ערעור על דחיית היתרי בנייה בתמ"א 38 בשל ביצוע עבודות ללא היתר

המערער הגיש היתנגדותו לבקשה, אשר נדחתה על ידי הועדה שקבעה ביום 13/8/19, כי אין מניעה להוצאת היתר בניה לבצוע הפרויקט, בכפוף להשלמת תנאים המפורטים בהחלטת ועדת המשנה.

ניסיונות היזם להידברות עם המערער לא נשאו פרי ונוכח היתנגדותו של המערער לחתום על ההסכם, הוגשה התביעה במסגרתה ניתן פסק הדין דנן, אשר הסעד שהתבקש במסגרתה הוא למנות את באי כוח המשיבים לחתום בשם המערער על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע עבודות החיזוק ומימוש הפרויקט.

זאת ועוד, נטען כי יש לדחות מטעם דומה גם את טענתו של המערער ולפיה יש לזכותו בפצוי ריאלי, טענה אשר יש לדחותה משעה שהמערער לא הגיש תביעה לפי סעיף 6 לחוק החיזוק, הגם שהצהיר בפני הערכאה קמא על כוונתו לעשות כן. לגופן של טענות, טוענים המערערים כי יש לסלק את כלל טענותיו של המערער ובהתאם להן - הואיל והעבודות אינן מהוות שימוש סביר במקרקעין, הרי שיש לקבל לשם ביצוען אישור של כלל בעלי הדירות.

הרוב הנידרש לשם ביצוע עבודות החיזוק; אשר לכך, בהתאם לדברי ההסבר לחוק, עולה כי החוק נועד להקל על יישומה של תמ"א 38 ומטרתו העיקרית, היא : "להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על-פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק" (דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), (הוראת שעה), התשס"ז-2007, ה"ח הממשלה התשס"ז 313, בעמ' 702).

...

זאת ראש וראשונה הואיל והחישוב אשר נערך במסגרת חוות הדעת של המערער, הפך ממילא ללא רלוונטי ואינו יכול לשמש בסיס לקביעת פיצוי כאמור - הן הואיל והתבסס על נתונים אשר בחלקם שגויים (כך לא שמעתי תשובה מהמערער בכל הנוגע לטענה ולפיה החישוב התבסס על שגיאה בקביעת שיעור חלקה של כל אחת מהדירות ברכוש המשותף), ויתרה מכך הואיל והוא מבוסס על נתונים אשר השתנו – זאת בהינתן שהפרויקט כפי שאושר בסופו של דבר (במסגרתו שונה מכפיל 16 וניתנו הנחיות בנוגע לבידוד המעלית), אינו הפרויקט אשר בהתייחס אליו נקבעו הערכים בחוות הדעת.

משכך, ממילא לא היה מקום לפסוק למערער פיצוי כפי שנדרש על ידו ודין תביעתו לעניין זה להידחות.

מכלל זה לא מצאתי לסטות במקרה זה, בהינתן שמצאתי טעם בשיקוליה של המפקחת בכל הנוגע לפסיקת ההוצאות, בשים לב להיקף הטענות אשר התקבלו ונדחו (ראו - ע"א 5630/90 צבי תדמור נ' ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ, מז(2) 517,528; ע"א 2702/92 גינזברג נ' בן יוסף וערעור שכנגד, פ"ד מז (1) 540 ; ע"א 2333/90 גורדי בע"מ נ' חרות בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מז (2) )20 סוף דבר; ריכוז המפורט לעיל מעלה כי נדחו כלל טענותיהם ההדדיות של הצדדים ובהתאמה לכך הנני מורה על דחיית הערעורים.

מבחינה זו, תמ"א 38 משולה למעין תוכנית המרחפת מעל כל שטח המדינה, ובהקש ל"שיעבוד צף" המתגבש בהתקיים ארוע מסויים, כך גם התגבשות ההשבחה היא במועד הוצאת היתר הבנייה (ראו עניין באר טוביה בפיסקה 114).

בית המשפט הוסיף עוד וציין כי הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה, הפוטר מתשלום היטל השבחה בעקבות מתן היתר בנייה על פי תכנית החיזוק, מלמד כי המועד המשביח, שבו הוקנו הזכויות הנוספות לבעל הזכויות במקרקעין, הוא מועד מתן ההיתר ולא מועד אישורה של תכנית החיזוק.

זאת ועוד, על פי סעיף 22 לתכנית החיזוק שמורה לועדה המקומית הזכות לסרב ליתן היתר בניה הכולל תוספות בניה "[...] אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תיכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במיגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו [...]" (ראו למשל עת"מ (חי') 3182-01-13 שחם נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה חיפה (25/2/2013) (ערעור על פסק הדין נדחה בעע"מ 2369/13 שחם נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה חיפה (24/12/2013)); ש' דנה וש' זינגר הנ"ל, בעמ' 232).

תכנית החיזוק גם מכירה בכך שבמצבים מיוחדים יוכל מוסד תיכנון לאשר תכנית מפורטת "[...] שמטרתה חזוק מבנים כנגד רעידות אדמה", ובמקרה שכזה רשאי מוסד התיכנון לכלול באותה תכנית מפורטת תנאים השונים מתנאי תכנית החיזוק לצורך מתן היתרים לבצוע עבודות חזוק (סעיף 23 לתכנית החיזוק וכן ראו: מ' גדרון וא' נמדר הנ"ל, עמ' 309).

המערערים, שבחרו במסלול ההקלות, קיבלו את היתר הבנייה זה מכבר וכבר החלו בעבודות הבנייה.

...

הסייגים בתקנון תכנית החיזוק אפילו הייתי מגיע למסקנה כי זכויות על פי תכנית החיזוק יכולות לשמש בסיס להערכת שווי מקרקעין במצב הקודם, לא היה בכך להועיל למערערים, שכן בנסיבות המקרה חלים סייגים לתחולת תכנית החיזוק.

סעיף 6.2 לתקנון התכנית מורה: הוראות שנקבעו בתכניות מאושרות שעניינן פינוי מבנים ובניית מבנים חדשים במקומם (״פינוי-בינוי״), עדיפות על הוראות תכנית זו. מלשונו של סעיף 6.2 לתקנון תכנית החיזוק מתחייבת המסקנה כי תכנית החיזוק לא חלה, ולא ניתן לבקש היתר מכוחה, מקום שבו על פי תכנית מפורטת נקבעו הוראות בדבר הריסה ובנייה ללא קשר לשאלה האם עסקינן בתכנית פינוי בינוי כהגדרתה בחוק התכנות והבנייה ובחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו- 2016, אם לאו.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי בהערכת שווי החלקה במצב קודם אין לכלול את שווי פוטנציאל הזכויות על פי תכנית החיזוק, ועל כן דין הערעור להידחות.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות ההליך בסך של 10,000 ש"ח. המזכירות תעביר סך זה למשיבה מכספי הפיקדון שהפקידו המערערים.

בפסק הדין עמדה המפקחת על חשיבותו של חוק החיזוק ומטרתו להקל על האפשרות ליישם את תמ"א 38 בהורדת רף ההסכמה הדרוש לפי חוק המקרקעין.

תוקף ההחלטה פקע לאחר הגשת התביעה, וביום 3.1.22 דחתה המפקחת את בקשת חלק מהנתבעים לסילוק על הסף בטענה להיעדר סמכות עניינית של המפקחת על רישום מקרקעין בהעדר היתר בנייה תקף.

על כן קיבלה את התביעה ואישרה את ביצוע העבודות על פי הסכם התמ"א בכפוף להיתר כדין בהתאם לתוכנית ותוכנית החניה המאושרת.

גם באשר לעמוד החשמל, הוא נמצא על מקרקעין משותפים וכפי שקבעה המפקחת ככל שיימצא בעתיד הכרח להעתיק את עמוד החשמל לצורך ביצוע עבודות חזוק, פתוחה הדרך בפני המערערת להעלות טענות בעיניין זה בעתיד.

העירעור הזה אינו ערעור לפי חוק בתי המשפט, הקובע בסעיף 52 הבחנה בין פסק דין להחלטה אחרת, ובזיקה לתקנה 150 לפיה "לא ערער בעל דין על החלטה שאינה פסק דין והיא ניתנת לערעור ברשות בלבד, או שבקש רשות לערער עליה והבקשה נדחתה בלא שניתנה רשות ערעור, אין בכך כדי לפגוע בזכותו להשיג על אותה החלטה בבואו לערער על פסק הדין במשפט". בעירעור לפי חוק בתי המשפט ניתן איפה לכלול בעירעור על פסק דין את ההשגות על ההחלטה האחרת שלא עמדה בעירעור.

צודקים המשיבים בטענתם שבהיעדר כתב הגנה, כל טענות המערערת הן הרחבת חזית בלתי מוסכמת שאין להתירה.

אין בסיס להתערבות בקביעות של המפקחת, שתוכנית החניה המאושרת, שעל פיה ניתן לבנות את חניות התובעים, למבנה המצוי במפלס נפרד, ללא בניית חניות הנתבעים, וכי התוכנית אינה אלא תוכנית רעיונית שמטרתה להציג התכנות של החניה בעת ביצוע עבודות חזוק, כאשר בעת הגשת בקשה למימוש זכויות הבנייה, יהיה צורך להגיש בקשה מחייבת.

...

אני דוחה את טענת המערערת כאילו מכיוון שעל פי התוכנית הרעיונית יש צורך בהעתקת עמוד החשמל יש פגיעה בזכויות המערערת כאשר לא מורים על העתקת עמוד החשמל.

סיכום: על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם למשיבים 8-1 הוצאות הערעור בסך 23,400 ₪.

לטענת שפיצר, בעקבות ביצוע עבודות בניה בבניין על ידי דושינסקי נגרמו לדירה נזקים שונים.

עוד נתבע סך (מוערך) של 500,000 ₪ בגין ניזקי הזנחה שגרמו שפיצר לדירה ועוד סך של 2,000,000 ₪ בשל פגיעה בקידום תכנית תמ"א 38 הנגרמת מאי שתוף פעולה של שפיצר בנושא זה. דושינסקי תבע בעבר את פינוי שפיצר מהדירה מכוח עילות פינוי בהתאם לחוק (ת"א 16505-07-15.

ערעור שהוגש על פסק הדין באותו הליך נדחה (ע"א 22353-06-19).

ברקע, דושינסקי מקדם תכנית התחדשות עירונית לבניין לפי תכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תיקון מס' 2 (פינוי בינוי) [תמ"א 38/2] אשר ככל שתאושר עשויה להשפיע על מארג היחסים בין הצדדים.

באשר לאי חוקיות הבניה צוין כי בקומה הראשונה קיימות מרפסות שניסגרו ללא היתר, כי בחצר מוצבים מבנים קלים ללא היתר וכי בקומה השניה ובגג אין היתר לארבע יחידות דיור הקיימות שם בפועל.

כך גם, פסק הדין בעירעור על אותו הליך נשען על הנחת מוצא לפיה שפיצר הם דיירים מוגנים בדירה.

...

התביעה שכנגד ותביעת הפינוי השניה נדחות.

שנית, נבחנה טענת המערער ולפיה אין לאשר את ביצוע הפרויקט, משתנאי למתן היתר הוא דרישת עריית תל אביב יפו לחתימה על כתב התחייבות, לפיו בעלי הדירות בבית המשותף מוותרים על זכות התביעה במקרה של ארוע הצפה מנחל הירקון.

לאור כל האמור, דחתה המפקחת את היתנגדות המערער ומצאה לאשר את ביצוע פרויקט התמ"א 38 בבית המשותף בהתאם להסכם ולהיתר בניה כדין.

נטען כי תימוכין נוסף לכך שניתן לנצל זכויות לפי תכנית מתאר ע/1, ניתן למצוא בהיתר בנייה שניתן לחלקה שכנה (אשר המערער ביקש להביאו במסגרת בקשתו לתוספת ראיות אשר נדחתה על ידי המפקחת וראו גם טעונו בעמוד 28 שורות 7-8), במסגרתו נוצלו זכויות לפי תכנית מתאר ע/1.

כך, בסעיף 22 נקבע על ידי בית המשפט העליון בעיניין שומרוני כי: "פעולה משותפת של בעלי זכויות בדירות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה, הן משום שהחיזוק צריך להעשות במבנה כולו והן משום שזכויות הבנייה הנוספות הן זכויות המשותפות לכלל הדיירים בבניין. על מנת שניתן יהיה ליישם את ההסדרים המקלים הקבועים בחוק החיזוק, הלכה למעשה, ודוקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחזוק הבניין – נידרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות. רק באמצעות סמכות לאישור מתכונת העבודות יהיה באפשרות המפקח ליישם את מטרתו של חוק החיזוק – קביעת הסדרים מקלים לבצוע תמ"א 38. כל פרשנות אחרת תעקר את סמכויותיו של המפקח מתוכן ותסכל את המטרות שתמ"א 38 וחוק החיזוק נועדו לקדם. למעשה, במקרה הטיפוסי, המחלוקת בין בעלי דירות נסבה על אופן מימוש הזכויות לפי תמ"א 38, להבדיל מאשר על "תמיכה עקרונית" ביישומה.

...

גם בקביעותיה אלו של המפקחת לא מצאתי עילה להתערבות ומשכך, גם טענותיו אלו של המערער נדחות בזאת.

בנסיבות אלו, לא מצאתי כל עילה להתערב לפסיקת ההוצאות וגם טענותיו אלו של המערער נדחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיו של המערער – נדחה ערעורו.