ערעור ועדה מקומית על שמאי מכריע

כאן המקום להבהיר כי סקום הגישה את העירעור זמן רב לפני שהוגשו הערעורים על ידי קבוץ געש ועל ידי הועדה המקומית (שנאלצו להמתין עד לאחר קבלת חוו"ד השמאי המכריע וסיום ההליך בפני ועדת הערר).

דיון והכרעה ערעור הוועדה המקומית - (עמ"נ 8118-11-16) קבוץ געש טען כי יש לדחות את ערעור הוועדה המקומית על הסף בהיותו מופנה כנגד מימצאי עובדה של גוף מקצועי.

...

המסקנה המתבקשת, כך לעמדת ועדת ערר היא, כי כל בעל חלקה המגיש תובענה לוועדה המקומית הינו עורר נפרד והעובדה כי בעלי החלקות (או בעל החלקה) מיוצגים על ידי אותו בא כח אינה מעלה ואינה מורידה.

דעתי היא כי יש לקבל את הערעור בענין זה. סעיף 198(ה1)(1) קובע כי האגרה תשולם על פי גובה התביעה.

לאור האמור מתקל הערעור ככל שהוא נוגע לאגרה והתשלום העודף מעל סך 1,675 שקלים ששולם על ידי סקום יוחזר לה. שכ"ט והוצאות לאור התוצאות אליהן הגעתי אני מורה לענין הוצאות ושכ"ט עו"ד כדלקמן: בעמ"נ 8118-11-16 תשלם הועדה המקומית לקיבוץ געש את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.

אולם ועדת הערר היא ועדת מומחים, בכירה מן השמאית המכריעה, היושבת בערר על השמאית המכריעה – וכיצד ניתן לטעון שוועדת הערר שגתה, משום שהשמאית המכריעה סברה אחרת? יתר על כן, בעוד שבערר 9005/08, אשר המערערת נסמכת עליו (סעיף 112 לכתב העירעור) צוינו מספר דרכים שהשמאי המכריע יכול לפעול בהן לצורך הקביעה האם קיימת ציפייה סבירה לקבלת הקלה, "למשל, על ידי הערכת המחירים של בניינים בסביבה, והאם הם מגלמים הקלה במספר הקומות. דרך אחרת הנה בחינת היתרי בניה שניתנו בסביבה או בבניינים דומים ובדיקה האם נתקבלה הקלה כדבר שבשיגרה" (ערר 9005/08, בפסקה 94), הרי בעניננו השמאית המכריעה לא הלכה בדרך זו, ולא בדרך זו, ולמעשה לא נימקה כלל את קביעתה בענין הסיכוי לקבל הקלה, זולת האמירה כי על פי ניסיונה, הדבר ניתן.

ועדת הערר טוענת, מנגד, שהסביבה של חלקה 7 לא היתה מפותחת, ואף היא מביאה לטענתה תימוכין שונים (סע' 89 – 103 לכתב התשובה לערעור), כמו גם את העובדה שאף השמאית המכריעה קבעה כך. ועדת הערר, לאחר שבחנה את מכלול החומר שבפניה, הכריעה כי לא היה פיתוח ולא היו תשתיות שאיפשרו בניה למגורים בחלקה 7 בתקופה הרלוואנטית, בודאי לא בשים לב לכך שצריך היה לקבל הקלה מהוועדה המקומית ומהועדה המחוזית[footnoteRef:2].

...

לסיכום, צדקה ועדת הערר בקביעתה כי חלקה 7, גם ערב תכנית נת/536, לא היתה זמינה לבניה, ולפיכך אין המערערת זכאית לפיצויי הקפאה.

מאחר שאני דוחה את הערעור ואת התביעה לפיצויי הקפאה לגופה, אינני רואה צורך לדון ולחוות דעתי בשתי הסוגיות האחרות שועדת הערר עסקה בהן (הטענה כי טענות המערערת בסוגית ההקפאה חורגות מגבולות תביעתה; והטענה כי התביעה התיישנה) (סוגיות שדעתי לגביהן שונה מדעתה של ועדת הערר).

אני דוחה את הערעור.

על החלטת ועדת הערר לדחות את בקשת העותר לסילוק ערר הועדה המקומית על הסף, הגיש העותר ערעור מינהלי (עמ"נ 17105-05-21, קבוע לפני כב' השופטת סרוסי) (ההליך המקביל).

הינה כי כן, תלויים ועומדים באותו עניין שני הליכים בבית משפט זה. והכל, עוד טרם דנה ועדת הערר בערר שהגישה הועדה המקומית על החלטת השמאי המכריע לגופו.

...

אף שהעותר לא מצא מקום להגיב לטענה מקדמית זו, משקבעתי כי יש לסלק את הערעור על הסף מהטעמים לעיל, לא ראיתי מקום להוסיף ולהעמיק בעניין זה. לבסוף אציין, כי לא מצאתי ממש בטענות העותר והן נדחות.

הטענה כי עתירה מנהלית היא הדרך היחידה להבטחת ביקורת שיפוטית על התנהלות המשיבה טרם הגשת הערר, אינה ברורה בשים לב לקיומה של ביקורת שיפוטית במתווה שקבע המחוקק, ונדחית אף היא.

סוף דבר, אני מורה על מחיקת העתירה על הסף.

אשר לטענה כי קביעת השמאי המכריע היא קביעה עובדתית מקצועית, שאיננה מעוררת שאלה משפטית ולכן אין בעיניינה זכות ערעור, קבע בית משפט קמא כי קביעת עקרונות השומה ויישומן מהוות "שאלה משפטית". מטרת השומה המכריעה היתה לקבוע את ההשבחה, והשאלה האם על השמאי להסתמך על תכניות מאושרות בלבד או גם על פרוגרמה תכנונית, שטרם קיבלה תוקף, היא עניין הנוגע לעקרונות השומה ובבחינת "שאלה משפטית", ועל כן לבית המשפט הסמכות לידון בה. לגוף העניין נקבע, כי השמאי ציין שבמסגרת הנתונים שהוצגו לו בטרם מסר שומתו המכרעת, הוצגה בפניו גם הפרוגרמה.

טענות המערערת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה "מצפה אפק" [המערערת או התובעת] חזרה על טיעוניה כפי שהועלו לפני בית משפט קמא, בתשובתה לערעור שהגישו המשיבות על קביעתו של השמאי המכריע, לגבי מגרשים 4 - 7, ובסיכומיה שם. לטענתה, כבר בהליכים הקודמים במסגרת פסק הדין הראשון היתייחס השמאי המכריע לתכנית הניוד (הפרוגרמה), ולמרות שעובדה זו הייתה ידועה למשיבות - הן לא העלו אותה בהליכים הקודמים, אלא בשיהוי ניכר.

...

תוכן עניינים מבוא 1 רקע והליכים קודמים 1 התכניות החלות על המקרקעין 2 הליכים ומגעים קודמים בין הצדדים 2 תמצית טענות הצדדים בת"א 51962-05-15, בתביעה ובתביעה שכנגד 7 התביעה העיקרית 7 טענות התובעות, בפירוט 8 כתב ההתחייבות 8 תחולת ההלכות בעניין בלוך ובר יהודה באופן רטרואקטיבי 9 אף אם לא היה מקום לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה, מששולם - אין להורות על השבתו 10 כתב ההגנה והתביעה שכנגד 10 כתב ההתחייבות 11 אין להחיל את הלכת בלוך והלכת בר יהודה רטרואקטיבית 12 התובעות חייבות היו להשיב את הכספים שגבו בגין היטל השבחה זה מכבר 13 אין מקום לפטור את התובעות מחובת ההשבה 13 עיקר הטענות בתביעה שכנגד 14 דיון והכרעה בתביעה ובתביעה שכנגד 15 האם ההלכה שנקבעה בפסקי הדין בלוך ובר יהודה צריכה לחול על ענייננו? 17 חבות בהיטל השבחה מכוח כתב ההתחייבות? 22 האם ניתן לקבל את טענת התובעות ולעשות שימוש בכתב ההתחייבות על מנת לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה בגין מגרשים 8 - 11 ו- 12? 23 טענת התובעות לשיהוי בהעלאת טענת הנתבעות לכפיה 23 האם כתב ההתחייבות חוקי, בהתחשב בהלכת דירות יוקרה? 24 האם יש לאכוף את כתב ההתחייבות, או - לחילופין - לפטור את הנתבעות מהשבה, חרף אי החוקיות? 30 האם יש לפטור את התובעות מהשבה בשל נימוקים אחרים שהועלו? 33 "הגנת התקציב" 34 היעדר ניקיון כפיים מצד התובעות 36 סיכום לגבי התביעה והתביעה שכנגד 37 הערעור המנהלי - עמ"נ 933-10-15 38 רקע ותזכורת 38 טענות המערערת 39 טענות המשיבות 39 תשובת המערערת 41 דיון והכרעה בערעור המנהלי 41 טענת השיהוי 41 טענה בדבר קיומו של מעשה בית דין והיות השומה חלוטה 43 השימוש בפרוגרמה: שאלה משפטית או שאלה עובדתית? 44 האם רשאי היה השמאי המכריע לקבוע שומתו גם בהתבסס על הפרוגרמה? 45 סיכום לעניין הכרעות בית משפט קמא בעמ"נ 50 ההוצאות שנפסקו בבית משפט קמא 50 סוף דבר 51 בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 51962-05-15 ועדה מקומית לתכנון המרכז ואח' נ' נתנאל גרופ בע"מ ואח' מבוא לפניי שלושה תיקים הנדונים במאוחד, ואלה הם: בת"א 51962-05-15 עסקינן בתביעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק והמועצה המקומית באר יעקב [בהתאמה - הוועדה המקומית, המועצה המקומית וביחד - התובעות; הנתבעות שכנגד], נגד נתנאל גרופ בע"מ [נתנאל] ושיכון ובינוי נדל"ן (השקעות בייזום) בע"מ [שו"ב] [ביחד - הנתבעות; התובעות שכנגד], שעניינה חיוב הנתבעות בהיטל השבחה, ולחילופין הצהרה כי אינן זכאיות להחזר מה ששילמו זה מכבר (בין 2008 - 2010 שילמו 2,740,059 ₪) כפי שיפורט בהמשך; תביעה שכנגד שהגישו נתנאל ושו"ב נגד הוועדה המקומית והמועצה המקומית, שעניינה דרישה להשבת הכספים שנתנאל ושו"ב שילמו על חשבון היטל השבחה, שהתברר, לטענתן, שאין הן חייבות בו [ביחס למגרשים 8 - 11 נוכח מעמדן כ"בנות רשות").

סיכום לעניין הכרעות בית משפט קמא בעמ"נ לנוכח כל האמור, צדק בית משפט קמא בכל קביעותיו בפסק הדין השני, ואין מקום להתערב בהן.

משכך, דין הערעור להדחות.

סוף דבר התביעה בת"א 51962-05-15 - נדחית.

(סעיפים 59 ו- 60 לכתב העירעור) המערערת מוסיפה וטוענת: "ויודגש כי המדובר בתכנית... אותה נוהגת הוועדה המקומית לפרש כך שתנאי [סעיף קוי הבניין למרתף] חלים בכל קומת המרתף, הן בתת הקרקע והן מעליה. והינה כבדרך אגב, בהליך שעניינו השבחה ולא בהליך רשוי העוסק בבקשת היתר לקומת מרתף, מגיעה ועדת הערר לפרשנות מרחיקת לכת שעומדת בסתירה מוחלטת לפרשנות הנוהגת מזה שנים בהליכי הרשוי, ומבלי לתת לעובדת זו כל משקל". (סעיף 63 לכתב העירעור).

הועדה המקומית הלינה על החלטתה של ועדת הערר מיום 3.6.2020 לפיה "אנו מורים... לועדה המקומית לתקן שומתה [בהתאם להחלטות קודמות של ועדת הערר – ה"ק] ... ההקלה עניינה אך בקוו הבניין שמעל לפני הקרקע וכך יש לשום אותה". החלטה זו ניתנה לאחר שורה ארוכה של הוראות ותגובות בן ועדת הערר ובין השמאי המכריע.

...

פסק דין בעניין בערעור רום תמר, המשקף את ההסכמה שהושגה בדיון ביום 11.102021, יינתן בנפרד ובמקביל לפסק דין זה. ] "כלל תתי הסעיפים [של סעיף 3.2 הנ"ל]... עוסקים בהפרשי גובה בין מפלס פני החצר לבין סביבתה או בהבלטה נוספת של חלקי המרתף. מכך נובע כי התנאי לפיו קווי הבנייה למרתף יאושרו אך בתנאים הנמנים בסעיף זה, עניינו בבניה שמעל לפני הקרקע ולא בזאת שמתחתיה. במילים אחרות- ככל שעסקינן בבניה במרתף עצמו, הותר קו בנין צדי 0 ובינוי של 90% כאמור ברישת הסעיף. מסקנה זו נובעת גם מן העובדה שלא נכתב מה יקרה מתחת לפני הקרקע אלמלא יתקיים איזה מן התנאי המצוטטים לעיל, וממילא לא הובהר כל קשר בין קוי הבנין שמתחת לפני הקרקע לבין סעיפים אלה העוסקים בהפרשי גובה שמעל לפני הקרקע. דברים אלה אף עולים מהחלטת הועדה המקומית נושאת החיוב בענייננו- שעוסקת אך בבניה במרווחים הצדיים ולא ניכר בה כלל כי עניינה בבניה שמתחת לפני הקרקע". (סעיף 10 להחלטה בעניין רום תמר) "יש לבחון כאמור את הבינוי המבוקש כהקלה מקו הבנין, בהתייחס לבנוי מעל לפני הקרקע בלבד..."(מתוך סעיף 15, שם) המערערת טוענת כי פרשנות ועדת הערר לסעיף שגויה ומייתרת את התנאים הקבועים בו: "החלטת וועדת הערר משמעותה למעשה, שהתכנית מתירה קו בניין אפס תת קרקעי לצורך הקמת מרתף, וזאת ללא כל תנאי. בהתאם להחלטתה [של ועדת הערר- ה"ק] רק ככל שמבוקש קו אפס מעל המרתף, רק אז יש לעמוד בתנאים המפורטים [בסעיף קווי הבניין למרתף]. בכל הכבוד, המדובר בפרשנות לא ברורה, מרחיקת לכת ושגויה באופן מהותי, שאינה תואמת את לשון הסעיף....

הוועדה המקומית הלינה על החלטתה של ועדת הערר מיום 3.6.2020 לפיה "אנו מורים... לוועדה המקומית לתקן שומתה [בהתאם להחלטות קודמות של ועדת הערר – ה"ק] ... ההקלה עניינה אך בקו הבניין שמעל לפני הקרקע וכך יש לשום אותה". החלטה זו ניתנה לאחר שורה ארוכה של הוראות ותגובות בן ועדת הערר ובין השמאי המכריע.

יתרה מזו, הנסיבות המורכבות ויוצאות הדופן שנוצרו במקרה זה אינן מתאימות לקביעת כלל כלשהו לגבי גבולות סמכויות ועדת הערר כלפי הוועדה המקומית בהקשר זה. אשר על כן, הערעור מתקבל.

המשיבה תשלם למערערת הוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ש"ח, וזאת תוך 30 ימים.