ערעור על הכרעת שמאי מכריע בעניין היטל השבחה על נכס

זהו ערעור על החלטות ועדת הערר לתיכנון ולבניה פיצויים והיטלי השבחה - מחוז תל אביב (ועדת הערר), שדחתה את ערעור המערערים על החלטת השמאי המכריע בעיניינם.

בשומה המתוקנת קבע השמאי המכריע, כי המצב התיכנוני הקודם למתן ההקלה הוא "גג ריק". כך בלשונו: "הוחלט שההשבחה תחושב למועד הקובע של מתן ההקלה אך גם הוחלט שתכנית ג'1 ביטלה את תכנית ג', שלא ניתן היה לגבות היטל השבחה בגינה, כי תכנית זו אפשרה בניה על גג כאשר שטחה של הקומה העליונה לא פחות מ- 90% משטח הקומה שמתחתיה. בנכס הנידון כפי שצוין בהחלטה שטח הקומה העליונה לא עמד בתנאי זה ולכן, המצב הקודם הנו גג ריק". המערערים הגישו ערר לפני ועדת הערר על שומתו המתוקנת הנ"ל של השמאי המכריע, בטענה שהשמאי המכריע טעה או חרג מסמכותו ולא יישם נכון את ההחלטה הראשונה של ועדת הערר.

יש לדחות את טענת הוועדה המקומית כי לא גבתה היטל השבחה על תכנית ג' וגם אם כך, אין בדבר כדי להכשיר דרישת תשלום מהעוררים שרכשו את המקרקעין לאחר המועד הקובע ביחס לתכנית ג'.

...

בנסיבות אלה, המסקנה המתבקשת היא שההשבחה נובעת ממתן ההקלה והיא האירוע מחולל ההשבחה.

מקובלת עלי עמדת ועדת הערר והמשיבה, כי פסק הדין בעניין אקרו אינו רלבנטי לענייננו, שכאמור נסיבותיו דומות מאוד לנסיבות פסק הדין בעניין גוזלן.

אשר על כן, הערעור נדחה.

השני - ערר שהגישה המערערת על שומה מכרעת של אותה שמאית מיום 5.11.17 בגין היתר בנייה מאוחר יותר שהגישה משיבה 1 לגבי אותו נכס, והשלישי- ערר שהגישה משיבה 2 על שומה מכרעת של השמאי שמואל רוזנברג מיום 13.12.16 שלפיו חויבה משיבה 2 בהיטל השבחה בגין היתר בנייה הכולל הקלות בהתייחס לנכס ברח' קלישר 1 בתל אביב.

בבית משפט זה (כב' השופט יפרח) בעיניין כהן התעוררה השאלה לגבי הטלת היטל השבחה על זכויות בנייה הטעונות הקלה, מקום שבו ההקלה טרם התבקשה וממילא גם לא ניתנה.

...

קביעות בית המשפט בעניין כהן לגבי האופן שבו יש להתייחס ולהעריך שווי זכויות המותנות בהקלה, זאת בהמשך להלכות קודמות של בית המשפט העליון, מקובלת עלי עם כל הכבוד.

סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל אני קובעת כדלקמן: בעניינם הספציפי של המשיבים תישאר בתוקפה החלטת ועדת הערר כמות שהיא.

אשר לשאר הקביעות המשפטיות של וועדת הערר – הערר מתקבל, כפי שפורט קודם, וזאת, ככל שהדבר מתייחס לתכניות שחוק התכנון והבנייה והתוספת השלישית לחוק חלים עליהן.

ערעור מינהלי שהוגש על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל-אביב-יפו (להלן: המערערת), על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר) מיום 2.4.19 במסגרת ערר תא/85078/17 (להלן: ההחלטה בערר), אשר דחתה את ערר הועדה המקומית ומצאה שלא להתערב בשומה המכרעת מיום 14.2.17 שניתנה על ידי השמאי המכריע מר בצלאל קציר.

בשומה המכרעת מיום 14.2.17 (מוצג מע/2, נספח א), קיבל השמאי המכריע את עמדת השמאי מטעם המשיבים, על פיה הזכות לבניית גזוזטראות נובעת מתקנות חישוב שטחים, לפיכך מדובר בזכות שהייתה קיימת במצב שקדם לאישור ההקלה לבניית הגזוזטראות מעבר לקווי הבניין המותרים של הנכס, ועל כן יש להיתחשב בשווי שוק של הזכות הקיימת ללא ההקלה.

בשומה המכרעת צוין (סעיף 11.2 לשומה) כי בכל הנוגע להקלה של הבלטת גזוזטראות, יש לחייב בהיטל השבחה רק בגין "השיפור התיכנוני", המאפשר את בניית הגזוזטראות בחריגה מקוו ביניין אחורי, ולא בגין מלוא תוספת השטחים לגזוזטראות, שהן זכויות "המוקנות עפ"י תקנות התיכנון והבניה, שהיו קיימות גם במצב קודם". על השומה המכרעת הוגש ערר לוועדת הערר על ידי הועדה המקומית, היא המערערת דכאן.

המשיבים טוענים כי חייבת להיות הבחנה ברורה בין מצב בו מחושבת ההשבחה על תכנית שכוללת זכויות שאינן ניתנות לניצול בין קוי הבניין בו יש לחייב בהשבחה מלאה בעת מתן ההקלה, לבין הנסיבות שבפנינו בו מדובר בזכויות מוקנות שאינן חייבות כשלעצמן בהיטל השבחה.

יש להכריע על כן, האם ההשבחה מכוח ההקלה היא בגין שיפור תיכנוני המאפשר בניית הגזוזטראות בחריגה מקוו בנין צדי או אחורי, או ההשבחה היא בגין מלוא שטח אותן הגזוזטראות.

...

סוף דבר מכל הטעמים דלעיל, אני קובעת כי אירוע המס מחולל ההשבחה הוא אישור ההקלה.

ביום 28.12.22 היתקיים דיון במעמד הצדדים (אליו התייצב גם השמאי מטעם הנאשמת, מר אבי מנדלסון), לאחר שלא התרתי חקירת השמאי המכריע בין היתר משום שחוות דעת השמאי המכריע שמונה על ידי בית המשפט מחייבת את הצדדים והתערבות בה תהיה באופן מצומצם: "7... בעיניין שלפניי, אין צורך להדרש ולהכריע בשאלה העקרונית אותה מבקשת הועדה המקומית להעלות כדי לזכות ברשות ערעור: מה הן העילות המצדיקות את התערבותה של ועדת ערר בחוות-דעת שמאי מכריע. שאלה זו התעוררה אמנם במסגרת הדיון בועדת הערר ובבית-משפט קמא, אך בשתי הערכאות הוחלט לאמץ את "גישת הביניים" לפיה יש לראות בשמאי המכריע כמומחה מכריע שמונה על-ידי בית-המשפט והקף ההתערבות בהחלטתו יהא מצומצם" (ברם 4281/06 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה אצבע הגליל נ' עו"ש שועלי, מפרקה של נו-רסט בע"מ ואח' (24.11.18)).

השמאי המכריע קיבל בעיניין זה את עמדתה של השמאית מטעם המאשימה הגב' אוולין דודזון והחלטת ועדת הערר, כי אין לנכות מההשבחה עלויות התאמה בגין הסבת השמוש בנכס משימוש לתעשיה לשימוש למסחר.

נוכח הסכמת הצדדים הוריתי ביום 28.12.22 על הארכת המועד לכניסת צו איסור שימוש עד ליום 13.04.23 ובהתאם להסכמת הצדדים על הנאשמת לשאת בהיטל השבחה לגבי התקופה הנוספת שלא נכללה בחוות דעת השמאי המכריע.

...

במחלוקת שבין השמאית מטעם המאשימה לשמאי מטעם הנאשמת, כי כל פסול בכך שהשמאי המכריע אימץ את עמדתו של אחד הצדדים ונימק מדוע הוא סומך ידו על קביעה זו. נוכח כל האמור לעיל הטענה בדבר העדר ניכוי עלויות התאמה דינה להידחות.

לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, דין הבקשה לניכוי תקופת הקורונה מתקופת החיוב להידחות מהנימוקים שפורטו על ידי השמאי המכריע.

סוף דבר אחר כל האמור והמפורט לעיל, אני מקבלת את חוות דעת השמאי המכריע ומורה, כי הנאשמת תישא בהיטל השבחה כדלקמן: עבור התקופה הראשונה – מיום 28.02.2018 ועד 01.01.2019 – היטל השבחה בסך 127,807 ₪.

ביום 17/4/2019 אישרה הועדה המקומית לתיכנון ולבניה בקשה להיתר בניה להקמת ביניין מגורים בן 8 קומות (16 יח"ד) וכן קומה חלקית מעל מרתף החניה בהתבסס על התוכנית הנ"ל. בעקבות זאת הוציאה הוועדה המקומית למערערת הודעת חיוב בהיטל השבחה על יסוד שומה מטעמה (השמאים אוהד דנוס ורועי אייל), ע"ס 2,669,700 ₪ (מתוכם 68%, 1,886,950 ₪ בגין מרכיב המכר, והיתרה, 32%, 782,750 ₪ בגין מרכיב ההיתר).

טענות המערערת המערערת הציגה בפני השמאית המכרעת, ובהמשך בפני ועדת הערר את טענתה, שהיטל ההשבחה שקבעה השמאית בסכום של כ-152,000 ₪ ליחידת דיור, גבוה בלמעלה מפי שניים מממוצע שומות מכריעות אחרות, שניתנו ביחס לחלקות סמוכות שהתוכנית חלה עליהן, אשר עומד על כ-72,000 ₪ (טענה זו כונתה במהלך הדיון "טענת ה-200%").

טענות המשיבה המשיבה מצביעה על כך שגדר התערבותו של בית המשפט לערעורים מינהליים הדן כערכאת ערעור על ועדת ערר, ובפרט כשהחלטתה מבוססת על שמאית מכריעה, מצומצם למקרים חריגים, שבהם ברור שנפלה טעות מהותית (עמ"נ (מרכז) 6443-12-10 דיור ב.פ. בע"מ נ' עריית רחובות (29/11/2011)).

בעיניין זה, ביקשה ועדת הערר מהשמאית "להסביר את התחשיב בשומתה" (קרי תחשיב היטל ההשבחה האמור), וכן "להתיחס לטענה שגובה היטל ההשבחה ... למעשה מניח את המבוקש". בתשובה הציגה השמאית את התחשיב ובו פירטה את נתוני הנכס וכן צרפה טבלה המפרטת את עלות שירותי הבניה (כנדרש, וכפי שנקבע בו"ע (חי') 24859-01-16 מנחם שוורץ נ' מסוי מקרקעין חיפה (נבו, 30/11/2017), פס' 34).

אולם, טענה זו – באשר להעדר הסבר לאמדן היטל ההשבחה – לא צוינה על ידי ועדת הערר וממילא לא ניתנה הכרעה, האם יש בתשובתה של השמאית משום מענה לדרישת הוועדה להסברים.

...

מטעמי יעילות, אני מורה לשמאית להשיב באופן מפורט ומנומק לפניית ועדת הערר לעיל בעניין "אמדן היטל ההשבחה". הסבריה יבואו בפני ועדת הערר, אשר תתן החלטה משלימה בענין זה. באשר לטענת המערערת להתעלמות השמאית מהבדלי הצפיפות במצב התכנוני החדש ומאי קביעת מקדם הפחתה בגין כך, השיבה השמאית במענה לשאלות ההבהרה שהציגה ועדת הערר, כי טענה זו הועלתה לראשונה בערר ושהיא לא גובתה בתימוכין בעסקאות להשוואה, ולכן לא היה מקום לקבוע הפחתה בגין שוליות.

לפיכך, ומטעמי יעילות, אני מורה לשמאית המכריעה להשלים את תשובתה בעניין מקדם הצפיפות.

משהעתירה מתקבלת אך בחלקה, ולא בחלק העיקרי שלה, מצאתי להורות על הוצאות בצד הנמוך, ואני מורה למערערת לשלם למשיבה סך של 8,000 ש"ח בגין הוצאות ושכ"ט הליך זה. ניתן היום, ד' אייר תשפ"ג, 25 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.