עסקת קומבינציה כושלת קשיים כלכליים של הקבלן

התובעים תווכו בין חברה קבלנית לבין בעלי קרקע לצורך הקמת פרויקט בנייה רוויה במסגרת עסקת קומבינאציה.

בנסיבות אלו היו הנתבעים רשאים להחליט שלא להוסיף לבזבז מזמנם וממונם על נסיון, שנתפס בעיניהם (ככל הנראה בצדק) כחסר כל תוחלת, להביא לפיתרון הקשיים התכנוניים והקשיים הקנייניים המונעים עד היום בנייה על המקרקעין (לגבי חומרת הקשיים הקנייניים, שהתבררו לנתבעים במלואם רק לאחר כריתת הסכם הקומבינאציה, ראו עדותו של עו"ד נבון, פרוטוקול 9.2.2014 עמוד 33 שורות 16 – 22 וכן פרוטוקול 9.2.2014 עמוד 37 שורות 23 – 32).

ואולם, קיומה של אופציה זו אינו מהוה מקור לחייב את הנתבעים להוסיף ולפעול באופן שנראה בעיניהם שגוי מבחינה כלכלית (ויובהר, אין טענה כי זניחת הפרויקט על ידי הנתבעים נבעה מרצונם להשתחרר מהתחייבותם כלפי התובעים, ולא משיקולים עיסקיים לגטמיים).

הנתבעים טענו כי כשלון עסקת הקומבינאציה מונע מהתובעים מלתבוע דמי תיווך, וזאת מהטעם שמטרת ההיתקשרות בין הצדדים (התובעים והנתבעים) הייתה להביא לבצוע בנייה רוויה על המקרקעין, ומשנכשלה מטרה זו לא השיג התיווך את תכליתו.

...

סיכומו של דבר, גם דינה של התביעה לדמי תיווך להידחות, מהטעם שהתובעים לא עמדו בנטל הבאת הראיות הדרושות להוכחתה.

בסופו של דבר שגיאתם של התובעים ביטלה את שגיאתם של הנתבעים, והביאה לתוצאה הצודקת.

סוף דבר דין התובענה להידחות.

לו היו יודעים כי תתכן אפשרות למכירת מגרשים בלבד, ששווים כרבע משווי דירות בנויות, (13 מיליון ₪ מול כ-52 מיליון ₪), היו מכלכלים צעדיהם אחרת הן בקביעת שכה"ט בהסכם הקומבינאציה ואפשר אף בקביעת שכה"ט בהליכים המשפטיים האחרים שהיו קשורים לאותה עסקה ושאפשרו בסופו של יום את קיומה של העסקה.

כל ניסיון להחיל את נספח 9 על הכנסייה כשכ"ט מוסכם, נדון לכשלון מלכתחילה, שכן אין בו ולו רמז להחלתה על הכנסייה.

לא מצאתי כל היגיון בשימוש עצמי ב-78 (?!) יחידות דיור שעה שעד ההגנה עוואד מעיד מפורשות על קשייה הכלכליים של הכנסייה מאז ומתמיד.

אין לי אלא להסכים עם טענת ב"כ התובעים, סבורני שעו"ד שתחום התמחותו לא כולל הגדרת עסקת קומבינאציה ומימיו לא הוביל עסקה כזו מתחילתה עד סופה, יקשה עליו לאמוד את השכר הראוי.

לשאלת ב"כ התובעים, השיב המומחה (עמ' 32 לפרו' ש' 26), כי בהנחה שאין התובעים מייצגים את היזם בעיניין זה, והוא אשר מטפל בחוזים הקבלניים ובהוצאות ההיתרים ולא בעל המקרקעין, קרי: הכנסייה, אזי יש להפחית 150 שעות בגין רכיב זה. לטענת המומחה זלמנוביץ, יש אף להפחית שיעור נוסף עקב המרחק.

...

קשה להבין מלכתחילה מדוע לא השתמשו התובעים בחוות דעת זו שהוגשה בתביעה במחוזי, שם התייחס המומחה הבקיא בענייני נדל"ן לעסקה נשוא תביעה זו, והתייחס מפורשות לשיעור ההפחתה, התייחסות שלא נמצאה בחווה"ד של עו"ד מירון שהוגשה בתיק זה. לאחר ששמעתי את העדויות ואת חקירות המומחים, ובהעדר כל התייחסות של מומחה התביעה בחוות דעתו לגבי שיעור ההפחתה, אני סבורה כי יש לאמץ את ההערכה המצויה בחוו"ד של עו"ד וסרצוג (נ/2), התואמת את האמור בחוו"ד של עו"ד זלמנוביץ לגבי העבודות הנוספות שנדרשו ונחסכו.

הערכתו של עו"ד זלמנוביץ של 0.45% לטעמי מופרזת, ואני קובעת כי יש לנכות בגין חיסכון העבודה שיעור של 34%.

סוף דבר: ביהמ"ש המחוזי קבע בפסה"ד ב-ת.א. 2301/04 כי יש לפסוק פיצויי קיום לתובעים.

המערערת בע"א 4791/10 (להלן: בלגד) הייתה בעלת חלק מהזכויות במקרקעין שעליהם הוקם הפרויקט, ובמסגרת עסקת קומבינאציה היא מכרה את זכויותיה לקבלן, ובתמורה קיבלה שתים-עשרה דירות בבניינים נושא הערעורים (A, B ו-F), ודירה נוספת בבניין E. הפרויקט ניבנה בשני שלבים: ראשית, ניבנו ואוכלסו בניינים A ו-B (אישור איכלוס ניתן על-ידי הערייה ביום 15.1.1998); ולאחר מכן, ניבנו ואוכלסו שני הבניינים הנוספים, E ו-F (אישור איכלוס ניתן ביום 6.1.2000).

נמצא – על בסיס התשתית הראייתית שפרשו הצדדים לפני בית המשפט – כי הבנק לא ניכנס לנעלי החברות הקבלניות, ומתכונת הפעילות נותרה כשהייתה לפני שאלה נקלעו לקשיים כלכליים.

אחריות עריית חיפה – לדברי רוכשי הדירות, הערייה כשלה בטיפול בנושא הליקויים בבנייה.

הערייה עומדת על כך שצירופה כמשיבה לתביעה נבע בעיקר מקריסתם הכלכלית של האחראים הישירים לניזקי רוכשי הדירות.

...

סיכום ביניים הנה כי כן, מצאנו כי בלגד, אקרילית והחברות הקבלניות, כ"מוכרות" לפי חוק המכר (דירות) חבות ביחד ולחוד לתקן את אי-ההתאמה ברכוש המשותף.

בנוסף, ובכך השינוי העיקרי לעומת פסק-דינו של בית המשפט קמא, אני סבור כי יש לגרוע את מנתם של אלה מבין הדיירים שלא הגישו תביעה.

סוף דבר אם תישמע דעתי, יידחה ערעור רוכשי הדירות, וערעורי אקרילית ובלגד יתקבלו באופן חלקי כפי שיפורט להלן (ככל שתתעורר מחלוקת בדבר החיובים, יוכלו הצדדים להגיש פסיקתה עדכנית לאישור בית המשפט המחוזי): פיצויים בגין ליקויי הבנייה: (א) בבניין F 12 דירות.

הרקע העובדתי העומד בבסיס הבקשה כפי שהוא עולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי הנו כדלקמן: המשיבים הנם בעלי קרקע ברחוב ויצמן 16 ברמת השרון, הידוע כחלקה 506 גוש 6415 (להלן: המיגרש), חתמו הסכם לבצוע עסקת קומבינאציה עם חברה קבלנית בשם א.א. קלאסיק הומס בע"מ (להלן: החברה).

בשלהי שנת 2000 התערער מצבה הכלכלי של החברה, וכתוצאה מכך הואט קצב הבניה עד שנעצר כליל, וזו הודיעה כי לא תוכל להשלים את הבניה.

לצד קביעה זו, קבעה הבוררות כי המבקש ערב לחברה באופן אישי, וכי היתנהלותה של החברה ובכללה היתנהלותו של המבקש 1 הם שהביאו לקשיים אליהם היא נקלעה, וכי האחריות לקריסת הפרויקט רובצת על כתפי החברה.

חיזוקים לכך ניתן למצוא בין היתר בקביעת הבוררת כי "ניסיונו של נתבע 2, מרציאנו, לתלות את קריסת הפרויקט ברשלנות התובעים בכך- שהסכימו לבקשת הקבלן להקדים הערות אזהרה, ניסיון כושל הוא" ובדבריה בהמשך למובא: "מכל האמור לעיל, על סמך המסמכים, העובדות בשטח, ובעיקר על סמך התרשמותי ממהימנות העדים, אני קובעת כי הקבלן אחראי לקריסת הפרויקט, ובכך הוא הפר את ההסכם ת/3 הפרה מהותית. בהפרה זו אף גרם לעיכוב רב במסירת הדירות לדיירים ובצורך שלהם להוסיף סכומים נכבדים להשלמת הדירות." לעניין חובת ההנמקה, אשר לטענת המבקשים הבוררת לא עמדה בה, כבר נפסק כי אין צורך בהנמקה פרטנית לכל פרט ולכל רכיב, ודי בקיומו של שלד הנמקה כללי בכדי לספק את הנידרש בבוררות (ראו: בע"א 1325/92 קולקר נ' דפלומט אופנועים (1985) בע"מ, פד"י מז(3) 89 (1993); [רע"א 1129/00](http://www.nevo.co.il/links/psika/?link=רעא%201129/00) כהן נ'Diamond Express Company, פס' 6 להחלטה (לא פורסם, 23.7.2000).

...

חיזוקים לכך ניתן למצוא בין היתר בקביעת הבוררת כי "ניסיונו של נתבע 2, מרציאנו, לתלות את קריסת הפרויקט ברשלנות התובעים בכך- שהסכימו לבקשת הקבלן להקדים הערות אזהרה, ניסיון כושל הוא" ובדבריה בהמשך למובא: "מכל האמור לעיל, על סמך המסמכים, העובדות בשטח, ובעיקר על סמך התרשמותי ממהימנות העדים, אני קובעת כי הקבלן אחראי לקריסת הפרויקט, ובכך הוא הפר את ההסכם ת/3 הפרה מהותית. בהפרה זו אף גרם לעיכוב רב במסירת הדירות לדיירים ובצורך שלהם להוסיף סכומים נכבדים להשלמת הדירות." לעניין חובת ההנמקה, אשר לטענת המבקשים הבוררת לא עמדה בה, כבר נפסק כי אין צורך בהנמקה פרטנית לכל פרט ולכל רכיב, ודי בקיומו של שלד הנמקה כללי בכדי לספק את הנדרש בבוררות (ראו: בע"א 1325/92 קולקר נ' דיפלומט אופנועים (1985) בע"מ, פד"י מז(3) 89 (1993); [רע"א 1129/00](http://www.nevo.co.il/links/psika/?link=רעא%201129/00) כהן נ'Diamond Express Company, פס' 6 להחלטה (לא פורסם, 23.7.2000).

בנסיבות אלו אני סבור כי הבוררת עמדה בחובת ההנמקה לה נדרשה.

אשר-על-כן, הבקשה למתן רשות ערעור נדחית המבקשים ישאו בשכר טרחת עו"ד של המשיבים בסך של 10,000 ש"ח. ניתנה היום, כ"ח בטבת התשע"א (4.1.2011).

ניסיונות התובעת להגיע להבנות למול הועדה המקומית ביחס לאופן תיקון הטעות שנפלה בתכנית וקבלת אישור לתכנית, כשלו ובמצב הזכויות הנוכחי אין באפשרות התובעת כמו גם יתר הצדדים לממש את הפוטנציאל הכלכלי הרב הטמון במיגרש הן בשל השתוף הכפוי שנוצר בתכנית עם בעלים רבים והן בשל היתנגדות העיריה לפתרונות שהוצעו במסגרת רישום הזכויות המונעת את רישום המיגרש כחלקה משותפת אחת בהתאם להוראות התכנית.

לחילופין עותרת התובעת כי בית המשפט יורה ביחס לבעלי הזכויות שיעשו כן, לפרק את השתוף בדרך של חתימה על עסקת קומבינאציה בשילוב עסקת מכר במזומן למי מבעלי הזכויות שלא יהיה מעוניין בכך אשר תהווה מעין חלוקה בעין של המקרקעין.

עוד ציין העד כי בעת הזמנת התכנית ניצפה קושי בהקמת הפרוייקט ועל כן בהתייעצות עם נציגי הוועדה ומהנדס העיר הוחלט לתכנן את כל הפרוייקט באופן שיהיה דו שלבי כך שניתן לבצע את שלב א' מבלי להיות תלויים בחלקות האחרות.

מגמה זו באה לידי ביטוי בפסיקת בתי המשפט, כדלקמן: בת"א(פ"ת) 1350-08 ג'י.אל.אי- מרכז רוטשילד בע"מ ואח' נ' וויאקובסקי גדעון ואח'[פורסם בנבו](24.11.2009),4 , נקבע: "בע"א 319/74,רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פד"י ל(1)454, 457, נאמר: "המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת (הכוונה להוראת סעיף 37(א) הנ"ל –נ"ש) היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים,כביטויו של פרופ' וייסמן בספרו 'חוק המקרקעין,תשכ"ט-1969, מגמות והישגים', ע' 50, אלא שפירוק השתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחרותם בשוק ועל פיתוחם". דברים דומים נמצאים בע"א 1849/91, פרידמן נ' חברת אחים ר.י. פנחס בע"מ, פד"י מז(5)588, 595, שם נאמר: "עובדותיו של המקרה שבפנינו מדגימות עד כמה יכול שתוף כפוי להיות מכביד ומעכב את השמוש במקרקעין ופיתוחם, לטובת הבעלים ולטובת הכלל.כפי שציינו, השתוף בין המערער לבין המשיבים הראשון והשני הניב אך מחלוקות וסכסוכים רבים. איש מן הצדדים המעורבים אינו נשכר מכך שמגרש א' עומד בשממונו שנים רבות. החלטתנו, כי יש לפרק את השתוף על דרך של מכירה, עשויה להסיר את המיכשול שמנע תקופה ארוכה את המשך ניצולם ופיתוחם של המקרקעין"."

...

סבורני, כי נוכח הוראות פסה"ד אהרונוב , וחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, יש להגביל את תחולתו של פס"ד קדמאני לאותן נסיבות בהן הזכויות העומדות לפרוק וחלוקה נובעות מחוק המקרקעין ועל פיו בלבד.

לאחר עיון בטיעוני הצדדים מקובלת עלי עמדתו של התובע.

אני מקבל את טיעונו כי כאשר המדובר בזכויות תכנוניות, קרי זכויות שמקורן בהוראות החוק המדובר בזכויות במקרקעין.