ערעור על החלטת ועדת ערר ארנונה פתח תקווה בדבר תעריף מזערי

בית המשפט המחוזי קיבל ערעור שהגישה המשיבה על החלטתה של ועדת הערר לעינייני ארנונה של עריית פתח תקווה (להלן: ועדת הערר) מיום 8.9.2015.

ועדת הערר דחתה את עררה של המשיבה וקבעה כי יש לחייבה בארנונה בהתאם לתעריף מיזערי של תעשייה, לנוכח העובדה שהנכס אכן שימש בעבר למטרה זו וכי "זה אופיו". המשיבה ערערה על החלטתה של ועדת הערר לבית המשפט המחוזי, וזה קיבל את העירעור.

בית המשפט המחוזי ציין כי היגיון הדברים שעמד בבסיסו של פסק הדין שם הוא כי אין לחייב בארנונה לפי שימוש "הסטורי". כמו כן, הפנה בית המשפט המחוזי לבר"ם 8522/17 עריית תל אביב-יפו נ' המיגרש המוצלח בע"מ (21.12.2017) (להלן: עניין המיגרש המוצלח), שבו דחה בית משפט זה בקשת רשות ערעור במקרה שבו נקבע כי חיוב נכס בארנונה על פי סעיף 330(2) לפקודת העיריות צריך להעשות על פי השמוש האחרון בהם, להוציא שימוש שאינו אפשרי או מותר על פי הדין.

...

המשיבה מדגישה גם כי במקרה דנן לא נעשה שימוש בנכס מזה 13 שנים, ולכן לטענתה ממילא קשה להצביע על שימוש אחרון שנעשה "בפועל". דיון והכרעה לאחר ששקלתי את הדברים אני סבורה כי דין הבקשה להידחות.

בדומה למקרה שנדון בעניין המגרש המוצלח, גם בענייננו הסתמך בית המשפט המחוזי על קביעותיו של בית משפט זה בעניין סלומון ויישם – בין היתר – את העקרונות שנקבעו שם על נסיבותיו של מקרה זה, שבהן חלף זמן רב מאז נעשה בנכס שימוש בפועל, ובפרט שימוש התואם לסיווג של "תעשייה". אם כן, גם אם עשויות להתעורר שאלות מסוימות באשר לפרשנותו של סעיף 330 לפקודת העיריות – ואיני נדרשת לכך – בנסיבות המקרה דנן אני סבורה כי לא מתקיימת עילה למתן רשות ערעור (ראו: עניין המגרש המוצלח, בפסקה 3).

אשר על כן: הבקשה נדחית.

כך נקבע לדוגמא בעמ"נ 44143-11-16 מתי נכסים ובניין בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית פ"ת (03.06.2018), שבו נקבע כי שימוש חורג בקרקע חקלאית בעבר שנעשה על פי היתר לשימוש חורג, שלימים הפך לשימוש בלתי חוקי (לאחר שפקע ההיתר לשימוש חורג בקרקע חקלאית והשמוש הופסק), אינו יכול להחשב "שימוש אחרון בבניין" ויש לקבוע כי החיוב ייעשה בהתאם לשימושים מותרים ובמקרה זה "שימוש מיזערי בחקלאות". בקשת רשות ערעור שהוגשה על פסק הדין נדחתה על ידי בית המשפט העליון (ראו בר"מ 5032/18 מנהל הארנונה של עריית פ"ת נ' מתי נכסים בע"מ (07.08.2018).

ועוד, צדקה ועדת הערר, כי מיקומו של הנכס אינו בהכרח מוכיח מהות השמוש שנעשה בו. לפיכך, אני מקבל קביעות ועדת הערר, כי לא הוכח שנעשה במקום שימוש ל-"תעשייה", וכי מעולם לא חוייב הנכס לפי סיווג "תעשייה" לו טען המערער, משכך, בדין דחתה ועדת הערר טענת המערער, לפיה יש לקבוע כי השמוש האחרון הוא "תעשייה". המשיבה הודיעה, כי היא מוכנה לחייב את הנכסים לפי הסווג "מלאכה" שהתעריף שלו הוא זול מהתעריף של "עסקים", מאחר וזהו השמוש האחרון שנעשה בנכסים הגם שחלק מן הנכסים חויבו בעסקים, שהוא סיווג בעל התעריף הגבוה.

כך גם לגבי הטענה בדבר אי משלוח חיובי ארנונה שנתיים; מסקנת ועדת הערר בסעיף 9 להחלטתה מקובלת עליי ואין מקום להתערב בה. ההוצאות שהוטלו על המערער בהחלטת ועדת הערר בעיניין ההוצאות, מצאתי לבטל ההוצאות שהוטלו על המערער בהחלטת ועדת הערר.

...

כך גם לגבי הטענה בדבר אי משלוח חיובי ארנונה שנתיים; מסקנת ועדת הערר בסעיף 9 להחלטתה מקובלת עליי ואין מקום להתערב בה. ההוצאות שהוטלו על המערער בהחלטת ועדת הערר בעניין ההוצאות, מצאתי לבטל ההוצאות שהוטלו על המערער בהחלטת ועדת הערר.

נראה, כי הערר שהגיש המערער, הגם שלא הביא לתוצאה המיוחלת מבחינתו- והיא לגרום לחיוב הנכסים לפי "תעשייה", הביא לחיוב הנכסים לפי הסיווג "מלאכה". אמנם העירייה הסכימה כי חיוב לפי מלאכה יהיה "לפנים משורת הדין" אולם סבורני כי חיוב זה אמור להיות מוטל לפי "שרות הדין", לפחות לגבי שניים מן הנכסים, זאת לפי הודאת העירייה (ראו האמור בטבלה המופיעה בסעיף 46 לעיקרי הטיעון מטעם העיריה).

לסיכום: אני דוחה את הערעור בכפוף להצהרת העירייה כי הנכסים יחויבו בתקופה השנייה לפי סעיף 303 (2) לפקודה, לפי סיווג "מלאכה". באשר להוצאות שהוטלו על המערער ע"י ועדת הערר, אני מבטל חיוב זה. בנסיבות העניין, ולאור העובדה כי מלכתחילה היה מקום לחייב הנכסים (לפחות שניים מהם) לפי סיווג "מלאכה", לא מצאתי מקום להטיל הוצאות בערעור.

העירעור שבפני מכוון כנגד החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה של עריית פתח תקווה, מיום 8.9.2015, אשר קבעה כי בשנת 2016 יש לחייב את נכסי המערערת בהתאם לתעריף מיזערי של תעשיה ולא תעריף מיזערי של חקלאות (להלן: "ועדת הערר" ו- "ההחלטה" בהתאמה).

ב"כ העוררת מבקש מאת הועדה להיתעלם מהוראות סעיף 330 הקובעת כי סוג הנכס המתאים לבניין הוא על פי השמוש האחרון שנעשה בו. כך נאמר ולא אחרת" על החלטה ועדת הערר הוגש העירעור דנן.

סוף דבר 20 לאור כל האמור לעיל ובנסיבות העניין אני קובעת כי אין לחייב את המערערת בתשלום ארנונה לפי סיווג מיזערי של תעשייה שכן השמוש האמור אינו עולה בקנה אחד עם הוראות התב"ע החלה על הנכס בעת הטלת החיוב הארנונה.

...

בעניין סלומון (שאוזכר על ידי ביהמ"ש ע"י כב' השופט פוגלמן) קבע ביהמ"ש (כב' השופטת (כתוארה דאז) א' חיות) כך: "המערער יכול אולי לנקוט בהליכים שיכשירו את השימוש הלא חקלאי בקרקע, אולם כל עוד אינו עושה כן- מסיבותיו שלו- וכל עוד אינו עושה בקרקע שימוש בניגוד לייעוד התכנוני שלה- ואכן אין הוא עושה שימוש כזה זה שנים- שוב אין לחייבו בארנונה לפי השימוש 'ההיסטורי' שנעשה בקרקע. המסקנה המתבקשת היא כי אין להמשיך ולחייב את המערער בשיעורי ארנונה כאילו הוא עדיין עושה שימוש במקרקעין שלא בהתאם לייעודם התכנוני. וראוי להדגיש- אין מדובר במבנים אשר מעצם מהותם יכולים לשמש אך ורק לצרכים הנוגדים את הייעוד התכנוני- חוקי של המקרקעין, אלא במבנים שבעיקרון ניתן לעשות בהם שימוש לפי הייעוד התכנוני- חוקי. זאת ועוד, היה ובעתיד יתרחש שינוי כלשהו במצבם של הנכסים או במצב השימוש בהם, אין כל מניעה שבעקבות שינוי כזה ישונה, בהתאם, גם סיווגם לצורכי ארנונה." ב"כ העיריה טוען שלא ניתן להקיש מפסה"ד סלומון לענייננו כיוון שפס"ד סלומון דן בפטור לנכס ריק שבו המקור הנורמטיבי לפטור מצוי בסעיף 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) תשנ"ג – 1993, בעוד שאנו עוסקים בנכס שנהרס או ניזוק שלגביו הפטור הנורמטיבי נמצא בסעיף 330 לפקודת העיריות.

סוף דבר 20 לאור כל האמור לעיל ובנסיבות העניין אני קובעת כי אין לחייב את המערערת בתשלום ארנונה לפי סיווג מזערי של תעשייה שכן השימוש האמור אינו עולה בקנה אחד עם הוראות התב"ע החלה על הנכס בעת הטלת החיוב הארנונה.

המשיב ישלם למערערת את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

טענות המערערת: המערערת טענה כי שגתה וועדת הערר כאשר פירשה את סעיף 330 לפקודת העיריות כמחייב ארנונה לפי ייעודו האחרון של הנכס, כלומר לפי סכום הארנונה המזערי הקבוע לתעשייה.

במצב דברים רגיל נכס מחויב בהתאם לסיווג בצו הארנונה שנקבע, בהתאם לסעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג- 1992("חוק ההסדרים 1992"), "בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו". בסעיף 8(ב) נקבע: "השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שיטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לענין הטלת ארנונה כללית..." ואכן בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשס"ז-2007 ("תקנות ההסדרים 2007) נקבע בסעיף 6 סוגי נכסים והתעריף המזערי לחיוב. תעריפים אלו הם הרלוואנטיים לדיוננו.

בעיניין מתי נכסים נדון עניין דומה להפליא לנדון בעירעור זה ואף המשיב שם היה אותו המשיב כבערעור זה, מנהל הארנונה של עריית פתח תקווה: מתי נכסים בע"מ חויבה על נכסים בתעריף עפ"י שימוש לצורכי תעשייה, שהיה השמוש האחרון שהיה בנכס מתוקף היתר לשימוש חורג שניתן לה, ולא בתעריף עפ"י שימוש לצורכי חקלאות, שהיה השמוש המותר על פי דין.

-"השמוש האחרון" שנעשה בנכס היה שנים רבות קודם לקביעת הסווג על ידי הרשות המקומית (כ-15 שנים בעיניין המיגרש המוצלח וכ-8 שנים בענייננו); -על החלטת הרשות המקומית הוגש ערעור לועדת הערר לעינייני ארנונה שקבלה את טענת הרשות המקומית וקבעה כי סיווג הנכס צריך להיות על פי השמוש האחרון כלשון סעיף "שימוש האחרון שנעשה בבניין"; מכאן, שבחינת הנסיבות הפרטניות מעלה שכל האמור בעיניין המיגרש המוצלח בשאלת סיווג הנכסים תקף לעניינינו ואף ביתר שאת כיוון שכאמור, שימוש חורג איננו אפשרי יותר.

...

סוף דבר מכל האמור לעיל אני קובע כי אין לחייב את המערערת בתשלום ארנונה לפי סיווג מזערי של מבנה תעשייה (קוד 230), אלא לפי סיווג מזערי של מבנה חקלאי (קוד 234).

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור מתקבל.

המערערת תשלם למשיב שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 35,000 ₪ סכום זה יהיה צמוד למדד ויישא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלומו המלא בפועל.

בהחלטתה מיום 6.3.12 קבעה ועדת הערר כי יש לסווג את המשרדים כ"משרדים במבני תעשייה" (סיווג על פי סעיף 3.4.3.1 לצוו הארנונה של המשיבה), אך בהיעדר סמכות לידון בחוקיות צו הארנונה, לא דנה הועדה בטענת העותרת בדבר חוקיות התעריף.

על החלטת ועדת הערר לא הוגש ערעור.

בהתאם לסעיף 9(א) לחוק, יותקנו תקנות הקובעות סכומים מיזעריים וסכומים מירביים לארנונה הכללית אשר יטילו הרשויות המקומיות.

זאת ועוד, הועדה ציינה בהחלטתה: "לאור פסיקת בתי המשפט שהובאו לעיל, ניתן להפריד בין חלקי הנכס הכולל על פי השמוש והתכלית של כל אחד מהם ובמיוחד לאור הוראות צו הארנונה לעיר פתח תקווה אשר קבע בסעיף 3.4.3 סיווג מיוחד המכונה "משרדים במבני תעשייה"..

...

המסקנה אפוא היא כי אין מדובר בענייננו בנכס רב-תכליתי.

ובהמשך נאמר: "כאמור אני סבורה כי השאלה אם המשרדים הם כה בלתי נפרדים מהתעשיה עד שיש לסווגם כתעשיה היא שאלה עובדתית והיא בסמכות ועדת הערר" (פסקה 53 לפסק הדין).

לנוכח כל האמור לעיל – מתקבלת העתירה.