ערעור על החלטת וועדה מקומית לאישור הקמת בית מגורים פרטי

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים פליליים עפ"א 67841-03-23 ועדה מקומית לתיכנון ובנייה קריית אתא נ' כחילי סעאידה ואח' לפני כבוד השופטת ישראלה קראי-גירון המערערת הועדה המקומית לתיכנון ולבניה קריית אתא ע"י ב"כ עו"ד קרן רוזליס המשיבים 1. מוחמד כחילי סעאידה 2. בית האושר בקהילה 2003 בע"מ 3. שריף כחילי סעאידה ע"י ב"כ עוה"ד עומרי שגב, אור ירקוני וחיים לנקרי ערעור על החלטת בית משפט לעניינים מקומיים בקרית ביאליק (כב' השופט מ' כהן) מיום 16.3.2023 בעמ"א 43772-02-23 פסק דין

על כן טענה המערערת כי שימוש כאמור בנכס עולה כדי שימוש אסור, בנגוד להיתר המייעד את הנכס כבית מגורים פרטי, ובנגוד לתוכנית החלה על המקרקעין, המייעדת אותם למגורים בלבד.

בנוסף, בית משפט קמא סקר בהחלטתו את ההיסטוריה החקיקתית של סעיף 63א הנ"ל, לרבות את הדיונים שהתקיימו בועדות הכנסת עובר לחקיקתו, והגיע למסקנה כי תכלית התיקון הייתה להיתמודד עם קשיים שנערמו בפני הקמת הוסטלים וצורות אחרות של דיור מוגן בשכונות מגורים.

טענות הצדדים בעירעור המערערת עותרת לביטול החלטת בית משפט קמא, וטוענת כי מסקנת בית משפט קמא, לפיה יש לפרש את סעיף 63א' לחוק באופן תכליתי, ובהתאמה לקבוע כי זה מאפשר לראות שירות בית מאזן כתואם את ייעוד הנכס למגורים, מבלי שיהיה צורך בהיתר חריג, שגויה.

...

לעניין זה יפים דבריה של כב' השופטת ב' טאובר ברע"א (מחוזי חי') 23812-10-18 קידום פרויקטים שיקומיים ב.ה. בע"מ נ' גולדברג (3.12.2018): "בחינת תכליתו של חוק הפיקוח אל מול תכליתו של סעיף 63א' לחוק התכנון והבניה מלמדת על קיומה של מטרה עיקרית משותפת שנועדה להשיג שילוב מירבי במסגרת הקהילה של אוכלוסיות חריגות, מסוגים שונים, תוך פיקוח הדוק על הפעלת אותה מסגרת שיקומית על ידי הרשויות הרלוונטיות. על רקע האמור, וככל שיינתן רישיון על ידי אחד הגופים שפורטו בהוראת סעיף 63א לחוק התכנון והבניה, הרי שלכאורה אין לראות בשימוש שמתעתדת המבקשת לעשות בנכס משום שימוש חורג. מסקנה זו עולה אף בקנה אחד עם עמדת משרד הרווחה שהינו רשות מנהלית-מקצועית בלתי תלויה, ואשר עמדה משפטית סדורה ומנומקת מטעמו הוצגה". במקרה דנן משרד הבריאות הוא הגורם המאשר את הפעלת שירות בית מאזן בנכס.

לסיכום לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערת תשלם הוצאות משפט למשיבים בסך 20,000 ₪ בתוך 30 יום ממועד המצאת החלטה זו, אחרת יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן ההחלטה ועד התשלום בפועל.

נושא העירעור: ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מיום 8.3.2016 בה אימצה ועדת הערר את עמדות השמאי המכריע שמונה בעיניין, ודחתה את רוב טענות המערערת כי יש להפחית מהיטל ההשבחה שנקבע.

טענות הצדדים: המערערת: לטענת המערערת טענותיה הן טענות משפטיות , הנוגעות לשאלת הפרשנות המשפטית הנכונה של תכנית רג/340 ותכנית רג/1/1213, ומשכך בית המשפט הוא הגורם המוסמך להכריע בסוגיות המשפטיות שבהתייחס אליהן טוענת המערערת כי שגתה ועדת הערר בהחלטתה (סעיפים 4 ו-5 לסיכומי המערערת).

עוד טוענת המערערת כי הועדה המקומית עצמה כבר פירשה את הוראות תכנית המתאר כמאפשרות הקמת בית אבות/דיור מוגן, בייעוד לבניינים צבוריים, גם כאשר הנכס מצוי בבעלות או חכירה של גורמים פרטיים (סעיפים 15–17 לסיכומי המערערת).

המערערת טוענת כי בנגוד לקביעת ועדת הערר, התרת הקמת בית אבות/דיור מוגן באיזורי המגורים לפי תכנית המתאר, איננה שוללת את האפשרות להקמת בית אבות/דיור מוגן בבניינים צבוריים במקומות אחרים (סעיף 18 לסיכומי המערערת).

במקרה זה, מבקשת המערערת להכיר במצב הקודם של הנכס בשימוש מיטבי, אשר כביכול קיבל אישור חריג כפול מן הועדה המקומית ומן הועדה המחוזית – אישור להכרה בבניין צבורי בבעלות פרטית, ואישור לשימוש השונה מהשימושים האמורים בתכנית.

...

בעניין זה נקבע בעת"מ (י-ם) 8415/08 ציון וייצמן נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו, 23.12.2008): "אני סבור שהסדרי השימור הנכללים בחוק הם הסדרים ממצים, שאינם מאפשרים הטלת מגבלות תכנוניות מטעמי שימור שלא במסגרת ההסדרים הסטטוטוריים הקבועים בחוק, היינו שלא במסגרת תכנית...

ועדת הערר ציטטה בהסכמה קטע זו מהשומה המכרעת, והוסיפה כי היא אינה מקבלת את "טענות העוררת לפיה נושא השימור עלה אך ורק במסגרת הליכי אישורה של תכנית זו". אין בידי לקבל קביעה זו של ועדת הערר, שכן אין כל נפקות לשאלה האם נכלל הנכס כבניין לשימור ברשימת השימור, אם לאו.

סוף דבר: הערעור מתקבל בחלקו.

לפני ערעור מינהלי, לפי סעיף 14(ד) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה ") על החלטות ועדת הערר לתיכנון ובניה פיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב (להלן" "וועדת הערר"), בעררים אז/85198/14 ו- אז/85322/16, שהתקבלו בהחלטות ביניים מיום 18.10.2017 ומיום 7.5.2017 וכן החלטה סופית מיום 28.5.2019 ולפיה נדחה ערר המערערים.

תכנית מס' מאא/73, אשר אושרה בשנת 1977, סווגה את חלקה 8 וחלקה 67 בגוש 6840 כמשק עזר, כאשר באיזור זה הותרה בניית יחידת דיור אחת בכל מיגרש כאשר עורף המיגרש יועד לשטח פרטי פתוח.

בשנת 1982 ניתן למערערת היתר בניה להקמת בית מגורים, בהתאם להחלטת הועדה המקומית מיום 20.2.1982.

...

משהגעתי לכלל מסקנה כי יש לבחון השאלה העובדתית – האם למערערים היו זכויות קניין בחלקה 67 מושא השומה, אינני נדרשת לטענת ההסתמכות לה טענו המערערים כמפורט לעיל.

הכרעה אשר לשאלת תשלום היטל השבחה בשנת 1984 ועד כמה וככל ששולם נלקח עניין זה בחשבון – לא נמצאה כל התייחסות לטענה זו בהחלטת ועדת הערר ועל כן אין מנוס, כי אם להחזיר העניין לוועדת הערר על מנת שתידרש לעניין זה. אמנם, המשיבה בתגובתה מסרה התייחסות חלקית בנדון ואולם, עניין זה צריך להבחן על ידי ועדת הערר ולא על ידי ערכאת הערעור.

ועדת הערר תיטה להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי המייעץ "אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה..." (ראו בר"מ 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד (פורסם בנבו 23.4.2014) בחינת החלטת ועדת הערר בנדון המבוססת על חוות דעת השמאית המייעצת מלמדת כי מדובר בהחלטה יסודית ומבוססת ולא מצאתי כל עילה להתערב בה. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, ראיתי לנכון לקבל הערעור באופן חלקי.

רקע המשיבה 1 הנה חברה פרטית הרשומה כבעלת חלק ממקרקעין, אשר נמצא ברחוב בן עזריה 10 ביפו (גוש 7071, חלקה 50), נשוא העירעור (להלן: המקרקעין).

המשיבים 5-4 הנם דירקטורים של המשיבה 1 ושל חברות המחזיקות מניות בחברה זו, והם היזמים שעמדו מאחורי רכישת המקרקעין ופרויקט הבניה בו. המשיבים ביקשו להקים בית מגורים במקרקעין.

לשם קבלת היתר בניה, המשיבים נדרשו בשנת 2010 על-ידי הועדה המקומית לתיכנון ובניה להכין סקר קרקע.

לאור כל האמור לעיל – בית הדין הנכבד קבע כי החלטת המערערת על הוצאת הצוו לא עמדה בתנאי חוק המים, ועל כן יש לבטלו.

...

נוכח האמור לעיל – גם טענות המערערת בסוגיה זו נדחות.

נוכח האמור לעיל – גם השגות המערערת הנוגעות לממצאים עובדתיים, אשר נקבעו בבית הדין הנכבד, באשר להפרת ההסכמות הנטענות ביחס להתחייבות להימנע מביצוע קידוחים – נדחות.

סוף דבר בהתחשב בכל המקובץ – הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערעור, וכך אציע לחברותיי שנעשה.

לפניי שלושה ערעורים של המדינה ושני ערעורים של מי שהגישו בקשות בבית-משפט קמא, שבהסכמת הצדדים הדיון בהם אוחד, על החלטות של בית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים, בנוגע למתן ארכה לבצוע צוי הריסה שפוטיים של מבנים בשכונת השילוח - עין אללוזה בירושלים.

להלן פרטי התיקים: עפמ"ק 57861-01-22 בעיניין האני קאק – מדובר בשימוש, בין 1.1.1998 ל- 12.12.2007, בקומה בשטח של 140 מ"ר שנבנתה ללא היתר.

לטענת ב"כ המבקשים, מדובר בבתי מגורים של תושבי השכונה, אשר בהתאם לתכנית המתאר החדשה ייכללו באיזור מגורים.

בסופו של דבר העירעור נדחה, לאחר שעיריית ירושלים הודיעה כי ביום 21.7.2021 החליטה הועדה המקומית להמליץ על אישור תכנית אב שמספרה 30017; כי צפוי דיון בתכנית בחודש אפריל 2022; כי התושבים יכולים לקדם תוכניות מכח תכנית האב, בשטח של 30 דונם; וכי מקודמת תכנית שמספרה 990457 הנוגעת לשני הערעורים שהוגשו מטעמם, בעיניין סרחאן ובעניין אבו דיאב.

יתרה מזו, בתיק היחידי בו צורף לבקשה בבית-משפט קמא תצהיר איש מיקצוע, עפמ"ק 22622-03-22, בעיניין סרחאן, הצהיר האדריכל מר מונתסר האדייה נושה ביום 3.1.2022 כי "על פי התכנית המוצעת הבניין הקיים מסומן להריסה כתנאי להיתר בנייה להקמת ביניין חדש לפי התכנית". כך עולה גם מתצהיר נוסף, מיום 29.3.2022 שהוגש במהלך הדיון בעירעור, ולפיו "לפי התכנית המוצעת הבניין הקיים מסומן להריסה כתנאי להיתר בנייה להקמת ביניין חדש לפי התכנית בינוי-פינוי". דהיינו, על פי תצהיר איש מיקצוע, אם וכאשר יאושר שינוי תב"ע שמכוחו ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה, לא צפויה קבלת היתר למבנה הקיים.

...

דיון והכרעה לאחר שמיעת טיעוני ב"כ הצדדים, מקובלת עליי עמדת המדינה לגבי כל הערעורים.

גם לגופו של עניין, יש לקבל את ערעורי המדינה ולדחות את הערעורים שהגישו המבקשים.

בנסיבות אלה, אני מקבלת את ערעורי המדינה ודוחה את ערעורי המבקשים.