ערעור על החלטת ועדות תכנון לאשר תכנית מתאר

לאחר שהוגשה הבקשה, נתבקשה היתייחסות העותר לקשיים תיכנוניים רבים המונעים מתן היתר בניה, ובכללם תכנית המתאר החלה על השטח, צו ההפקעה, צו איסור הבניה הצבאי, ועוד.

אין עילה להתערבות בהחלטה זו, במיוחד בשים לב לכך שבית משפט זה אינו משמש כערכאת ערעור על החלטות רשויות התיכנון וועדות הערר (עע"מ 2418/05 מילגרום נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה, פסקה 9 (24.11.2005); בג"ץ 2389/04 בשאראת נ' המפקד הצבאי באיזור יו"ש, פסקה 5 (10.12.2006)).

...

הכרעה לאחר העיון בעתירה על נספחיה, ובתגובת המשיבים, הגעתי למסקנה כי דינה להידחות על הסף.

עיינתי בדברים, אך איני סבור שיש בהם כדי לשנות ממסקנתי, לפיה אין פגם בקביעת ועדת הערר לפיה אין, במציאות הנוכחית, אפיק תכנוני להסדרת המבנה.

טענותיו שנטענו בעתירה ביחס לצו ההפקעה, בדומה לטענות שנטענו בעבר ביחס לצו איסור הבניה הצבאי, הן טענות כוללניות – ומכל מקום, אין בהן כדי לערער את תוקפה של החלטת ועדת הערר, אשר נימקה את החלטתה בקביעה כי טענותיו של העותר ביחס לקושי בהסדרת המבנה, הן "טענות שונות ומשונות שאינן עולות בקנה אחד עם שלל הבעיות העולות מן הבניה בתא שטח זה". לאור האמור, נדחית העתירה.

טענות העותרים סעיף 109 א (א) לחוק, בנוסחו הרלוואנטי לענייננו (לפני תיקון 101 לחוק שניכנס לתוקף ביום 1.8.14), קבע: "מוסד תיכנון יחליט לאשר או לדחות תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת תוך שלושה חודשים מתום תקופת הפקדתה....." סעיף 109 א (ד) לחוק, בנוסחו הרלוואנטי לענייננו, קבע: "לא החליטה הוועדה המקומית בתכנית שבסמכותה כאמור בסעיף 62א במועדים הקבועים בסעיף קטן (א), יעברו סמכויותיה לגבי אותה תכנית לוועדה המחוזית אשר תמשיך בהליכים מהשלב שאליו הגיעה הוועדה המקומית; על החלטת הוועדה המחוזית לפי סעיף זה, יחולו הוראות סעיף 110". לטענת העותרים, הועדה המקומית חרגה מלוח הזמנים הקבוע בחוק ומשום כך פגה סמכותה לידון בתכנית והחלטתה ניתנה בחוסר סמכות.

משפורסמה ההחלטה והתברר כי היא אינה כוללת לוח זמנים לסיום הליך אישורה של התכנית, הורה בית המשפט על הקמת ועדה להשלמת תכניות תוך שקבע כי חובת יו"ר הועדה המחוזית למנות ועדה להשלמת תכניות "היא חובה מנדטורית שאינה מקנה לו שיקול דעת". בעירעור שהוגש על החלטת בית המשפט (עע"מ 963/11 הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מרכז נ' דן אבי יצחק (פורסם בנבו 18.8.11)) אמר בית המשפט את הדברים הבאים: "יתכן כי אילו הסתפק המחוקק בהוראה כללית המורה ליושב ראש הוועדה המחוזית - ואפילו בלשון הציווי "ימנה" - למנות ועדת השלמה לתוכניות לצורך ייעול וקיצור ההליך התיכנוני בכל מקרה אשר בו חל עיכוב בלתי סביר בהליך שבפני הוועדה המחוזית, ניתן היה לומר כי המחוקק הותיר בידי יושב ראש הוועדה המחוזית מרחב של שיקול-דעת לעניין מינוי ועדת ההשלמה, אם לדעתו לא יהא בה בנסיבות העניין לייעל ולקצר את ההליך התיכנוני.

...

העתירה שבפני מכוונת כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 23.2.16, בה נדחה הערר שהגישו העותרים והוחלט לאשר את תכנית הצ/מק/5/267- 1 (להלן "התכנית").

בהתאם, אני סבורה כי סמכות הועדה המקומית אינה פוקעת באופן אוטומטי, אך משפנו העותרים וביקשו להעביר את הדיון לוועדה המחוזית חובה היה על הוועדה המקומית לפעול בהתאם.

לאור האמור, אני דוחה את הטענה כי יש להורות על ביטול החלטת ועדת הערר שדחתה את הטענה החלטת הועדה המקומית התקבלה בחוסר סמכות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה.

..לשאת בנזק שניגרם לבעל מקרקעין כתוצאה מתוכנית מיתאר, המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור' (הנשיא שמגר בע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל - הוועדה המחוזית לתיכנון ולבניה, מחוז המרכז, פ"ד מז(3) 872, 877), כן חייב בעל מקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו (שם, עמ' 719).

המועד הקובע לעניין זהות החייב וחישוב ההשבחה הוא מועד אישורה של הפעולה התכנונית, לענייננו, מועד אישורה של התכנית המשביחה (ראו סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה וכן בר"מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה אשקלון (20/4/2016); דנ"א 3768/98 הנ"ל).

לעומת זאת, כאשר דובר על קבוצת רוכשים, שהתאגדו יחדיו לאחר הרכישה לצורך קידום פרויקט בניה משותף, נקבע כי כל שותף יוכל לקבל פטור, בכפוף למילוי תנאי הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) הנ"ל (ראו עמ"נ (מרכז) 39438-09-19 הועדה המקומית לתיכנון ובניה רעננה נ' לוי (27/1/2021) (בקשת רשות ערעור על פסק הדין נדחתה בהחלטה מיום 14/4/2021, בר"מ 2073/21); ערר (מרכז) 8107-08-18 כהן נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה רעננה (16/6/2022)).

...

סוף דבר מכל האמור עד כה מתחייבת המסקנה כי המערערים לא רכשו זכויות במקרקעין ובמועד הקובע לא היו שותפים בזכויות.

אשר על כן אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו למשיבה את הוצאות ההליך בסך כולל של 15,000 ₪.

במהלך הגשת הסיכומים בפני בית המשפט קמא, ביום 31.10.2021 החליטה הועדה המחוזית לתיכנון ובניה במחוז תל אביב לאשר את תכנית מתאר מקומית מס' 501-0511154, המכונה תכנית מתאר BBC, בכפוף לשינויים ובמענה להתנגדויות לתוכנית שהופקדה עוד ביום 9.6.2020.

בנקודה זו קיבל בית המשפט קמא את טענותיו של המבקש, אולם טיעון זה הנו מרכיב אחד בטענות המבקשים, טענות אשר נדחו בהחלטת בית המשפט קמא, על כן אני דוחה את טענת המשיבים שיש לדחות את בקשת רשות העירעור על הסף מהטעם שהחלטת בית המשפט קמא מקבלת את טענות המבקשים.

...

הסכם השיתוף הנטען נחתם לפני כ-28 שנים ונוסח מחודש נחתם בשנת 2003, כאשר סעיף 37(ב) לחוק מורה כי: "היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין". מסקנת בית המשפט קמא כי אין דרך לממש את הסכם השיתוף וכי אין מנוס אלא מפירוק השיתוף בדרך של מכירתם הינה המסקנה המתבקשת בנסיבות קיומה של תכנית BBC ולפיכך לא מצאתי שיש להתערב בהחלטת בית המשפט קמא.

בבחינת התנהלות הצדדים לגופו של ענין והשותפות שנוצרה ביניהם, לא מצא בית המשפט קמא פגם שבכוחו לאיין את הזכות לפירוק השותפות.

החלטת בית המשפט קמא נשענת על העובדות אשר הובאו בפניו ולא מצאתי מקום להתערב במסקנה זו. התוצאה איפה, שהבקשה לרשות ערעור נדחית, כפועל יוצא צו פג תוקפו של הצו לעיכוב ביצוע פסק הדין.

בפני ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לתיכנון ובניה מחוז מרכז גז/8013/0621 מיום 21.8.22 (ולהלן: "ההחלטה"), בעיניין חיוב היטל השבחה בסך של כ-4.8 מיליון שקלים, שדרשה המערערת ממשיבה 1, בגין בקשה להיתר בניה במקרקעין, שהם חלק מחלקה 4 בגוש 4768, וידועים גם כמגרש א' בתוכנית גז/8/17 במיתחם איזור תעשיה גזר החדש (להלן: "המקרקעין").

בהסכמים נכתב, כי ייעודם התיכנוני של המקרקעין עובר לחתימה הוא "חקלאות, מבני משק ותעשיה", כי הקבוץ פועל לאישור תכנית מתאר חדשה "אשר תשנה את ייעודם התיכנוני של המקרקעין לייעוד תיכנוני של תעשיה, איחסנה ומשרדים", כי משיבה 1 תפעל מול רמ"י לצורך הקצאת המקרקעין (כ-50 דונם ממשבצת הקבוץ) ביעודם החדש לתאגיד אחר "לרבות תשלום דמי הוון בגין המקרקעין לפי הייעוד החדש". התכנית לשינוי יעוד לפי ההסכם היא גז/8/17, שפורסמה להפקדה ביום 9.12.08, ולימים פורסמה לכניסה לתוקף ביום 26.6.12 (מספר חודשים לאחר החתימה על הסכמי המכר).

...

לגופו של עניין, לאחר עיון בכתבי בית הדין ושמיעת הצדדים מצאתי, שדין הערעור להידחות.

לפני סיום, ראוי להביא את תכליתם של הדברים, כפי שהובאו בפסק הדין בעניין מעונה (שם, פסקה 11): "החיוב בהיטל השבחה נשען על עקרון של צדק חלוקתי. מטרת החיוב היא שמי שהתעשר כתוצאה מפעולות תכנון של ועדה מקומית ישתף את הציבור בהתעשרותו [...] מכאן, שמקום שההשבחה נוצרה משינוי ייעוד המקרקעין שבעקבותיו על חוכר להשיב את המקרקעין למדינה, אין הצדקה לחייב את החוכר בהיטל השבחה, מכיוון שהוא לא התעשר כתוצאה מההשבחה. [...] עיון בדברי ההסבר להצעת החוק המתייחסת לנוסחו הנוכחי של סעיף 21 מחזק אף הוא את המסקנה כי תכלית הסעיף היא לפטור חוכר מתשלום היטל השבחה מקום שבו הוא אינו נהנה מן ההשבחה, שכן במצב דברים זה, נשמטת הקרקע מתחת ההצדקה לחייבו בהיטל ההשבחה (דברי ההסבר להצעת החוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 1999) (מס׳ 2), התשנ״ט-1998, ה"ח 230, 238)" לסיכום, מצאתי שתנאי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מתקיימים, ועל כן על המקרקעין, לפי מלוא הזכויות בהם, חל ההסדר של חלף היטל השבחה במקום היטל השבחה, ודין הערעור על ההחלטה לבטל את היטל ההשבחה להידחות.