ערעור מינהלי על שינוי סיווג ארנונה מבית מלאכה לעסקים אחרים

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 10736-03-21 איסתא נכסים בע"מ ואח' נ' עריית תל-אביב-יפו לפני כבוד השופטת אסתר נחליאלי חיאט מערערות 1. איסתא נכסים בע"מ 2. אוטו חן בע"מ ע"י ב"כ עו"ד רונית פלג ו/או דוד שמעונוב ואח' משיב מנהל הארנונה בעריית תל אביב ע"י ב"כ עו"ד ויוי משולם קור ואח' מהשרות המשפטי של עריית תל אביב פסק דין

לאור ממצאים אלה החליט המשיב על שינוי סיווג החניון לצרכי ארנונה; בהתאם למימצאים אכן שונה הסווג ל"בניינים שאינם משמשים כמגורים", שינוי שהביא להגדלת חיוב הארנונה של המערערות בשיעור ניכר ובפועל מ-90,133 ₪ ל-502,791 ₪.

עוד נטען כי "לפי תקנות ההסדרים, חניון המסווג בסווג ""עסקים" הנו חניון בתשלום בלבד" (שם), וכי "בשנת 2015 עריית ת"א, תיקנה את התעריף בצו הארנונה שלה לנכסים מסוג "חניון ללא תשלום" מסך של 40.96 ₪ למ"ר לסך של 64.83 ₪" (שם) ומכאן נובע, לטענת המערערות כי "הסווג המתאים לנכס שהוא עסק ואשר השמוש שנעשה בו הנו לחניה ללא תשלום, הנו "חניון ללא תשלום", המשויך לסוג הנכס של "משרדים, שירותים ומסחר"" (שם).

לדברי המערערות מסקנה זו נלמדת מהתבטאויות של השופטים בבית המשפט העליון כפי שמשתקף בפרוטוקול הדיון בעע"ם 4888/19 צ'ק פוינט טכנולוגיות תוכנה בע"מ נ' עריית תל אביב, אלא שפסק דין בעיניין צ'ק פוינט טרם ניתן(!) ומה נפקות ההבחנה עליה עומדות המערערות? "כעת לאחר שהוברר שמקור הסווג הוא "נכס אחר" ברור שהסיווג המתאים לשימוש לנכס הנידון הוא "חניון ללא תשלום"" (סעיף 50 לערעור).

כך יכולות לדור בצוותא, ובאותו כתב טענות, טענת המערערות כי יש לסווג את החניון כבית מלאכה וגם כבנין המשמש לחניית רכב ללא תשלום, קרי, לגבי כל פעולה הקשורה לכלי הרכב שבהחזקת המערערות בקומה 1- ניתן יהיה להעלות על הדעת מקרה שהוא פוטנציאל להתפלפלות ולהתדיינויות שונות.

...

מסקנה זו של ועדת הערר מעוגנת כדבעי בחומר הראייתי שהונח לפניה ובכלל זה עדות נציג המערערות בעצמו שדבריו רק חיזקו את המסקנה הזו ולכך נוספים דברי נציג המשיב שערך את הביקורת בחניון וראה את המקום, את כלי הרכב את הגדר ואת השימושים שנעשה במקום.

אפשר שכל פעולה נפרדת מרצף הפעולות תבסס מסקנה שונה לגבי הסיווג הנכון של החניון שבהחזקת המערערות.

סיכום כאמור לעיל – אני דוחה את הערעור.

כך נקבע בפסק דין 2016: "לאחר שעיינתי בהחלטת הועדה, בנימוקי העירעור ובעיקרי הטיעון, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים בדיון שהתקיים בפניי, מצאתי כי הוועדה, שאף ערכה סיור בנכס, צדקה בהחלטתה לפיה סיווגו הנכון של נכס המערערת, העוסקת בייבוא ושיווק של מוצרי תנוקות, בעיקר באופן טלפוני ודיגיטלי, הוא "בית עסק", וכי העובדה שחלק גדול מהנכס משמש לאחסנת המוצרים בטרם שיווקם והפצתם, אין בה כדי להפוך אותו למחסן (סיווג שממילא לא קיים בצו הארנונה ביחס לאיזור הרלוואנטי) או לאחסנה לתעשייה/מלאכה.

עם זאת, לא רק שספק בעיני אם בעידן המודרני, שבו יותר ויותר עסקים עוברים למכירת מוצרים באופן מקוון, יש מקום להבחנה בין העסק של המערערת ובין עסק אחר, כגון חנות, אלא שבכל מקרה, החיוב בארנונה יסודו בהוראות צו הארנונה כפי שהוא" בהתבסס על פסק דין 2016 הכריעה הועדה אף בעררים נשוא ערעור זה והנוגעים לשנות המס 2017-2021, כאשר בכל הנוגע לעררים לשנים 2017-2019 החליטה הוועדה לדחותם על הסף מחמת איחור בהגשת ההשגות ובשל היותן של השומות חלוטות.

ברקע הדברים הוא פסק דינו של בית המשפט המינהלי בהליך שנוהל על ידי מי שהשכירה למערערת את הנכס, חברת עזריאל קרייטר חברה לייבוא וסחר עצים בע"מ, ובמסגרתו טענה קרייטר כי המשיבה השמיטה שלא כדין, החל משנת 2010, את תת הסווג "מחסנים" מהסיווג תעשיה/מלאכה, וכי יש לסווגה באופן זה (עת"מ 20114-03-16; להלן: "פסק דין קרייטר").

העותרת העלתה טענות שונות אודות השמוש הנעשה בנכס שבהחזקתה, ובכלל זאת כי בנכס לא מתבצעות פעולות מכירה, כי הוא בבחינת "מחסן לוגיסטי", ולפיכך כי אינו "בית עסק". אלא, וכאמור לעיל, התשתית העובדתית הרלוואנטית היא זו שנקבעה בהחלטת הוועדה נשוא פסק דין 2016, שאומצה על ידי בפסק דין 2016, כאשר לדברי מנהל העותרת אין שינוי בעובדות המבססות את טענת הטעות בסווג בין שנת 2016 לבין השנים הרלבנטיות לערר נשוא העירעור דנן (סעיף 18.2 להחלטה).

...

כך נקבע בפסק דין 2016: "לאחר שעיינתי בהחלטת הוועדה, בנימוקי הערעור ובעיקרי הטיעון, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים בדיון שהתקיים בפניי, מצאתי כי הועדה, שאף ערכה סיור בנכס, צדקה בהחלטתה לפיה סיווגו הנכון של נכס המערערת, העוסקת בייבוא ושיווק של מוצרי תינוקות, בעיקר באופן טלפוני ודיגיטלי, הוא "בית עסק", וכי העובדה שחלק גדול מהנכס משמש לאחסנת המוצרים בטרם שיווקם והפצתם, אין בה כדי להפוך אותו למחסן (סיווג שממילא לא קיים בצו הארנונה ביחס לאזור הרלוונטי) או לאחסנה לתעשייה/מלאכה.

סוף דבר – לא מצאתי כל יסוד לטענת העותרת באשר לאי חוקיות צו הארנונה של המשיבה ולסיווג "מחסנים לתעשייה/מלאכה" הכלול בו. לפיכך, העתירה נדחית.

לפיכך, בהתאם לתקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט - 2018 ותקנה 28 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א – 2000, ולאחר שמצאתי כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי ועדת הערר, כי ממצאים אלה תומכים במסקנתה המשפטית של הועדה וכי אין לגלות בה טעות שבחוק – אני מורה על דחיית הערעור.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 46643-02-20 ר.ן. מערכות זרימה מתקדמות בע"מ נ' מנהל הארנונה, עריית חיפה בפני כב' השופט רון סוקול, סגן נשיא המערערת ר.ן. מערכות זרימה מתקדמות בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד י' ארטן ואח' המשיב מנהל הארנונה בעריית חיפה ע"י ב"כ עוה"ד ע' פרידלר פסק דין

העירעור עוסק בעיקר בשתי שאלות מרכזיות; האחת - סווגם של הנכסים השונים במיתחם בית המלאכה לצרכי ארנונה, ובכלל זה סיווג נכס המשמש על פי הנטען כסככה, וסיווג שטח קרקע; השנייה - הטלת חיוב רטרואקטיבי.

בפרק הנכסים שאינם משמשים למגורים (המכונים בצו הארנונה "בניינים אחרים"), מפורטים שלושה סוגי בניינים ולכל סוג סימול; ביניין המסווג בסימול ע/1, כולל שטח נכס המצוי בקומת קרקע; ביניין המסווג בסימול ע/2 כולל שטח נכס שאינו בקומת קרקע (או חנות, מחסן או בית מלאכה המצויים בקומת קרקע אך כניסתם היחידה אינה מחזית הפונה לרחוב או לדרך); ובניין המסווג בסימול ע/3, כולל שטח נכס המהוה מרתף, צריף, סככה או סוכך ומרפסת לא מקורה.

ככל שהעילה להפרשי השטחים נובעת משינויים שבוצעו בין מועדי המדידה או משינויים בשימוש ובהחזקה אשר לא דווחו, הרי ברי שהאשם רובץ על כתפי הנישום ועל כן יטה בית המשפט להכיר בחיוב רטרואקטיבי שכזה.

עוד עולה מעדותו של מר שיינמן כי הבקשה לקבלת היתר בדיעבד נדרשה למערערת בשל קשיים בקבלת רישיון עסק (עדותו בפני הועדה מיום 17/3/2019).

...

סיכום ביניים לאור האמור, בשים לב למאפייני המבנה שאינם עונים להגדרת סככה לפי צו הארנונה, ובשים לב לעובדה כי שטח הקרקע אינו כלול בהגדרת רחוב, הגעתי למסקנה כין אין להתערב בקביעות ועדת הערר לעניין סיווגם של הנכסים.

המסקנה מן האמור היא כי יש לבטל את כל החיובים הרטרואקטיביים.

סוף דבר לאור כל האמור אני דוחה את הערעור על החלטות ועדת הערר בנוגע לסיווג הנכסים ולשטחי הנכסים השונים.

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 64022-10-18 מנהל הארנונה של עריית ירושלים נ' מלון הולידי אין. עמ"נ 48676-12-18 מלונות הירדן מ.ה.י. בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית ירושלים תיק חצוני: 217/16 בפני כבוד השופט אלי אברבנאל המערער מנהל הארנונה של עריית ירושלים ע"י ב"כ עו"ד לנא ורור המשיב מלון הולידי אין ע"י ב"כ עוד" בנימין סטי פסק דין

כן מלין המנהל על שינוי סיווג שטחי חניית הנכים לחניה שלא בתשלום ועל סיווג שטח של 55 מ"ר כבית כנסת הפטור מתשלום ארנונה.

גם למונח "דירה" נקבעו במילון אבן שושן מספר פירושים: "מבנה מגורים, בית משכן, מעון, נווה, חדר". ועדת הערר מפנה להוראות חקיקה אחרות בהן המונח "דיור" אינו מתייחס רק למבנה למגורים: בתקנות הבזק (התקנה, תפעול ותחזוקה), תשמ"ה-1985 הוגדר המונח "יחידות דיור" כ"חדר או תא או מערכת חדרים, או תאים שנועדו לשמש למגורים, לעסק, למלאכה או לתעשייה, או לכל צורך אחר".

שטח של 55 מ"ר המשמש כבית כנסת הועדה קיבלה את עמדת המלון וקבעה כי שטח של 55 מ"ר שבקומה מינוס 1 יסווג כבית כנסת: "לא מקובלת עלינו עמדת המשיב כי יש צורך באישור של המועצה הדתית להפעלת בית כנסת. החיוב בארנונה נקבע על פי השמוש בפועל שנעשה בנכס ואם המקום משמש כבית כנסת, אין כל נפקות לשאלה האם היתקבל אישור של משרד הדתות לכך אם לאו. המשיב לא הציג תשתית משפטית שמוכיחה שיש צורך באישור חוקי של משרד הדתות. בל נשכח כי גם מי שמחזיק בנכס ועושה בו שימוש שאינו חוקי יחויב בהתאם לשימוש בפועל. וזאת אינו המצב בעניינינו. התמונות שהציגה העוררת ועדות הנציג מטעמה מלמדות כי המקום אכן משמש לבית כנסת. במקום יש ארון קודש, בימה ואביזרים נוספים הנדרשים לבית כנסת. טענת המשיב כי ניתן להוציא את האביזרים ולעשות במקום שימוש אחר לאו טענה היא. יש להוכיח כי בפועל נעשה שימוש עקרי אחר במבנה לצורך שאינו בית כנסת. היכולת לעשות שימוש אחר אינה תחליף להצגת תשתית עובדתית ששימוש שכזה אכן נעשה. המשיב לא הציג תשתית עובדתית שמאפשרת לדחות את גרסת העוררת הנתמכת בעדות ובתמונות המבססות במאזן ההסתברויות את המסקנה כי השמוש שנעשה בחדר האמור הנו שימוש של בית כנסת". מנהל הארנונה טוען כי ועדת הערר היתעלמה מדבריו של נציג הערייה כי "כשאני הייתי שמה בבקורת, אני מצאתי שזה אולם רב תכליתי" ומכך שבתמונות המקום נראה כי "קיים בשטח זה ציוד שניתן להוציאו בקלות ולעשות שימוש בשטח כאולם רגיל ולא כבית כנסת של קבע" (ע' 10 לנספח מש/6 וסעיף 96 לערעור).

...

מהמקובץ עולה כי בנסיבותיו של העניין שלפנינו אין ועדת הערר מוסמכת לדון בשאלת הטלת החיוב הרטרואקטיבי.

משכך אין עילה להתערבות בהחלטתה של הוועדה בעניין זה, ומשכך דינה להידחות.

סוף דבר ערעור מנהל הארנונה מתקבל באופן חלקי בנושאים שלהלן: חיוב השטחים המשותפים במלון (סעיף 17 לפסק הדין).

הנכס סווג כנכס המשמש ל"עסקים אחרים" והמערער חויב על פי התעריף הקבוע לסיווג זה. בעקבות קבלת דרישת התשלום לשנת 2019 הגיש המערער השגה למנהל הארנונה בעריית חיפה (השגה מיום 20/2/2019.

יתכן ביניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהיתחשב בדיני התיכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין.

כידוע, בית המשפט בשבתו בעירעור מינהלי על החלטות ועדת ערר ממעט להתערב בקביעות עובדתיות, וככלל הקף ההתערבות השיפוטית בהחלטות של ועדות מקצועיות מצומצם (ראו למשל עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לישכת המסחר) נ' ועדת ערר לתיכנון ולבניה מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199 (2004); עמ"נ (י-ם) 226/02 א"מ חניות ירושלים(1993) בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית ירושלים (5/5/2004); בר"מ 5557/06 מצפה תת ימי ים סוף בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית אילת (2/1/2007); בר"מ 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית הרצליה (27/11/2008)).

לא ניתן לסווג את הנכס כמגורים, שכן שינוי הייעוד למגורים בתכנית המתאר נעשה רק בשנת 2021, בעוד הערר מושא העירעור הנוכחי מתייחס לשומת הארנונה לשנת 2019, והנכס לא צפוי לשמש למגורים אלא להיהרס עד שיבנה מבנה חדש.

נזכיר כי הגדרת עסקים אחרים בצו הארנונה היא הגדרה שיורית וכוללת כל "ביניין שאינו משמש למגורים ואינו נכלל באחת ההגדרות המיוחדות בפרק זה". בהיעדר סיווג מפורש אחר, יחול הסווג השיורי.

...

לאור כל האמור, דין הטענה לפטור על פי סעיף 330 לפקודה להידחות ואין צורך לבחון גם את התנאים הנוספים לפטור ובמיוחד את תנאי ההודעה לעירייה (יצוין כי לא הוכח שנשלחה הודעה שכזו לפני מועד הגשת ההשגה).

במצב זה דומה שלא נפל פגם בבחירת העירייה בסיווג השיורי של "עסקים אחרים" התואם את השימוש האחרון שנעשה בו. סוף דבר לאור כל האמור, אני דוחה את הערעור.

המערער ישלם למשיבה הוצאות בסך כולל של 4,000 ₪.