ערעור מנהלי על סיווג נכס כ"בניינים שאינם משמשים למגורים

לפניי ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה כללית שליד עריית ת"א-יפו מיום 8.5.2018 (להלן: "ההחלטה" ו-"ועדת הערר" בהתאמה).

בעיניין שינוי סיווג הנכסים שבחזקת המערערת מ-"נכסים שאינם משמשים למגורים (משרדים, שירותים ומסחר)" ל-"מגורים". רקע ענייננו בנכס בשטח 122 מ"ר ובנכס בשטח 20 מ"ר שבחזקת המערערת, הנמצאים בקומה א' בבניין ברח' אלנבי 99 בת"א, ובהם הפעילה המערערת בר בשם "אחד העם 25", ובהתאם הם סווגו לצרכי ארנונה כ"בניינים שאינם משמשם למגורים" (להלן יחד "הנכסים").

הועדה קבעה כי "בבקורת מיום 14.6.15 ניראו בנכס ציוד הכולל מערכת הגברה, בר עם משקאות רבים, מקרר משקאות, כיסאות ופריטים רבים. נציג העוררת הסביר במהלך הבקורת כי הציוד שנותר במקום היה שייך לבר והוא בשלבים לפנותו. מימצאי הבקורת כמו גם התמונות שצורפו לדו"ח הבקורת, מעידים על כך שרובו של הבר עדיין עמד על תילו בזמן הבקורת, לרבות בר המשקאות, הציוד, הכלים והריהוט. אומנם נחזתה בנכס מיטה שעליה נראתה חברתו של נציג העוררת שעדיין ישנה בשעת הבוקר בה בוצעה הבקורת, אולם מיטה בלבד גם אם היא משמשת לשינה, עדין לא הופכת נכס ל'דירת מגורים'". ועדת הערר התייחסה לפסיקה שדנה במהותה של דירת מגורים לצרכי סיווג נכס, ולכך שאין די בשימוש אירעי כגון הצבת מיטה במשרד לשם מנוחה, אלא שיש צורך באיתור מרכז חייו של אדם – היכן מצויים עיקר נכסיו, היכן הוא מעורב בקהילה, היכן הוא מרגיש בבית וכיו"ב, תוך הפנייה לעמ"נ (מינהלי תל אביב-יפו) 143/03 ליפשיץ נ' מועצה אזורית עמק חפר (25.06.2003); ע"א 4127/95 זלקינד (מיכאל) נ' בית זית – מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, נב(2) 306 (1998); עת"מ (מנהליים ת"א) 249/08 רולדין בע"מ נ' עירית תל-אביב יפו (03.01.2011); וע"מ (מנהליים חי') 28132-04-10 בלטינסקי נ' פקיד שומה עכו (06.03.2012).

...

ועדת הערר קבעה כי "לא שוכנענו כי במחצית השנייה של שנת 2015, עד סוף חודש נובמבר 2015 השימוש שנעשה בנכס תואם את האמור לעיל, ולכן אנו סבורים כי אין לסווג את הנכס כדירת מגורים, בתקופה זו". לעומת זאת, בנוגע לדצמבר 2015 ולשנת 2016, קבעה ועדת הערר כי טענות המערערת לכך שהיא חילקה את הנכס לארבע דירות מגורים והשכירה אותן בשכירות משנה נתמכת בהעתקים של חוזי שכירות אותם המציאה, והן לא נסתרו על ידי המשיב שבחר שלא לחקור את נציג המערערת בחקירה נגדית על כך. כך גם מצאה ועדת הערר תימוכין לטענות המערערת בממצאי הביקורת מיום 19.7.2016 שמצאו מסדרון ובו 4 דלתות, כשמאחורי אחת מהן נמצא שטח המשמש למגורים, ואת ה-3 האחרות לא ניתן היה לפתוח כיוון שהביקורת לא תואמה מראש.

אין בידי לקבל גם את טענת המערערת כי ועדת הערר שגתה במסקנתה כיוון שלא היה שינוי פיזי בנכסים בין שנת 2015 לשנת 2016 וכי לא היה מקום להכריע רק על הסכמי השכירות, כיוון שלשנת 2015 המערערת לא יכלה להציג הסכם שכירות למגורי בעליה משום ששכרה את הנכס לצרכי הפעלת הבר ולא לצרכי מגורים.

סוף דבר הערעור נדחה.

המערערת תשלם את הוצאות המשיב בסך 10,000 ₪.

לפני עתירה מנהלית המופנית כנגד החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה כללית שליד עריית תל אביב מתאריך 6.1.15, במסגרתה דחתה ועדת הערר את הערר אותו הגיש העותר לנכס ברח' הקישון 24 תל אביב (להלן: "הנכס"), שם פועלת חברה בבעלות העותר בשם אבי ב. שואף סוכנויות שיווק בע"מ (להלן: "החברה") לאחר שהעירייה סיווגה בשנת 2013, 285 מ"ר מכלל 387 מ"ר כ"ביניין שאינו משמש למגורים" בעוד ש- 102 מ"ר בלבד נותרו תחת הסווג "תעשייה ומלאכה", כאשר 30 שנה קודם לכן סווג כלל הנכס כ"תעשייה ומלאכה".

מכל מקום, היה על ועדת הערר לנמק מדוע שונה סיווג הנכס ביחס ל- 190 מ"ר ל"בניינים שאינם משמשים למגורים" והיא לא עשתה כן. המערער חזר וציין את הפעילות הייצורית המתבצעת בנכס ולרבות גזירת בגדים, תפירתם, הדפסת מדבקות על בגדים ואריזתם, כך גם מצויים בנכס חומרי גלם רבים, בין שתי קומות הנכס מחברת מעלית משא המעבירה את חומרי הגלם והתוצרת המוכנה כאשר פעילות זו הנה בלב הפעילות הייצורית או מהוה פעולות משלימות לפעילות הייצורית.

מכל מקום, הראיות שעמדו בפני ועדת הערר כללו ביקורת מ- 20.12.12 שנערכה ע"י מר ליאור מלכי והראתה כי הסווג הקודם שעמד על "מפעלי תעשייה, בתי מלאכה" כפי הסכם פשרה שנחתם בין הצדדים ב- 2006, שונה מהמצב בפועל, ומכאן ש- 102 מ"ר סווגו נכונה כ"מפעלי תעשייה, בתי מלאכה" ויתרת 285 מ"ר סווגו כדין כ"בניינים שאינם משמשים למגורים".

...

ועדת הערר הגיעה למסקנה, לאחר בחינה מקיפה של הראיות שעמדו לנגד עיניה, כאמור בהחלטתה מתאריך 1.6.15, כי "העורר לא הרים את הנטל להוכיח כי החלק אותו סיווג המשיב בסיווג תעשייה ומלאכה צריך לגדול על חשבון יתר השטחים. העורר לא הניח תשתית עובדתית המצדיקה סיווג הנכס כולו תחת סיווג מלאכה ותעשייה. התרשמנו כי הקומה הראשונה המשמשת לאחסנת סחורה שאינה פרי ייצורו של העורר ואילו בחלק מהקומה השניה מתבצעת פעילות שיכולה להיחשב כמלאכה ותעשייה. לא התרשמנו כי כלל הפעילות המתבצעת בנכס כטענת העורר עונה על המבחנים שנקבעו בפסיקה הן ביחס לפעילות ייצורית והן ביחס לפעילות כבית מלאכה". לפיכך נדחה הערר.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אין מנוס מן המסקנה ולפיה ועדת הערר לא קבעה קביעות שאינן מבוססות על חומר הראיות.

יש להצר על כך שהפעילות העסקית, כפי שנעשתה בבית העסק לאורך 30 שנה, פחתה עד למאוד וכפועל יוצא גם הכנסותיו של המערער והקושי בתשלום המיסים, אך יחד עם זאת אין מנוס מקביעה כי מקום בו הפעילות אינה זהה לזו שבוצעה בעבר, אין גם מקום לסווג את הנכס בסיווגים שסווגו בעבר והמעניקים הנחה שלא לשמה בשל פעילות קטנה זו, מה גם שפעילות יצרנית הוכרה בסיכומו של יום בחלק מהנכס.

הערעור נדחה.

ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לעינייני ארנונה בעריית תל-אביב לפי חוק הרשויות המקומיות (להלן: "ועדת הערר") מיום 9.7.2018, בעררים 140012290, 140012499 ו-140016834 (נספח 1 לערעור).

תשריט השטח והמושכר צורף לחוזה כנספח א. למרות האמור בהסכם השכירות החליט המשיב לחייב את המערערת בארנונה לשנים 2014 ו 2015 בגין שטח של 116.94 מ"ר הכולל מתקן השטיפה, חנות לאביזרי רכב, חדר משאבות וחדר עובדים, אשר סווג כ"בניינים שאינם משמשים למגורים".

ביום 19.9.17 ניתן פסק דין בהסכמה על פיו העירעור היתקבל "[...] במובן זה שהנושאים שעלו בעירעור יוחזר[ו] לועדת הערר על מנת שתכריע בשאלת האחזקה בפועל של שני הנכסים שבמחלוקת (גודל השטח) וכן בשאלת הסווג של מכונת השטיפה בלבד[...]" (פרוטוקול הדיון – נספח 3 לערעור המינהלי).

דיון שאלת הסווג של מכונת השטיפה ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיב על פיה יש לסווג לצורך ארנונה את מתקן השטיפה בשטח של 95.21 מ"ר בסווג "בניינים שאינם משמשים למגורים". זאת על יסוד פסיקת בתי המשפט אשר נותנת למונח "מבנה" פירוש מרחיב אשר כולל גם מתקנים המוצבים דרך קבע, כגון מכלים לאיחסון נוזלים, קונסטרוקציות ברזל וכיו"ב. עוד קבעה הועדה (בעמ' 5) כי "בשים לב לגודל המתקן, העובדה שלא רק אדם יכול להכנס לתוכו אלא גם רכב עם אדם המסיע אותו, השמוש במיתקן זה ובחלקים הסמוכים לו הגדרתו כחלק מהקרקע של הנכס תהווה עוות של המציאות ותחטא ללשון הצוו ולכוונת המחוקק". בע"ש (שלום ת"א) 682/87 טית בית נ' מנהל הארנונה, עריית פתח תקוה, סעיף 4(ב) (פורסם במאגרים, 21.2.1988), נקבע כי ממגורות ששמשו לאיחסון חומרים שונים הן בבחינת "[...] מיתקני קבע בנויים[] ולכן הן מהוות 'מבנה' והן בכלל ביניין לעניין פרק הארנונה שבפקודת העיריות". בע"ש (מחוזי חי') 127/95 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ לשעבר שרותי נפט בע"מ נ' מועצה מקומית קרית טבעון (פורסם במאגרים, 17.9.1995) נדון עניינם של מכלים חצוניים בגובה של כ-19 מ"ר שניתן להכנס אליהם ושאף ניכנסו אליהם לצורך ביצוע עבודות תיחזוקה ונקבע שהם מבנה.

...

סוף דבר נדחה הערעור ביחד לסווג מתקן השטיפה.

הערעור מתקבל ביחס השטחים הסמוכים למתקן השטיפה ומשמשים לצורך כניסה ויציאה ממנו ואלו יסווגו לצורך ארנונה כ"קרקע תפוסה".

הערעור מתקבל בחלקו ביחס לשטח החיוב בארנונה שנועד לייבוש כלי רכב באופן שעד ליום 14.1.15 המערערת תחוייב בגין שטח ייבוש בסיווג "קרקע תפוסה" בגין 100 מ"ר בלבד.

הנכס מתפרש על שלוש קומות והיה מפוצל לשני חשבונות ארנונה: יחידה 203 בשטח של 195 מ"ר ויחידה 204 בשטח של 266 מ"ר. המערערת טענה כי על המשיב היה לסווג את פעילותה בנכס כ"מפעלי תעשייה" או "בית תוכנה" בהתאם לסעיפים 3.4.1 או 3.4.3 לצו הארנונה בהתאמה ולא כ"בניינים שאינם משמשים למגורים" כפי שהמשיב סיווג את הנכס וכן ביקשה לאחד את החשבונות בנכס.

השופט ברק בבג"צ 389/80 דפי זהב בע"מ נ' רשות השידור, פ"ד לה (1) 421, קבע כי: "עיקרון אי-ההתערבות בשיקול הדעת המינהלי משמעותו כי במסגרת תחום האופציות הסבירות לא יתערב בית המשפט, אך הוא יתערב ויפסול הפעלת שיקול-דעת הבוחר באופציות החורגות מתחום הסביר...

...

כב' השופט א' הגין קבע שם, כי פעילותן של החברות אינה עונה אף על המבחן המורחב של "פעילות ייצורית". על פעילותן של החברות אמר כב' השופט הגין: "האם פעילות זו היא שירות או ייצור? נראה לי כי פעילות אשר מיסודה ובמקורה היא בגדר שירות הרי היא תישאר בגדר שירות אף אם היא תיהפך לתעשיה בזאת שהשרות יינתן או יופעל במכונות ויהיו אלה מכונות מורכבות ומתוחכמות ביותר. עדיין תהא זו בגדר תעשיית שירותים ולא פעילות ייצורית...

עם זאת, גם אני סבורה כי מבחן זה אינו מבחן מרכזי לענין סיווג הנכס, ועל כן אמשיך ואבחן את המבחנים האחרים.

סוף דבר לא מצאתי בהחלטת וועדת הערר משום סטייה מהותית ממתחם הסבירות המצדיקה המרת שיקול דעתה בשיקול דעתו של בית משפט זה. בהתבסס על ממצאיה של וועדת הערר, ולאור כל האמור לעיל, דין הערעור להדחות.

מבוא: ערעור מנהלי על החלטתה של ועדת הערר לעינייני ארנונה כללית שליד תל אביב לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו- 1976 מיום 5.4.11 (להלן: "החלטת ועדת הערר").

לטענת המערערת, הסווג הנכון והראוי הנו כ"בית תוכנה" ואילו המשיבים סבורים כי הסיוג אשר משקף נאמנה את המצב בפועל הנו "בניינים שאינם משמשים למגורים". המערערת מחזיקה כיום בשלושה נכסים הממוקמים בשתי קומות רצופות בבניין ברחוב עתידים בתל אביב ומפוצלים לשני חשבונות ארנונה שמספרם 2000316988 ו- 200317004.

ביום 27.8.09, נערכה ביקורת בנכסים ולאחריה שונה אופן סווגם, כך שהנכס שמספרו 2000316988 (להלן: "הנכס") וגודלו 1,238 מ"ר, אשר סווג טרם הבקורת כ"בית תוכנה", סווג כעת כ"בניינים שאינם משמשים למגורים", ואילו הנכס החדש שצורף שמספרו 200317004 וגודלו 331 מ"ר, סווג כ"בית תוכנה".

לתפיסת המשיבים, המערערת לא הרימה את נטל ההוכחה להוכחת טיעוניה, משום שביססה אותן על הצהרות של עד מטעמה ללא גיבוי באסמכתאות ישירות וברורות (אשר כיום נידרשות כנוהל מנהלי של עריית תל אביב לצורך הכרה של נכס כבית תוכנה) כגון: נתונים בנוגע ליחס בין הכנסות ממכירת תוכנה לבין ההכנסות משירותים נוספים; נתונים באשר למחלקות השונות הפועלות בנכס; נתונים ברורים באשר לתפקידם של העובדים (כולל חלוקה לחברות/ חטיבות ולתחומי עיסוק); דוגמאות של חוזים עם לקוחות; דוגמאות לפרויקטים עכשויים ולא מן העבר וכיוצ"ב. הסתרת המידע, מעידה על כך שהיה בו כדי לפגוע במערערת ועל כן יש לזקוף זאת לחובתה.

...

בנוסף, כאשר הדין מאפשר מספר סיווגים חוקיים, לא ימיר בית המשפט את שיקול הדעת הנתון לוועדה בשיקול דעתו, גם אם הוא עצמו היה מגיע למסקנה אחרת, אילו בחן את הסיווג מלכתחילה (ראו עת"מ (ת"א) 275/07 אינדקס מדיה בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב – יפו (לא פורסם, ניתן ביום 30.6.10)).

93537656362 במקרה דנן, לאחר בחינת מכלול טענות הצדדים, נמצא, כי דין הערעור להידחות.

לאור כל האמור, לא נמצא כי במקרה דנן החלטת ועדת הערר חרגה ממתחם הסבירות ועל כן דין הערעור להידחות.