ערעור על דחיית היתר להקמת בית מגורים

ערר שהגישה המשיבה 4 היתקבל ובהחלטה מיום 7.8.2016 נקבע כי "על אף שהמסמכים שהוצגו על ידי העוררת אינם מעידים באופן חד משמעי וברור על כך שלעוררת זכויות קנייניות במקרקעין, יש בהם כדי להציג זכות לכאורה במקרקעין ובכך די על מנת להקים תימוכין לבקשה". בהמשך להחלטה זו אושרה בקשת משיבה 4 לבניית בית מגורים במיגרש.

על המערערים הנטל להוכיח את בעלותם בקרקע או את זכותם להחזיק בה, אך הם לא עמדו בנטל זה. לא מצאנו ממש בטענות המערערים בעיניין החלטת בית משפט קמא מיום 27.1.2020 בה דחה את בקשת המערערים להגיש את חוות הדעת של ד"ר אמארה כראיה נוספת מטעמם.

...

אנו סבורים שהמערערים עמדו בתנאי זה שכן בשנת 2015 הם עתרו לצו מניעה קבוע האוסר בניה בשטח המגרש, תביעה שנמחקה לבקשתם, לאחר שהבקשה למתן צו מניעה זמני לא צלחה (ת"א 37572-07-15).

לאור זאת, בחנו את טענות המערערים גם על בסיס סעיף 19 בחוק, אך מצאנו כי אין בפסק דינו של בית משפט קמא די ממצאים ומסקנות בשאלות אלו.

עוד נציין כי מתן היתר הבניה בשנת 2016 אינו רלוונטי לדיון בשאלה זו. לפיכך, בהיעדר ממצאים מספקים בשאלות אלו, אין מנוס מהחזרת הדיון לבית משפט קמא כדי שייקבע ממצאים ומסקנות גם בשאלת ההחזקה במועד הרלוונטי.

ביום 4.3.1990 פורסמה לתוקף תכנית בר/147 שמתירה לבנות על המקרקעין 3 יח"ד בשני מבנים בשטח מאקסימאלי של 450 מ"ר. המשיבה הגישה לועדה המקומית לתיכנון ובניה שורקות (להלן: הוועדה המקומית) בקשה להיתר להקמת בית מגורים שני על המקרקעין לבן ממשיך (נכדתה) בשטח עקרי של 155.40 מ"ר + 12 מ"ר ממ"ד + חדר כביסה בשטח של 5.14 מ"ר (סה"כ 172.54 מ"ר) (להלן: יחידת הדיור השניה).

ועדת הערר דחתה את עמדת הוועדה המקומית לפיה העידר חבות בהיטל השבחה לדירת מגורים ותיקה מאד, שנבנתה מכח תכנית 6/R שאיפשרה לבנות בית מגורים בשטח של 150 מ"ר באיזור חקלאי משמעה "פטור" כפול מהיטל השבחה שעומד בנגוד לתכלית הסוציאלית של הפטור.

ועדת הערר קבעה בנוסף כי גם אם מתחשבים בהקף שיטחו של בית המגורים הקיים, אין הצדקה, משום התכלית הפיצויית, לשלול את הפטור היחיד המתבקש במקרה זה. על החלטה זו הוגש העירעור המנהלי שבפני.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי טענות הצדדים דעתי היא כי דין הערעור להתקבל, אך לא מהטעמים המפורטים על ידי הועדה המקומית.

טענת הועדה המקומית לפיה אין להחיל את הפטור מכח הוראת סעיף 19(ב)(6) לתוספת השלישית במקרה זה מאחר ולמשיבה קיימת כבר דירת מגורים בשטח של 140 מ"ר במקרקעין שלא שולם בגינה היטל השבחה אינה מקובלת עלי.

מכל האמור לעיל אני מקבלת את הערעור.

בקשת המערערות לקבלת היתר בנייה להקמת בית מגורים במקרקעין נדחתה על ידי הועדה המקומית.

...

מאחר שבפסק דינו של בית המשפט המחוזי נקבעו קביעות נוספות ביחס לפרשנות התנאי הראשון, לא אסתפק באמור, ולצורך החלטתי זו – תוך שאיני מביע עמדה בעניין – אניח כי המתחם, ולא המקרקעין, מוקף בשכונות בנויות שבהן "תשתית עירונית". כפועל יוצא של הנחה זו, יש להידרש למחלוקת בדבר פרשנות המונח "מקרקעין גובלים". האם נדרש גבול משותף בין המקרקעין – במובן של השקה פיזית בין המקרקעין מושא היתר הבנייה לאותם "מקרקעין גובלים"; או שיש מקום לפרשנות רחבה יותר, כך שניתן להסתפק בקרבה מסוימת אחרת או אפילו בהשקה של אזור תכנוני מסוים לאזור תכנוני אחר.

יוצא אפוא, שבמישור התכנוני אין הצדקה להעניק למערערות את הסעד המבוקש.

בכל זאת, אוסיף ואמליץ לכל המעורבים כי ייעשה מאמץ נוסף ליישב את המחלוקות סביב המקרקעין, וכוונתי היא בעיקר למחלוקות הרבות שבין המערערות למועצה המקומית (שאינה צד להליך), אשר כאמור לא הוכרעו בהליך זה. סוף דבר: אציע לחבריי כי נדחה את הערעור וכי המערערות יישאו בהוצאות הוועדה המקומית בסכום נמוך של 10,000 ש"ח. השופט ח' כבוב: אני מסכים.

כתב האישום: ביום 20.4.20 הוגש נגד השלושה כתב האישום, על פיו, ניתן היתר בנייה להקמת בית מגורים במקרקעין, ממ"ד ופרגולות בשטח של כ-165 מ"ר. המקרקעין מיועדים למגורים א' עפ"י התכנית, אך טרם ניתן אישור לחיבור המבנה לתשתיות (טופס 4) ולא ניתנה תעודת גמר.

ערעור על החלטות ביניים בבקשות בעת הטיעון לעונש: החלטה מתאריך 20.10.22 הדוחה את בקשת המערערים להגשת טיעונים וראיות נוספות בכתב לעניין העונש, לרבות אלו הנוגעות לבקשה להגנה מן הצדק – בשל חילוקי דיעות עם המייצג הגישו המערערים בקשה להגיש טיעונים לעונש בכתב בנוסף לטיעוני עורך הדין ובקשה הנוגעת לתיקי בית משפט שלא ניתן אישור לקבל חומר מהם.

...

בהמשך לכך, ביקשו המערערים לעיין בתוכן התיקים, ולבקשה זו לא נעתר בית משפט קמא בקבעו שהדבר טעון קבלת תגובת הצדדים להליך, ואינו נדרש כלל במסגרת טענות הגנה מן הצדק, שבהן בית המשפט בוחן אך ורק את קיומה של אכיפה שוויונית ולא את פרטיו האזוטריים של כל מקרה ומקרה לגופו [החלטת בית משפט קמא מיום 9.11.21].

בקשת המערערים לביטול הרשעה נדחית על ידי, לאור הלכת כתב ע"פ 2083/96 תמר כתב נ' מ"י (21.8.97).

סוף-דבר: הערעורים נדחים.

חציו של המבנה היה ריק חלק ניכר מהתקופה, ושטחו 199.9 מ"ר; מבנים 5 ו- 7 הוקמו כדין על פי היתר בניה מספר 18692 (נספח ד' לתצהיר), ומדובר בבית מגורי מישפחת הנתבעים בשימוש חוקי; מבנה 6 הוקם על פי היתר בניה מספר 7065 והיתר בניה מספר 7460 (נספחים ה'1, ה'2 לתצהיר); מבנה 6א הוקם על פי אותם היתרי בניה מכוחם הוקם מבנה 6.

לטענת הנתבעים, אין הלכה שקובעת שיש להוסיף את הרווח היזמי, שכן ע"א 1594/20 יצחק קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל (29.8.2021) בו נדון ערעור על פסק דין קלקודה, לא שלל מקרים בהם יש לדחות עתירה להוספת הרווח היזמי, וקבע שיש לבחון כל מקרה לגופו.

...

לגביית דמי שימוש ראויים בשיעור 6% בנסיבות של שימוש שלא בהתאם לחוזה החכירה ראו גם ת"א (ת"א) 18769-02-16 גן הצפון בע"מ נ' עיריית הרצליה (31.5.2023): "מעיון בפסיקה, מקובל לגבות לפי 6% כשמדובר בשימוש לא מוסכם (ראו למשל: ע"א (ת"א) 30251-03-12 מ"י - משרד הביטחון נ' אברמוב [פורסם בנבו] (25.4.2013) השופט קובי ורדי; ת"א (מרכז) 37802-10-13 מדינת ישראל נ' קלקודה. על פסק הדין הוגש ערעור ע"א 1594/20, שנדחה למעט בעניין שלא רלבנטי לכאן. לגביית דמי שימוש גבוהים יותר כשמדובר בשימוש לא מוסכם ראו גם פסקאות 53-53 לפסק הדין של כב' השופט גרוסקופף בע"א 6744/20 מ"י - רשות מקרקעי ישראל נ' טבר [פורסם בנבו] מיום 7.7.2022). במכלול הנסיבות שפורטו לעיל שעה שהשימוש שעשו הנתבעות או מי מהן בנכס בזמנים הרלבנטיים אינו מוסכם אלא נעשה בחסות צו הביניים של בג"ץ (ברוב התקופה), ללא ששולמו דמי שימוש ומבלי שהתובעת הסכימה שלא לגבות דמי שימוש, ובשים לב לכלל נסיבות העניין סבורני כי יש לגזור את דמי השימוש על הצד הגבוה - אני מקבלת את טענת התובעת כי יש לערוך את חישוב התשואה לפי 6%." (סעיף 119).

ראו סעיף 54 לפסק הדין: "... דמי השימוש בהם מחויבים מסיגי גבול במקרקעין אינם מבוססים על דימוי של עסקה רצונית, שכן למסיג הגבול לא הייתה זכות להשתמש במקרקעין, ואין לאפשר לו לכפות על בעליהם עסקה בתנאי שוק. כנגזר מכך, דמי השימוש שנדרש מסיג גבול לשלם נקבעים בדיעבד לפי הגבוה שבין ההפסד שנגרם לבעל המקרקעין לבין התועלת שהפיק מסיג הגבול, ואין הם משקפים את המחיר שהיה נקבע מלכתחילה בין מחכיר מרצון לחוכר מרצון. זאת, משום שלרשות בעל המקרקעין עומדות נגד מסיג הגבול הן עילה בנזיקין בגין הנזק שגרם (ראו סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]), והן עילה בעשיית עושר ולא במשפט בגין טובת ההנאה שהפיק (לאפשרות לתבוע מסיג גבול במסגרת דיני עשיית עושר ולא במשפט ראו, למשל: ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים נ' מדינת ישראל, פ"ד לז (2) 633 (1983); רע"א 7452/96 מדינת ישראל משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874, 877 (1998); ע"א 8468/99 לייזר נ' עיריית הרצליה [פורסם בנבו] (3.4.2001). כן השוו לפסיקה האמריקאית שהבהירה כי מסיג גבול עשוי להתחייב בהשבת הרווח שהפיק בפועל, ולא רק בתשלום מחיר השוק של מה שנטל: Edwards v. Lee's Administrators, 96 S.W. 2d 1028 (1936). לדיון בקריטריון ההשבה במקרים של הסגת גבול, ראו: **** פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט 711-694 (מהדורה שלישית, 2015))." סעיף 3.1.2 בהחלטה 1458 שנושאו "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" קובע: "בגין שימוש שהותר עפ"י אישור תקף לשימוש חורג, המוגבל בזמן, ישלם בעל הזכויות בנחלה דמי שימוש בשיעור של 5% לשנה משווי הקרקע המשמשת לתעסוקה לא חקלאית לכל תקופת ההיתר כאמור. ...". סעיף 4 קובע: "תנאי לביצוע עסקה בהתאם להחלטה זו הינו הסדרת השימושים הלא מוסדרים בנחלה, ככל שישנם, או חתימה על מתווה הסדרה, לרבות תשלום בגין תקופת העבר ועד למועד ההסדרה בפועל והעמדת ערבויות להבטחת ההסדרה, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי הרשות.". (מוצג 5 לתצהירי התובעת).

הנתבעים ישלמו לתובעת, ביחד ולחוד, את הסכומים כדלקמן: 225,285 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.2023.