנתבעים ידעו שפרוינד אינו עו"ד (דבר שכאמור לא הוכח כלל), הרי שהם אינם בגדר "מעוול אחר" כאמור בפקודת הנזיקין, שכן סע' 84 קובע כלהלן: כל מעוול החב על הנזק רשאי להפרע דמי הישתתפות מכל אחר החב, או שאילו נתבע היה חב, על אותו נזק, אם כמעוול יחד ואם באופן אחר, אלא ששום אדם לא יהא זכאי להפרע דמי הישתתפות לפי סעיף קטן זה ממי שזכאי לשיפוי ממנו בשל החבות שבגללה נתבעת ההישתתפות" קרי, עלינו לבחון אם קמה אחריות לנתבעים לו שירלי הייתה תובעת אותם, ובמילים אחרות האם הנתבעים הפרו את חובת הזהירות כלפי שירלי.

...

מכאן, שדין טענת התובעת כי הנתבעת 2 ידעה אודות התחזותו של פרוינד – להידחות.

מכאן, שהתובעת לא הוכיחה כי קמה לנתבעים חובת זהירות כלשהי כלפי שירלי, וכי הם הפרו אותה ואף לא הוכח כי הנתבעים התרשלו במעשיהם או כי היה קשר סיבתי בין מעשיהם לנזק שנגרם לשירלי - כך שדין טענת התובעת בעניין "מעוול אחר" להידחות.

סוף דבר הפועל היוצא הוא כי דין התביעה כולה להידחות.