עסקאות מתנה בזכויות חכירה רשומות

הבית הוא ירושתם היחידה של סבו וסבתו ע"ה של המבקש (להלן המנוחים), בעלי זכויות החכירה בבית, הרשומות על שמם בחלקים שווים.

נקבע, כי המבקש לא צלח בהוכחת כוונת המנוחים, או רצון ממשי ומוגמר שהובע על-ידיה בפומבי, להעניק לו את זכויות החכירה בבית, זאת – בין בחייהם ובין לאחר מכן, אם במתנה ואם בדרך אחרת שתמורה בצידה.

באשר לטענת המבקש לזכות קניין מדיני היושר ונאמנות קונסטרוקטיבית, נקבע כי משלא הוכחו רצון וכוונה מצד המנוחים להעניק למבקש לבדו את מלוא הזכויות בבית, נכרת הענף של טיעוניו המשפטיים, שעל יסודם עשוי היה להתגבר על העדרן של צוואה או התחייבות בכתב לעשיית עסקה במקרקעין.

...

הכרעה לאחר עיון בבקשה ובפסקי דינם של בית משפט לענייני משפחה ובית המשפט המחוזי, אין בידי להיעתר לה. כלל ידוע, כי רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת אך במקרים המעוררים שאלה חוקתית, ציבורית או משפטית, החורגת מעניינם הישיר של בעלי הדין (ראו ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982); רע"א 6418/93 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' כונס נכסים ומנהל של החברות, פ"ד מט(2) 685, 689 (1995); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 1125(מהדורה אחת עשרה); חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי (מהדורה שלישית, 2012) 211 ואילך).

היו למבקש שני ימיו השיפוטיים, בית המשפט למשפחה העמיק חקור בתביעה והחליט באשר החליט, ובית המשפט המחוזי שב ובדק, ושניהם הגיעו למסקנה עובדתית ומשפטית כי הבית הוא חלק מעזבון המנוחים הנחלק בין כל היורשים.

כללם של דברים, אין בידי להיעתר לבקשת רשות הערעור.

טענות התובעים לפיהם תצהירי המתנה מזויפים אינה מעלה ואינה מורידה מזכויותיהם הרשומות המוחלטות של הנתבעים בנחלה.

., המתבטא בין היתר בזכות חכירה הרשומה בחלקות בגוש .

טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם האירועים שקדמו לתצהיר המתנה – - פניית המנוח למזכירות הכפר עובר לתצהירי המתנה, שם לא הפריד בין החלקות המעובדות לחלקת המגורים, וכלל את חברותו באגודה, כל הזכויות והחשבונות; - תצהירי המתנה; - אישור הסוכנות; - אישור האגודה; - דיווחי עו"ד ק. לרשויות המס על עסקת המתנה הכוללת הן את חלקה המגורים והן את החלקות המעובדות; - דרישת פקיד שומה מהנתבעת לתוספת מס עבור העברת חלקת המגורים והחלקות המעובדות.

...

סוף דבר התביעה למתן פסק דין הצהרתי – נדחית.

מתוך שכך נדחית גם התביעה הכספית לקבלת דמי שימוש ראויים.

התובעים ישלמו לנתבעים, ביחד ולחוד, הוצאות ההליכים ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪.

עוד נטען על ידי המשיב, שיש לתת עדיפות לעיקול הזמני שהוטל על ידו על פני עסקת המתנה שלא הסתיימה ברשום.

זכויות החכירה רשומות בחברה המשכנת ובמינהל האזרחי איזור יהודה ושומרון ולא במירשם המקרקעין.

שם, מקבלי המתנה לא רשמו הערת אזהרה ולא העבירו את הזכויות בספרי רשם המקרקעין ובענייננו מדובר במקרקעין "בלתי רשומים". לסיכום, לא מצאתי בתגובה ובסיכומי המשיב כל הצדקה להעדפת זכותו הדיונית, צו העיקול, של המשיב על פני זכויותיה המהותיות של המבקשת אשר הסתמכה בתום לב על הסכם הגירושין ופעלה על פיו במשך חודשים, עד להטלת העיקול, ואף לאחר מכן (בהסכמת בנק דיסקונט למשכנתאות).

...

שם, מקבלי המתנה לא רשמו הערת אזהרה ולא העבירו את הזכויות בספרי רשם המקרקעין ובעניינינו מדובר במקרקעין "בלתי רשומים". לסיכום, לא מצאתי בתגובה ובסיכומי המשיב כל הצדקה להעדפת זכותו הדיונית, צו העיקול, של המשיב על פני זכויותיה המהותיות של המבקשת אשר הסתמכה בתום לב על הסכם הגירושין ופעלה על פיו במשך חודשים, עד להטלת העיקול, ואף לאחר מכן (בהסכמת בנק דיסקונט למשכנתאות).

לאור כל האמור, אני מקבל את הבקשה במלואה.

המשיב ישלם למבקשת הוצאות משפט בסך של 2,500 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪, בתוספת מע"מ כדין.

אם זכותו של הנותן היא זכות אובליגטורית בלבד, דהיינו, אם הוא עצמו אינו הבעלים הרשום של המקרקעין אלא הוא בעל הזכות לקבל רישום (בין של בעלות בין של חכירה), הרי בהעבירו זכות זו לאחר מעביר הוא כל מה שיש לו באותם מקרקעין ובכך משלים הוא את המתנה, ומי שהופך להיות בעל הזכות האובליגטורית תחתיו, הוא מקבל המתנה.

לעומת זאת, אם הוא רשום כבעל הזכות במקרקעין והוא מתחייב להעביר לאחר במתנה את הזכות הרשומה, הרי כל עוד לא בוצע הרישום על שם הנעבר, לא הושלמה המתנה, והנעבר מחזיק בידיו רק התחייבות למתנה.

הדברים הנ"ל משתקפים היטב בהלכות שיצאו מלפני בית-משפט זה, שבהן נדונה סוגיית המתנה במקרקעין בטרם נרשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, וכך נקבע: "די בהודעות שחתמו האחיות, ושבהן מסרו לשלטונות מס שבח על עיסקת המתנה, כדי להוות מיסמך, המזכה את המשיבה לקבל את הזכות האובליגטורית של ליאורה לדירה...

...

. .סיכומו של דבר, מדובר במתנה של זכויות חוזיות כלפי חברת משה"ב בדירה.

בית המשפט קמא קבע כי המתנה בענייננו היא מתנה על-תנאי באומרו: "אני סבור שהעיסקה שלפנינו היא על תנאי". קביעה זו, שהיא עובדתית ומשפטית כאחד, נכונה היא.

אשר-על-כן, אף שמקובלת עליי קביעתו של בית המשפט קמא כי מדובר במתנה מוגמרת, לא מקובל עליי לאפשר היום לבן לתת את ההתחייבות שנתינתה הייתה תנאי מתלה, שבאי-היתקיימו במועד סביר בטלה המתנה.

זוהי תובענה לסעד הצהרתי שלפיו זכותם של המבקשים להירשם בלשכת רשום המקרקעין כבעלי זכויות חכירת משנה בנכס מקרקעין המצוי בחלקה 159 בגוש 6904 והידוע כדירה מס' 6 בשדרות בן ציון 24 תל אביב (להלן – הדירה), הרשומות על שם המשיבה הפורמאלית (להלן – המנוחה או הסבתא), גוברת על עיקול זמני שהוטל לבקשת המשיבה ביום 27.8.2002 על-ידי בית-משפט השלום בתל-אביב בת"א 27199/01 (בש"א 128310) על זכויות המנוחה בדירה.

האם גם בעיסקת מתנה גוברת זכותו של הנהנה מהסכם המתנה, הקודם בזמן, על זכות נושה של נותן המתנה, שהטיל עיקול על הנכס? שאלה זו הועלתה בפרשת חיג'אזי אך לא הובאה לידי הכרעה, לנוכח הנסיבות המיוחדות שאירעו בה. בפרשת חיג'אזי נקבע כי הבנים (מקבלי המתנה) לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח קיומו של מקור זכות לגיטימי שעליו הם יכולים להשעין את תביעתם לזכות במקרקעין.

...

אמנם נקבע משכבר כי כאשר מדובר בעימות שבין קונה מוקדם שלא רשם הערת אזהרה על הנכס לבין מעקל מאוחר, המחדל של הקונה ברישום הערת האזהרה אינו הגורם להכשלת הנושה ולכן אין הצדקה עניינית לפגוע בעדיפות הקונה (ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אברהם), אולם סבורני שלנוכח העובדה שזכותו של מקבל המתנה מוחלשת בהרבה מזו של רוכש, היה מצופה ממנו להגן ולו בקצת על זכותו המוחלשת הזו ולכן יש לתת משקל להעדר רישום של הערת אזהרה.

כאשר אין די במסת הנכסים של נותן המתנה כדי לשלם לנושים ועיסקת המתנה טרם הושלמה ברישום, שוכנעתי שיש לייחס משקל רב יותר דוקא לנושים שזכאים להיפרע את חובם.

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני דוחה את התובענה.