ערעור על דחיית בקשה לרישום חכירה לדורות

באשר לבקשה לרישומה של חכירה לדורות, נקבע כי בהתאם לסעיף 3 להסכם השני, כל אחד מהשותפים יכול בכל עת, לידרוש רישום של חכירה לדורות של זכויותיו החוזיות.

על כן נקבע כי קודם להעמדת חלקיהם של המשיבים למכירה ידאג הכונס "ליישם, ברשום, את דרישתם של התובעים לפי הסעיף השלישי להסכם 1995; באופן שבו הנכס אשר יוצע למכירה יהא חלק בבעלות בנכס, לצדה של זכות אובליגאטורית רשומה, מכוחו של הסכם 1995, להחזקה ייחודית של כל שותף בחלקי-מקרקעין מסוימים, כמוסכם באותו הסכם. הכונס יעשה זאת באופן, שיבטיח את זכויותיהם של השותפים ובד בבד לא יניח מכשולים כבדים מן הנידרש בדרכו של פירוק-השתוף" במסגרת החלטתו דחה בית המשפט את טענת המבקש לפיה לבית המשפט אין סמכות ליתן הוראות לכונס, כפי שהתבקש.

המבקש הגיש לבית המשפט קמא בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה מיום 17.3.2023 וזאת עד לערעור על החלטה זאת.

לטענת המבקש, ככל שלא יעוכב ביצוע ההחלטות מושא העירעור, יווצר מצב בו ניהול הנכס יימסר לכונס בחוסר סמכות ותוך מתן אישור לגיטימי להפרת הסכם הניהול, ומתן לגיטימציה לכונס לניהול דירות אשר המבקש רשום כבעליה של מחצית זכויות הבעלות בהן.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בטענות הצדדים אני מורה על דחיית הבקשה.

אף בקשת המבקש לעיכוב ביצוע ההחלטה המורה על רישום הערה ביחס לדירות שיוחדו לכינוס, נדחית ומטעמיו של בית המשפט קמא.

על כן בקשת המבקש נדחית.

אכן, העובדה שפסק-דינה של כב' השופטת אסיף, שדחתה על הסף את התביעה נגד עו"ד יצחקי הפכה חלוטה לאחר שנידחה העירעור עליה בבית-המשפט המחוזי, ואף בקשת רשות-העירעור נדחתה, יש בה טעם מספיק לידון ולהכריע בטענה המקדמית של היתיישנות, קל וחומר כשכב' השופט סלאמה עצמו ציין בהחלטתו מיום 27.12.2016, סעיף 2, כי אם יהפוך פסוק פסק-דינה של השופטת אסיף לחלוט, לאחר סיום הליכי העירעור, יתכן והאמור בו יקים השתקים למיניהם, וכך אכן היה.

בסעיף 22 של פסק-דינה הוסיפה וציינה כב' השופטת ה. אסיף, כי הואיל והמערער מס' 1 ידע כבר ביוני 2003, שעה שראה את נסח הרישום של הנכס, כי עריית חדרה אינה בעלים בנכס, ואף אינה בעלת זכות חכירה לדורות, יש לדחות את כל טענות המערער מס' 1 כאילו יש מועדים אחרים לתחילת מניין תקופת ההתיישנות.

...

משנקבע, וכעולה בבירור מן המסמכים הרלוונטיים, שנודע למערער על כך עוד בשנת 2003, נחרץ גורלן של שתי התביעות כאחת, הואיל ואין כל ספק שאם עובדת העדר זכויותיה של עיריית חדרה בנכס הייתה בידיעת המערער מס' 1 בשנת 2003, אין מנוס מן המסקנה שעל שתי התביעות כאחת, שהוגשו שתיהן באוגוסט 2015, להידחות מפאת התיישנות.

בנסיבות אלה, התוצאה של דחיית התביעה מפאת התיישנות היא בלתי נמנעת, ולפיכך אנו מורים על דחייתו של הערעור.

לפיכך, אנו מחייבים את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיב שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ (כולל מע"מ), שישולמו למשיב בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק-הדין, שאם לא כן יישא כל סכום שבפיגור הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים רע"א 205-09-19 עריית חיפה נ' בדור נאה מפעלי בתי קולנוע בעמ ואח' בפני כבוד השופט מאזן דאוד המבקשת עריית חיפה המשיבות 1.בדור נאה מפעלי בתי קולנוע בעמ 2.ארז קולנוע איכותי בע"מ פסק דין

כללי; לפניי בקשה למתן רשות ערעור על פסק דין מיום 23.6.19 שניתן על ידי כב' השופטת מירב קלמפנר- נבון מבית משפט השלום בחיפה (להלן: "בית משפט קמא") בתיק רע"צ 51710-04-19 (להלן: "פסק הדין"), בגדריו נדחתה בקשת רשות ערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל בתיק הוצל"פ שמספרו 02-29737-13-2, שדחה בקשה למנות כונס נכסים למכירת זכויות המשיבה מס' 1 בנכס שהוטל עליו שיעבוד מכוח סעיף 11א לפקודת המסים (גביה).

כעולה מנסח הרישום, למשיבה מס' 1 זכויות חכירה לדורות .

עוד קבע כב' הרשם, משלא נתנה הסכמת הבעלים ובעלת המשכנתא למינוי, הרי שזכויותיה של הנושה/ המבקשת, אינן יכולות לגבור על זכויות הבעלים ובעלת המשכנתא ובשל כך קבע כי בנסיבות הקיימות בהן רשמה הזוכה עיקול על זכויות השוכר בלבד, הנחות בזמן או במדרג הנשייה מול המשכנתא שנרשמה הן על זכויות החייבת והן על זכויות הבעלים, הרי שלא ניתן לממש את הנכס ובשל כך דחה את הבקשה.

...

אני סבור כי גם ביחס לכתב הרשאה מכוח פקודת המסים שחל לגביו הסדר זהה ביחס למשכנתא ומשכון , זאת על יסוד לשון הפקודה ומטרותיה-יצירת זכות קניין ישירות (שעבוד), מחייבת מסקנה לפיה תפקידו של רשם ההוצאה לפועל מוגבל לאופן המימוש ולא לשאלה האם מוצדק או כדאי לממש את הנכס ראו לעניין זה ע' מאור, א' דגני, על כונס נכסים – כינוס נכסים בהוצאה לפועל ובהליכי אכיפה מנהלית, 2015, עמ' 459; רעצ (עכו) 35828-12-16 עירית עכו נ' אחסאן רייס, פסקה 7 ו-8, ( 4.2.18); עשא (ת"א) 64191-01-14 א.ש. נכסים ובנין (1989) בע"מ נ' עיריית תל אביב (6.7.14).

מן הכלל אל הפרט; כבוד הרשם קבע בהחלטתו: "לאור האמור אני קובע כי בנסיבות הקיימות, בהן רשמה הזוכה עיקול על זכויות השוכרת בלבד, הנחות בזמן ובמדרג הנשיה מול המשכנתא שנרשמה הן על זכויות החייבת והן על זכויות הבעלים, קיומו של הבעלים רשום שלא נתן הסכמתו למימוש, וקיומה של הערת אזהרה לטובת צד ג' הטוען לזכויות בעלות, הרי שלא ניתן לממש את הנכס, בשלב זה." אני סבור כי כב' הרשם נקלע לכלל טעות בסיווג הזכות הקניינית של המבקשת וכי אין מדובר בעיקול שמהווה מחסום דיוני בלבד, אלא מדובר בזכות קניין של ממש ושעבוד הנכס לצורך פירעון החוב, וכפי שציינתי לעיל עצם הזכות הקניינית יש להביא במנעד השיקולים בעת מינוי כונס הנכסים.

לרשות קיימת סמכות מכוח סעיף 12ז' לפקודת המיסים (גבייה) לממש באמצעות כונס נכסים באופן עצמאי את מכירת המקרקעין, אך הנוהג, הינו פנייה ללשכת ההוצאה לפועל, אני סבור כי דרך זו עדיפה בעיניי, יש בה פיקוח מאת רשם ההוצאה לפועל סמכות מעין שיפוטית על הליכי הכינוס המבוצעים, ויש בהם כדי לתת לכל הצדדים, מימוש זכויות דיוניות בהתאם להליך מעין שיפוטי ולא מנהלי, והדרך הזו הרבה יותר עדיפה מאשר מינוי מנהלי של כונס נכסים שדרכו ניתן יהיה לממש את המקרקעין.

במסגרת התובענה התבקש בית המשפט ליתן צו עשה המחייב את הנתבעת (רמ"י) לחתום על חוזה חכירה לדורות עם התובע ביחס לחלקות א' וב' בנחלה שלו במושב בצרה (להלן: "הנחלה") וכן לתת סעד הצהרתי לפיו רמ"י גבתה מהתובע תשלום ביתר בהשוואה לתשלום שגבתה מחלקה שכנה, ולכן עומדת לו זכות להשבה של התשלום שנגבה ממנו ביתר.

בעקבות זאת , הוגשה ע"י התובע בקשה לבזיון אשר נדחתה על ידי כב' השופטת רות רונן (ההחלטה מיום 7.2.18 צורפה כנספח ג לתביעה), ואף העירעור שהוגש על ההחלטה מיום 7.2.18 נדחה ע"י בית המשפט העליון (החלטה בבר"ע 2030/18 מיום 26.3.18 צורפה כנספח ד לכתב התביעה).

כמפורט לעיל, בבקשה לבזיון ובהחלטת בית המשפט העליון בעירעור עליה, נדחתה טענתו של גרין כי רמ"י מבזה את פסק הדין כאשר איננה חותמת על הסכם חכירה וזאת בשל קיומן של מחלוקות בין הצדדים ביחס לפרשנות החיוב שבפסק הדין.

משעה שלא הונח בתביעה בסיס לקיומם של התנאים המקדמיים הנדרשים לצורך רישום חלקות ב' בנחלה על שם בעל הנחלה, קרי הסכמת האגודה ורישום חלקות ב' במירשם המקרקעין, אני מקבלת את טענת הנתבעות, כי אף דין התביעה בכל הנוגע לבקשה לצוו עשה ביחס לחוזה חכירה לגבי חלקה ב' סילוק על הסף שכן התביעה איננה בשלה ואיננה מגלה עילה בעיניין זה. לנוכח כל האמור, ובהתאם להוראות תקנה 41(א)(1) ו-(4) לתקנות סדר הדין האזרחי, הבקשה לסילוק על הסף מתקבלת.

...

מכל מקום, אני סבורה כי טענות אלו של התובע אינן משנות את מצב הדברים לפיו התנאי המוקדם של רישום אינו מתקיים.

אני סבורה כי אף אם היה עולה בידי התובע להוכיח כי היתה הסכמה עקרונית לפרצלציה בשנות החמישים, לא היה בכך בהכרח כדי ללמד על הסכמה של האגודה לרישום חכירה של חלקות ב' על שם בעלי הנחלות, כנדרש.

משעה שלא הונח בתביעה בסיס לקיומם של התנאים המקדמיים הנדרשים לצורך רישום חלקות ב' בנחלה על שם בעל הנחלה, קרי הסכמת האגודה ורישום חלקות ב' במרשם המקרקעין, אני מקבלת את טענת הנתבעות, כי אף דין התביעה בכל הנוגע לבקשה לצו עשה ביחס לחוזה חכירה לגבי חלקה ב' סילוק על הסף שכן התביעה איננה בשלה ואיננה מגלה עילה בעניין זה. לנוכח כל האמור, ובהתאם להוראות תקנה 41(א)(1) ו-(4) לתקנות סדר הדין האזרחי, הבקשה לסילוק על הסף מתקבלת.

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט ג' הס) מיום 30.10.2023 בת"א 14227-09-21, בו קבע בית המשפט המחוזי כי המשיב הוא בעל זכות החכירה לדורות בדירה שבמחלוקת.

את מסקנתו זו ביסס בית המשפט המחוזי על שורה של טעמים: על תוכנם של המסמכים שלא היו שנויים במחלוקת, הם שטר ביטול השכירות ושטר השכירות; על מירשם המקרקעין שלפיו בשנת 1955 נמחקו מלוא זכויותיה של גב' עופר מן המירשם; על העברת מניית גב' עופר בחברה למר לויאן; על אי הצגת חוזה מכירת הדירה מגב' עופר למר לויאן והיעדר כל ראיה המלמדת על שימור זכות החכירה או חלקה בידי גב' עופר; על היתנהגות גב' עופר ויורשיה, המבקשים, אשר לא דרשו את הזכויות בדירה, לא בשנת 1980 ואף לא לאורך 40 השנים שלאחריה; ועל העלאת טענת הזכות של המבקשים ביוזמת יזם נדל"ן שנחשף לנסח רישום המקרקעין ואף מימן את הוצאות ההליך כנגד "נתח מהדירה". בית המשפט הוסיף וחייב את המבקשים בהוצאות ההליך וכן בשכ"ט עו"ד בסך 247,438 ₪.

לטענתו, סכויי העירעור שהוגש להיתקבל נמוכים, מאחר שכל טענות המבקשים בעירעור נדחו על ידי בית המשפט המחוזי, וכי זכויותיו בדירה מעוגנות במימצאי עובדה ומהימנות וכן במסמכים ברורים ומשכנעים.

...

דין הבקשה להידחות בעיקרה, בכפוף לצו איסור דיספוזיציה בזכויות בדירה, כפי שיפורט להלן.

בכפוף לכך, נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין.