ערעור על החלטת שמאי מכריע בנוגע לשווי דירת מגורים

בנוסף סקר מחקר שנערך בשנת 2002 על ידי השמאי הממשלתי בענין "השפעת הכבישים על שווין של דירות מגורים". על פי מימצאי המחקר קיימת ירידת ערך ממוצעת של כ- 0.4% לדציבל אחד מעבר ל- 55 דציבל, כמו כן, חשיפת דירה ל- 2 מקורות רעש (כבישים) עלולה להוריד משוויה של הדירה עד ל- 5% ללא היתייחסות לעוצמת הרעש ותדירותו וכאשר הכביש הראשי עובר בסמיכות לדירה הדבר מוריד עד ל- 4% מערכה לעומת כביש פנימי, ללא קשר עם נפח התנועה בכבישים אלו.

החלטת ועדת הערר נשוא העירעור ועדת הערר קיבלה את מרבית קביעות השמאי המכריע והחליטה שסכום הפצוי שישולם למערערים יעמוד על שיעור ירידת הערך שקבע השמאי המכריע בהתאם לטבלה שצורפה למסמך ההבהרות ולעמודה שהתבססה על הנוסחה של השמאי הממשלתי, וללא התוספות בגין כביש שני, התקרבות כביש/ רמפה, פגיעה בפרטיות, מיגון דירתי ומיזוג אוויר.

"להבדיל מהחלטתו של בורר אשר את פסק דינו ניתן לבטל אך בשל עילות מצומצמות הקבועות בסעיף 24 לחוק הבוררות, הרי שהחלטת השמאי המכריע ניתנת להשגה בפני ועדת ערר ללא כל מיגבלות הקבועות בחוק. לא זו אף זו, על החלטת ועדת הערר ניתן לערער בשאלה משפטית בלבד בפני בית המשפט לעניינים מנהליים (סעיף 198(ח) לחוק התיכנון והבניה וסעיף 20(5) לחוק בית המשפט לעניינים מינהליים, התש"ס - 2000). נראה כי בהסדר זה ביקש המחוקק לסטות מאמות המידה של דיני הבוררות ולאמץ הסדר שונה לעניין העירעור על החלטות השמאי המכריע לפני ועדת הערר.

...

סבורני כי חרף העובדה שועדת הערר היהתה מודעת לעובדה ששכר טרחת השמאי מגולם כבר בשכר הטרחה אותו התייחבו המערערים לשלם לבא כוחם, היא לא נתנה את הפרשנות הנכונה לנתון זה ולא נתהת לו את הביטוי ההולם בקביעת שכר הטרחה.

בנסיבות אלה אני סבורה כי יש להתערב בשעור שכר הטרחה ולהעמידו על 20%.

סוף דבר הערעור לגופו נדחה למעט בנושא שכר הטרחה שיעמוד על סך של 20% מסכום הפיצוי שישולם.

][ לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת נועה גרוסמן) בפש"ר 67837-09-16 מיום 6.3.2022, במסגרתה אושר הסדר לפדיון זכויות של החייב בדירת מגוריו.

על החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור לבית משפט זה, במסגרתה נטען כי לא היה מקום בשלב זה של ההליך, בטרם התבררה מהות זכויותיו של החייב בדירה ובטרם נשמעו טענות הנושים בעיניין, לקבוע כי הדירה תמכר כדירה תפוסה (ראו: רע"א 5503/18 בנק הפועלים בע"מ נ' קלפנר (להלן: רע"א 5503/18).

בהחלטת השופטת יעל וילנר מיום 12.11.2018 בקשת רשות ערעור זו התקבלה והתיק הוחזר לבית המשפט קמא על מנת שייתן החלטה חדשה בעיניין האופן בו יש לממש את הדירה – כתפוסה או כפנויה, וזאת לאחר שתוגש חוות דעת שמאי בעיניין שווי הדירה, אשר תתייחס הן לשוויה כתפוסה והן לשוויה כפנויה.

שלושה ימים לאחר מכן, ביום 12.1.2020 היתקיים דיון נוסף לפני בית המשפט קמא בעיניינו של החייב, במסגרתו ציין בית המשפט כי בהתאם להחלטת השופטת וילנר ברע"א 5503/18, הרי משהתקבלה הערכת השמאי לעניין שוויה של הדירה, בשלה העת להכריע בשאלה האם זו תמכר כפנויה או כתפוסה.

...

סבורני כי המקרה דנן אינו נמנה עם אותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות כאמור.

בהתחשב במכלול האמור, מצא בית המשפט קמא כי הסכום שנקבע לפדיון הדירה במסגרת ההסדר לפדיון הזכויות (450,000 ש"ח) הוא סביר וראוי.

בקשת רשות הערעור נדחית אפוא, וממילא נדחית בקשת עיכוב הביצוע שהוגשה בצידה.

בשנת 2018 נתן המותב פסק דין חלקי ובו נקבע, בין היתר, כי למערער מוקנית הזכות להשאר בנחלה, אך עליו לפצות את המשיבה בגין שווי דירת המגורים של האֵם המנוחה ובגין מחצית משווי הזכויות בנחלה.

בקשות שהגיש המערער להחלפת השמאית ולפסילת חוות דעתו של רואה החשבון – נדחו על ידי המותב, ובקשות רשות ערעור שהגיש המערער על כך נדחו אף הן. לענייננו רלוואנטית ההחלטה בעיניין חוות דעתו של רואה החשבון (להלן: ההחלטה בבר"ע), שם הדגיש בית המשפט המחוזי כי המערער יהיה רשאי להעלות את מלוא טענותיו במסגרת ערעור על פסק הדין המשלים, וכי "ייתכן גם שביהמ"ש קמא יחליט במסגרת פסק הדין המשלים לא לאמץ את תחשיבי המומחה וכל הבקשה תיתייתר" (רמ"ש (מחוזי ת"א) 37484-11-21 (החלטה מיום 4.1.2022); השופט נ' שילה).

בעניינינו, התביעה החדשה עוסקת בטענות ובסעדים שונים מאלו שעומדים להכרעת המותב בהליך הנוכחי, וההחלטה התמציתית מיום 13.4.2022 בעיניין מועד הדיון לא כללה קביעות כלשהן ביחס לתביעה החדשה או ביחס להליך נושא העירעור דנן.

...

ברוח דומה, אין בידי לקבל את טענת המערער כי המותב דרש ממנו לקיים פסק דין "לפני שפסק הדין בכלל נכתב". מהקשרם המלא של הדברים, אשר הובא לעיל, עולה בבירור כי התייחסות המותב לכך שהמערער נמנע מלקיים את "פסק הדין" כּווְּנָה לפסק הדין החלקי, ולא לפסק הדין המשלים שטרם ניתן, וכי היא נכתבה על רקע ניסיונות המערער לפסול את המומחים או את חוות הדעת שהגישו בהליך.

בניגוד לטענת המערער, לא שוכנעתי כי יש מקום להקיש לענייננו מעניין קלימי – שם נדון מקרה שבו פורסם בשגגה, לפני שהוגשו סיכומי הצדדים, מסמך "הנחזה על פניו להיות פסק דין שלם ומוגמר", אשר הוחזר ל"מצב טיוטה" מספר דקות לאחר מכן (שם, בפסקאות 1 ו-8).

שני הערעורים נדחים, אפוא, ומשלא נתבקשה לגביהם תגובה לא ייעשה צו להוצאות.

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה הסכימה עם המשיבה כי אין מקום לחיוב בהיטל השבחה בגין המרכיב השני הנ"ל, ובכך ביטלה ועדת הערר החלטה של שמאי מכריע בנוגע לסוגיה זו. בהליך הנוכחי הועדה המקומית מערערת על החלטת ועדת הערר.

בתגובה לשומה הנגדית הנ"ל, השמאית פרנקו כתבה (במסמך מיום 12.3.2019): "כמובן שעד לקבלת הדירה החדשה הבעלים ממשיכים להתגורר ולהנות משוויה הכולל את התשואה של דמי שכירות ראויים בתקופת הביניים." בהמשך הדברים מונה השמאי אריה אריאל כשמאי מכריע.

...

בתשובה לערעור המינהלי, המשיבה כתבה: "בהתאם לאמור, הרי שבצדק קבעה אפוא וועדת הערר, כי המשך השימוש בדירה הקיימת נובע מהמצב התכנוני הקודם ומגולם ממילא בתקופת הדחייה...". לדעתי, ועדת הערר הגיעה לתוצאה הנכונה ולא שוכנעתי מטיעוני המערערת כי יש להתערב בהחלטת ועדת הערר, שלה מומחיות בנושאים הקשורים לשמאות.

הרי "ההשבחה" עצמה איננה נדחית, אלא נמדדת ליום אישור התכנית (אירוע המס).

לאור האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסכום כולל של 5,000 ש"ח וזאת תוך 30 ימים.

במסגרת הערעורים שלפניי ויתרו המערערות על הטענה בעיניין שטח הקומה הנוספת, ולשיטתי, כאמור, בצדק עשו כך. לאור התחשיב לשיטתו, מגיע השמאי המכריע למסקנה כי בעיניין רינובו היחס בין שטח הקומה הנוספת לבין סך השטח בהיתר הנו 13.8%, ומכיוון שסך ההשבחה הנו 5,400,000 ש"ח הרי ההשבחה שאינה פטורה לשיטתו היא בסך של 745,000 ₪.

עקרונות יסוד הנדרשים להכרעה לשון התוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (לעיל ולהלן: "התוספת השלישית") לעניין הפטור מהשבחה שנוצרה כתוצאה מתמ"א 38 הנה דלה, ורק קובעת בסעיף 19(ב)(10) כי יינתן פטור ל- "השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן:

למען שלמות התמונה בעיניין פסילת דרכו של השמאי המכריע, אציין כי ועדת הערר מציינת כשלים נוספים בשיטת השמאי המכריע בסעיפים 205 עד 212 להחלטתה, ובפרט מציינת: "נעיר למעלה מן הצורך כי השומה המכרעת בעיניין זה אינה קוהרנטית. שכן השמאי המכריע סבר כי אין מקום לכלול בתחשיב כלל השטחים ובשטחי הקומה הנוספת את שטחי הממ"דים הפטורים. ברי שאם אלו היו נכללים היתה תוצאת התחשיב שונה. השמאי המכריע אינו מבהיר מדוע דינן של שתי הקומות הפטורות בהתאם לתמ"א, להיכלל בקביעת השווי היחסי בעוד שדינן של הממ"דים להיות מוצאים ממנו. לטעמנו, לקביעת השווי היחסי אין כלל נפקות ואין להדרש לו כלל ועיקר." דברים אלו מהוים נדבך נוסף בנימוק לפסילת שיטת השמאי המכריע לתחשיב הפטור מהיטל השבחה במקרים אלו.

יובהר, ככל ולא תושג הסכמה בעיניין יחס השטחים, השמאי המכריע לא ידון בטענה כלשהיא של הצדדים, אלא אך ורק ייחשב את יחס השטחים בהתאם לפסק דין זה ויכפול את היחס בהשבחה הכוללת כפי שנרשמה בהחלטת ועדת הערר, כלומר 5,400,000 ₪ בעירעור רינובו, ו- 3,530,000 ₪ בעירעור קבוצת הירדן.

...

למען שלמות התמונה בעניין פסילת דרכו של השמאי המכריע, אציין כי ועדת הערר מציינת כשלים נוספים בשיטת השמאי המכריע בסעיפים 205 עד 212 להחלטתה, ובפרט מציינת: "נעיר למעלה מן הצורך כי השומה המכרעת בעניין זה אינה קוהרנטית. שכן השמאי המכריע סבר כי אין מקום לכלול בתחשיב כלל השטחים ובשטחי הקומה הנוספת את שטחי הממ"דים הפטורים. ברי שאם אלו היו נכללים היתה תוצאת התחשיב שונה. השמאי המכריע אינו מבהיר מדוע דינן של שתי הקומות הפטורות בהתאם לתמ"א, להיכלל בקביעת השווי היחסי בעוד שדינן של הממ"דים להיות מוצאים ממנו. לטעמנו, לקביעת השווי היחסי אין כלל נפקות ואין להידרש לו כלל ועיקר." דברים אלו מהווים נדבך נוסף בנימוק לפסילת שיטת השמאי המכריע לתחשיב הפטור מהיטל השבחה במקרים אלו.

הזכויות בגין הקומה הנוספת בערעור רינובו הינן בסך של 373 מ"ר, הזכויות מכוח תמ"א 38 הינן בסך של כ- 1,300 מ"ר, כך שאין כל הגיון, לא שמאי, לא כלכלי ואף לא משפטי, כי נייחס השבחה בסך של 3,004,520 ₪ לתוספת קומה אחת בשטח של 373 מ"ר ונייחס השבחה בסך נמוך יותר של 2,395,000 ₪ לתוספת 2.5 קומות וזכויות נוספות בשטח של כ- 1,300 מ"ר. בנסיבות אלו, אני סבור כי נפלה שגיאה מהותית ובסיסית בתחשיב ועדת הערר, כאשר זו אינה מחלקת את ההשבחה הכוללת בצורה הגיונית ומנומקת בין ההשבחה הנובעת מהזכויות הפטורות מכוח תמ"א 38 לזכויות לקומה הנוספת שאינן פטורות מהיטל השבחה.

לפיכך, אני סבור כי במקרה שלפניי לא קיימת הצדקה לקביעת חריג, והיחס בין ההשבחה שתיוחס לזכויות הפטורות להשבחה שתיוחס לזכויות החייבות, תהא בהתאם ליחס המימוש של השטחים הנוספים, הכל כמבואר לעיל.

סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אני מקבל את הערעורים בחלקם, וקובע כי ההשבחה החייבת לא תחושב לפי המפורט בהחלטת ועדת הערר.

בשלב השלישי, יוכפל היחס שנמצא בשלב השני בהשבחה הכללית שמצאנו בשלב הראשון (בניכוי ממ"דים והקלות).