עסקאות נוגדות: עסקאות נוגדות בזכות ציבורית

מאז רכישת המיגרש ובניית הבית ועד היום, לא עושה הנתבע 14 שימוש בזכות המעבר הנטענת על ידו, והוא ניכנס לחלקתו מצד דרום (נטען כי הוא עושה זאת דרך מגרשים פרטיים שטרם ניבנו עליהם בתים ו/או דרך שטח צבורי הגובל בחלקה), כן הייתה במועד בו בוצעה העסקה של התובעים גדר המפרידה בין המיגרש שרכש הנתבע 14 ליתר החלקה – גדר המצויה במקום עד היום.

כן יש לדחות את טענת הנתבע 14 כי מדובר בעיסקאות נוגדות וכי יש להעדיף עסקתו הקודמת בזמן על פני העסקה שבצעו התובעים: סעיף 9 לחוק המקרקעין דן בעיסקאות סותרות וקובע את הכלל לפיו העסקה הראשונה גוברת על השנייה אלא אם המתקשר השני שרכש זכויותיו בתום לב ובתמורה, והשלים את הרישום: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברשום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה". ברם תנאי לעסקה נוגדת הוא כי שתי ההיתחייבות יצאו מידי מוכר אחד (ראה גם האמור בספרו של מוטי בניאן, דיני מקרקעין, עקרונות והלכות עמ' 435).

...

דיון והכרעה: לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בכל חומר הראיות, אני סבורה כי דין התביעה להתקבל במלואה, וכי יש להורות על רישום זכויות התובעים ללא זכות המעבר הנטענת מצד הנתבע 14.

סוף דבר – הנני מורה על קבלת התביעה ומורה לרשם המקרקעין לרשום זכויות התובעים כמבוקש בכתב התביעה, ללא זכות המעבר הנטענת ע"י הנתבע 14, בכפוף לכל דין ובכפוף לתשלום כל המיסים, האגרות וההיטלים ע"פ כל דין, וכן מורה על ביטול רישום הערת האזהרה לטובת הנתבע 14 ככל שהדבר נוגע לזכות המעבר.

נוכח עמידת ב"כ התובעים על הגשת ההסכמים בין איאם ואביה באמצעות עורכו (כבוד השופט בדימוס מר מסרווה), דבר שהיה מיותר - הנני מורה כי ההוצאות שנפסקו לעד ישולמו בחלקים שווים ע"י התובעים ועל ידי הנתבע 14.

יחד עם זאת, כבר הובעה בספרות ובפסיקה גישה כי חרף אי רשומו של הסכם שתוף, עדיין ניתן למנוע משותף למקרקעין מלהסתמך על אי רשומו של הסכם השתוף, בין אם מכוח דוקטרינת של שימוש לרעה בזכות (על פי סעיף 14 לחוק המקרקעין הקובע כי: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר"), ובין אם מכוח דוקטרינות אחרות, דוגמאת מניעות, תום לב ועיסקאות נוגדות (בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין הקובע כי: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברשום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה").

בנקודה זו סבורני, כי היה על השופטת קמא לבחון את ידיעת המשיב על אודות תשריט החלוקה ומפת המדידה טרם הרכישה, ובהסתמך על כך לבחון את טענותיו במקרה דנן במשקפיי עקרון תום הלב, מניעות ואולי אף עיסקאות נוגדות (ככל שהיה מסתבר כי יאסין מכר חלק מסוים פעמיים.

בהתאם להצעת החלוקה של המודד המוסמך, מר בלאל יאסין, אני זכאי לקבל את המיגרש המסומן 97/3/4 בשטח של כ-999 מ"ר, וזאת לאחר הפרשת שטחים לדרכים ציבוריות.

...

ע. אטיאס, שופטת סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אנו מורים על קבלת הערעור העיקרי ועל החזרת התיק להשלמות כמפורט בסעיף 24 לפסק דין זה ויתר האמור בו. כמו כן אנו מורים על דחיית הערעור שכנגד.

אנו מחייבים את המשיב/המערער שכנגד, לשלם למערערים/המשיבים שכנגד, הוצאות ערעור זה בשיעור של 15,000 ₪, שישולמו תוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל.

אנו מורים, כי ככל שהמערערים הפקידו ערבון במסגרת הערעור העיקרי, הוא יוחזר לידיהם באמצעות בא-כוחם.

לחלופין, טוען המבקש כי חלה בעיניינו ההלכה שנקבעה בע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב ,16.8.1999 (להלן: "עניין אהרונוב"), לפיה נקבע, בין היתר, בעיניין עיסקאות נוגדות כדלקמן: " 4. הפרופוזיציה שאותה אבקש לבסס היא זו: כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין או במיטלטלין לקונה, משתכללת אצל הקונה זכות שביושר. זוהי זכות "מעין-קניינית". היא פועלת כלפי צדדים שלישיים.

בהקשר זה, מן הראוי, להפנות לדברי כב' השופטת פרוקצ'יה ברע"א 187/05 נסייר נ' עריית נצרת עילית, 260 (20.6.2010): " 11. אין דיני השהוי במשפט האזרחי דומים לדיני השהוי במשפט הצבורי. השיקולים והאינטרסים המשמשים בדיני השהוי של המשפט הצבורי שונים בתכלית מאלה שבהתיישנות ובשיהוי במשפט הפרטי". לסיכום נוכח כל המקובץ לעיל, אני מחליט לקבל את התובענה ולקבוע כדלהלן: כי זכותו של המבקש בדירה הידועה בתור חלקה 53/1 גוש 15280 בטבריה מכוח הסכם פירוק השתוף עדיפה וגוברת על זכותה של הערייה מכוח השיעבוד.

...

נוכח האמור בהודעתה ונוכח מצבה הבריאותי, נעתרתי לבקשתה של המשיבה 2 והתרתי לה שלא להשתתף בדיון, ורשמתי בפני את עמדתה והסכמתה כאמור בהודעתה (ראו: החלטתי מיום 26.2.2018).

בהקשר זה, מן הראוי, להפנות לדברי כב' השופטת פרוקצ'יה ברע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית, 260 (20.6.2010): " 11. אין דיני השיהוי במשפט האזרחי דומים לדיני השיהוי במשפט הציבורי. השיקולים והאינטרסים המשמשים בדיני השיהוי של המשפט הציבורי שונים בתכלית מאלה שבהתיישנות ובשיהוי במשפט הפרטי". לסיכום נוכח כל המקובץ לעיל, אני מחליט לקבל את התובענה ולקבוע כדלהלן: כי זכותו של המבקש בדירה הידועה בתור חלקה 53/1 גוש 15280 בטבריה מכוח הסכם פירוק השיתוף עדיפה וגוברת על זכותה של העירייה מכוח השעבוד.

אני מורה על מחיקת שעבוד המס שנרשם ביום 12.11.2015 על זכויות המשיבה 2 בדירה.

אני מחייב את המשיבה 1 לשלם למבקש הוצאות משפט בסך 10,000 ₪ וזאת תוך 45 יום מיום קבלת פסק דין זה, שאם לא כן, יישא הסכום הנ"ל הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בדיון שהתקיים בפניי ביום 30.12.20 העידו המצהירים ובדיון שהתקיים ביום 15.3.21, נשמעו סיכומי הצדדים בעל - פה. דיון והכרעה התובעים הוכיחו כדבעי את תוקפה של עסקת המכר לה הם טוענים, אשר הועלתה על הכתב באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שנחתם על ידי המנוח חמאד בפני הנוטריון הצבורי בנצרת ביום 17.10.1958 (נספח ה' לכתב התביעה) ובמסגרתה רכש המנוח עלי 6.049 דונם מתוך החלקה.

לצד חובתו של הקונה הראשון בזמן לפעול בתום לב ולרשום הערת אזהרה, זוהי גם חובתו של הקונה השני בזמן להפעיל את זכותו בתום לב ואם לא פעל כך "תהא ידו על התחתונה, למרות מחדלו של הראשון. זאת, מכיוון שבמצבים כגון דא ניתק הקשר הסיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין ההיתקשרות הנוגדת, והאשם בקיומן של עיסקאות הנוגדות אינו רובץ לפתחו של הראשון" (ראה עניין עמאר בעמ' 9 וההפניות שם).

קק"ל, שלשיטתה רכשה את כל החלקה, כבר יודעת שנעשו בחלקה עיסקאות נוגדות שהסתיימו ברשום, היא משלימה עם כך, לא עורכת בירור בעקבות זאת אודות מצב הנכס וההחזקה בו - בירור שבנקל היה מביא גם לחשיפת העסקה הראשונה.

...

אמנם לא הוכח כי מכתב זה הגיע גם לידי קק"ל, שלפי טענת המצהירה, שלא נסתרה, התנהלה בנפרד מן המנהל באותה עת. יחד עם זאת, יש בו כדי לחזק את המסקנה שבירור המצב בשטח עובר לעסקה השניה, היה מביא בנקל, ככל הנראה, לחשיפת עובדות אלה.

המסקנה העולה מן האמור לעיל היא שזכותו של בעל העסקה הראשונה - המנוח עלי, עדיפה על פני זכותה של בעלת העסקה השנייה - קק"ל. יחד עם זאת, משהוכח כי המנוח עלי מכר 3,180 מ"ר מתוך חלקו למקורות, הרי שהוא זכאי להירשם כבעלים של 2,869 מ"ר בלבד, כטענת הנתבעות.

סיכום על יסוד האמור לעיל, התביעה מתקבלת באופן חלקי, כך שניתן בזאת פסק דין הצהרתי כדלקמן: המנוח עלי, שיורשיו הם התובעים מס' 1-5, זכאי להירשם כבעלים של 2,869 מ"ר (במושע) מתוך החלקה, אשר ייגרעו מן החלקים הרשומים על שם קק"ל. הרישום כפוף לכל הנהלים ולהשלמת כל הדיווחים הנדרשים לרשויות המס ולביצוע תשלומי המסים ויתר תשלומי החובה הכרוכים בכך, בהתאם לכל דין.

בשלב מסוים ולמרות הפרות החברה את הסכם המכר כלפי משב"ש, נוהל מו"מ בין החברה למשב"ש, לאחר שהחברה טענה כי בשל אופי האוכלוסיה של זכאי דיור צבורי והיעוד של דירות רבות יחסית בפרוייקט לאוכלוסיה זו, מתקשה החברה למכור דירות בשוק החופשי.

תחרות זכויות בעיסקאות מקרקעין נוגדות – רקע נורמאטיבי קובעת הוראת סע' 9 לחוק המקרקעין, כותרתה: "עיסקאות נוגדות", כך: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברשום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה". ענייננו בדירות הרשומות בלישכת רישום המקרקעין.

...

לפיכך הנני קובע כי אין תוקף לעסקאות שערכו המשיבים במובן זה שכאשר החברה ערכה עמם את העסקאות, לא עמדה לה הזכות למכור זכויות במקרקעין שכבר לא היו בבעלותה.

לאור מסקנה זו, על המשיבים יהיה להשיב את החזקה בדירות כמבוקש בידי בעלי התפקיד, כאשר בנסיבות, ההשבה תהא בעוד כחודשיים כפי שאקבע להלן.

לפיכך הנני מורה כדלקמן: המשיב 1 מר שמעון מויאל ישיב את החזקה בדירה 27 עד ליום 1.4.24.