ערעור על החלטת שמאי מכריע בעניין היטל השבחה

בהחלטתה, קיבלה ועדת הערר באופן חלקי את טענות המערערת במסגרת הערר שהגישה, בנוגע להחלטת השמאי המכריע ביחס להיטל ההשבחה שחל על מקרקעין ברעננה ברחוב שברץ 11, הידועים כגוש 6581 חלקה 377 בשטח רשום של 1,129 מ"ר קרקע.

ראו את שנפסק בבר"מ 4367/16 אהרון מאיר נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה הוד השרון, פסקה 13 (25.3.2018) (להלן: "עניין מאיר"): "עררים הנוגעים לגובה החיוב יכולים להתברר ישירות לפני ועדת הערר או להתברר תחילה בידי שמאי מכריע שעל החלטתו ניתן לערור לועדת הערר..." ראו את האמור בבר"מ 1803/12 פ.ש.ח חברה לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה, פתח תקוה, פסקה 6 (13.5.2012): "הן השמאי המכריע הן ועדת הערר המחוזית הדנה בעררים על החלטותיו מהוים גופים מקצועיים בעלי מומחיות לעניין היטלי השבחה". ראו גם: אהרן נמדר היטל השבחה, 461-463 (2011); ישראל שמעוני, גופים מעין-שפוטיים- שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, 375, (2016) (להלן: "שמעוני").

...

בהחלטתה קבעה הוועדה כי קריאה תכליתית של תמ"א 38 מחייבת את המסקנה לפיה שטח הקומות הנוספות שמעל הקונסטרוקציה, הנחוץ לחיזוק הבניין הקיים, מתאפשר לפי הוראות התמ"א ולכן בניגוד לעמדת השמאי יש להביא בחשבון את השטחים שנבנו על גבי החיזוקים הקונסטרוקטיביים כשטחים שניתן לבנות מכוח התמ"א. הוועדה ציינה כי במצב דברים הרגיל היה התיק מוחזר לשמאי המכריע על מנת שיבחן מחדש את התחשיב שערך, אלא שעוד לפני שהוגש הערר סיים השמאי המכריע את תפקידו כך שלא ניתן לשוב אליו לצורך עריכת תיקונים בשומה.

בהתייחס לטענה לפיה פרשנות ועדת הערר סתרה חוות דעת משפטית ספציפית מטעם המשיבה, מקבל אני את הסבר המשיבה כי חוות הדעת בהליך אחר אינה מחייבת את הוועדה, מה גם שעל פני הדברים לא ניתן לומר כי השמאי המכריע באותו הליך אחר הגיע למסקנה שונה מהותית מזו שקבעה הוועדה בענייננו, נוכח העובדה כי נסיבות אותו מקרה שונות מנסיבות ענייננו.

לאור כל האמור, סבורני כי לא נפל פגם בקביעת ועדת הערר לעניין פרשנותה של תכנית 1010א וקביעתה כי תכנית זו אפשרה ניוד זכויות בלתי מנוצלות אך ורק מתוך שטחי ההרחבה של הדירות הקיימות בקומות א-ג'.

כללו של דבר, בהתאם לתקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט - 2018 ותקנה 28 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א – 2000, ולאחר שמצאתי כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי הוועדה, כי ממצאים אלה תומכים במסקנתה המשפטית וכי אין לגלות בה טעות שבחוק – דין הערעור בסוגיות שתוארו לעיל להידחות.

אדגיש כי מינוי זה הכרחי, בעיקר נוכח הטענה המרכזית העולה מהתביעה ולפיה לכאורה, שמאי זה קבע כי יש לקזז את הוצאות התיכנון מהיטל ההשבחה (ראו בעיקר סעיף 4.5.2 לכתב התביעה) כאשר מנגד, הנתבעת חלקה על פרשנות זו. בהקשר זה אציין, כי כב' השופטת ע' הוד בפסק דינה בערעורים שהוגשו, כבר קבעה כי לא נפלה טעות משפטית בשומה המכרעת או כאילו קיימת הצדקה להתערב בשומה זו. הנתבעת עצמה טענה בסעיף 6 לכתב הגנתה כי ניסוח השמאי מעורפל בכל הנוגע לסכומים שיש להשיב ואופן חישובם ולפיכך, ברי הצורך כי דוקא אותו שמאי, יבהיר כוונתו וכן ראה סעיף ג י' לכתב ההגנה שם טענה גם הנתבעת כי קיימת מחלוקת ביחס לאופן קזוז הוצאות התיכנון.

" קביעה זו הפכה להחלטה חלוטה, כאשר ערעור שהוגש על החלטת השמאי המכריע נדחה ע"י בית המשפט קמא ביום 10.10.10, ולעניין סכומי היתר קבע כי: "כל הסכומים העודפים ששלמו/הפקידו המשיבים מעבר לשומה המכרעת לרבות הערבויות הבנקאיות שהופקדו יושבו לידי המשיבים בתוך 30 ימים ממועד המצאת החלטה זו." בחינה של החלטת השמאי המכריע ביחס לחלקה 22 העומדת בבסיס העתירה מלמדת, כי למעשה כלל לא ברור מהו סכום היתר ששולם בגין חלקה זו, אותו נידרשת המשיבה להשיב לעותרות.

...

דין התביעה ביחס לתובעת 2 - להתקבל באופן חלקי.

הנתבעת תשלם לתובעת 2 את סכום ההשבה לתשלום, בהתאם למתווה לעיל, תוך 30 ימים מהיום.

נוכח התמשכות ההליך, מורכבותו והתשלום למומחים, ובשים לב לפער בין סכום התביעה לשיעור הסכום שנפסק, תשלם הנתבעת לתובעת 2 הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.

משלא ניתן הסבר מניח את הדעת לכך, אף לאחר שועדת הערר פנתה לשמאי המכריע בשאלות הבהרה, החליטה הועדה לבטל את אותם רכיבים משעור הפצוי שיינתן למבקשים.

לפי הסדר זה, הערר על השומות המכריעות לא היה מוגבל לשאלות משפטיות, ואולם על החלטת ועדת הערר ניתן היה לערער בשאלה משפטית בלבד.

כידוע, רשות לערער על פסק דין של בית משפט לעניינים מנהליים בעירעור על החלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה תנתן במשורה, כאשר מתעוררת שאלה רחבה החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים (בר"ם 7914/21 ברסלב נ' הועדה המקומית לתיכנון ובנייה נתניה, פסקה 5 (9.12.2021); בר"ם 5449/20 חברת הימנותא בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה קרית אתא, פסקה 5 (25.11.2020)).

גם אם אניח לטובת המבקשים – לצורך הדיון ומבלי להכריע בכך - כי ביישום אמת המידה בעיניין הקונקרטי נפלה שגגה, ואין אני אומר כך, הרי שאין הדבר מקים עילה לבירור נוסף לפני בית משפט זה בגילגול שלישי (בר"ם 6795/21 הועדה המקומית לתיכנון ובנייה חולון נ' חברה תוצרת חקלאית מובחרת בע"מ, פסקה 7 (8.11.2021)).

...

בית המשפט עמד על כך שיתר טענות המבקשים הן טענות שמופנות לקביעות שמאיות, ומכיוון שכאמור הליך הערעור הוגבל לשאלות משפטיות בלבד, דין הטענות להידחות.

לאחר שעיינתי בבקשה ובצרופותיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.

הבקשה נדחית אפוא.

בית המשפט המחוזי דחה ערעור על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז ירושלים (להלן: ועדת הערר) מיום 23.2.2022.

ביום 10.2.2022 היתקיים דיון בפני ועדת הערר, ובו במענה לשאלות יושב ראש הועדה, הביע בא-כוח המשיבה את הסכמתו לבחון את סוגיית ההשבחה בהתאם לעקרונות החישוביים שנקבעו באותן החלטות של ועדות הערר להיטל השבחה, שניתנו כאמור לאחר שנקבעה השומה בעיניינה של המבקשת.

בהמשך לכך, ולאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה כאמור, ועדת הערר קבעה כי לנוכח הצהרת המשיבה בדיון, הערר מתקבל במובן זה שהשומה מבוטלת, והמשיבה תוציא שומה מתוקנת (שהמבקשת תוכל לערור עליה או לבקש שימונה שמאי מכריע בעיניינה).

...

בהמשך לכך, ולאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה כאמור, ועדת הערר קבעה כי לנוכח הצהרת המשיבה בדיון, הערר מתקבל במובן זה שהשומה מבוטלת, והמשיבה תוציא שומה מתוקנת (שהמבקשת תוכל לערור עליה או לבקש שימונה שמאי מכריע בעניינה).

בהמשך לכך, ביום 1.8.2022 הגישה המבקשת תגובה קצרה לטענת המשיבה, ובה הדגישה, בין היתר, כי המשיבה הציגה בתשובתה טענות עובדתיות שאינן נכונות והתנהלה לאורך הדרך בחוסר תום לב. לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, כמו גם בתשובת המשיבה ובתגובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה של הבקשה להידחות.

סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית.

על החלטת ועדת הערר, קיימת זכות ערעור לבית משפט זה. ראוי להדגיש כי הן השמאי המכריע והן ועדת הערר הנם גורמים מקצועיים, להם מומחיות ספציפית לצורך קביעת היטל ההשבחה.

ר', לגבי מעמדו של השמאי המכריע, בר"ם 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ראשון לציון [פורסם במאגר נבו] (5.3.2012): "בדברים אלה יש כדי להצביע על מעמדו של השמאי המכריע לאחר תיקון 84 כגורם ניטרלי ואובייקטיבי ועל חיזוקם של המאפיינים המעין-שפוטיים בפעילותו. זאת, לצד ההנחה העומדת בבסיס מינויו של השמאי המכריע לפיה הוא ניחן במומחיות ובכישורים מקצועיים לחוות דיעה בשאלות שמאיות" ולגבי מעמדה של ועדת הערר, ר' בר"מ 1803/12 פ.ש.ח חברה לבנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה פתח תקווה [פורסם במאגר נבו] (13.5.2012): "שנית, הן השמאי המכריע הן ועדת הערר המחוזית הדנה בעררים על החלטותיו מהוים גופים מקצועיים בעלי מומחיות לעניין היטלי השבחה" ממעמדם המקצועי המיוחד של השמאי המכריע וועדת הערר, ומעצם היותם גופים מקצועיים, נגזרות שתי מסקנות חשובות לענייננו.

...

ור' גם הנימוק בעניין קידר מבנים לעיל, הרלוונטי גם לענייננו: "סבורני כי לשון הסעיף הרלבנטי, כמו גם דברי ההסבר ויתר ההנמקות לעיל, גוברים על התכלית החקיקתית הנטענת על ידי המערערת.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת המערערת כי לאור הלכת אקו סיטי לעיל למערערת פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות שנוצלו בקומות שאושרו כתוצאה מההקלה.

אשר על כן, אני מחייב את המערערת לשאת הוצאות ובשכ"ט עורך דין של המשיבה בסך של 65,000 (כולל מע"מ).