ערעור על החלטות ועדת ערר בדבר פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

כללי מונח בפניי ערעור מינהלי שהוגש ביום 27.10.2020 ע"י עופר בראז ואח' (להלן: "המערערים") על החלטת ועדת הערר לתיכנון ובנייה חיפה (להלן: "ועדת הערר") מיום 12.08.20 (להלן: "החלטת ועדת הערר" או "ההחלטה") אשר דחתה שלושה עררים (שנידונו במאוחד) על החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובנייה חדרה (להלן: "הועדה המקומית") אשר דחתה את תביעת המערערים לפיצויים לפי סעיף 197א' לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") בגין ירידת ערך חלקות 8, 54 ו-57 בגוש 10583 וכן חלקה 4 בגוש 10584, בגין פגיעת תכנית תשתיות לאומיות "דרך מס' 2 בקטע מחלף חבצלת-מחלף זכרון יעקב", מס' 31 (להלן: "תת"ל/31" או "התכנית הפוגעת") בחלקות אלה, המצויות דרומית לעיר חדרה.

ועדת הערר ציינה, כי לפי החלטת הועדה המקומית קיימת חפיפה מלאה בין תואי הכביש כפי שהוא מופיע בחד/2020 לתוואי הדרך בתת"ל 31 וכי המערערים לא הגישו חוו"ד קבילה או תשריט מודד, המוכיחים את טענתם, לא במסגרת תביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק ואף לא במסגרת הערר.

וועדת הערר הוסיפה וציינה את דברי נת"י, לפיהם התיכנון של מיתחם 8 יהיה בהתאם להוראות חד/2020 דהיינו בהתייחס לקו ביניין 150 מ' המסומן בתכנית וכי בעלי הקרקע יפוצו בהתאם לחלקם בקרקע הכלולה במיתחם.

...

התוצאה היא, כי שינוי הייעוד של אותו חלק מחלקה 57 לייעוד דרך, הגם שמקורו בטעות, אכן נעשה על ידי חד/2020 ואין חולק כי זו נקודת המוצא לדיון זה. עוד יצוין, כי חלקים מחלקה 57 נכללים בחד/2020, "במתחם 08" שהוא מתחם המיועד להיכלל בתכנית עתידית לאיחוד וחלוקה אשר תאפשר גם ייעוד למגורים (להלן: "מתחם 8").

לאחר ששקלתי את כל אשר בפניי ואת טענות הצדדים, החלטתי להחזיר את העניין לוועדת הערר לשם קבלת תשריט מדידה וחוו"ד בשאלה האם בתשריט המאושר של תת"ל 31 קיים שטח נוסף, אשר, בהשוואה לתשריט של תכנית חד/2020 המאושרת, שינה את ייעודו לדרך או הפך לשטח עם מגבלות בנייה.

בסופו של דבר סבורה אני, כי נוכח משמעות התוצאה ומאחר שניתן "לכפר" על המחדל בפסיקת הוצאות, אין למנוע מהם הזדמנות דומה, גם הפעם.

לאור כל האמור, החלטתי לקבל, חלקית, את הערר ולהחזיר את העניין לועדת הערר אשר תאפשר למערערים להגיש חוות דעת מטעם מודד מוסמך, אשר תכלול תשריט מדידה מדויק הממחיש את שטחי החלקה והכביש בכל אחת מהתכניות, הן במצב הקודם (לפי חד/2020 המאושרת) והן במצב החדש (לפי התשריט המאושר של תת"ל 31) ואשר תתייחס לייעודו של השטח שבמחלוקת (במידה וקיים) ביחס לייעוד אותו שטח בתכנית חד/2020 וכך אני מורה.

בשם המבקשים בבר"ם 245/18: עו"ד רוברטו חייט בשם המבקשים בבר"ם 480/18: עו"ד אלון סמואל; עו"ד תומר אזרחי בשם המבקשות בבר"ם 496/18: עו"ד גיל וירניק בשם המבקשים בבר"ם 498/18: עו"ד יונה מושקוביץ בשם המבקשת בבר"ם 500/18: עו"ד דב שרון; עו"ד גלעד זרם בשם המבקשים בבר"ם 533/18: עו"ד צבי שוב; עו"ד גלעד שמעון בשם המבקשים בבר"ם 554/18 ובבר"ם 555/18: עו"ד רועי אמזל; עו"ד עופר לוי בשם המבקשים בבר"ם 557/18: עו"ד לאה בראון בשם המבקשים בבר"ם 574/18 ובבר"ם 576/18: עו"ד יהושע דיאמנט; עו"ד עומר דיאמנט בשם המבקשים בבר"ם 588/18: עו"ד דדי וינברג בשם המבקשים בבר"ם 667/18: עו"ד מיכאל שחור בשם המבקשים בבר"ם 767/18: עו"ד עודד כ. גבעון; עו"ד יובל יניב בשם המבקשים בבר"ם 839/18: עו"ד שולמית כבאז בשם המבקשים בבר"ם 1197/18: עו"ד אייל כהן בשם המבקשים בבר"ם 1316/18: עו"ד יוסי כהן בשם המבקשים בבר"ם 1583/18: עו"ד ישי ביינרט בשם המבקשים בבר"ם 1945/18: עו"ד איריס אוסטרובסקי שילה בשם המבקשים בבר"ם 2282/18: עו"ד אריאל בוני; עו"ד דוד שוב בשם המבקשים בבר"ם 2301/18 ובבר"ם 2318/18: עו"ד יצחק נטוביץ בשם המבקשים בבר"ם 2319/18: עו"ד אליהו חסטר בשם המבקשים בבר"ם 3902/18: עו"ד ברוך אדלר; עו"ד אלון קופל בשם הועדה המקומית לתיכנון ובניה – נס ציונה: עו"ד מירב קנזי-נאמן בשם הועדה המקומית לתיכנון ובניה – ראשון לציון והועדה המקומית לתיכנון ובניה – פתח תקווה: עו"ד מיכל אגסי; עו"ד אדוה זגון בשם הועדה המקומית לתיכנון ובניה – חוף השרון: עו"ד ישראל נשבן בשם היועץ המשפטי לממשלה: עו"ד יונתן ברמן ][]החלטה לפני בית המשפט לעניינים מנהליים מרכז-לוד (כב' השופטת ז' בוסתן) נדונו שורת ערעורים (כ-70) על החלטות ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז המרכז (להלן: ועדת הערר) בנושא תביעות פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התיכנון והבניה או החוק) שהוגשו לועדות מקומיות שונות בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3 "תכנית מתאר מחוזית, מחוז המרכז תמ"מ/3 שינוי מס' 21" (2003) (להלן: התכנית המחוזית או התכנית).

לאחר שבחנה את העררים על פי אמות המידה האמורות, מצאה הועדה – לאחר בחינה פרטנית ובכמה החלטות – כי יש לדחותם על הסף וכי אישור התכנית לא הוביל לפגיעה המקימה זכות לפצוי לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה.

בתוך כך נדחו בין היתר טענות שהועלו בערעורים שלפיהן ירידת ערך המקרקעין או מיקומם כשלעצמם מבססים עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק או טענות כי המלצת מוסד תיכנון למוסד התיכנון המוסמך להפקיד תכנית פלונית מקימה עילה כזו.

בהתייחסויות אלו נטען, בעקרם של דברים, כי לא נקבעה בעיניין דלי דליה הלכה נוכח חילוקי דיעות בין שופטי ההרכב בנוגע לשאלת ההכרה בפגיעה בפוטנציאל תיכנוני כפגיעה המזכה בפיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

...

לעמדת היועץ, פסק הדין בעניין דלי דליה אימץ את עמדתו החלופית, ויישומו על ההליכים שלפניי מוביל למסקנה כי אין מקום להתערבות בפסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים.

אני סבור, כפי שטען היועץ, כי אותה שאלה עקרונית שהתעוררה בבקשות שלפניי, הנוגעת להכרה בפגיעה בפוטנציאל תכנוני כפגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, והיקפה של הכרה כאמור, הוכרעה ונדונה בצורה מקיפה בעניין דלי דליה.

הבקשות נדחות אפוא.

לפי החלופה האחרת, המביאה בחשבון פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע לפי סעיף 197 לחוק, שלא נתבעו על ידי התובעים בעקבות פירסום התוכנית השניה, נאמד הפצוי בסך 124,700 ₪ במעוגל.

על פי תורת הפצוי הדו-שלבי, אשר עוגנה בפסיקת בית המשפט, בעל מקרקעין זכאי בשלב הראשון, לפצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בשל התכנית הקובעת את שינוי הייעוד, בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק, ואילו בשלב השני, זכאי הוא לפיצויים על עצם שלילת הבעלות, כתוצאה מבצוע ההפקעה בפועל, מכח סעיף 190 (א) לחוק (להרחבה בעיניין זה ראו: ע"א 474/83 הועדה המקומית לתיכנון ובניה ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3) 370; ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"ץ (14.5.2012) בפסקות 25-27; ע"א 9749/03 הועדה המקומית קריית אתא נ' אליהו (22.8.07) בפיסקה 8; עע"מ 1975/01 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו 6 638, 652-653 (2002); ע"א 7959/00 עזר נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה, פ"ד נו(2) 365, 371 (2001)).

למותר לציין כי לא מדובר בעירעור על החלטת ועדת הערר, אשר קיבלה את קביעת השמאי המכריע במסגרת השלב הראשון, אלא בפסיקת פצויי הפקעה בשלב השני, כאשר אין "מזיגה" בין שני השלבים.

סוף דבר בחוות דעתו קבע המומחה כי פצויי ההפקעה המגיעים לתובעים, ללא רכיב של ירידת ערך בגין התוכנית השניה, עומדים ע"ס 105,000 ₪ נכון למועד הקובע - 30.7.2005.

...

סוף דבר בחוות דעתו קבע המומחה כי פיצויי ההפקעה המגיעים לתובעים, ללא רכיב של ירידת ערך בגין התוכנית השניה, עומדים ע"ס 105,000 ₪ נכון למועד הקובע - 30.7.2005.

לפיכך, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך 105,000 ₪ תוך 30 יום, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום 30.7.2005 ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים, תוך פרק הזמן האמור, הוצאות משפט בסך 4,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מסכום הפיצוי בתוספת מע"מ כדין.

בהמשך לכך, בחודש ינואר 2017 הגישה המשיבה 1 תביעת פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התיכנון והבניה או החוק).

ועדת הערר קבעה, בין היתר, כי קביעתו של השמאי המייעץ שלא להיתחשב בהסכם המכר תואמת את דרישת תקן מס' 2 של מועצת שמאי המקרקעין בדבר "יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים בנויים למגורים, משרדים, תעשיה, מלאכה ומסחר", הקובע כי מועד עיסקאות ההשוואה ומחירי ההיצע לא ירחק משנתיים מהמועד הקובע לשומה.

כידוע, בכל הנוגע לבקשות רשות ערעור הנסבות במקורן על החלטה של ועדת ערר בתביעה שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה יש להחיל אמת מידה מצמצמת (ראו למשל: בר"ם 7731/17 הועדה המקומית לתיכנון ובניה רחובות נ' שחם, פסקה 15 וההפניות שם (7.11.2017)).

...

לטענת המשיבות, דין הבקשה להידחות מאחר שאינה עומדת באמות המידה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי".

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

סוף דבר: הבקשה לרשות ערעור נדחית.

ביום 20.11.95 הגישה המערערת לוועדה המקומית נתניה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה -1965.

על החלטת הוועדה המקומית מיום 5.6.96 הגישה המערערת ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, מחוז המרכז (להלן – "ועדת הערר").

ועדת הערר, בהחלטתה מיום 8.12.20, קבעה כי בשאלה של ירידת ערך בין חלקה 7 לחלקת התמורה, הערר של המערערת מתקבל, והוועדה מחזירה את הענין אל השמאית המכריעה על מנת שתתקן שומתה ותחווה דעתה פעם נוספת בענין זה, בהתאם להערות של ועדת הערר.

מלבד התכניות הסטאטוטוריות, נקבע בשומה המכרעת וגם בהחלטת ועדת הערר, כי בהתאם להודעה לפי סעיף 78 לחוק התיכנון והבניה, שפורסמה ע"י הוועדה המחוזית בישיבתה מיום 29.11.67, אושר תשריט נת/3/400/ג, שלפיו הוקפאה הבניה בגושים בדרום נתניה, וגוש 8253 בכללם.

ועדת הערר קבעה כי "משגידרה התובעת ומיקדה את יסוד תביעת הפיצויים שהגישה, לענייניה של תכנית נת/600א' (משנת 1994), ספק לא מעט מה מקום ומה סמכות יש לוועדת הערר להרחיב את הדיון לפניה לטענות בדבר פגיעה לכאורה עקב הליכים תיכנוניים אחרים זולתה". הנימוק השני של ועדת הערר לדחיית התביעה הוא, כי גם במצבה התיכנוני הקודם, היינו, טרם התכנית הנטענת כפוגעת (תכנית נת/536), לא היתה חלקה 7 זמינה לבניה.

...

לסיכום, צדקה ועדת הערר בקביעתה כי חלקה 7, גם ערב תכנית נת/536, לא היתה זמינה לבניה, ולפיכך אין המערערת זכאית לפיצויי הקפאה.

מאחר שאני דוחה את הערעור ואת התביעה לפיצויי הקפאה לגופה, אינני רואה צורך לדון ולחוות דעתי בשתי הסוגיות האחרות שועדת הערר עסקה בהן (הטענה כי טענות המערערת בסוגית ההקפאה חורגות מגבולות תביעתה; והטענה כי התביעה התיישנה) (סוגיות שדעתי לגביהן שונה מדעתה של ועדת הערר).

אני דוחה את הערעור.