ערעור על ביטול תוצאת התמחרות לאחר עליית מחירי דירות

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת רשמת ההוצאה לפועל ( כב' הרשמת עמית גולדשטיין לירן) מיום 23.7.18 (בתיק הוצאה לפועל מס' 509811-01-17)הדוחה את בקשת המבקשים (החייבים בתיק ההוצל"פ) לקיום היתמחרות חוזרת לאחר פירסום חוזר של הנכס.

למרות שחוות דעת שמאי הכונס הייתה בידי המבקשים כבר בחודש אוגוסט 2017, המבקשים הגישו הסתייגות רק ביום 18.2.18, לאחר שנודעו תוצאות ההתמחרות.

כמו כן עדות האחרון כי מחירי דירות ברחוב שמיר ירדו בשל בעיות חניה קשות, לא נסתרה, כמו גם הקביעה שלפי עיסקאות נוספות ברחוב הנ"ל ניכרת אי יציבות במחירים לאורך זמן.

[ ראה רעא 2391/13 אהרון אברהם ליפשיץ נ' בנק אדנים [נרכש ע"י מזרחי טפחות בע"מ], ( 1.10.2013 )ובר אופיר שם , בעמ' 638(2)] יפים לכאן דברי ביהמ"ש ברע"א 04/ 4891 וינקלר נ' בנק הפועלים ,פ"ד נח (6) 721 : " במקרים מעין אלה אין מדובר אך בעיניינו של חייב ספציפי זה או אחר אשר רצונו הוא כי חובותיו ייפרעו במידה המרבית האפשרית. על בית-המשפט להקפיד כי לא יקופח עניינם של נושי החייב.... טובתם, כמו גם טובת החייב, משמעה מכירת נכסי החייב במחיר מירבי כך שיגדל הסך הכולל המתחלק בין הנושים, ובהתאמה יגדל הסכום שיקבל כל נושה. כמו כן קיים אינטרס רחב יותר, של חייבים בכלל ושל נושיהם של חייבים, כי מציעים רבים יבקשו להישתתף במכירת נכסי חייבים בהוצאה לפועל,... כך תגדל התחרות, ועימה האפשרות לכריתת עסקאות מכר במחירים גבוהים...... בנוסף יש להיתחשב באנטרס של אלה המשתתפים בהליכי מכר של נכס בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל וכד'. אם יהא המציע הזוכה חשוף לאפשרות שזכייתו תבוטל מפאת טענות שונות הנוגעות למכר, אשר יוכל החייב להעלות חדשות לבקרים, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר כאלה ולסכן את כספם ." [ראה גם בר"ע(י-ם) 567/08 כורש נ' בנה"פ (4.11.08) ] המישור העובדתי בחינת החלטת הרשמת לגופה הביאני למסקנה כי לא נפל בה פגם, טעות או נמצאה עילה להתערב בה. ההחלטה מנומקת ארוכות, בוחנת את חווה"ד השמאיות לגופן ובמסגרתה ניתן משקל חשוב לשתי נקודות עיקריות: האחת, העשייה הדלה של המבקשים להצביע על מחיר שוק בפועל בין היתר באמצעות המצאת קונה מטעמם לאורך כל ההליך, השנייה, החישוב הנכון שנערך בנוגע לפערי השומות מול העובדה כי עסקינן במכר כפוי.

...

מסקנתה הייתה (עמ' 13): "מכל טענות השמאים בחוות הדעת, בעדכונים שלהן, ומעדותם בחקירותיהם הנגדיות, עולה כי שמאות אינה מדע מדויק. כאשר שמאים קרובים בדעותיהם, כפי שקורה כאן הלכה למעשה [בסופו של דבר על שני השמאים מקובל שווי של כ-20,500 ₪ למ"ר], שווי שוק או מבחן השוק הוא המבחן הראוי ביותר." מצאתי את החישוב שנערך ע"י כב' הרשמת סביר ואף נכון שעה שבחנה שתי צורות חישוב לבחינת שווי המקרקעין והגיעה לאותה מסקנה.

באשר לפגמים הדיוניים עליהם הצביעו המבקשים ,לא שוכנעתי כי לכולם היה יסוד מלא, אולם אין ספק שמקום שהמבקשים ניסו בכל דרך לעכב ההליך שנוהל כדין , אין פגמים אלו ככל שהיו, שקולים כנגד הפגיעה באינטרס הלגיטימי של המשיבים 2-3 שבנסיבות כאן, כפי שתואר לעיל, גבוה יותר ,גם אם אין המדובר בהכרח במעשה עשוי ומוגמר.

לסיכום לאור האמור, הערעור נדחה.

בבית המשפט העליון בע"ם 1683/19 לפני: כבוד השופט ע' פוגלמן המבקש: פלוני נ ג ד המשיבים: 1. עו"ד שמואל קרניאל – מנהל עזבון 2. פלונית 3. פלונית 4. פלונית 5. פלונית 6. פלונית 7. פלונית 8. פלונים 9. פלונים בקשה לעיכוב ביצוע ובקשת רשות לערער על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת ר' פרידמן-פלדמן) ברמ"ש 10383-02-19 מיום 27.2.2019 בשם המבקש: בעצמו בשם המשיב 1: בעצמו ][]החלטה

לאחר מספר ניסיונות, ערך מנהל העזבון היתמחרות לדירה, וקיבל את הצעת מישפחת אליהו – המשיבים 8, שכן זו הייתה גבוהה יותר מהצעת מישפחת קרמר – המשיבים 9 (להלן ביחד: המציעים).

לאחר מכן, פנה המבקש לבית המשפט בטענה שהוא זכאי לרכוש את הדירה, העלה קמעה את הצעתו, ובקש לעכב את המכירה עד להגשת ערעור לבית המשפט המחוזי על ההחלטה.

כמו כן, נטען כי מנהל העזבון קיפח את זכות הקדימה שלו, וכי הצעתו לא פחתה ממחיר השוק ועל כן היה על בית המשפט לאפשר לו לרכוש את הדירה.

באשר להתמחרות, נטען כי לבית המשפט היה אסור להורות על היתמחרות נוספת, שאיינה את תוצאות ההתמחרות מיום 21.8.2018, ובייחוד שהמשיבים 8 לא היו צד להתמחרות המוקדמת.

הצוו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 7.3.2019 מבוטל בזה.

...

לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער, בתשובה ובנספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה שדינה להידחות.

לא שוכנעתי כי המקרה שלפנינו בא בגדרם של מקרים חריגים אלה.

לא שוכנעתי כי השלמת מכר הדירה תסב למבקש נזק בלתי הפיך שאינו בר פיצוי, למצער ברובו.

המשיב הגיש בקשה לביטול ההתמחרות בטענה שהכונסים לא הזמינו אותו להתמחרות והוא לא ידע עליה וכי ברצונו להיתמודד על רכישת הדירה.

בפרוטוקול ההתמחרות שעליו חתמו הן הצדדים והן ב"כ, נקבע בין היתר כי: "במידה ומי מבעלי הזכויות בנכס הישתתף בהתמחרות והוא זכה בהתמחרות וחזר בו מהצעתו לאחר שזכה, הוא ישלם לבעל הנכס השני, פיצוי מוסכם בשיעור 10% משווי הכולל של הצעתו אשר יקוזז לטובת בעל הנכס השני ישירות מחלקו בדירה בעת מכירתה". בפרוטוקול ההתמחרות אמר המשיב כי הוא "מוכן להציע כל סכום שהוא. אני אקנה את הדירה בכל מחיר... אני מציע 2,100,000 ₪". המערער הודיע שהוא מסכים לסכום זה והכונסים הודיעו שיגישו בקשה לבית המשפט לאשר שהמשיב זכה בהתמחרות.

משהמשיב לא הגיב למכתב ולא חתם על ההסכם, הגישו הכונסים ביום 17.7.19 בקשה להורות על ביטול זכייתו של המשיב בהתמחרות ולאפשר להם למכור את הדירה למערער בתמורה לסכום שהוא הציע בהתמחרות הראשונה בסך של 1,820,000 ₪, שתואם כימעט לגמרי לשווי השמאות של הדירה במימוש רגיל והוא אף גבוה מהשווי שהעריך השמאי במימוש מהיר.

אף אם נפלו פגמים בהתמחרות, אין בפגמים אלו בכדי להביא לביטול תוצאותיה, במיוחד שעבר זמן רב מאז אישור ההסכם והעברת הדירה למערער וההתמחרות בוצעה כנדרש.

...

בית המשפט קמא דחה את עמדת המשיב וקבע בהחלטתו (להלן: ההחלטה), בין היתר, כי: "בידינו פסיקה רחבה האומרת כי אדם אינו יכול לרכוש נכס מבלי לשלם מאומה, תוך שהוא אומר כי מבצע את הקניה אגב תביעה אשר יגיש בעתיד ואיש אינו יודע האם יזכה בתביעתו אם לאו ... אין מדובר בטענת קיזוז. קיזוז הוא קיזוזו של חוב קיים וגם אז צריך להגיש בקשה לבית המשפט להתרת הקיזוז, כאשר מדובר ברכישתו של נכס בפועל. החלטה של אדם בינו לבין עצמו על בסיס קרטונים, כי בדעתו אי פעם ובעתיד להגיש תביעה שכלל לא ברור האם יזכה בה אם לאו, אינה מקימה זכות קיזוז משום סוג ודרך ... במילים אחרות, מראש כאשר נתן המשיב הצעה של 2,100,000 ₪ צריך היה לומר כי אין בדעתו לשלם סך של 2,100,000 ₪ אלא בדעתו לבצע הפחתה בלתי מוגדרת בזמן בלתי מוגדר. בנסיבות אלה מן הסתם היתה ההצעה נדחית על פניה בשעתו ויש לראות אותה בבחינת בלתי סביר". בית המשפט הוסיף וקבע בהחלטה הנ"ל כי: "אני רואה את המשיב כמי שניהל משא ומתן שלא בתום לב, כמי שלא נתן את ההודעה הדרושה גם לאחר שהטריח את הכונס האחר לכתוב הסכם מכר, לאמור – לא נתן הודעה לטוב וגם לא לרע, בוודאי לא בכתב, כמי שהצליח להוציא לריק לא רק זמן, אלא חייב את קיום הדיון בכאן וכמי שהציע הצעה שאינה ממשית ושניתן לקבלה בכינוס". לפיכך, נקבע שהמערער רשאי לרכוש את הדירה תמורת הסך שהציע– 1,820,000 ₪.

יש לציין גם שהצדדים ניהלו בעבר התמחרות על נכסים אחרים והם אינם הדיוטות בתחום זה. משהגענו למסקנה שהמערער זכאי לפיצוי המוסכם, נותר לבחון האם קיימת עילה להפחתת הפיצוי בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א–1970, הקובע כי "יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה"?.

בע"א 300/77 רוזנר נ' ט.ל.מ. חברה לבנין, פ"ד לב (3) 682 (1978) נקבע כי: "הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית המשפט העדר "כל יחס סביר" בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש .

סיכומו של דבר: אציע לחברותיי לקבל את הערעור, לקבוע שהמערער זכאי לקבל מהמשיב את הפיצוי המוסכם בסך של 210,000 ₪ שיישא ריבית והצמדה כחוק מיום הגשת התביעה בבית המשפט קמא ועד התשלום בפועל, וכן לחייב את המשיב בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪.

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית הדין האיזורי מיום י"א בכסלו התשפ"ג (5.12.22) שלפיו תוצאת ההתמחרות שנעשתה בתאריך ד' באב התשע"ח (16.7.18) מבוטלת, אף שלאחר ההתמחרות ניתנה החלטה של בית הדין עצמו הקובעת "בית הדין מאשר את תוצאת ההתמחרות, ולאור האמור על האשה לשלם לאיש את המחצית בסך של 1,175,000 ש"ח", מאחר שמאז עברו כארבע שנים שבהן עלו מחירי הדירות באופן משמעותי ביותר.

טענת המערערת נגד סמכות בית הדין קמא לידון במה שלטענת המערערת כבר נחלט נדחתה היטב בפסק הדין מושא העירעור כשהעיקרון הוא שההחלטות הקודמות לא נגעו בעדכון ההתמחרות בשל עליית מחירי הדיור.

...

סוף דבר, לא הוצגה לפנינו, לא טעות בהלכה ולא טעות בשיקול הדעת בהכרעת הדין – לא הנראית לעין, כדרישת תקנה קלה(ב), ואף לא הסמויה מהעין.

והואיל וכך הערעור נדחה.

מסקנות והוראות אשר על כן בהתאם לכל האמור, בית הדין קובע: הערעור נדחה על כל עילותיו.

כתוצאה מהתנהגותה של האשה, נטשו רוב המתעניינים את הדירה, כך שנותר רק מציע אחד.

החייב הגיש בקשה לעיכוב ביצוע וערעור על החלטה זו לבית המשפט העליון בע"א 8308/22 כבוב נ' כונס הנכסים הרישמי (21.02.2023)).

בדחותו את העירעור, פסק בית המשפט העליון: "טענותיו העיקריות של החייב נוגעות לגובה הצעת האשה ביחס לשוויה העדכני של הדירה; ולויתור על זכות התביעה שלו נגד האשה לדמי שימוש בדירה.

ממילא, בשים לב לכך שהשמאות האחרונה לדירה נערכה בסוף שנת 2021 – פחות משנה לפני שהחליט ביהמ"ש לאשר את הצעת האשה – יש להניח, כפי שציין גם המנהל המיוחד, כי לא הייתה עליה משמעותית במחיר הדירה.

לאחר קיום ביקור בדירה והתמחרות נוספת, נותרה הצעה אחת בלבד על סך 3,000,000 ₪ של המשיב 3, מר אריאל הורוביץ (להלן – הרוכש) וכן הצעת האשה על סך 3,000,001 ₪.

אינטרס ההסתמכות הקבוע בפסיקה נוטה לטובתו במובהק שכן לאחר זכיית הצעתו פעל באופן המשנה את מצבו לרעה – ויתר על עיסקאות רכישה אחרות, מכר נכס אחר לצורך מימון רכישת הדירה (במחיר נמוך משוויו, עקב המצב המלחמתי) וכן נשא בהוצאות בגובה עשרות אלפי ₪ עבור עו"ד, מתווך ויועץ משכנתא, ובטול אישור הצעתו יותיר אותו בחיסרון כיס ניכר.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשות ובתגובות, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הבקשות, מהטעמים שיפורטו להלן.

בית המשפט פירט את ההנמקות לכך וביניהן הפגיעה באמון הציבור, שתגרום בסופו של דבר לפגיעה בחייבים שנכסיהם יימכרו במחיר ירוד יותר.

הבקשות נדחות.