עסקאות נוגדות במקרקעין ללא רישום אזהרה

התובעים הפנו בסיכומיהם לע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אברהם גדי (מיום 13.12.2004), שם קבע כבוד הנשיא ברק, כתוארו אז, כי אפילו היה המערער בעל עסקה נוגדת מאוחרת בזמן (טענה אשר לא התקבלה באותו מקרה), ספק אם היה מקום לשלול מהמשיב את זכות הבכורה בדירה בשל אי רישום הערת אזהרה, בנסיבות שבהן המערער נימנע מלבדוק את ההחזקה בנכס – בדיקה שממנה היה למד על זכויות המשיב.

לעניין תום ליבו של בעל עסקה נוגדת מאוחרת, ראו ע"א 318/83 אגוזי שפע בע"מ (בפרוק מרצון) נ' אוגניון שיבר, לט(4) 322, שם נדחתה הטענה כי המשיבים פעלו בעצימת עיניים ובחוסר תום לב מכיוון שלא "ירדו לשטח" לפני קניית המקרקעין וביצעו את הרכישה על יסוד הרישום בלבד.

...

לפיכך אני דוחה את התביעה לגופה, ואינני נדרש לדון ולהכריע בטענות הנתבעים בסיכומיהם בעניין התיישנות ושיהוי.

על כן, אני מחייב את התובעים לשלם לנתבע 3 סך של 46,800 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

משנדחתה התביעה, אני מורה על ביטול צו המניעה הזמני שניתן בתיק ביום 19.2.2019, ומורה למזכירות להעביר את העירבון על סך 10,000 ₪ שהפקידו התובעים בקופת בית המשפט לידי נתבע 3 על חשבון שכר הטרחה שנפסק לעיל.

בנסח הרישום מצוין כי ההערה הנה "בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר". בכתב התביעה נטען כי ה"ה חביש מעולם לא רכשו את זכויות חאקא במקרקעין ולא שילמו בגינן סכום כלשהוא וכי ייפוי הכוח שמכוחו נרשמה כאמור הערת אזהרה (להלן-"ייפוי הכח"), אינו מתייחס לעיסקת מכר אלא מדובר אך ורק בשיעבוד זכויות חאקא במקרקעין בגין חוב שחבו חאקא או מנהלה לה"ה חביש.

קביעות פסק הדין בתיק האחר כפי שמצוין בראשית פסק הדין, עניינו הוא בעיסקאות נוגדות ביחס ל 2/10 חלקים בחלקה 2, ובית המשפט בתיק האחר לא נידרש לידון ולהכריע בשאלת העיסקאות הנוגדות במקרקעין שבהן עוסק תיק זה. עם זאת, בפסק הדין נקבעו מספר קביעות עובדתיות שהנן רלוואנטיות ומהותיות אף לתיק שלפנינו.

...

מהאמור לעיל עולה שאף ביחס לחלקה 2 לא נקבעו על ידי בית המשפט ממצאים ברורים והדברים נכונים במשנה תוקף ביחס לתוקפו של הסכם המכר ביחס למקרקעין, ולפיכך אני דוחה את טענות ה"ה חביש לפיהן נקבעו בפסק הדין ממצאים שיש בהם כדי למנוע מהתובעת מלתבוע את הסעדים המבוקשים על ידה בכתב התביעה.

לכאורה די בכל האמור לעיל כדי להביא למתן פסק דין כנגד ה"ה חביש ודחיית התביעה שכנגד שהוגשה על ידם, אלא שפסק הדין קבע גם באופן פוזיטיבי כי רישום הערות האזהרה לטובת ה"ה חביש בחלקה 2 ובמקרקעין נועד כדי שחלקות אלו ישמשו כבטוחה לתשלום פיצוי לה"ה חביש על אי מכירת הזכויות בחלקה 10 בגוש 18888 (סעיף 5.6 לפסק הדין), וכן נקבע כי "...זכות התובע בעסקה השלישית (שאינו צד להליך שלפני ש.מ) גוברת על זכות האחים חביש להיפרע מן המקרקעין כדי הפיצוי הכספי שהם סבורים שמגיע להם" , ומכאן עולה לכאורה כי עדיין קיימת לה"ה חביש זכות לכאורה להיפרע כספית מהמקרקעין המוגנת על ידי הערת האזהרה שנרשמה לטובתם.

אלא שבכתבי הטענות והתצהירים שלפני מטעם ה"ה חביש אין כל טענה ו/או גרסה שעניינה זכות ה"ה חביש להיפרע מהמקרקעין כפיצוי מחאקא, ובהתאם אין בפני כל טענה של ה"ה חביש שיש בה כדי לבסס זכות במקרקעין אשר עשויה לעמוד כנגד טענות התובעת לזכויות המנוח במקרקעין המבוסס לפיכך ורק מחמת הזהירות, אני מאפשר לה"ה חביש להגיש עד ליום 20.7.21 הודעה האם לאור החלטתי זו ניתן לסיים את ההליכים בתיק בדרך של מתן פסק דין לטובת התובעת כנגד ה"ה חביש ודחיית תביעתם הנגדית, ובמקרה של הסכמה כאמור, ינתן משקל מהותי להסכמה זו בשאלת הוצאות ההליך בתיק זה, ולחילופין יהיו ה"ה חביש רשאים להגיש כל בקשה כפי שימצאו לנכון שיש בה כדי להצדיק את המשך ההליכים בתיק זה. ככל שלא תוגש הודעה או בקשה על ידי ה"ה חביש עד למועד האמור, ינתן על ידי פסק דין לטובת התובעת בעניינם של ה"ה חביש ותידחה תביעתם הנגדית כנגד התובעת.

על כך קבע בית המשפט (בעמ' 711, מפי כב' הנשיא א' ברק)): "חובת תום הלב אינה חד כיוונית. היא אינה מצטמצמת לבעל העיסקה הראשונה. היא חלה גם על בעל הזכויות המתחרות. דרישתו של המערער לשלול את זכויות המשיב בשל אי רישום הערת אזהרה אינה נראית לגיטימית, כאשר המערער נימנע מלבדוק את ההחזקה בנכס, בדיקה שממנה היה למד על זכויות המשיב." אילו מינהלי התובעת היו בודקים את המיגרש לפני כריתת החוזה עם הנאמן של חברת האומן, היו מגלים ששטח המחלוקת מנותק מהמגרש ומוחזק באופן בלעדי על ידי הנתבעים, ואין כל אפשרות מעשית שהתובעת תחזיק בו. מכיוון שמנהלי התובעת לא בדקו את מצב המיגרש, התובעת אינה זכאית לטעון היום כי רכשה גם את שטח המחלוקת מהנאמן בתום לב. הפועל היוצא מכך הוא, שאין מקום לקבל טענות התובעת, כי זכותה כקונה בתוקף צו בית המשפט, לפי סעיף 34א' לחוק המכר, עדיפה על פני זכותם של הנתבעים.

משהגיע בית המשפט העליון למסקנה שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכות במקרקעין, הוסיף וקבע, שגם אם הזכות עדיין לא נרשמה, והיא בגדר התחייבות לעשות עסקה, כי אז יש להחיל עליה את הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין.

בהעדר רישום "רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה" במקרקעין (סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין), עליה חלה ההוראה בדבר עיסקאות נוגדות שבסעיף 9 לחוק המקרקעין.

...

על כן, לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה שיש לדחות את תביעת התובעת.

אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני דוחה את התביעה.

(ב) הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט, כולל שכ"ט עוד ומע"מ, בסכום כולל של 23,400 ₪.

תביעה לאכיפת הסכם ותחרות בין עיסקאות נוגדות במקרקעין.

איזה מהעסקאות ידה על העליונה ? כפי שהקדמתי, שאלת התחרות מתעוררת בקיומן של שתי עיסקאות תקפות בלבד, כך שהקביעה כי התובעים לא עמדו בנטל ולא הוכיחו כי המנוח עבדאלג'ני רכש את זכויותיו של המנוח אליאס בחלקה, בפועל מייתרות את ההכרעה במחלוקת זו. שאלה זו והמענה שיינתן לה בהמשך הדברים הם רלוואנטיים אך למקרה וערכאת העירעור תיקבע כי טעיתי במסקנתי לפיה התובעים לא הוכיחו קיומו של הסכם שבגדרו המנוח אליאס מכר את זכויותיו בחלקה למנוח עבדאלג'ני. כקבוע בסע' 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברשום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה." הבכורה ניתנת לרוכש הראשון בזמן, אך בצד זאת למקרה ולא רשם הערת אזהרה וגרם ברשלנותו לתאונה המשפטית, ואילו הרוכש השני בזמן היה תם לב ושלם את התמורה, תנתן עדיפות לאחרון גם אם לא השלים את העסקה ברשום (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 393, בעמ' 393-394 (להלן: עניין גנז).

עוד יש להדגיש, כי הבחינה של תום לבו של הרוכש השני בזמן נעשית מההיבט האובייקטיבי והסובייקטיבי: "לתום הלב הנידרש מהרוכש השני בזמן פן סובייקטיבי ואובייקטיבי. סובייקטיבי – במובן של אי ידיעה על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין נידרשת ידיעה ממשית ודי ב'עצימת עיניים' בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר.... אובייקטיבי – בדיקה של הקונה השני בזמן בלישכת רישום המקרקעין או בדיקת החזקה במקרקעין טרם עריכת העסקה... השורה התחתונה היא, כי אם הרוכש השני בזמן אינו עומד בחובת תום הלב, אזי אין באי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון בזמן כדי להקנות לו עדיפות, באשר לא מחדל זה הוא שהוביל לתאונה המשפטית"(ע"א 7113/11 עיזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד ואח' נ' עיזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל, פסקה 13(27.2.14) (להלן: עניין ביאד).

...

למרות האמור שניהם הכחישו מכל וכל ידיעתם לעניין טענות התובעים לקיומו של ההסכם, אלא שבהקשר זה אני סבור כי שניהם לא דייקו.

סוף דבר מכל האמור, אני מורה על דחיית התביעה.

כפועל יוצא מדחיית התביעה הרי צו המניעה שניתן ביום 25.11.19 פקע, ואני מורה על ביטולו, וככל שנרשם בפנקס הזכויות גם על מחיקתו.

סעיף 9 לחוק המקרקעין "9. התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברשום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה.". הוראה זו משמיעה כי הכלל הוא שזכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אלא אם כן השני הראה כי היתקיימו שלושה תנאים ביחס לעסקה שלו, שהם: רישום; תום לב; ותמורה.

אמנם הילכת חוות מקורה התייחסה לדרישת התמורה בהקשר של תקנת השוק במקרקעין המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, אולם המלומדת נינה זלצמן, במאמרה "התחייבות למתנת מקרקעין, "עיסקאות נוגדות" וזכות שביושר" (ספר ****, עמ' 267 ו- 270, (להלן: "זלצמן")), כתבה כי להלכה שנקבעה בעיניין חוות מקורה ביחס למושגים "תום לב" ו- "תמורה", תחולה כללית על מצבי תחרות בין "צדדים רחוקים", ותחולתה משתרעת גם על דרישת ה"תמורה" שבסעיף 9 לחוק המקרקעין (נ' זלצמן, עמ' 267 ו- 270; ר' גם: רע"א 1096-97 עטיה אבו ג'ובה נ' פימן בע"מ, פ"ד נג(1) 481, בעמ' 499).

עוד יש לזכור כי זכויותיו של עומר בחלקה 73, לגביהן בוצעו ההתחייבויות הנוגדות, לא נרשמו אף הן. אף לא הוכח בפניי כי במצב דברים זה הייתה לנזאם אפשרות מעשית לרשום הערת אזהרה בדבר העסקה שנעשתה עמה, או לעשות מעשה רשומי או פומבי אחר בדבר העסקה שנעשתה עמה למעט אפשרות לכאורית לתפוס חזקה במקרקעין – מה שלא נעשה על ידי נזאם.

...

באשר לטענה כי בייפוי הכוח הבלתי חוזר צוינה העברה של 400 מ"ר מחלקה 74 ללא התייחסות לחלקה 73, אני סבורה כי לא די בכך כדי להוכיח ידיעה של סבאח על עסקת המתנה.

לפיכך, אני נעתרת לסעד זה. הסעדים שהתבקשו על ידי הבעלים הרשומים (נתבעים בשלושת התביעות): הבעלים הרשומים, נתבעים בשלושת התביעות כמפורט לעיל, עתרו בסיכומיהם לסעדים הבאים: "לקבוע כי ניכר העדויות עומד בסתירה מהותית למסמכים ובראשן התכנית לפיה נקבעו מגרשים, טב/2717, וכי התכנית ברורה ומחייבת ובידיעת כל המעורבים שבדרך זו או אחרת הסתמכו עליה בהסכמים שערכו". "לקבוע כי זכויותיו של מר עמאר בהתאם לתכנית איחוד והחלוקה, טב/2717, והתשריט שאושר על פיה, חט/3554, מהוות 3 השלמות במספר מחלקה 73 לחלקה 74 וכי אין עוררין על חלוקה כפי המתבטא בתכניות והתשריט כאמור על פיהן.". מדובר בסעדים הנוגעים להליכי תכנון וממילא הסמכות העניינית הרלוונטית לעניינים מסוג זה אינה מסורה לערכאה זו, ואף אין המדובר במסגרת הדיונית המתאימה.

כך, בכל הנוגע לסעד המבוקש ביחס לתכנית אינני סבורה כי יש מקום למתן סעד מסוג זה. אף ביחס לבקשה לקבוע קביעות ביחס לזכויותיו של עומר בהתאם לתוכנית איחוד וחלוקה, אינני סבורה כי יש מקום להיעתר לבקשה זו. עוד יצוין כי מדובר בבקשה של הנתבעים, שככאלה אינם זכאים לסעד מסוג זה. ככל שביקשו הנתבעים לקבל סעד ביחס לשאלה ממי נעשו השלמות לפי תכנית איחוד וחלוקה, היה על בעלי הזכויות לנקוט הליך מתאים שבמסגרתו יעתרו לסעד מסוג זה תוך צירוף כלל הצדדים הנדרשים לעניין זה. עוד פירטו הבעלים הרשומים בסיכומיהם את עמדתם ביחס להתחייבויות הנוגדות שבמחלוקת וביקשו כי בית המשפט יורה על ביטול הסכם המתנה בין מחמוד לבין אימאן, ולקבוע כי אין לו תוקף מחייב.

לנוכח המסקנות אליהן הגעתי כמפורט בפסק הדין אינני נעתרת לבקשתם זו. הוצאות משפט לנוכח התוצאות אליהן הגעתי ומשעה שמדובר בהתנגשות שבין התחייבויות נוגדות במקרקעין, שבעטיין נקלעו התובעים בשלושת ההליכים (סבאח, אימאן, וריאד) לתאונות המשפטיות שהן מושא המחלוקת, לא מצאתי לחייב את סבאח, אימאן, וריאד, בהוצאות משפט.