ערעור על אכיפת הסכם מכר מקרקעין של חסוי

המבקשים ניסו לאכוף על החברה את קיום הוראות ההסכם, ואף הגישו שיקים שחוללו לבצוע בהוצל"פ עוד בשנת 2012, אך החברה לא תיקנה את ההפרה וגררה את המבקשים במשך שנים בטענות "פרעתי" מטעמה, אשר נדחו.

דיון בבקשות שטרם הוכרעו הבקשה למתן פסק דין בהסכמה ביחס למבקשים והחברה (בקשה מס' 19) ביום 7.4.22 הוגשה בקשה על ידי המבקשים והחברה, בה עתרו למתן פסק דין בהסכמה כנגד החברה וכנגד מר חיים אברהמי, לפיו - המרצת הפתיחה תיתקבל כנגדם במלואה, וסכום ההשבה יופקד בקופת בית המשפט עד להכרעה בהמרצת הפתיחה כנגד המשיב 1; לגבי עתירה ב' - החברה ומר אברהמי מוותרים על חיסיון על מסמכים הקשורים לתובענה, ככל שקיים; לגבי עתירה ג' - המבקשים מוותרים על כל טענה כנגד החברה להשבת דמי שכירות בגין התקופה שבה החזיקה בנכס וזאת מבלי לגרוע מזכות המבקשים לזכות בהשבה מאת המשיבים 1 – 2; לגבי עתירה ד' - החברה ומר אברהמי יפעלו להסרת כל הערה הרשומה לטובתם על הנכס; לגבי עתירה ה' - החברה ומר אברהמי יחתמו על כל מיסמך שיידרש על ידי רשות המסים לביטול העסקה ומר אברהמי יהיה חייב בכל התחייבויות עם ביצוע פסק הדין.

לטענתם, מדובר בבקשה מחוסרת יסוד עובדתי ומשפטי שמטרתה "לחטוף" פסק דין; הבקשה לא נתמכה בתצהיר; הזכויות מושא המחלוקת נמכרו זה מכבר לקונה, במסגרת הליך ההוצל"פ; מדובר בבקשה העולה כדי ניסיון לבצע מעשה של הוצאת דבר במירמה, שמטרתו לסכל החלטת רשם ההוצל"פ ו"מעשה עשוי"; הזכויות נמכרו ותמורתן שולמה במלואה; המבקשים הסתירו את העובדה שביום 6.4.22 דחה רשם ההוצל"פ את ניסיון החברה לבטל את המכר שכבר אושר, ובקשות רשות לערער על כך נדחו; המבקשים טענו בתובענה כי לחברה אין מעמד בהליך זה, אלא רק לכונס הנכסים; למר אברהמי אין סמכות לחתום בשם החברה; הם צירפו את אברהמי להליך על דעת עצמם, כאשר הוא פושט רגל.

בפסק הדין שניתן ביום 6.12.2015, בתא"מ 10852-06-13 (נספח 18 לתשובה להמרצת הפתיחה), נקבע כך: "1. התובע הגיש כנגד הנתבעת תביעה כספית על סך של 47,613 ₪. עילת התביעה היא שיק על סך 43,510 ₪ שמשכה הנתבעת לפקודת התובע ואשר זמן פרעונו 10.10.10... וזאת בהתאם להוראות הסכם מכר מיום 27.4.06 לפיו מכרו התובע ושני שותפיו לנתבעת, ביניין במקרקעין ברח' שבי ציון 3 באשדוד...

...

אשר על כן, באתי לכלל מסקנה כי שיקולי הצדק מובילים לכך שביטול ההסכם אינו מוצדק בנסיבות העניין.

יצוין כי בסיכומי התשובה של המבקשים, נטען כי הבנק והכונס ויתרו על טענותיהם בנוגע לכתב ההתחייבות (נספח 2 לכתב התשובה), בו נכתב כי "בכל מקרה שבו יתבטל ההסכם מכל סיבה שהיא אתם תודיעו על כך מיד לבנק ותשלמו לבנק מיד את הכספים אשר שולמו לכם עד לאותו מועד...". אני סבורה כי משעה שהבנק והחברה חלקו על הודעת הביטול בזמן אמת, ומשנמצא כי אין המדובר במקרה שבו ההסכם בוטל כדין, לא מצאתי בטענה זו משום סיוע לעמדת המבקשים.

סוף דבר בהתאם לכל המפורט לעיל, המרצת הפתיחה נדחית בזאת.

בסופו של דבר נפסק כי בשל מצבו הנפשי של החסוי, אין אפשרות לאכוף את ההסכם, ולכן הורה בית המשפט על ביטול ההסכם ועל השבת התמורה, אולם הותיר לתובעת זכות ברורה להגיש תביעה לפיצויים בשל הפרת ההסכם על ידי הנתבעות.

דיון מימצאי פסק הדין בפסק הדין שניתן בהליך הקודם נקבע בסעיף 48 כי הנתבעות "לא פעלו בתום לב בשלב המו"מ לפני ההיתקשרות בהסכם וכן בשלב מימוש ההסכם". בהקשר זה נקבע כי בשלב המו"מ לא אמרו הנתבעות במפורש לתובעת ולבתה כי החסוי עשוי להתחרט ולסרב לעבור דירה, אף על פי שנתבעת 1 העידה שהיו לה חששות בעיניין זה. כך גם לא אמרו הנתבעות לתובעת שהדירה החלופית צריכה לעמוד בדרישות רבות, ושהעלות שלה צריכה לעמוד על שליש ממחיר הדירה שנמכרה.

לפיכך נקבע בפסק הדין הנ"ל כי "הכלל במקרים כאלה [שבהם שילם הקונה מראש – מ"ת] הוא שיש לחשב את דמי הנזק של הקונה בשל אי־מסירת הסחורה לפי ההבדל שבין מחירה כפי שנקבע בחוזה לבין מחירה בזמן בירור התביעה". לכן, לגבי העניין שנידון שם נקבע כי על אף שהסכם המכר הופר בשנת 1953, המפר ישלם פיצויים לפי ערך הקרקע בזמן בירור התביעה, עשר שנים לאחר מכן, בשנת 1963.

באותו מקרה נכרת הסכם בין המשיבים לחברה קבלנית – המערערת, ובהמשך הודיעה המערערת למשיבים שבהעדר ביקוש לדירות, הפרויקט מוקפא, והמשיבים התבקשו להגיע למשרדי המערערת "לביטול ההיתקשרות ולקבלת סכום ההפקדה בתוספת פיצוי כמקובל". בית המשפט העליון דחה את טענת המערערת כי המשיבים לא פעלו בתום לב, וקבע (בעמ' 82) כי "הם לא היו חייבים ליטול חזרה את דמי הקדימה, כל עוד עמדו על זכותם לאכיפת החוזה". באותו מקרה נקבע שבנסיבות העניין אין להורות על אכיפת ההסכם, אך יש לפסוק למשיבים פצויי קיום לפי ערכי הדירות ביום מתן פסק הדין.

...

הנתבעות ישלמו לתובעת בגין הפסד עליית ערך הנכס את ההפרש בין 4,400,000 ₪ לסך 1,930,000 ₪, קרי סך של 2,470,000 ₪, בהפחתת סך הפירות אשר נצבר, אם בכלל, על כספי הנאמנות (בסך של 1,930,000 ₪) מיום הפקדתם ועד למועד השבתם לידי התובעת בפועל.

כמו כן ישלמו הנתבעות לתובעת פיצוי בגין אובדן דמי שכירות בסך של 410,539 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת תביעה זו ועד מועד התשלום בפועל; ופיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 50,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד מועד התשלום בפועל.

לפיכך, עבור ההליך דנן בלבד, אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעת סך של 72,500 ₪ בגין הוצאות משפט (כולל שכר טרחת מומחה), וסך נוסף של 65,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד. סכומים אלה ישולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד מועד התשלום בפועל.

על פי ההסכם, זכויות החכירה המהוונות של הבית ומקרקעין בשטח כולל של 450 מ"ר (להלן: "הנכס"), נמכרו לתובעים (להלן: "הסכם המכר").

התובעים עותרים בתביעתם דנן להורות על אכיפת הסכם המכר שנחתם עימם, ולקבוע כי דעדוש גרם להפרתו.

זהו נוסחה של הפסיקתא: "א. הסכם המכר בהתאם להוראות פסק הדין שניתן בבית המשפט העליון... בתיק ע"א 7795/10... מיום 22.7.12... למכירת זכויות החסויה..., מאושר בזאת.

נקבע כי הסכם המכר נשוא העירעור יעמוד בעינו כאילו לא בוטל מעולם.

...

לפיכך, דין התביעה להידחות.

אני מורה איפוא, כי על וכטל להשיב לתובעים את כל הסכומים ששולמו לו על ידם במסגרת הסכם המכר.

התובעים ישלמו לנתבע 1 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪ ולנתבע 2 בסכום כולל של 25,000 ₪.

]הנשיאה א' חיות: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת י' קראי-גירון) מיום 4.2.2018 אשר קיבל את תביעת המשיבים להורות על אכיפת הסכם למכירת מקרקעין שנחתם בינם ובין המערערים.

המערער 3, בנו של החסוי ואחד מהאפוטרופוסים על גופו ורכושו, העיד בפני בית המשפט כי לא שאל את אמו המערערת מה עמדת אביו בנוגע למכירת הנכס משום ש"סמך עליה" (עמ' 65 לפרוטוקול הדיון מיום 5.3.2017 בשורות 30-20) וכי "חודש וחצי-חודשיים" לאחר החתימה על החוזה נודע לו במהלך ארוחת ערב בבית הוריו אליה הגיע אביו החסוי מבית האבות שבו שהה, כי הוא מיתנגד נחרצות למכירת הנכס (שם, בעמ' 66).

...

על כן, אין מנוס מן המסקנה שפסק הדין מ-2015 לפיו אישר בית המשפט לענייני משפחה את ההסכם, התקבל על סמך תשתית עובדתית חסרה בלא שהתנגדותו הנטענת של החסוי למכירה וההשלכות – אשר לטענת המערערת עשויות להיות לכך על מצב בריאותו – הובאו לידיעת בית המשפט.

מן המסקנה הזו נגזרת לטעמי מסקנה נוספת ולפיה ככל שימצא שיש לכך בסיס בראיות, מוסמך בית המשפט לשנות או לבטל את החלטתו מכוח סעיף 74 לחוק הכשרות המשפטית.

עם זאת, ולא בלי התלבטות, אני סבורה כי על מנת שלא נחטא לטובת החסוי, יש להעמיק חקר גם בבירור דעתו ורצונו ובהשלכה האפשרית של מכירת הנכס על בריאותו.

בשם המבקשת: עו"ד איימן אבורייא בשם המשיבים 2-1: עו"ד זיו איזנר ועו"ד חוסאם חוסיין ][]החלטה בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (סגן הנשיא י' כהן) מיום 5.12.2017 בת"א 32630-04-13, בגדריו התקבלה תובענה שהגישו המשיבים 2-1 (להלן: המשיבים) לקבלת צו לאכיפת הסכם מכר מקרקעין שנכרת ביום 9.8.2010, מכוחו רכשו המשיבים זכות חכירה במקרקעין המזוהים כחלקה 107 בגוש 19371 (להלן: חלקה 107) המצויה בתחום השיפוט של יישוב שעב.

איני נידרש לסכויי העירעור, אך אציין כי פסק הדין מבוסס על מימצאי עובדה ומהימנות של עדים שהופיעו בפני בית משפט קמא, שציין בפסק דינו כי המבקשת עצמה פנתה לאנשים שונים בהצעות לרכישת הנכס, וכי קשה להלום שהמבקשת לא ידעה שבעלה המנוח מבקש לעקור לסכנין.

לכך יש להוסיף גם את העמימות הכללית שאפיינה את הבקשה, לרבות טענת המבקשת שפינויה מהדירה כרוך בפנוי ילדיה החסויים (משיבים 10-8).

...

דין הבקשה להידחות, ודי לענייננו בשיקולי "מאזן הנוחות", אשר מטים את הכף לטובת למשיבים.

יצוין, כי לו הייתי נעתר לבקשה לעיכוב ביצוע, הייתי מתנה אותה בערבות גבוהה ביותר.

אשר על כן, אני דוחה את הבקשה לעיכוב ביצוע.