ערעור על החלטת ועדת האכלוס המקומית

לפני ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז צפון (להלן: ועדת הערר) מיום 03.11.2022 שדחתה את הערר שהוגש על ידי המערערת, תפן יזמות בע"מ, (להלן: "המערערת") והותירה על כנה את השומה המכרעת שנערכה על ידי השמאי המייעץ, גיא צדיק, (להלן:"השמאי המייעץ") מיום 23.09.2020 לפיה, שווי מ"ר קרקע מתואם למועד ולמיקום הנו -250 ₪ /מ"ר. המערערת, תפן יזמות בע"מ, נדרשה לשלם היטל השבחה בעקבות אישורה של תכנית בנין עיר ג/13805 (להלן: "התכנית") החלה על מקרקעין שבבעלותה הידועים כגוש 14270 חלקה 2 מיגרש 1000 (להלן: "המקרקעין").

כל עוד חוות הדעת של השמאי המייעץ, שהוא הגורם המקצועי, מצויה במיתחם הסבירות, ולא נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור תיטה ועדת הערר לא להתערב בה ולאמץ את חוות הדעת וראה לעניין זה את דברי בית המשפט העליון בבר"מ 3644/13 משרד התחבורה ואח' נ' גלר דוד ואארורה ואח' (23.04.14) : "ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור (ראו, למשל, בר"ם 4372/07 ועדה מקומית לתיכנון ובניה קרית אתא נ' עיזבון המנוח ירימי אברהם, [פורסם בנבו] פסקה 3 (31.7.2007) (להלן: עניין קרית אתא); בר"ם 3052/06 הועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים נ' פלבר, [פורסם בנבו] פסקה 5 (30.10.2006); לצד זאת, ראו בר"ם 9547/10 הועדה המקומית לתיכנון ולבניה מודיעין מכבים רעות נ' גונן, [פורסם בנבו] פסקה 12 (24.11.2008) המתייחס לאמת המידה להתערבות בשומה מכרעת במקרה שבו לא הוגש ערר). כך, למשל, ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת (ראו, למשל, עניין קרית אתא, פסקה 3; בר"ם 9556/06 הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה פתח תקווה נ' מיטרני, [פורסם בנבו] פסקות 3-2 (4.1.2007)). לעומת זאת, תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה (ראו, למשל, בר"ם 8282/07 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה אשקלון נ' גינוסר, [פורסם בנבו] פסקה 5 (20.8.2008) (להלן: עניין גינוסר)). כמו כן, וכמובן מאליו, תקום עילה להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המנהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה (השוו: בר"ם 9093/07 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה באר טוביה נ' קי.בי.ע – קבוצת בוני ערים בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 3 (14.5.2008))" בית המשפט העליון בבר"מ 7644/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ראשון לציון (דינים עליון 2015 (45) 433 (05/03/2015)) חזר על מעמדו וסמכויותיו של שמאי מכריע/ מייעץ: "נקודת המוצא לדיון בסמכויותיו של השמאי המכריע נימצאת בחוק התיכנון והבנייה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008 (להלן: תיקון 84). תיקון זה הכניס שינויים משמעותיים בכל הנוגע לאופן התקיפה של חיוב בהיטל השבחה, ואלה השפיעו גם על סמכויותיו ותפקידו של השמאי המכריע. בתמצית, בנוסחו הנוכחי, חוק התיכנון והבניה מאפשר לחייב בהיטל השבחה, שאינו חולק על החיוב כשלעצמו אלא על גובהו, לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע. על החלטתו של השמאי המכריע ניתן לערור לפני ועדת הערר (ראו: סעיף 14(ב) לתוספת השלישית). ענייננו מיתמקד במסלול זה של השגה על חיוב בהיטל השבחה. עם זאת, להרחבת היריעה, יצוין כי לשמאי המכריע (ואף ל"שמאי מייעץ") מוקנים תפקידים במסלולים נוספים שעניינם תקיפה של חיוב בהיטל השבחה (ראו סעיף 14(ג) לתוספת השלישית) ותביעת פיצוי בגין ירידת ערך לפי חוק התיכנון והבניה (ראו סעיפים 198(ה) ו-198(ו)(2) ו-(3) לחוק.

אינדיקאציה נוספת לעובדה זו מתקבלת מהעובדה שהיתר הבניה לא הותנה בתנאים הקשורים לבצוע פיתוח סביבתי וכן כי בשנת 2006 כבר ניתן לו היתר איכלוס, שבודאי שלא היה ניתן ללא קיומו של פיתוח סביבתי.

...

הינה כי כן, לאחר שהשמאי המייעץ נתן הבהרותיו בשנית ונימק ארוכות את מסקנותיו, ושעה שמדובר בטענות כנגד קביעות שמאיות מובהקות המצויות בתחום מומחיותו ושיקול דעתו המקצועי המובהק נחה דעתי, כי בדין אימצה ועדת הערר את חוות דעתו המקצועית משקבעה שאין מקום להתערבות בה ומקל וחומר שבית המשפט המינהלי לא יתערב בקביעות שמאיות מובהקות שכאמור אף אושרו על ידי ועדת הערר בהתאם לסמכותה המקצועית.

זאת ועוד, המערערת עצמה בדיון בפני השמאי המייעץ מיום 02.09.20 הסכימה שעם מימוש מלוא זכויות הבניה חלה חובת תשלום היטל השבחה וכדברי שמאי המערערת שם: "אני מסכים שהתכנית הגדילה מ 200% כולל שטחי שירות ל 240% כולל שטחי שירות ואני מסכים שאם ארצה לבנות את הזכויות האלו אז צריך לשלם" ואכן ה"אז" הגיע עם ממכר הקרקע ומה לה למערערת, כי תלין? לעניין זה אבקש להוסיף, כי ממילא נדחתה גם טענת המערערת ולפיה בגין קבלת היתר ל-4 מבנים בעבר (וזאת הגם שחלקם היו לפי התוכנית הקודמת) ללא שנדרשה לשלם היטל השבחה, שכן סופו של דבר לא בגלל הבקשה להיתר בניה נדרשת המערערת לשלם היטל השבחה, אלא בגלל מימוש על דרך של מכירת כלל זכויותיה בנכס.

גם אשר לטענה זו, מדובר בעניין מקצועי לחלוטין ומקבל אני את קביעתו של השמאי המייעץ ולפיה, תוספת זכויות הבניה בתכנית המשביחה נובעת הן מהגדלת השטח בייעוד לתעשייה ע"ח שטח דרך והן על ידי הגדלת זכויות הבניה עקב הגדלת שטח המגרש לחישובן של הזכויות, מכל מקום וכאמור מדובר בקביעה מקצועית לחלוטין שאין דרכה של ועדת הערר ובית המשפט לעניינים מנהליים להתערב בה. סיכום בחינת ההליך שהתקיים בפני ועדת הערר מביא למסקנה שלא נפל כל דופי בהחלטתה לאמץ את חוות דעתו של השמאי המייעץ.

הנתבע גם לא חולק על כך כי לא ניצל את זכותו על פי סעיף 8 לנוהל, לערער על החלטה זו בפני ועדת האכלוס העליונה של משרד הבינוי והשיכון.

בית המשפט ימנע מלאשר תקיפה עקיפה, גם כאשר המבקש השתהה שהוי בלתי סביר בתקיפת ההחלטה המנהלית (ראה למשל: רע"א 125/16 עו"ד יוסף קבלאן נ' המועצה המקומית בית ג'ן [ניתן ביום 31.3.2016]).

...

גם עובדה זו שהמדובר במשאב מוגבל המיועד לאוכלוסיות חלשות, מחייב שלא להעתר לתקיפה עקיפה בשיהוי כה רב (ראה לעניין המשאב המוגבל: סעיף 40 לפסק הדין בעניין מוטי מנחם והשווה לעניין השיהוי: עע"מ 3496/10 שלמה קטש נ' משרד הבינוי והשיכון [ניתן ביום 16.6.2011]).

עם זאת עדיין זכאי הוא נוכח הכחשתו את הטענה כי לא שילם שכר חודשי, להתגונן רק באשר לסעד זה. אשר על כן אני מחייב את הנתבע לפנות בתוך 30 יום מהיום את הדירה ברח' צה"ל 13/7 קרית ים, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ ולהשיב החזקה בה לתובעת.

עוד אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 3,000 ₪.

ערר שהוגש על החלטה זו לועדה ציבורית נדחה אף הוא (נספח ב' לכתב תשובה מאת המשיב).

ערעור שהגישה המדינה על פסק הדין האמור היתקבל.

מדובר בהשכרת דירות במחיר שוק ללא כל סיבסוד, שבוצעה על פי החלטות ועדת איכלוס מקומית שהסתפקה בבדיקת גודל המשפחה בלבד, זאת לצורך התאמת שטח האשקובית הנדרשת לה. טענת המשיבים כי עניינם של העותרים בעת"מ 20652-11-20 לא עבר מעולם תבחין של יכולתם הכלכלית, לא נסתרה.

...

דין שתי העתירות להידחות, מהטעם שהדירות מושא העתירה אינן בבחינת "דיור ציבורי", וכן מהטעם שבטרם כניסתם של העותרים לדירות לא הוכרו הם כזכאים לדיור ציבורי.

מהמקובץ עולה כי דין העתירה להידחות, הן מאחר שהדירות מושא העתירה אינן בבחינת "דירות ציבוריות" והן מאחר שזכאותם של העותרים לדיור ציבורי לא נבחנה בטרם כניסתם לדירות.

אשר על כן שתי העתירות נדחות.

בין החברה לועדה המקומית לתיכנון ובניה יישובי הברון התגלעו מחלוקות שונות בנוגע לתשלום היטל השבחה בגין אישור תכניות החלות על חלקות מקרקעין שבמתחם המסחרי, ואלו נדונו במספר הליכים משפטיים.

לאחר התשלום ניתן למבנה היתר התואם את התכנית המפורטת וכן ניתן טופס אישור איכלוס (טופס 4).

העתירה הנוכחית לא עוסקת בעיניין תיכנוני ישיר, ואף לא בחבות בהיטל ההשבחה עצמו (שהערעור על ההחלטה שהתקבלה בעיניינו מתברר כאמור לפני השופט בולוס, לצד הפניית הצדדים לועדה בבקשה להבהרת סוגיית החישוב, כאמור בהחלטתי מיום בהחלטתי בדיון מיום 25/12/2022).

...

דיון והכרעה כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי דין העתירה להידחות.

לנוכח כל האמור לעיל, העתירה שלפני לא הוגשה על פי אחד מהפרטים לתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מינהליים ועל כן דינה להידחות.

סוף דבר העתירה נדחית.

בבית המשפט העליון רע"א 2875/22 לפני: כבוד המשנה לנשיאה ע' פוגלמן המבקש: עוודי עווד נ ג ד המשיבים: 1. רשות הפיתוח – מחוז ת"א 2. חרוב חמיס בקשת רשות לערער על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת א' קלמן ברום) ברע"א 42019-01-22 מיום 30.3.2022 בשם המבקש: עו"ד אלטוחי וסים בשם המשיבה 1: עו"ד דב גרינבוים ][]פסק-דין

בנוסף לאמור, נקבע לגבי סכויי הגנתו של המבקש בבית המשפט, כי בקשתו להכיר בו כדייר ממשיך נדחתה על ידי ועדת האיכלוס; וכי בנוסף, המשיבה הציגה פסק דין שהורה על פינוי האם מהנכס.

ואולם, איני סבור כי היתנהלותו של המערער עולה כדי זילזול בוטה בהליך (והשוו: רע"א 2406/23 פלונית נ' פלוני, פסקה 18 (22.6.2023); רע"א 1838/16 החבובות חנות הצעצועים שלי בע"מ נ' מדינת ישראל, פסקה 13 (9.5.2016); רע"א 706/15 המועצה המקומית באר יעקב נ' עו"ד מרדכי שלו, פסקה 8 (22.4.2015); רע"א 7657/11 גריסרו נ' ברמן, פסקה 11 (18.6.2012)).

...

בנוסף, סבורני כי בבחינת סיכויי ההגנה של המערער, יש ליתן משקל גם לאופיו של ההליך העיקרי, שנוגע להקשר הרגיש של זכויות בנכס, שכנטען הוא דירת המגורים היחידה של המערער, בה התגורר כל חייו.

על רקע מכלול הנסיבות שתוארו לעיל, סבורני כי ניתן להפעיל סנקציה מידתית יותר, בראי זכות הגישה לערכאות, בדמות של פסיקת הוצאות על המערער.

על רקע האמור, סבורני כי יש לקבל את הערעור כך שפסק הדין של בית משפט השלום יבוטל, בכפוף לכך שהמבקש ישלם למשיבה הוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ש"ח תוך 60 ימים, שאם לא כן, יעמוד פסק הדין על כנו.