סעיף 12 לחוק המתווכים קובע, בין היתר, כי חל איסור על מתווך לערוך ו/או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי, הנוגעים לעסקה במקרקעין, וכי מתווך המפר הוראות הסעיף אינו זכאי לקבל דמי תיווך:
"12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מיסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לישכת עורכי הדין, תשכ"א–1961".
בע"א (י-ם) 17100-05-11 דליה כרמל נ' רפאל אסייג [פורסם במאגרים] (ניתן ביום 26.9.11), נקבע, בין היתר, כי: "סעיף 12 לחוק המתווכים אוסר על מתווך לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין. איסור זה אינו מתייחס לפועלו של המתווך בעת שהוא בא במגע עם לקוחותיו דוקא, אלא הוא מכוון את פעולותיו של המתווך בעת מילוי תפקידו".
עוד נקבע שם כי: "הפרת החובה שבסעיף 12 לחוק המתווכים עולה כדי הפרה של חובת הזהירות של המתווך כלפי הצדדים לעיסקת מקרקעין, שנכרתה בעקבות מעורבותו של אותו מתווך. סעיף 12 משתרע על פועלו של מתווך המקרקעין בכל הנוגע לעיסקאות מקרקעין שבהן הוא מעורב וכאמור, חולש על יחסיו עם כל הצדדים לעסקה".
על התכליות שביסוד ההוראה האמורה, עמד בית המשפט, בת"ק (י-ם) 5192/04 חזן סימה נ' אנגלו סכסון סוכנות נדל"ן ירושלים [פורסם במאגרים] (ניתן ביום 23.3.05):
" ראשית, המחוקק ביקש להגן על זכויות הצדדים לעיסקה, ולמנוע סיכון כי אלה יתקשרו במסמך משפטי מחייב בלא שהיתה להם היזדמנות להתייעץ עם בעל מיקצוע, היינו, עם עורך דין. שנית, ההוראה נועדה למנוע ניגוד עניינים אפשרי בין תפקידו של המתווך, אשר בדרך הטבע מבקש להביא לכריתת עיסקה, ובין התפקיד של עורך דין, אשר מופקד בין היתר על איתור הקשיים והסיכונים האפשריים בהתקשרות, על מנת להגן על לקוחו, באופן העלול לגרום לכך שבמקרים מסויימים לא תיקשר עיסקה. שלישית, ההוראה נועדה לשמור על ייחוד מיקצוע עריכת הדין, הקבוע בחוק לישכת עורכי הדין, התשכ"א – 1961, ולהבטיח כי התפקידים השמורים למי שקבלו רישיון כדין לעריכת דין, יבוצעו רק על ידי מי שהורשו לכך. בהקשר זה, מן הראוי להפנות להוראת סעיף 20(3) לחוק לישכת עורכי הדין, הקובעת כי "עריכת מסמכים בעלי אופי משפטי בשביל אדם אחר, לרבות ייצוג אדם אחר במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מיסמך כזה" היא פעולה השמורה לעורך דין בלבד.
...
בהינתן מכלול האמור, אני קובעת כי התובע הוא שניסח וכתב את הסעיף הנוסף בנוסח זיכרון הדברים שצורף לכתב התביעה, ומשעשה כן, הרי שבהתאם לסעיף 12 לחוק המתווכים הוא אינו זכאי לקבל דמי התיווך מושא ההליך דנן, וגם מטעם זה, דין התביעה להידחות.
סוף דבר, אני מקבלת את ההתנגדות ודוחה את התביעה.
למען הסדר הטוב, אציין כי יתר טענות הצדדים, ובהן טענת התובע לפיה בשלב מסוים נאותה הנתבעת לשלם לו חלק מדמי התיווך, לא נעלמו מעיני, אלא שאין בהן כדי לשנות המסקנה האמורה לעיל.
