ערעור ועדה מקומית על הכרעת שמאי מכריע בעניין שווי נכס

המשיבים חלקו על שומת המערערת ולנכס נערכה שומה מכרעת.

בערר טענה המערערת לטעות משפטית של השמאי המכריע בכל הנוגע לחישוב שווי המקרקעין במצבו הקודם לרבות לעניין חישוב שווי ההקלות.

דיון והכרעה המקרה דנן שונה מבקשה לאישור הסדר פשרה "סטנדרטי" הנוגע להיטל השבחה, וזאת בשתי נקודות עיקריות: הראשונה – משום שהצדדים הגיעו להסכמות על סמך ניתוחם המשותף והזהה את המצב המשפטי הרלוואנטי לנסיבות העניין, בנגוד למצב הנפוץ בו מוסדרת פשרה בעקבות מחלוקות בין הצדדים; השנייה – החלטת ועדת הערר נועדה למעשה להגן אך ורק על המשיבים-הנישומים, ולא על המערערת-הועדה המקומית.

...

ועדת הערר דחתה את הבקשה בנימוק כי, על פני הדברים, גם ההקלה המופיעה בסעיף 7.9 מהווה חריג לפי עניין דייניש ולפיכך דין הערר להידחות במלואו, כך שהמשיבים לא יחויבו בכל תשלום נוסף.

לאחר בחינת טענות הצדדים, אני סבורה כי נכון יהיה בנסיבות ענייננו לקבל את הערעור ולאשר את ההסכמות שגובשו בין הצדדים.

מן העבר השני, מצוי השיקול, כי יהיה בקבלת הבקשה כדי להגדיל את הקופה הציבורית, שכן עמדת וועדת הערר הייתה כי דין הערר להידחות במלואו וכי אין מקום לתשלום הסכום הנוסף.

למסקנה זהה ניתן להגיע גם על ידי בחינה של השיקולים שנקבעו בעניין מזרחי, כתנאי לקבלתה של בקשה לאישור הסכם פשרה בעניין היטל השבחה, בשינויים המחויבים לענייננו.

ערעור מינהלי שהוגש על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל-אביב-יפו (להלן: המערערת), על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר) מיום 2.4.19 במסגרת ערר תא/85078/17 (להלן: ההחלטה בערר), אשר דחתה את ערר הועדה המקומית ומצאה שלא להתערב בשומה המכרעת מיום 14.2.17 שניתנה על ידי השמאי המכריע מר בצלאל קציר.

בשומה המכרעת מיום 14.2.17 (מוצג מע/2, נספח א), קיבל השמאי המכריע את עמדת השמאי מטעם המשיבים, על פיה הזכות לבניית גזוזטראות נובעת מתקנות חישוב שטחים, לפיכך מדובר בזכות שהייתה קיימת במצב שקדם לאישור ההקלה לבניית הגזוזטראות מעבר לקווי הבניין המותרים של הנכס, ועל כן יש להיתחשב בשווי שוק של הזכות הקיימת ללא ההקלה.

בשומה המכרעת צוין (סעיף 11.2 לשומה) כי בכל הנוגע להקלה של הבלטת גזוזטראות, יש לחייב בהיטל השבחה רק בגין "השיפור התיכנוני", המאפשר את בניית הגזוזטראות בחריגה מקוו ביניין אחורי, ולא בגין מלוא תוספת השטחים לגזוזטראות, שהן זכויות "המוקנות עפ"י תקנות התיכנון והבניה, שהיו קיימות גם במצב קודם". על השומה המכרעת הוגש ערר לוועדת הערר על ידי הועדה המקומית, היא המערערת דכאן.

יש להכריע על כן, האם ההשבחה מכוח ההקלה היא בגין שיפור תיכנוני המאפשר בניית הגזוזטראות בחריגה מקוו בנין צדי או אחורי, או ההשבחה היא בגין מלוא שטח אותן הגזוזטראות.

...

סוף דבר מכל הטעמים דלעיל, אני קובעת כי אירוע המס מחולל ההשבחה הוא אישור ההקלה.

דיון והכרעה הקף ההתערבות של בית המשפט היתערבות בחוות דעתו של שמאי מכריע העירעור שלפניי הוא על הכרעת וועדת ערר בשומה מכריעה.

ועדת הערר קיבלה עמדה זו וקבעה "אין חולק בפנינו כי השמאית המכריעה נהגה כדין עת היתעלמה מהבניה הבלתי חוקית בנכס במסגרת הערכת שוויו במצב קודם... אכן במסגרת בחינת ההשבחה שנובעת מתכונית, אין מקום להביא בחשבון בניה בלתי חוקית שנעשתה במקרקעין... על עיקרון זה, כאמור, אין חולק בפנינו, אלא שהמחלוקת היא על יישומו של העיקרון. איננו שותפים לאבחנה שמבקשת הוועדה המקומית לערוך בהקשר זה בין המצב הקודם לבין המצב החדש." (עמ' 10-11 להחלטה, צורף כנספח 1 לערעור).

יתרה מזאת, גם ועדת הערר ערכה דיון בטענות אלו – לגבי הפערים בין השומות, קבעה ועדת הערר כי "יקשה עלינו לקבל טענה זו ולקבוע, הלכה למעשה, עילת היתערבות בשומה מכרעת שנעוצה בפער שבינה לבין שומת הוועדה המקומית." ועדת הערר התייחסה לכך שלאחר תיקון 84 לחוק ומעמד השמאי המכריע, אין מקום להניח כי דוקא שומת הוועדה המקומית היא נקודת הייחוס הנכונה (עמ' 13 להחלטה צורף כנספח 1 לערעור).

...

לאחר קבלת התייחסותה של שמאית המכריעה, ביום 21.12.16 ניתנה החלטה משלימה של וועדת ערר במסגרתה הערר נדחה על כל טענותיו לאור העובדה כי לא נפל פגם בשומה המכרעת.

כפועל יוצא מטבעה והרכבה של הועדת הערר וסמכויותיה, ניתן להסיק כי "המטרה כי לאפשר ביקורת רחבה, עניינית ומקצועית. מכאן מתחייבת המסקנה כי יש לפרש בהרחבה את סמכויותיו של גוף זה" (ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, גופים מעין-שיפוטיים: שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, התשע"ו-2016, עמ' 379-380).

סוף דבר הערעור נדחה.

המשיבה מכרה את זכויותיה במיגרש לחברת אס.סי.ג'י ניהול נכסים, וקיבלה דרישה לתשלום היטל השבחה (בגין ההשבחה הנובעת מתכנית 3), בסך של 15,761,260 ש"ח, זאת לפי שומה של שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית, אשר קבעה את ההפרש בין שווי המיגרש ב"מצב הקודם", היינו, לפי תכנית 2, לבין שוויו ב"מצב החדש", היינו, לפי תכנית 3.

הוגשה שומה ושומה נגדית; הוגשה שומה מכרעת של השמאי המכריע, מר יעקב פז; ניתנה החלטת ועדת הערר, שקבלה את הערר על השומה המכרעת; ועתה לפניי ערעור מנהלי של הועדה המקומית על החלטתה של ועדת הערר.

לסיכום, אני מקבל את ערעורה של הוועדה המקומית, מבטל את החלטת ועדת הערר, ומחזיר על כנה את קביעת השמאי המכריע, יעקב פז, כי תכנית מק/2/27/2/2/1 (שהיא "המצב הקודם" לענין היטל ההשבחה בעניינינו) התירה תכסית כוללת (עקרי + שרות) של 40%.

...

ב"כ המערערת, עו"ד ברכה, נתן לכך מענה – שאני מקבל אותו – כלהלן: "ראשית, העובדה שהמשיבה היתה היזמית של התכנית זה לא אומר שהיא קובעת הבלעדית של הוראותיה. היא מגישה תכנית, והתכנית הזאת מגיעה לדיונים בוועדת התכנון ובסופו של דבר נקבע מה שנקבע, גם לאחר דין ודברים. אנו כיום לא יכולים לומר וחבריי לא הוכיחו כוונה מיוחדת בענין הזה. אנחנו מסתכלים על דבר חקיקה לפי מה שכתוב בו. בתכניות אחרות, איפה שאין מגבלת תכסית, אז אין. כאן, באופן מפורש יש מגבלה של תכסית. יכול להיות במהלך התכנון היתה דרישה כזאת מצד המוסד התכנון להוסיף מגבלת תכסית, וחבריי הסכימו לכך, זה הכל תיאוריה. בסופו של דבר ישנו מסמך שהוא המסמך המאושר, הוא הדין, ואותו אנו צריכים לפרש לפי לשונו ותכליתו" (פרו', עמ' 6).

על כן אני מקבל את הסברו של עו"ד ברכה כמצוטט לעיל.

לסיכום, אני מקבל את ערעורה של הועדה המקומית, מבטל את החלטת ועדת הערר, ומחזיר על כנה את קביעת השמאי המכריע, יעקב פז, כי תכנית מק/2/27/2/2/1 (שהיא "המצב הקודם" לענין היטל ההשבחה בענייננו) התירה תכסית כוללת (עיקרי + שרות) של 40%.

במסגרת השגה שהגישה המערערת ובעקבות חילוקי דיעות באשר לגובה ההשבחה, מינתה הוועדה המקומית את השמאית נורית ג'רבי כשמאית מכרעת.

משמדובר בהתעלמות מנתון אובייקטיבי, היה על ועדת הערר לבחון אותו ולהתערב בהכרעת שמאית בעיניין זה. לטענת המערערת, השמאית לא השיבה באופן מספק לשאלות הבהרה שהופנו אליה, תוך היתבצרות בעמדתה, ונמנעה מלערוך בדיקות עצמאיות ולבחון את מלוא הוראות התוכניות ואת השפעתן על השווי.

אפשר שעצם הפער הגדול בין השומה לשומות אחרות (מאוחרות יותר) מצדיק עיון זהיר, אולם משהעמידה השמאית הסברים מקצועיים, והבהירה, שהערכתה מבוססת על מאפייני הנכס הספציפי, על הבחנות רלוואנטיות בינו לבין הנכסים שבשומות מכריעות אחרות ועל נתוני מכירות בפרויקט – קרי: על מסד עובדתי אמיתי ובשיטה שמאית מקצועית – לא נידרשת ועדת הערר להכנס לנעליה כשמאית-על. משכך, בכל הקשור לטענה העיקרית באשר לפער בין השומה דנן לשומות המציגות ערך נמוך כדי מחצית (טענת ה-200%), מצאתי שלא הוצג פגם היכול להצדיק את התערבותו של בית המשפט בהכרעתה של ועדת הערר, דחתה את הערר על יסוד חוות דעתה של השמאית המכריעה.

...

מטעמי יעילות, אני מורה לשמאית להשיב באופן מפורט ומנומק לפניית ועדת הערר לעיל בעניין "אמדן היטל ההשבחה". הסבריה יבואו בפני ועדת הערר, אשר תתן החלטה משלימה בענין זה. באשר לטענת המערערת להתעלמות השמאית מהבדלי הצפיפות במצב התכנוני החדש ומאי קביעת מקדם הפחתה בגין כך, השיבה השמאית במענה לשאלות ההבהרה שהציגה ועדת הערר, כי טענה זו הועלתה לראשונה בערר ושהיא לא גובתה בתימוכין בעסקאות להשוואה, ולכן לא היה מקום לקבוע הפחתה בגין שוליות.

לפיכך, ומטעמי יעילות, אני מורה לשמאית המכריעה להשלים את תשובתה בעניין מקדם הצפיפות.

משהעתירה מתקבלת אך בחלקה, ולא בחלק העיקרי שלה, מצאתי להורות על הוצאות בצד הנמוך, ואני מורה למערערת לשלם למשיבה סך של 8,000 ש"ח בגין הוצאות ושכ"ט הליך זה. ניתן היום, ד' אייר תשפ"ג, 25 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.