ערעור על איסור ניהול עסקים מסוימים בקניון

בבית המשפט העליון בר"מ 3920/18 לפני: כבוד השופטת ע' ברון המבקשת: עריית ירושלים נ ג ד המשיבה: ש.א.ג ניהול קניונים בע"מ בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 25.2.2018 (כבוד השופטת נ' בן אור) ב-ת"צ 17154-12-16 בשם המבקשת: עו"ד חנית כהן בשם המשיבה: עו"ד עופר ורד ][]החלטה

המשיבה מצידה עומדת על כך ששלט (לרבות שלט פירסומי) מיועד להצבה במקום העסק בלבד ובאופן כללי נועד להעברת מידע בסיסי הנוגע לבית העסק עצמו; בעוד מודעה מוצגת במרחב הצבורי שלא בזיקה לבית עסק מסוים, בדרך כלל על גבי שטחי פירסום נרחבים המושכרים על ידי חברות פירסום כנגד תשלום – ומכאן הצורך במתן אישור למקום פירסומה של מודעה ובהטלת אגרות גבוהות בצידה.

כך, לשיטת הערייה יש להתערב בהחלטת האישור מטעמים דיוניים הנוגעים להרחבת חזית אסורה מצד המשיבה; בעוד המשיבה מלינה על כך שחלק מהעובדות שהוצגו בבקשת רשות העירעור אינן נכונות או עומדות בסתירה לחומר הראיות שהוצג לפני בית המשפט המחוזי, באופן שעולה כדי הטעייה של בית המשפט.

...

כך לשון בית המשפט: "מאחר שאני סבורה כי החיוב בתעריף 'מודעה' הינו, לכאורה, שלא כדין, לא ראיתי להכריע בסוגיה האם המדובר בשלט פרסומי או, כפי שטענה המבקשת לכתחילה, כי אין המדובר בשלט כלל". בית המשפט המחוזי הוסיף וציין כי עצם העובדה שהוכנס לתוספת הרביעית לחוק העזר תעריף חדש לעניין מודעות המפורסמות על גבי מתקן אלקטרוני, אינה מעידה על כך שכל מתקן אלקטרוני משמש בהכרח לפרסום מודעות.

במסגרת החלטת האישור הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה שלפיה לכאורה לא היה מקום לסווג את המתקן האלקטרוני כ"מודעה"; ובנסיבות אלה נקבע כי נראה שלתובענה סיכויים טובים.

קרי, על מנת להחיל את התעריף שנקבע בתוספת הרביעית ביחס למתקן אלקטרוני שמפרסם מודעות, יש לוודא שהוא אכן נכלל תחת ההגדרה "מודעה". עיון בהוראות חוק העזר מלמד כי בעוד "שלט" (כמו גם "שלט פרסומי") הוא בעל זיקה לבית העסק שכן הכוונה "לכל הודעה המכילה שמו את כינויו או מקצועו של אדם או של עסק או של מוסד" (ויצוין שדומה כי אין מדובר בהגדרה ממצה, בשל השימוש במילה "לרבות") – בהגדרה "מודעה" אין התייחסות לתוכנה והדגש הושם על אופן הצגתה, ובעיקר על הפומביות הרבה שנלווית לה. משאלה פני הדברים, מקובלת עליי על פניה מסקנת בית המשפט המחוזי שלפיה נראה כי ההגדרה "מודעה" נועדה לחול על אותם פרסומי חוצות שמתחלפים מעת לעת, ובאופן כללי על פרסומים שמוצבים במקומות ציבוריים ולא בסמוך לבית העסק.

סוף דבר הבקשה לרשות ערעור נדחית, ואני מורה על תיקון הגדרת הקבוצה המיוצגת בהתאם לאמור בסעיף 12 לעיל.

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 42613-05-19 קניון העמקים ניהול ואחזקה בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעריית עפולה בפני כב' השופט זיאד הווארי, סגן נשיא המערערת: קניון העמקים ניהול ואחזקה בע"מ המשיבה: מנהלת הארנונה בעריית עפולה פסק דין

הקרקע עליה מצוי החניון החצוני צמודה לקניון ומצויה בבעלות האדם שהוא גם בעלי המערערת, השטח מגודר, והמערערת, באמצעות השלט שנתלה במקום, מצהירה בבירור כי המדובר בחניון פרטי שנועד לעובדי ואורחי הנכס בלבד, תוך שהיא אוסרת על שימוש בו בשעות מסוימות ואף מאיימת בנקיטת סנקציה למפרים איסור זה. דומני כי בנסיבות אלו אין ספק הן באשר ליסוד "ההחזקה" של המערערת בחניון החצוני (בין אם בשל החזקה מעשית בפועל ובין אם בשל זכות קניינית בשל זהות בעל השטח ובעל המחזיקה בפועל), והן באשר ליסוד "השמוש" (בשל פעולה חציונית המעידה על ניצול השטח לצורך מסוים), אלה מתקיימים בעניינינו.

ג לצוו הארנונה אשר קובע: "שטחים משותפים במרכז קניות המשמשים למעבר הולכי רגל (לרבות בתי שימוש הפתוחים לציבור הרחב) לא יחויבו בארנונה. שטחים משותפים, המשמשים לכל צורך עסקי או אחר לרבות איחסון, תצוגה, דוכנים וכיו"ב יחויבו בארנונה בהתאם לתעריף החל על המחזיק". דומה כי גם בפרשנות המרחיבה ביותר, לא ניתן להעלות על הדעת כי השטחים המשותפים אליהם מפנה המערערת (המשמשים למעבר רכבים) יכולים להכנס תחת הגדרת שטחים "המשמשים למעבר הולכי רגל". הדברים נכונים אף ביחס לחניות הנכים, אשר אין בסיס לטענה כי המדובר בשטח אשר "הופקע" הלכה למעשה מהמערערת שכן הקניון מחזיק בשטחים אלו ועושה בהם שימוש בפועל.

...

בהתאם, לא מצאתי כל מקום להתערב בקביעת ועדת הערר כי דין הטענה להידחות.

על כן נדחה הערעור גם בסוגיה זו. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור על כל חלקיו.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כב' השופט מ' פירר) מיום 31.7.18 בת"א 39519-01-14, שבו דן בית המשפט בתביעת המערער נגד המשיבות בקשר עם חיוביו כבעל שתי חנויות בקניון הזהב בראשון לציון (להלן: "הקניון") שאותו מנהלת המשיבה 1 (להלן: "חברת הניהול") הנמצאת בשליטה מלאה של המשיבה 2 (להלן: דירות יוקרה").

לא היה מקום לשקול שיקולים מסחריים במסגרת פרשנות הביטוי "שטחים גדולים במיוחד". אין לאפשר צירוף של מספר חנויות קטנות בבעלות זכיין אחד או תחת שליטת מחזיק אחד ולראות בהן חנות אחת; טענת "צירוף השטחים" של החנויות לא עלתה בכתבי הטענות של המשיבות, אלא רק במהלך החקירות, ומדובר בהרחבת חזית אסורה.

קביעה זו מתיישבת עם לשון ההסכם, המעניקה לחברת הניהול שיקול דעת לחתום על הסכמים עם "בעלי שטחים מסוימים", כאשר הדגש הוא על הגורם איתו מתקשרים ועל הקף השטחים שבהם הוא מחזיק, ולא על זהות בית העסק או המותג הספציפי.

בית המשפט ציין כי "הן לשון החוזה והן נסיבות כריתתו תומכים בפרשנות לה טוען [המערער]", וכי גם עדי המשיבות "העידו כי בעת כריתת הסכם הניהול, ברור היה לשני הצדדים כי סמכות חברת הניהול להפחית את שיעור דמי הניהול למחזיקים מסוימים ... תוגבל למחזיקי שטחים גדולים בלבד" ועוד "בעת כריתת החוזה כוונת הצדדים הוגבלה למחזיקים הגדולים בלבד ובהתאם לכך הוקצו ביניהם הסיכונים ההדדיים" (ס' 53).

...

כפי שהזכרנו לעיל, מקובלת עלינו טענת המערער כי אם המשיבות והשותפות חפצות למשוך לקניון "חנויות עוגן", כהגדרתן, עומדות בפניהן אפשרויות חלופיות למתן הנחות לחנויות שכאלה, כגון הפחתה (שולית יחסית להפחתה בדמי הניהול) בדמי השכירות לאותן חנויות, או ניסיון לבוא בדברים עם בעלי החנויות שעליהן יוטל עול ההפחתה, כמצופה מצדדים לחוזה.

אנו מקבלים (בשינוי קל) את קביעתו של בית משפט קמא כי מספר חנויות המהוות יחידת מיקוח אחת, דהיינו, שהעסקים המופעלים בהן הם בשליטתו של שוכר אחד, והתנאים המסחריים בגינן מסוכמים כ'חבילה אחת', ייחשבו כחנות אחת לעניין הפחתת דמי הניהול, ובלבד שמדובר בשטח כולל שהוא "שטח גדול במיוחד" כפי שמצאנו.

סוף דבר עולה מן המקובץ כי קביעתו של בית משפט קמא, המאשררת את האופן שבו חייבה חברת הניהול את המערער בדמי ניהול בסכומים גדולים יותר מהסכומים שהיה חייב בהם על פי חלקו היחסי ברכוש המשותף, תוך מתן אישור, גם רטרואקטיבית, להפחתת דמי הניהול לשטחים של 250 מ"ר ויותר – בטלה.

[5: במובן מסוים, שאלה של אינטרס בזמן אמת אף יכולה לרמז על היפוכם של דברים: אם מבחינת עד אחד דובר במהלך עסקי אחד מיני רבים שהתרחשו לאורך שנים, ומבחינת עד אחר מדובר במהלך לגבי לבה של המורשת המשפחתית, אולי מסתבר יותר שזכרונו של העד שהיה "קשור" יותר לנושא בזמן אמת, יהיה ברור יותר לנוכח החשיבות שניתנה לנושא.

לא מן הנמנע כי הנתבעת בחרה במודע שלא להעלות את הטענה במתכונת זו קודם לשלב הסיכומים, אך בהנתן ההיבט המשפטי, בשים לב לטעמים בבסיס הכלל האוסר על הרחבת חזית – מניעת עוות דין והגנה על יכולתם של בעלי דין להיתמודד עם טענות שהועלו כנגדם – וכאשר התאפשר לצדדים להגיש סיכומי תשובה ולהדרש לטיעון, לא מצאתי לסלק את הטענה על הסף.

"...הסכם פשרה זה היה חיוני ל[יזם] כמו אויר לנשימה: הבנק הפך מנושה, שדרישותיו עלולות לפגוע קשה בעתידה של החברה, לגורם המשקיע בחברה ונותן לה לווי בנקאי לצורך הקמת הקניון, וכן הסכים להקטין את האחריות האישית של... לחובות החברה" (עניין מול הים, סע' 2).

בע"א (מחוזי תל אביב-יפו) 2446/03 תנובה מאיר עזרא יבוא ושיווק בע"מ נ' לעמי 2000 96 בע"מ (31.03.2005) דובר בהסכם בעל פה בו התחייבו המערערים לשלם למשיבה, חברה העוסקת בשיווק וסחר בבשר, עמלה מסוימת לכל קלוגרם בשר הנמכר על ידן ונושא הכשר של רבנות ירושלים, וזאת בתמורה לתיווכו של מנהל המשיבה למול רבנות ירושלים, על מנת שזו תיאות להכשיר את הבשר המיובא על ידי המערערים.

...

על רקע מסקנה זו וכאשר אין טענה כי הודעת הסיום לא ניתנה זמן סביר מראש, מתקבלת עמדת התובעים כי היו זכאים להודיע על סיום ההסכם באופן בו הודיעו.

סוף דבר לא מצאתי בטיעוניהם האחרים של הצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין (ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תקשורת בע"מ (18.11.2018); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן בע"מ ((2.9.2018; רע"א 1491/16 פלונית נ' פלוני (14.4.2016); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (25.3.2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (11.8.2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (15.6.1983)), ובכלל האמור טענות שהועלו בהמרצת הפתיחה ונזנחו בשלב הסיכומים; האם יש לפרש את ההסכם ככזה שכלל או לא כלל פורמט דיגיטלי של המשחק; טענת הרצנו לפערי כוחות בין הצדדים; דברים שנאמרו או לא נאמרו והוצגו לגוליית לפני העסקה בה רכשה את פרסמן (אין טענה כי הדברים נאמרו או הוצגו ע"י הרצנו; הסכם רכישת פרסמן אינו כולל מצג לגבי המשחק ולא בוצעה התייעצות עם עו"ד ישראלי בזמן אמת); טענה כי לא בכדי מיכה לא פנה לשינוי ההסכם לפני שגוליית רכשה את פרסמן (עמדת הרצנו בעניין זה, לרבות סע' 17-16 לסיכומיהם, מתקבלת ככלל); הסכם "רעיון" מול הסכם "משחק מוכר" (הנתבעת טענה כי מדובר בהבחנה חדשה ומקורית שהופיעה לראשונה בסיכומי התובעים והיא פרי דמיונם, אך אבחנה ברוח זו הועלתה בעדותו הוא ג'ים אשר העיד מטעם הנתבעת, ר' למשל עמ' 286 ש' 15 ואילך); משמעות ההסכם כהסכם יחס; ועוד.

התובענה מתקבלת.

מכל מקום, שיקול הדעת אם להסתפק בסגירת העסק או לנקוט בהליך פלילי, נתון בידי המדינה, וכל מקרה אמור להבחן על פי נסיבותיו" בהתייחס לשיקול בדבר "הפגיעה בזכות החוקתית" נאמר בעיניין מזפר כי : "אשר לטענות בדבר פגיעה בחופש העיסוק – דרישת החוק לקבלת רישיון עסק, פוגעת מעצם טיבה בחופש העיסוק, שכן במקום בו נידרש רישיון עסק, אין אדם רשאי לפתוח עסק כפי רצונו. הפגיעה בחופש העיסוק נובעת ממהותו של חוק רשוי עסקים, ולא מאכיפתו". בעיניין מזפר, הוגשה לבית המשפט העליון בקשת רשות ערעור (רע"פ 3634/22 מזפר נ' מדינת ישראל, 17.7.22), אשר נדחתה.

הרף נע בין גישה הקובעת כי ניתן לפעול בצו לפי סעיף 22ב גם בעסק חדש, כאשר נראה כי די בניהול עסק ללא רישיון ללא אפשרות קרובה להכשרתו, לזו הגורסת כי הליך זה מתאים לעסק הפועל תקופה ארוכה וכי לשם קבלת צו כאמור נידרש לעמוד בתנאים נוספים, לרבות קיומו של עסק המתנהל תקופה ארוכה ללא רישיון, עסק אשר כלל לא פנה בבקשת רישיון, או שבקשתו נדחתה, כי ניתן די זמן להשלמת הדרישות וכי הובהר לבעלי העסק כי ככל שלא יושלמו הדרישות- העסק ייסגר.

כהן העיד כי לפי היתר הבנייה הקיים שבדק, ומספרו 731.2/1996 "העסק נמצא בשטח שייעודו חניית רכבים בתוך ביניין מגורים, השמוש אינו תואם את היתר הבנייה". בהתייחס לאפשרות של שינוי ייעוד השיב כהן כי "השטח הוא שטח שירות שמיועד לחניה על פי היתר הבנייה. אנחנו לא פותחים תיקים לשימוש חורג משטח שירות לשטח עקרי. אבל אסיים, זו המלצתי, יש למג'די בעל העסק זכות להגיע אלינו ולפתוח בקשה. זו המלצתי. זה מגיע לחוות דעת של מהנדס העיר, הם יכולים לדחות או לפתוח מטעמים מסוימים וזו המלצתנו באגף לרשוי עסקים" (עמ' 18 שורות 25-28).

כהן אישר כי קיימים מקרים בודדים שאכן ניפתחו ואושרו שימושים משטח חורג לשטח עקרי בחניונים, ונקט כדוגמא מקרה בו אושר להפעיל עסק "קארטינג" בחניון של קניון (עמ' 18 שורות 31-33, עמ' 19 שורות 1-2) לדבריו- "אני לא זוכר שהיה מקרה דומה בבניין מגורים שיש בו 4 מקומות חניה ואין יתרת חניה" (עמ' 19 שורות 7-8).

לדבריה " אין דבר כזה, אסור להם לא לפתוח תיק. הם צריכים לפתוח תיק ואז לתת לי דחייה" (שורות 18-19).

...

מכל מקום לא שוכנעתי כי רשיון העסק נמצא בהישג יד בטווח קרוב הנראה לעין.

סוף דבר הבקשה – מתקבלת.

בהתאם לסמכותי מכוח סעיף 24 לחוק אני מורה למשטרת ישראל ולכל מפקח בעיריית ירושלים להכנס לחצרים מושא הבקשה (העסק וסביבתו) ולהרחיק מהם כל טובין שבהם ולנקוט בכל האמצעים, לרבות שימוש בכח סביר הדרוש בנסיבות הענין כדי להבטיח ציות להחלטה זו המורה על הפסקת העיסוק בעסק.