ערעור על זכאות לנישום בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 612

ויודגש עוד: עוזר הרשם לא דן בהליך ההקצאה ו/או חוקיותו באספקלריה של דיני המכרזים ו/או החלטות מועצת מקרקעי ישראל ו/או נהליה, בפרט בתנאים להקצאה על בסיס של פטור ממכרז- המסלול שבו בחרה אגודה לפעול רק לאחר נתינתו של פסה"ד בעירעור.

ההצדקה להתערבות בהליך ההקצאה-הוראות הדין והנוהל-כפי שכבר נקבע לעיל (ראה הפניות לעיל בפרק העוסק בסמכותו של ביה"מ זה),אמנם ביה"מ אינו יושב כערכאת ערעור על החלטות האספה הכללית ואולם עדיין, לביה"מ סמכות לבחון את החלטות האספה ואת אופן ניהול הליך ההקצאה מבחינה מהותית, אם דרך עקרונות של תום לב מהמשפט הפרטי ואם תוך "הזרמת" עקרונות מהמשפט הצבורי: האם ההחלטה עומדת בעקרונות של תום לב, סבירות, הגינות, איסור לשקול שיקולים זרים, שויון וכיוב' .

ודוק, כפי שצוין לעיל ,בעבר כבר בוטלה החלטה קודמת של מועצת מקרקעי ישראל מחשש שהקצאת משאב לאומי של מקרקעי מדינה תהוה פתח לעשיית רווחים על חשבון חלוקה שויונית: החלטה 737, מיום 17.12.95 שאיפשרה לבני המקום, או למומלצים אחרים שנבחרו ע"י האגודה, לחכור את המגרשים שהורחבו, ללא מיכרז ובהנחה משמעותית ממחיר השוק (פער טומן בחובו פוטנציאל כלכלי משמעותי), הובילה לכך שלעיתים ניצלו אגודות שיתופיות את סמכותן להמליץ על מועמדים לחכירת מגרשים בתחומן בדרך של מכירת הזכויות בהרחבה וגביית מה שכונה בהמשך "כספים אסורים". ביום 15.8.01 ולאחר שהיועמ"ש דאז הוציא הנחייה לפיה גביית תשלום בשווי ההפרש בין המחיר המופחת שגובה המינהל למחיר השוק, תמורת הזכות להיכלל ברשימת המומלצים היא אסורה, הוציא בג"צ צו ביניים שהקפיא את החלטה 737 (בג"ץ השיח חדש שאוזכר לעיל ) ובהמשך ביטל אותה.

לעניין חשיבות ההקפדה על מילוי התנאים ושיקולים של צדק חלוקתי ושויון ראו ע"א 6200/11 עזריאל מושב עובדים נ' סלם יחיא: "הלכה היא כי כאשר מדובר בחלוקה של משאבים צבוריים, ובמיוחד משאב מוגבל ורב ערך כמקרקעין שבידי ממ"י, קיימת חובה לשקול שיקולים של צדק חלוקתי ושיוויון. זאת, על מנת להבטיח חלוקה סבירה והוגנת של המשאבים (ראו, למשל, בג"ץ 446/12 האגודה לצדק חלוקתי בע"מ נ' מועצת מקרקעי ישראל, [פורסם בנבו] פיסקה 47 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (26.8.2012); בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל, פיסקה 50 [פורסם בנבו] (9.6.2011); בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25, 66-64 (2002) (להלן: עניין שיח חדש)). דברים אלה אומנם כוונו במקור לרשות מינהלית, אך הם יפים גם לענייננו, בשינויים המחוייבים. החלטות המושב כפופות הן לעקרון השויון (ראו תקנה 23(ג) לתקנות האגודות השיתופיות (רשויות האגודה), התשל"ה-1975 (להלן: תקנות האגודות השיתופיות), לפיה ועד האגודה השיתופית מחויב לפעול בתחום סמכותו, לטובת האגודה וללא הפליה). כך בכלל, וכך בפרט כאשר מדובר בהחלטה שעניינה הקצאת מקרקעין צבוריים (ראו, ע"א 8223/99 ברוך נ' עזריאל – מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד נו(3) 742, 752-751 (2002) (להלן: עניין ברוך)). למעשה, בהחלטה 612, שמכוחה היתנהלה בתחילה תכנית ההרחבה במושב, נקבע במפורש כי הקריטריונים שייקבעו להקצאת מגרשים ביישוב נדרשים לעמוד ב"מבחן סבירות צבורי" (סעיף 29(ה) להחלטה).

...

לאור כל האמור, אני מקבלת את התביעה בחלקה וזאת כדלקמן: אני מורה כי ההליך לבחירת מומלצי האגודה להקצאת מגרשי המגורים בהרחבה בפטור ממכרז שעל בסיסו רשימת המומלצים, נתבעים 5-49, והחלטת האגודה המאפשרת הסבת הזכות להיות מומלץ, מבוטלים.

לא מצאתי להיעתר לסעדים הנתבעים ביחס לאגודה הקהילתית- כפי שנקבע, הגורם הממליץ הוא האגודה החקלאית.האגודה הקהילתית אינה רשאית לבצע הקצאה בעצמה, או לקבוע את המומלצים והמדובר בגוף שהוקם ע"פ הוראות רמ"י לצורך הקצאה בפטור ממכרז גרידא.

אשר להוצאות- שוכנעתי כי הגורם המרכזי לפעילות להקצאה במסלול ללא מכרז באופן שאינו בהתאם לנהלים ובניגוד לכללים של שוויון ותקינות, הינו האגודה.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 4127/95 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן כבוד השופטת ד' ביניש המערערות: 1. יעל זלקינד (מיכאל) 2. שרה זלקינד נ ג ד המשיבים: 1. בית זית - מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ 2. מינהל מקרקעי ישראל - מחוז ירושלים ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי

ועדת הקבלה של המושב, במכתבה מיום 25.1.95, ענתה לבקשה זו בשלילה, בנימוק כי: "... ביום הקובע להרשמה 30.11.94 לא התגוררו ה"ה זלקינד יוחנן ושרה המתיישבים שמכח זכותם נרשמת כמועמד, בקביעות במשך חמש השנים האחרונות שלפני היום הקובע (30.11.94) ביישוב, כנדרש בסעיף 13 לכללים להקצאת מגרשים במושבים של מינהל מקרקעי ישראל, מיום 13.10.93 (החלטה 612 של מועצת מקרקעי ישראל)." ביום 22.2.95 הגיש המושב למינהל את רשימת שמות בני המושב לגביהם מתבקשת עדיפות בהקצאת מגרשים במושב.

טענתן העיקרית של המערערות בבית משפט קמא, עליה חזרו אף בעירעורן לפנינו, היתה כי על פי הפרשנות הנכונה של הגדרת "בן מקום" בסעיף 13 להחלטה 612, זכאית יעל זלקינד להיכלל ברשימת בני המושב עבורם התבקשה ע"י המושב עדיפות בהקצאת מגרשים, וזאת בשל העובדה כי הוריה הם בעלי נחלה במושב מזה כ- 30 שנה, ובהיתחשב בנסיבות המיוחדות של העדרותם מהמושב במהלך השנים האחרונות.

בשנת 1993 רכש מר זלקינד מכונית בישראל, ובשנת 1995 הוכר ע"י נציבות מס הכנסה כיועץ מס הרשאי לייצג נישומים בפני שילטונות מס הכנסה, מע"מ ומס קניה בישראל.

...

מסקנה אחרת בנסיבות העניין עלולה ליצור תוצאה המבחינה באופן לא ראוי ובלתי מוצדק בין בניהם של המתיישבים האחרים במושב לבין המערערת 1, על פי אמות המידה שקבע המינהל עצמו.

בטרם אסיים, רואה אני להדגיש כי אין בכל האמור לעיל כדי לנקוט עמדה ביחס למדיניות המינהל במתן עדיפות בהקצאת מגרשים לבני הישובים הנזכרים בהחלטה 612, שכן לא התבקשנו להתערב במדיניות זו וחוקיותה לא נבחנה כלל על ידינו.

אשר על כן, הגעתי למסקנה שיש לקבל את הערעור, באופן שיוצהר על ידינו כי המערערת 1 יעל זלקינד עונה על הגדרת "בן מקום" בסעיף 13 להחלטה 612 של המינהל, ועל כן זכאית היא להשתתף בהקצאת המגרשים במסגרת הרחבת המושב בית זית, כמפורט באותה החלטה ובהתאם לתנאיה.

השופטת אסתר קובו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר-סבא מיום 28.5.00 בה"פ 587/99 (כבוד השופט ד. גדול) לפיו הצהיר בית המשפט כי המשיבים זכאים להיות נישומים על פי החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מספר 612 מיום 13.10.93.

...

דין שתי הטענות להידחות שכן אינן ממין הטענות אשר באו בפי המערער בכתב תשובתו ובתצהיר המשלים אותו הגיש לערכאה הראשונה, ועל כן לא היה מקום להעלותן כעת, אלא מטעמים חריגים ויוצאי דופן (ראו ע"א 2622/00 א.צ. ברנוביץ נ' עו"ד יקותיאל נתנזון, דינים עליון, כרך סא, עמוד 232).

משרכשו המשיבים זכויות-אשר לא בוטלו-יכולים הם לנצלן ולהעבירן כראות עיניהם, בכפוף לאישור המערער, ולא מצאנו מה נפקא מינה רווחיהם של המשיבים לשאלה העומדת בפני מותב זה בדבר מעשיו ומחדליו של המערער (אם כי לעניין נזקיהם של המשיבים, ככל שנתגבשו, יכול שתהא לכך חשיבות, אולם כפי שצויין דלעיל – אין זה הסעד אותו ביקשו המשיבים בתיק זה).

סוף דבר 31.

דין הערעור להיתקבל בנקודה אחת בלבד, היא הטענה באשר לסעד.

כן סוכם כי על ההחלטה בהשגה תוכל העותרת להגיש ערר לוועדת הערר העירונית וכי תישמר לה הזכות להגיש ערעור מינהלי על החלטת וועדת הערר.

(ב)אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לידון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א).

הנחת המחוקק הנה כי לנישומים אלו בשל מעמדם המיוחד ותפקידם הציבורי, ראוי להעניק פטור מתשלום ארנונה (ראה הנריק רוסטוביץ,ארנונה עירונית, ספר ראשון עמ' 612 (2001)).

] (IV) הבעלות והחזקה עליהם הן בידי כל מוסד-חינוך, בתנאי שהבנין או הקרקע התפושה משמשים לאותו מוסד-חינוך:-(א) כגן-ילדים, בית-ספר, סמינר או בית-ספר מקצועי, או (ב) כבית-חינוך לעוורים, לאילמים או לחרשים, או (ג) כספריה ציבורית; בתנאי כי לא יפטרו ממס כל בנין או קרקע תפושה שהבעלות והחזקה עליהם הן בידי כל מדינה או כל אדם המחזיק מטעם כל מדינה, או כל עדה דתית או מוסד דתי, אגודת-צדקה או מוסד-חינוך, אם אותה מדינה או אותה עדה דתית או אותו מוסד דתי, או אותה אגודת-צדקה או אותו מוסד-חינוך משתמשים בבנין או בקרקע התפושה לאיזה צורך שתכליתו הפקת ריווח כספי.

השאלה מיהו "מוסד חינוך" הזכאי לקבלת אישורו של הממונה על המחוז הנה שאלה נכבדה אך היא אינה רלבנטית להליך הנוכחי (ראה עע"מ 10673/05 מכללת הדרום, עמותה לקידום החינוך הגבוה באשדוד נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 31.12.07)).

...

סוף דבר 21.

התוצאה מכל האמור הינה כי יש לקבל את העתירה ולהורות כי פנייתה של העותרת לפטור מארנונה לשנת 2006, התקבלה.

בנסיבות העניין ובשים לב לכך שהעתירה הוגשה בשל מחדלי המשיבה, הנני מחייב את המשיבה לשלם לעותרת הוצאות ההליך בסך של 4,000 ₪ +מע"מ. ניתן היום, י"ד אב תש"ע, 25/07/2010, בהיעדר הצדדים.

עוד נקבע בהחלטה כי ההסדר החוקי הקיים אינו מאפשר הליך של פתיחת שומה מכרעת בשל עסקה מאוחרת לה; סעיף 4(4) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה מאפשר לנישום לידרוש בכל עת עריכת שומת היטל השבחה, טרם מימוש בבקשה להיתר או במכר ובכך לשריין את שיעור ההיטל; אין בסיס עובדתי לקבוע כי הליכי השומה המכרעת נעשו בתום לב ותוך הסתרת מידע; שווי ה"מצב החדש" שנקבע בשומה המכרעת שיקף את עמדתה המקצועית של שמאית המערערת ולפיכך למעשה מדובר בשומה מוסכמת; קיומו של הפער בין השווי שנקבע בין התמורה לפי הסכם המכר אין בו כדי להצדיק את פתיחת השומה; נישום המבקש שומת מידע מוקדם מביא בחשבון כי השומה לא תיתחשב בתמורה שיקבל בעתיד, לטוב ולרע.

עוד טענה המערערת כי הפער בין השווי המוסכם ב"מצב חדש" לפי השומה המכרעת לתמורה לפי הסכם המכר לא הוסבר בכל אופן שהוא; אין לראות במועד בו נודע למערערת על הסכם המכר תחילת "מירוץ" הזמן להגשת בקשה להארכת מועד להגשת ערר; אף אם קצובים 45 ימים להגשת הבקשה להארכת מועד, הרי שמדובר בשיהוי של כ – 3.5 חודשים שאינו כה ממושך; המדובר בנכס ייחודי, מקרקעין לייעוד מלונאות ברחוב היקר בישראל (בהרצליה), שאין לו "שוק" ולכן קיים קושי לאמוד את שוויו האמתי; לא נפגע אינטרס ההסתמכות של המשיבה; המערערת לא חזרה בה מטענת חוסר תום הלב של המשיבה, בנגוד לאמור בהחלטה.

עוד טענה המשיבה כי קבלת הבקשה תיפגע באנטרס ההסתמכות של המשיבה; הטעמים שהעלתה המערערת להצדקת האיחור אינם מוצדקים כלל ועיקר; סכויי הערר נמוכים ביותר, שכן היטל השבחה מחושב ביחס למועד אישור התכנית, ללא קשר לתמורת מימוש המקרקעין בפועל שהסכם שנכרת כשנתיים לאחר מכן; לאחרונה הוציאה השמאית המכריעה שומה בקשר לאותם מקרקעין בדיוק, בעיניינם של בעלי זכויות אחרים בהם, בה דחתה את טענת המערערת כי יש להביא בחשבון את הסכם המכר.

הענות לבקשה מעין זו תישקל במשורה ובכפוף לתנאים מחמירים (רע"א 194/07 פור נ' המועצה המקומית פרדס חנה כרכור (6.3.07)).

בע"א 6019/07  טורג'מן נ' אחים עופר (ניהול) בע"מ, פ''ד סג(3) 612 (2010); להלן – עניין טורג'מן), נקבע כי יש להוכיח שהראיות המוכיחות את טענת המירמה מתבססות על ארוע שהתרחש לאחר פסק הדין (בעניינינו – השומה המכרעת), או על ראיות חדשות שהתגלו לאחר מתן פסק הדין ולא ניתן היה להשיגן במהלך ההיתדיינות הראשונה אף בשקידה סבירה, או על ראיה החיצונית למשפט עצמו.

...

כיוון שלא שוכנעתי כי קיימים טעמים מיוחדים לאיחור וכי סיכוייו של ההליך נמוכים ביותר, אין הצדקה להתערבות בהחלטה.

נוכח כל האמור, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות ההליך בסך 60,000 ₪.