ערעור על היטל השבחה בקרקע ברחובות

."בבדיקה שערכנו במחלקת ההנדסה בעריית רחובות נימסר בע"פ כי ניתן יהיה להכשיר את השמוש בקומת המרתף לפי התב"ע. בחישוב השווי הובא בחשבון שווי הנכס בנכוי עלויות ההכשרה כולל אמדן היטל השבחה צפוי". בסופו של דבר, קובע השמאי את השומה, כדלהלן: "בכפוף לאמור לעיל...הריני מעריך את שווי הנכס נשוא השומה כשהוא פנוי ונקי מכל חוב...בסכום של 270,000 ₪...שווי לאילוץ בסכום של כ – 230,000 ₪. הסכומים אינם כוללים מע"מ" [ההדגשות אינן במקור – א.ה.ה].

הדברים יובאו להלן בהרחבה לאור הרלוואנטיות הרבה לענייננו: "נטילת הסיכון החוזי על-ידי המערערת עולה במפורש מן האמור בהסכם. שתי אינדיקאציות מרכזיות לכך: הראשונה, המערערת קיבלה על עצמה את תשלומי היטל ההשבחה; השניה, והיא העיקרית, המערערת רכשה את המקרקעין "כפי שהם" (as is) וויתרה על כל טעם מום או פגם.

...

עולה השאלה, מה משמעות הביטוי "as is"? האם, כטענת המשיבים, מדובר בסעיף ויתור (disclaimer) על כל טענת טעות או פגם בכריתה, או שמא, כטענת המערערת, הסעיף מצהיר שאין מצגים לעסקה, ועל כן ויתורו של הקונה אינו אבסולוטי אלא מוגבל להיקף הבדיקה שניתן היה לבצע עובר לחתימה על ההסכם? סבורני, כי בעניין זה הצדק עם המשיבים.

אציין, בהקשר זה, שטענת הנתבע כי התובעות הן חברות העוסקות במקרקעין וזה תחום התמחותן, לא הוכחה בראיות ואף הוכחשה ע"י מר פהרם, ואולם העובדה שאין זהו נכס המקרקעין היחיד שהתובעות רוכשות מן הנתבע בהליכי כינוס לצרכי עסקיהן, אינה שנויה במחלוקת, וגם לאור זאת היה הנתבע רשאי להסתמך על הצהרתן זו. בנסיבות האמורות ולאור מסקנותיי לעיל, הרי לא מצאתי כי יש לתובעות עילת תביעה כנגד הנתבע, בגין התנהלותו במו"מ הטרום חוזי ולפיכך אני דוחה את כל טענותיהן בהקשר זה. טענות התובעות לעיכוב ברישום זכויותיהן בנכס: לטענת התובעות, הנתבע לא פעל כמצופה ממנו בפעולות הנדרשות לצורך רישום זכויותיהן בנכס, ובשל כך למשך שנים לא עלה בידיהן להשלים רישום זה. לעניין זה, אומר תחילה, שאין כל קשר שבין טענה זו שבפי התובעות לסעדים להן עתרו במסגרת התביעה, שכן כלל הסעדים מתייחסים לטענתן להטעייה, שכאמור נדחתה.

סוף דבר: מכל הטעמים שפורטו לעיל, התביעה נדחית במלואה.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 204/07 בפני: כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופט ס' ג'ובראן המערער: מנהל מסוי מקרקעין רחובות נ ג ד המשיבים: 1. בני ויינר ובניו ביין והשקעות 2. רחל ויינר 3. בניהו ויינר ערעור על פסק-דין של ועדת ערר מס שבח מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 בתיק ו"ע 1182/05 מיום 21.11.2006, שניתן על-ידי יו"ר הוועדה השופט (בדימוס) ז' עמוס, רו"ח ט' גרינברג ורו"ח י' מונד

כך נאמר במפורש בסעיפים 11(ו) ו-11(ז) להסכם הראשון: "11(ו) ארנונה לעירית רחובות – חשבון מים, אגרת תעול ונקוז וכל חוב אחר הקיים לגבי המיגרש ו/או הבית, למעט היטל השבחה – עד יום מסירת החזקה במיגרש לידי הקונה יחול על המוכר, וממועד מסירת החזקה במיגרש ועד למסירת החזקה בדירות המוכר לידי המוכר – יחולו וישולמו על-ידי הקבלן;

...

כמו-כן טוען בא-כוח המערער, כי בחינת טענת המלאכותיות בהתאם למבחנים הקבועים בהלכה הפסוקה לעניין זה מובילה למסקנה, כי פיצול העסקה לשני הסכמים מהווה עסקה מלאכותית שמטרתה להפחית מס. לטענת בא-כוח המערער, עיון בהסכם מוכיח, כי מדובר בהסכמים שלובים ושזורים זה בזה.

בחינת מכלול הנסיבות במקרה דנן מובילה למסקנה, כי בין ההסכם הראשון וההסכם השני קיים קשר הדוק ובל ינותק ושניהם יחד מגבשים עסקה משולבת אחת, אשר מהותה הכלכלית והאמיתית היא רכישת דירת גג גמורה על-ידי בעלי השליטה מהמשיבה מס' 1 ובהתאם לכך יש לקבוע את מס הרכישה שחל על העסקה.

ואולם, משהגעתי כאמור למסקנה, לפיה שני ההסכמים יחד מגבשים עסקה משולבת אחת, אשר מהותה הכלכלית והאמיתית היא רכישת דירת גג גמורה על-ידי בעלי השליטה, מתייתר הצורך לדון בטענה החלופית של המערער, לפיה פיצול ההסכמים לשניים הוא "עסקה מלאכותית" לפי סעיף 84 לחוק.

סוף דבר לסיכום, ומכל האמור לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור ולבטל את פסק-הדין של ועדת הערר.

בפניי ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז מרכז) (להלן: "ועדת הערר") מיום 29.6.15, אשר ניתנה במסגרת עררים מספר 9004/13 ו- 9005/13 (להלן: "ההחלטה").

ביום 23.2.2011 ניתן פסק דין בעירעור המינהלי הנ"ל. בהסכמת המערער דחה בית המשפט את העירעור, תוך שנקבע בפסק הדין כי המועד להגשת ערעור על החלטת ועדת הערר בסוגיית הגובלים טרם הגיע, וכי המועד להגשת ערעור כאמור הנו בעתיד, ככל שיוגש ערעור בסיום התיק בפני ועדת הערר ובלשונו: "העירעור נדחה. אין חולק על כך שבבוא הזמן, ככל שיוגש ערעור, ניתן יהיה לערער גם על החלטת ועדת הערר מיום 5.8.09 בשאלת ה"גובלים" - לעניין סעיף 197(א) לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965".

אף לגופו אין בעירעור זה כל ממש, שכן במועד הקובע היו שני הרחובות בהם מדובר רחובות שכונתיים חד סיטריים ברוחב של 5 ו-8 מ', וכפי שאף התרשמה ועדת הערר בשטח, כל אחד מהם היוה כביש שכונתי צר שלא היה בו כדי למנוע את עובדת היות מקרקעי המשיבים גובלים בתוכנית הפוגעת.

...

ביום 23.2.2011 ניתן פסק דין בערעור המנהלי הנ"ל. בהסכמת המערער דחה בית המשפט את הערעור, תוך שנקבע בפסק הדין כי המועד להגשת ערעור על החלטת ועדת הערר בסוגיית הגובלים טרם הגיע, וכי המועד להגשת ערעור כאמור הינו בעתיד, ככל שיוגש ערעור בסיום התיק בפני ועדת הערר ובלשונו: "הערעור נדחה. אין חולק על כך שבבוא הזמן, ככל שיוגש ערעור, ניתן יהיה לערער גם על החלטת ועדת הערר מיום 5.8.09 בשאלת ה"גובלים" - לעניין סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965".

התוצאה היא שהתיק יוחזר לועדת הערר אשר תקבע את העובדות כמפורט ותחליט בהחלטה מפורטת שנשענת על העובדות שנקבעו, האם היא מותירה את ההחלטה בדבר גבילות המקרקעין על מכונה, אם לאו.

בנסיבות העניין אני סבור שאין מקום להשית הוצאות על מי מהצדדים ולפיכך כל צד יישא בהוצאותיו.

נוכח העובדה שאין לדעת לאיזו מסקנה תגיע הוועדה, והאם התוצאה תיוותר על כנה, אם לאו.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2187/05 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופטת א' חיות המערערים: 1. אייל שכטר 2. רחל אולמן 3. עירית לרמן נ ג ד המשיב: מנהל מס שבח מקרקעין רחובות ערעור על פסק-דינה של ועדת הערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בתיק וע' 1150/02, 1380/01, 1295/01 מיום 18.1.05 בשם המערערים: עו"ד יורם שלמון בשם המשיב: עו"ד יריב אבן-חיים ][]פסק-דין

לפיכך, קיבלה הועדה גם בעיניין זה את עמדת המשיב כי יש לראות כמועד העקירה את המועד שנקבע בהסכמי הפשרה, בציינה כי "[המערערים] לא הגישו בשום שלב טופס יא - הוא הטופס המעיד על אופן ניכוי הפחת וזאת על אף שהיו בעלי שליטה באיגודי המקרקעין המתפרקים והייתה להם נגיעה ו/או שליטה על מיסמך זה אם היה קיים". לבסוף קבעה הועדה כי אין המערערים יכולים להשמע בשלב הערר בעיניין סכום היטל ההשבחה משום שלא חלקו בהשגות על העובדות אשר שמשו בסיס לקביעתו.

...

מסקנה זו נתמכת לשיטת המשיב בכך שבא-כוח המערערים הוא זה שייצג את קריית הדר בעריכת הסכמי הפשרה, בכך שהמערערים היו צפויים לבוא בנעלי קריית הדר לגבי "יום הרכישה" ו"שווי הרכישה" לאחר פירוקה ובכך שהם, יחד עם בעלי המניות הנוספים, כיסו את ההלוואה שנטלה קריית הדר על מנת לעמוד בתשלום המס לפי הסכמי הפשרה.

דיון לאחר שבחנתי את טענות הצדדים באתי לידי מסקנה כי דין הערעור להידחות.

קביעתה זו של הוועדה קביעה עובדתית היא ולא מצאנו מקום להתערב בה. בשל כל הטעמים שפורטו לעיל אציע לחברי לדחות את הערעור ולחייב את המערערים לשאת בשכר טרחת המשיב בערעור בסך 30,000 ₪.

" אמנם, ייתכנו מקרים שבהם פירוש המושגים בדין הכללי אינו נותן מענה ממצה לתכליתו של חוק המס, ואז, לא מן הנמנע לפרשם בפירוש הסוטה מן הדין הכללי. ואולם, גמישות זו מוצדקת כאשר נוצר פער בין הדינמיות של הפעילות הכלכלית לבין הדינאמיות של המשפט, וגם אז מחייבת הפרשנות עיגון מסויים בלשון החוק (ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, רחובות, תק-על 2006(4) 3280, 3293 (2006)).

אמנם, בהחלט ייתכן, וכך עולה גם מסעיף 4.5.2 לחוזה הזיכיון, שביחסים הפנימיים שבין המערערת לבין המדינה תוטל החובה לשאת בהיטל השבחה על המערערת, אך אין בכך כדי להעניק למשיבה זכות כלפי המערערת (השווה לדברי השופט ברק בהילכת קנית, שם בעמ' 786-787).

כאמור, המערערת אינה חוכרת לדורות של המקרקעין, ועל כן, על פי סעיף 2(א) לתוספת, אין החוק מאפשר לחייבה בהיטל זה. (י) בנסיבות אלו, אין אנו נדרשים להכריע בשאלה השנייה שהועלתה לדיון בעירעור זה והיא אם אפשר לחייב בתשלום היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית המכילה הוראות של תוכנית מפורטת.

...

(ח) לא מצאנו שבמקרה שלפנינו נסתרה החזקה שיש לפרש את המונח "חכירה לדורות" באופן שונה מהגדרתו בחוק המקרקעין.

(ט) עוד נציין כי לא מצאנו שהמהות הכלכלית של חוזה הזיכיון מצדיקה הטלת היטל השבחה על המערערת דווקא.

סוף דבר אשר על כן, אנחנו מקבלים את הערעור ומבטלים את פסק דינו של בית משפט קמא ואת חיובה של המערערת בהיטל השבחה.