ערעור על דחיית תביעת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית תשתית לאומית

הרקע לערעורים הערעורים הם בשאלת הזכאות לפצוי לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "סעיף 197"), בהקשר עם תוכניות תת"ל/2 שפורסמה ברשומות למתן תוקף ביום 11.02.14 (להלן גם: "התכנית הפוגעת") ותמ"מ 1/30 (להלן: "התוכניות"), העוסקות בקביעת הוראות מפורטות להתוויית כביש כניסה חדש לירושלים, דרך דו-מסלולית מספר 16.

תמ"מ 1/30 היא תכנית שמטרותיה יצירת התנאים הנאותים לתפקודו היעיל ולפיתוחו הכלכלי של מחוז ירושלים כמרחב הכולל את בירת ישראל מקום בעל משמעות היסטורית דתית ולאומית, יצירת תנאים נאותים לפיתוח איכות חיים לתושבי המחוז, תוך מתן אפשרות לדיור תעסוקה רווחה ופנאי, פיתוח ירושלים כבירת ישראל ואתר מורשת ושמירה על שטחים פתוחים, וכחלק מן היעדים התוית רשת דרכים ומסילות ברזל לפיתוח המחוז ובכלל זה לתחבורה ציבורית להסעת המונים וקביעת תתאים להקמת מערכות תשתית תוך צימצום מפגעים סביבתיים.

בנוסף נקבע, כי מלבד חלקות 147, 153 ו-154 שנמצאות בתחום מיגבלות הבנייה על פי התכנית ולכן נקבע פיצוי לבעלי הדירות בחלקות אלו, בנוגע לשאר החלקות אין מקום לשמיעת טענה לירידת ערך בשל פגיעה ישירה כתוצאה ממגבלות הבנייה שהוטלו על חלקה זו, שעה מדובר בתביעה שלא נטענה בתביעה המקורית.

ואולם, לאחר מכן, ביום 16.03.23 ניתנה על ידי וועדת הערר, החלטה מבהירה, לבקשת חברת טאורו, במסגרתה נקבע כי לסכום הפצוי תתוסף ריבית והצמדה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 מהמועד הקובע ועד למועד התשלום בפועל ולאחר חלוף המועד שנקצב לתשלום הסכום יישא ריבית בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980" (להלן: "החלטת ההבהרה") בהמשך לכך, בדיון שנערך כאמור ביום 20.03.23 הצעתי כי ערעור על החלטה זו ידון במסגרת הליך זה כאילו הוגש במסגרת כל הערעורים, לאחר שהצדדים ישלימו טיעוניהם בעיניין, וכך הוסכם.

לכן, בצדק קבעה הוועדה כי "תכנית 5999 לא יצרה עננה תכנונית לדרך, ודאי לא למחלף כפי שקיים בתוכניות דנן". לצד זאת, הוועדה דחתה את התביעה לפצוי בגין פגיעה נופית לגופה בקבעה כי אין מדובר בחסימת חלונות או חצר לנוף, כי אם בשינוי נוף שנימצא במפלס נמוך יותר.

גם במקרה זה הסתמכה הועדה על חוות דעתה של השמאית המייעצת שמצאה שהמחלף לא הביא לשינוי תיכנוני משמעותי בנוף, שכן גם לאחר הקמתו ניתן לצפות מהדירות בנוף הפונה ליער, כשבחלק מהדירות כלל לא ניתן לצפות בשטח המחלף, ובחלקן קיים קושי לצפות בו. יש איפוא לדחות את הטענה כי נפל פגם בכך שהועדה דחתה את הטענה בדבר פגיעה נופית מבלי שהייתה בפניה תשתית שלמה.

במסקנה נקבע בדעת רוב (מפי כב' השופטת דפנה ברק ארז, פיסקה 109 לפסק דינה) כי: ניתן לבסס טענה של פגיעה במקרקעין בגין אובדן פוטנציאל תיכנוני לצורך הגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה רק במקרים שבהם ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל התיכנוני שעל פי הנטען "אבד". לשם כך, נידרשת לכל הפחות הצבעה על תכנית המצויה בשלב ההפקדה וב"דבר מה נוסף", כפי שהוסבר בהרחבה לעיל.

...

סיכום בשים לב להכרעות שניתנו בפסק דין זה, ובהתאם להסכמות הצדדים, התוצאה היא כדלהלן: טענת חברת טאורו בעמ"נ 49303-12-22 בעניין תכנית 2000 – נדחית.

מסקנה זו עמדה ביסוד דחיית הערר של המערערים בהליך זה. לכן, הדיון בעניין זה יחזור לוועדה, לדון בשאלת זכותם של המערערים בערעור זה לפיצוי, בשים לב לכך שהמקרקעין שלהם מצויים בגבול התכנית.

בעמ"נ 35217-11-22, הטענה בדבר הפגיעה הנופית – נדחית.

בהחלטה נקבע כי בנגוד לעמדתה – הועדה המקומית לתיכנון ובניה חבל מודיעין (להלן: "המערערת"), מוסמכת לידון בתביעת פיצויים שהוגשה כנגדה על ידי המשיבים 1 – 8 מכוח הוראות סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן, בהתאמה: "התביעה" ו-"החוק"), בגין פירסומה של תכנית אשר פגעה לטענתם בערך המקרקעין שברשותם.

השאלה שדורשת הכרעה, היא השאלה שניצבה במוקד הערר שהוגש לועדת הערר, השאלה לגביה הכריעה ועדת הערר ואשר אליה בעיקר מכוון העירעור: האם צדקה המערערת כאשר דחתה על הסף את התביעה שהגישו לה המשיבים 1 – 8 לתשלום פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק - בטענה כי יש להגיש את התביעה אל המשיבה 9, או שמא כפי שקבעה ועדת הערר – דחייה זו הייתה שלא כדין שכן המערערת מוסמכת לידון בתביעה? זאת השאלה הממוקדת הדורשת הכרעה, ואליה – לאחר הצגת הרקע הנורמאטיבי ותוך בחינת הטענות שהעלו הצדדים – אפנה.

כך הוסברו הדברים על-ידי פרופ' נמדר (א' נמדר, פגיעה במקרקעין (פיצויים בגין ניזקי תכנית) (מהדורה שניה, 2008), עמ' 31: סעיף 197לחוק התיכנון והבנייה מעניק זכות לתבוע פיצויים בגין פגיעה במקרקעין שנגרמה על ידי "תכנית", אך לא בגין פגיעה או נזק שנגרמו על ידי רשויות התיכנון שלא באמצעות תכנית.

עמדה על הדברים כבוד השופטת ד' ברק ארז, בבר"מ 10212/16 דלי דליה ואח' נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה הרצליה ואח' (1.04.20), בפס' 4-3: סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה מעגן את זכאותו של בעל מקרקעין או בעל זכות אחרת בהם לקבל פיצויים מהועדה המקומית במקרה שבו "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו". בבסיסו של הסדר זה מצויים ההגנה על זכות הקניין כמו גם העקרון הכללי של צדק חלוקתי, שלפיו הפרט אינו צריך לשאת לבדו בנזק שגורמת פעולה תכנונית התורמת לטובת הכלל (ראו: ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, כפר סבא, פ"ד מו(4) 627, 640-639 (1992); ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, נתניה, פ"ד נח(1) 550, 561-560 (2003) (להלן: עניין חלקה 10); רע"א 6483/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' קטן, [פורסם בנבו] פסקה 24 (2.8.2016) (להלן: עניין קטן); ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה – ראשון לציון, [פורסם בנבו] פסקה 31 (15.12.2016)).

כך, המשיבה 9 הפניתה לבר"ם 4443/03 עריית חולון נ' רשות שדות התעופה (17.07.11) – שם נדונו תביעות בגין תכנית מתאר ארצית החלה על איזור נמל התעופה בן גוריון, כאשר נטען כי תביעת הפיצויים הוגשה כנגד הועדה המקומית לתיכנון ובנייה חולון – בתחומה מצויים המקרקעין הנפגעים.

...

כפי שקבע בית המשפט בעניין גוטסמן, אף אני סבור כי כאשר השר פועל בהתאם לסמכותו ומשנה את השטח שבסמכות ועדה מקומית – הסמכויות שבחוק משתנות ממילא בעקבות כך, ואין בתוצאה זו משום חריגה של השר מסמכותו.

ודאות בעניין זה, תשרת בסופו של דבר הן את הוועדות המקומיות והן את האזרחים מגישי התביעות.

סוף דבר הערעור מתקבל.

בתגובתם, עותרים המשיבים לדחיית הבקשה וטוענים כי עסקינן בתביעה נזיקית גרידא, שהוגשה בעקבות הנזקים שנגרמו להם מאי מימוש ההפקעה והותרת מצב הקרקע על כנו למשך יותר מ-17 שנה, והסמכות העניינית לידון בתביעה נתונה לבית משפט זה. בתשובה לתגובת המשיבים חזרה המבקשת על בקשתה לסילוק על הסף וטענה, בין היתר, כי על פי ההלכה הפסוקה מי שיכול לתבוע פיצוי במסגרת סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה ולא עשה כן מנוע לתבוע אותו פיצוי בתביעה נזיקית (המבקשת מפנה לרע"א 6483-15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות ותחבורה בע"מ נ' רות קטן ואח' (2.8.2016)).

(עמ' 473-475 לפסק הדין) בע"א 9628/06 עירית ירושלים נ' דרעי ואח' (6.2.2008) (להלן: "עניין דרעי"), נדון ערעור על פסק דין של בית משפט שלום במסגרתו חויבה מערערת לפצות המשיבים בשל ירידת ערך הנכס שבבעלותם עקב אישור תכנית מתאר מקומית וסלילת כביש.

מה גם, השמאי מטעם המשיבים ציין בחוות הדעת, כי התביעה מכח הוראות סעיף 197 היתיישנה, הואיל והתובעים לא הגישו תביעת פיצויים בתוך שלוש שנים מיום אישור התכנית, ולכן הם אינם זכאים לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין.

ועל כך חזר בית המשפט העליון בפסק הדין שניתן על ידו לאחרונה בע"א 6407/14 הועדה המקומית לתיכנון ובניה כרמיאל נ' מסרי ואח' (24.5.2018): "13.סעיף 188 לחוק התיכנון הבניה מסמיך את הועדה המקומית להפקיע מקרקעין שנקבע בתכנית שנועדו לצרכי ציבור. הפקעת מקרקעין מכוח חוק התיכנון והבניה מתבצעת בשני שלבים: ראשית נקבע בתכנית כי יעודה של קרקע השייכת לפלוני ישונה לייעוד צבורי; ורק בשלב השני מתבצעת הפקעת הקרקע על ידי הרשות ... . פועל יוצא של הליך דו-שלבי זה – שינוי ייעוד, ולאחריו הפקעה בפועל – הוא כי ככלל גם הפיצויים מוענקים בשני שלבים, שכל אחד מהם הוא פרי עילת תביעה עצמאית ונפרדת: בשלב הראשון מוענק פיצוי בגין ייעוד המקרקעין לצורכי ציבור; ובשלב השני מוענק פיצוי נוסף בגין ההפקעה עצמה. כדי להפרע מלוא ההקף בגין ההפקעה, בשלב הראשון על הנפקע להגיש תביעה המכוונת לועדה המקומית לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה בגין ירידת ערך המקרקעין הכרוכה בשינוי ייעוד החלקה על פי התכנית; ובשלב השני, הבא לאחר ביצוע ההפקעה בפועל, ניתן לתבוע בבית המשפט המחוזי פיצוי בגין נטילת הקרקע בפועל – קרי: בשל אובדן הבעלות על החלק המופקע, לפי השווי המופחת של המקרקעין שייעודם לצרכי ציבור ...

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות הצדדים הגעתי לידי מסקנה שדינה להתקבל, ויש להורות על דחיית התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית, בהתאם לתקנה 101 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

יוצא אפוא, כי המומחה מבחין בין הנזקים שנגרמו לקרקע המיועדת להפקעה לבין הקרקע שיועדה למגורים, ומנסה לטעון כי סעיף 197 אינו חל על הראשונה.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל אני מורה על דחיית התביעה על הסף ומחייבת את התובעים לשלם לנתבעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 2,500 ₪ כולל מע"מ כחוק לכל נתבע.

ביום 6.12.2015 פורסמה למתן תוקף התכנית לתשתיות לאומיות מס' 38 (להלן: תת"ל/38, או התכנית לתשתיות).

לאחר פירסומה של תכנית התשתיות, הגישה המערערת תביעה לפצוי בגין פגיעה במקרקעין, בהתאם לסעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.

הועדה המקומית דחתה את תביעת המערערת לפיצויים ולכן הגישה המערערת ערר לועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.

המערערת עותרת לחייב את הועדה המקומית לפצותה בשל פגיעה במקרקעין עקב אישורה של התכנית על פי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה.סעיף 197 (א) קובע כדלקמן: נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.

ברע"א 6483/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' קטן (02/08/06) מציין השופט סולברג: סעיף 197 עוסק בפגיעה במקרקעין, קרי - פגיעה בתכונות המקרקעין או בערכם, בעקבות אישור התכנית; הסעיף לא נועד לפצות על פגיעה שהתכנית מסבה לאדם המסוים המתגורר במקרקעין.

קביעות אלו של ועדת הערר הן קביעות מקצועיות של ועדת הערר וכידוע הלכה ידועה היא כי בית המשפט הדן בעירעור על החלטות של ועדת מקצועית לא יחליף את שיקול דעתה בשקול דעתו שלו ולא יתערב בקביעות המקצועיות (ראו עע"מ 896/22 חוף הכרם בע"מ נ' עריית תל אביב (06/02/22); בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבניה, פ"ד נ(3) 441, 469 (1996); עע"מ 8872/07 עתאמנה נ' עתאמנה (7/3/2010)).

...

סוף דבר הדיון בערעור זה התמקד אך ורק בשאלה האם אישור תכנית התשתיות וסימונו של המבנה להריסה מהווה "פגיעה" במקרקעין במובן הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

על כן אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם לכל אחת מן המשיבות הוצאות בסך של 4,000 ₪.

לפני ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לתיכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז צפון (להלן – ועדת הערר), אשר דחתה ערר שהגישו המערערים על החלטת המשיבה – והעדה המקומית לתיכנון ובניה מבוא עמקים (להלן – המשיבה) לדחות את תביעת המערערים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן – החוק).

ביום 12.7.18 פורסמה למתן תוקף תכנית תת"ל 63/ב – קו מתח עליון 161 ק"ו – נצרת – ציפורית (להלן – התכנית).

ביום 28.4.21 הגישו העותרים למשיבה תביעת פיצויים בגין פגיעת התכנית במקרקעיהם, לפי סעיף 197 לחוק.

לטענת המערערים, הפגיעה במקרקעין עקב תכנית מהסוג בה עסקינן היא בגדר "אקסיומה" במקרים אחרים, תוך שהם מפנים בעיניין זה להחלטות שונות, וכן למאמר שלטענתם מציג מחקרים המצביעים על כך "שלעולם תהיה ירידת ערך של מקרקעין הסמוכים לקו מתח גבוה". לטענתם, הסתמכות הועדה על פסיקה הקובעת כי על התובע לבסס פגיעה לכאורית בטרם הפניה לשמאי מייעץ, הנה שגויה שכן מדובר במקרים בהם כלל לא הוגש חוו"ד מקצועית ואילו במקרה דנן הם הגישו חוו"ד שמאי.

אוסיף עוד, כי עיקר טענות המערערים בעירעור לגופה של סוגיית הפגיעה, כגון טענתם לפגיעה הכרוכה בהקמת עמודי חשמל בשטח, או הפגיעה בשימוש/בחזקה בשל כניסה אפשרית למקרקעין לתחזוקת התשתית, אין לה זכר בערר שהגישו הם לועדת הערר ובחווה"ד השמאית מטעמם.

...

אשר לטענה נגד חוו"ד שמאית המשיבה בשל ניגוד עניינים, הרי שאף היא דינה להידחות.

במסקנה זו אינני מוצאת עילה להתערב.

סיכומם של דברים; על יסוד כל המקובץ, הערעור נדחה.