ערעור על הפחתת סכום שקבע שמאי מכריע

למען שלמות התמונה אציין כי השמאי מכריע אף עורך הפחתה מסוימת משטח הקומה הנוספת כפי שמופיע בהיתר וזאת עוד טרם תחשיב המנה והמכפלה כמבואר לעיל, וזאת לשיטתו לאור הילכת עת"מ (ת"א) 46076-12-16‏ ‏ הועדה המקומית לתיכנון ולבניה גבעתיים נ' ועדת הערר המחוזית - מחוז תל-אביב [פורסם במאגר נבו] (06.05.2019) (להלן: "עניין אקו סיטי").

במסגרת הערעורים שלפניי ויתרו המערערות על הטענה בעיניין שטח הקומה הנוספת, ולשיטתי, כאמור, בצדק עשו כך. לאור התחשיב לשיטתו, מגיע השמאי המכריע למסקנה כי בעיניין רינובו היחס בין שטח הקומה הנוספת לבין סך השטח בהיתר הנו 13.8%, ומכיוון שסך ההשבחה הנו 5,400,000 ש"ח הרי ההשבחה שאינה פטורה לשיטתו היא בסך של 745,000 ₪.

הסיבה לעיוות הנה כי היה ונחשב את ההשבחה הפטורה לפי שיטת השמאי ואת ההשבחה החייבת לפי אותה שיטה של השמאי המכריע, הרי הסכום אינו מסתכם לסך ההשבחה שקבע השמאי המכריע עצמו.

...

למען שלמות התמונה בעניין פסילת דרכו של השמאי המכריע, אציין כי ועדת הערר מציינת כשלים נוספים בשיטת השמאי המכריע בסעיפים 205 עד 212 להחלטתה, ובפרט מציינת: "נעיר למעלה מן הצורך כי השומה המכרעת בעניין זה אינה קוהרנטית. שכן השמאי המכריע סבר כי אין מקום לכלול בתחשיב כלל השטחים ובשטחי הקומה הנוספת את שטחי הממ"דים הפטורים. ברי שאם אלו היו נכללים היתה תוצאת התחשיב שונה. השמאי המכריע אינו מבהיר מדוע דינן של שתי הקומות הפטורות בהתאם לתמ"א, להיכלל בקביעת השווי היחסי בעוד שדינן של הממ"דים להיות מוצאים ממנו. לטעמנו, לקביעת השווי היחסי אין כלל נפקות ואין להידרש לו כלל ועיקר." דברים אלו מהווים נדבך נוסף בנימוק לפסילת שיטת השמאי המכריע לתחשיב הפטור מהיטל השבחה במקרים אלו.

הזכויות בגין הקומה הנוספת בערעור רינובו הינן בסך של 373 מ"ר, הזכויות מכוח תמ"א 38 הינן בסך של כ- 1,300 מ"ר, כך שאין כל הגיון, לא שמאי, לא כלכלי ואף לא משפטי, כי נייחס השבחה בסך של 3,004,520 ₪ לתוספת קומה אחת בשטח של 373 מ"ר ונייחס השבחה בסך נמוך יותר של 2,395,000 ₪ לתוספת 2.5 קומות וזכויות נוספות בשטח של כ- 1,300 מ"ר. בנסיבות אלו, אני סבור כי נפלה שגיאה מהותית ובסיסית בתחשיב ועדת הערר, כאשר זו אינה מחלקת את ההשבחה הכוללת בצורה הגיונית ומנומקת בין ההשבחה הנובעת מהזכויות הפטורות מכוח תמ"א 38 לזכויות לקומה הנוספת שאינן פטורות מהיטל השבחה.

לפיכך, אני סבור כי במקרה שלפניי לא קיימת הצדקה לקביעת חריג, והיחס בין ההשבחה שתיוחס לזכויות הפטורות להשבחה שתיוחס לזכויות החייבות, תהא בהתאם ליחס המימוש של השטחים הנוספים, הכל כמבואר לעיל.

סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אני מקבל את הערעורים בחלקם, וקובע כי ההשבחה החייבת לא תחושב לפי המפורט בהחלטת ועדת הערר.

בשלב השלישי, יוכפל היחס שנמצא בשלב השני בהשבחה הכללית שמצאנו בשלב הראשון (בניכוי ממ"דים והקלות).

המשיבה, הועדה המקומית לתיכנון ובנייה רמת השרון, חייבה את המערערת בהיטל השבחה בגין אישורה של תכנית רש/800 הנ"ל. סכום ההיטל, שנקבע על ידי שמאי מכריע כמפורט בהמשך, הוא כ- 38.4 מיליון ש"ח (במונחי קרן).

לפי חשבון פשוט, ממוצע השווי של כל 20 העיסקאות הנ"ל הוא כ- 1.544 מיליון ש"ח לדונם והינה השמאי המאירי אכן יצא משווי בסיסי במצב החדש של 1.6 מיליון ש"ח לדונם (ככל הנראה מתוך עיגול), ורק לאחר הפחתה בשל גודל הנכס (10%) הגיע לשווי של 1.44 מיליון ש"ח לדונם.

סוף דבר, העירעור על מירב חלקיו נדחה, אולם בנושא קביעת השווי במצב החדש, התיק יוחזר לועדת הערר כמפורט בסעיף 46 לעיל לשם מתן הנמקה בעיניין ה"דילוג" על עיסקאות ההשוואה שנערכו בין דצמבר 2004 ובין אוקטובר 2005.

...

ועדת הערר הנכבדה דנה בהרחבה במרבית טענות המערערת (העוררת שם), והגיעה למסקנה כי יש לדחות את הערר על כל טיעוניו ו"לאמץ במלואה" את השומה המכרעת של השמאי פרימו, הכל כפי שיפורט בהמשך.

בהמשך כותב המשנה ליועץ כי "לאחר שמיעת טענות הצדדים, אני סבור כי הצדק הוא עם פי גלילות בשאלה שבמחלוקת". נמצא אם כן כי הכרעת המשנה התבססה בין היתר על מצגה של המערערת כי היא תשלם היטל השבחה על 7.3 הדונמים הנדונים.

על כן, החלטתי שלא להתערב בעניין זה; אף אם נותר בשל כך חיוב עודף לכאורה לגבי 1.83 דונם (דהיינו, לגבי כ- 1.1% מכלל השטח), אין למערערת להלין אלא על עצמה לנוכח התנהלותה בנושא זה לאורך השנים.

סוף דבר, הערעור על מירב חלקיו נדחה, אולם בנושא קביעת השווי במצב החדש, התיק יוחזר לוועדת הערר כמפורט בסעיף 46 לעיל לשם מתן הנמקה בעניין ה"דילוג" על עסקאות ההשוואה שנערכו בין דצמבר 2004 ובין אוקטובר 2005.

פרשנות סעיף 17 זה נידונה בפסיקה בשנים האחרונות, ולאחרונה, בע"א (מרכז) 44846-10-12 מינודורכת יעקב זאדה נ' עריית רחובות (12.4.15) (להלן: "עניין זאדה") והמשיבות נוהגות על פי הפסיקה המנחה שקבעה: ככל שסכום ההשבה שולם תוך 30 ימים מיום החלטת השמאי המכריע/ ועדת הערר/ בית המשפט (לפי העניין) (להלן: "מועד ההחלטה"), הסכום יישא הצמדה וריבית בהתאם לסעיף 4 בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 (להלן: "חוק פסיקת ריבית והצמדה") כשהם מחושבים ביחס לתקופה ממועד התשלום ועד מועד ההשבה בפועל.

(1) התובענה מעוררת שאלות מהותיות של עובדה או משפט המשותפות לכלל חברי הקבוצה, ויש אפשרות סבירה שהן יוכרעו בתובענה לטובת הקבוצה; (2) תובענה ייצוגית היא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת בנסיבות הענין; (3) קיים יסוד סביר להניח כי ענינם של כלל חברי הקבוצה ייוצג וינוהל בדרך הולמת; הנתבע לא רשאי לערער או לבקש לערער על החלטה בענין זה; (4) קיים יסוד סביר להניח כי ענינם של כלל חברי הקבוצה ייוצג וינוהל בתום לב".

סעיף 17 נושא הפרשנות בעניינינו קובע כאמור: "הוחלט בהליכים לפי תוספת זו על הפחתת החיוב בהיטל או על ביטולו, יוחזרו הסכומים ששולמו מעבר למגיע, בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק ההצמדה, וסעיף 6 לחוק ההצמדה לא יחול." (ההדגשה שלי – מ' נ').

...

מכל הטעמים שפרטתי לעיל אני סבורה כי פרשנות המשיבות, לפיה לא חלים תשלומי פיגורים לפני ההחלטה בהליכים כאמור בסעיף 17, מתיישבת יותר עם תכלית החקיקה.

על כן מסקנתי היא שאין אפשרות סבירה כי השאלה - האם קמה לקבוצה עילה בגין אי השבת תשלומי פיגורים כהגדרתם בחוק ההצמדה, החל מיום תשלום ההיטל - תוכרע לטובת הקבוצה.

סוף דבר בקשת האישור – נדחית.

בבית המשפט העליון בר"ם 7601/23 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז המבקשת: הועדה המקומית לתיכנון ובניה הרצליה נ ג ד המשיבות: 1. רינובו בע"מ 2. קבוצת הירדן – חביבה 14 על הנהר בע"מ בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 21.6.2023 בעמ"ן 47521-12-22 שניתן על-ידי כבוד השופט ג' הס בשם המבקשת: עו"ד אילנה בראף שניר, עו"ד אסף הראל, עו"ד נמרוד טויסטר ][]החלטה

מבלי לפרט, יצוין כי השמאי המכריע חישב בשלב הראשון את כלל ההשבחה הנובעת מן הפרויקט, ולאחר מכן הפחית מסכום זה את החלק שאותו ייחס לקומה הנוספת.

בעקרו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי הן השמאי המכריע והן ועדת הערר שגו באופן חישוב ההשבחה.

...

לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה הגעתי לכלל מסקנה שדינה להידחות אף מבלי להידרש לתשובותיהן של המשיבות.

סיכומו של דבר: בקשת רשות הערעור נדחית.

טענות הצדדים בתמצית לטענת התובע, הוא נהג לפי כל הנחיות הפוליסה למבוטחים - הודיע לחברת הביטוח על ארוע תאונתי, שיגר חוות דעת שמאית אשר חלקה האופרטיבי (הנזק לרכב ודרך תקונו) אינו שנוי במחלוקת ותיקן את הרכב על פיה; על כן, לטענת התובע, הפחתת דמי הביטוח מהסכום שנקבע בחוות הדעת השמאית, אינה כדין.

השאלות הטעונות הכרעה מכתבי הטענות עולה כי השאלות הטעונות הכרעה בהליך זה, הן אלו: מה המועד הקובע לאתחול פרק הזמן העומד לרשות הנתבעת להשיב לדרישת התובע, והאם הנתבעת השיבה במועד המתאים או אחרה להשיב? אם התשובה לשאלה הראשונה היא כי הנתבעת לא אחרה במתן התשובה, האם בכך שהתיקון בוצע באופן מיידי, שלא אפשר לחברת הביטוח לספק את החלפים במחיר מופחת, מהוה המנעות של המבוטח מהקטנת נזק? אם התשובה לשאלה השנייה היא בחיוב – האם בדין גרעה המבטחת את ההנחה לכאורה מההחזר למבוטח, אף על פי שלא הוכיחה את ההפרש בין מחיר החלפים עבורה ובין מחירם עבור צרכן פרטי? אדון בשאלות כסדרן.

לעומת זאת, טענות הנתבעת לקבלת ההודעה במועד זה נתמכו בעדות ובראיות, וממועד שיגור המסרון לתובע - ביום 16.5.23 - ניכרה מודעותה להכרח להשיב בתכוף לאחר הדיווח (בהתאם לסעיף 3 ו' לחוזר הביטוח 2007-1-8 (משרד האוצר), הקובע כי על חברת הביטוח להודיע על רצונה לערער על הצעת התיקון או השומה "לא יאוחר מיום עבודה אחד מיום עריכת הצעת התיקון על ידי שמאי החוץ ומסירתה למבטח...").

...

אולם, האם די בכך, ובמסקנות אליהן הגעתי עד כה (לפיהן הנתבעת לא איחרה במתן המענה, ואכן קיימת היתכנות להקטנת הנזק באמצעות אספקת חלפים מוזלים), כדי לקבוע כי ההפחתה נעשתה כדין, ודין התביעה להידחות? לאחר בחינת מכלול הראיות, לרבות טענות הצדדים ביחס לתכליות העומדות ביסוד הוראות הדין (לרבות הוראות המפקח על הביטוח), מצאתי כי התשובה לשאלה זו היא בשלילה.

משכך, דין התביעה להתקבל.

הנתבעת תשלם לתובע סך של 2,305 ₪ (הסך שהופחת מתגמולי הביטוח).