רקע
בכתב התביעה עתר התובע למספר סעדים כמפורט להלן: סעד הצהרתי כי הוא זכאי ל-1/6 מזכויות הבנייה השייכות לחלקה; סעד הצהרתי שלפיו הנתבעים אינם זכאים לעשות שימוש ביותר מ-1/6 מזכויות הבנייה השייכות לחלקה ואף זאת בתנאי כי בכך לא תפגענה זכויות התובע לעשות שימוש ב-1/6 מזכויות הבנייה האמורות; סעד כספי לחיוב הנתבעים בסך 150,000 ₪ עבור דמי שימוש ראויים עקב שימוש וחזקה בחלקי התובע בגג ובחצר הבניין; סעד כספי בסך של 2,000,000 ₪ לחיוב הנתבעים בגין זכויות בנייה של התובע אותם נטלו הנתבעים בין בדרך של שימוש בזכויות בנייה עודפות מעבר לאלה השייכות להם ובין אם בדרך של בנייה שמונעת מהתובע לעשות שימוש במלוא זכויות הבנייה השייכות לו.
הנתבעים 1 ו-2 לכתב התביעה, הם הנתבעים בפסק דיני זה, הגישו ביום 13.10.15 כתב הגנה וטענו להגנתם, בין היתר, את הטענות הבאות: כי התובע פיצל שלא כדין את הדירה שלו, כי אין לבית המשפט סמכות עניינית לידון בטענות תכנוניות וגם לא בטענות הקנייניות בנוגע לבניה בשטחים משותפים, המסורות למפקח על המקרקעין, כי הבניה שהם מבצעים אינה גורעת מזכויות הבניה של יתר הדיירים, כי אין ממש בטענת התובע שלפיה החצר היא בשימושו ובהחזקתו הבלעדית או כי הייתה הסכמה כלשהיא בעיניין זה וכי הם עשו שימוש אך ורק בזכויות בנייה יחסיות השייכות להם ולא מעבר לכך.
בפסק הדין שניתן ביום 16.11.20, במסגרת ערעור שהגיש התובע על פסק הדין הראשון, נדחה העירעור על כל חלקיו, למעט, כלשונה של ערכאת העירעור - "...סוגיית הפגיעה ביכולת ההרחבה של דירת המערער עקב הצבת גרם המדריגות החדש ושאלת ההתכנות של ביצוע הרחבת דירת המערער באמצעות בניית מרתף, עלותה ושוויה...".
להלן החלק הרלוואנטי מפסק הדין בעירעור, המתייחס לנושא שהוחזר לצרכי מתן החלטה מחדש:
גרם המדריגות החדש:
על פי קביעת בית המשפט קמא (סעיף 80 לפסק הדין), שטח גרם המדריגות החדש והשטח הנוסף המשמש אותו, גודלם בסה"כ 30 מ"ר, כשכל השטח נמצא בחצר המשותפת, מול הכניסה לדירת המערער.
"
ובהמשך (פסקה 3 סיפה לחוות דעתו): "מכאן, שכנגד עיני המחוקק עמדה הרחבה בסמיכות פיסית לדירה או לדירות".
נובע מכך, שאם הצבת גרם המדריגות החדש אל מול דירתו של המערער, גרמה לכך שהיכולת של המערער להרחיב את דירתו, כפי שעשו המשיבים, נפגעה או פחתה באופן כלשהוא, הרי שהוא זכאי לקבלת פיצוי מהם על כך.
גם בית המשפט קמא סבר כך, אך לדעתו יכולתו של המערער להרחיב את דירתו בשטח הסמוך אליה לא נפגעה, משום שעל פי תכנית 1309 (סעיף 12(4)) ניתן לבנות מרתף מתחת לדירת המערער ומתחת לחצר הסמוכה.
...
טענת הנתבעים, שלפיה שינוי מבוקש זה חורג ממה שהוחזר על ידי ערכאת הערעור לדיון, דינה להידחות.
לנוכח כל האמור לעיל, חישוב הנזק לתובע יעשה לפי חוות דעת המומחה רון בשינוי אחד, שעניינו החלפת 31.5 מ"ר ב-30 מ"ר, כפי שהתובע עצמו מסכים בסיכומיו.
סוף דבר
בהתאם לכך, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע 297,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 2.5.22 (מועד מתן חוות דעת המומחה רון) ועד התשלום בפועל.
בנוסף לכך, ישלמו הנתבעים לתובע את הוצאות המומחים מטעמו, בכפוף להמצאת קבלות, לרבות כמובן הוצאות המומחים בגלגול השני של התביעה וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪, עבור כל ההליך כולו, על שני חלקיו וזאת בהתחשב בהיקף ההליכים ומשכם והיקף המסמכים וכן בהתחשב כי התביעה התקבלה חלקית בלבד ולא במלואה.
