עסקאות מקרקעין בנכס משותף בתל-אביב-יפו

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 51406-10-19 קינג ג'ורג' אינק. חברה רשומה בפלורידה, ארה"ב נ' אליטם בע"מ מספר בקשה: 8 לפני כבוד השופט טל חבקין, סגן נשיא המבקשת/הנתבעת 2: חנה הרפז ע"י ב"כ עו"ד ד"ר גאי כרמי המשיבה/התובעת: קינג ג'ורג' אינק. [חברה רשומה בפלורידה, ארה"ב] ע"י ב"כ עוה"ד ארי הר זהר ולימור קלהמר החלטה

בכתב התביעה נטען, בעקרו של דבר, שבתחילת שנת 1998 פנה אבי הרפז ("אבי"), בעלה של חנה, שהיה אז דרקטור ומורשה חתימה באליטם, אל בריאן סטרליץ ("בריאן"), תושב פלורידה שאותו הכיר בעקבות עסקת מקרקעין שביצעו יחד בעבר, והציע לו שותפות בבעלות בנכס מקרקעין ברחוב קינג ג'ורג' 39 בתל אביב ("הנכס"), נכס שאליטם רכשה את זכויות החכירה בו. אבי מסר לבריאן שאליטם שילמה 550,000 דולר על חשבון רכישת הזכויות בנכס, ושהתגלעו מחלוקות בין המוכרים לאליטם.

במרץ 1998 חתמו קינג ג'ורג' (בייסוד) ואליטם על Joint Venture Agreement ("הסכם המיזם המשותף") שאלה עיקריו: הצדדים מחזיקים בחלקים שוים בנכס; אבי יהיה אחראי לניהול השוטף של הנכס; מטרת המיזם המשותף היא להשביח את הנכס ולמכור אותו; התובעת תשקיע 550,000 דולר, מתוכם סך של 500,000 דולר ישולמו לאליטם כהחזר השקעתה בפרויקט, והשקעתה תעמוד על 50,000 דולר בלבד.

...

דוגמה לזכות דיונית לגיטימית של חנה שמומשה היא בקשתה לחייב את קינג ג'ורג' בערובה להוצאות בהיותה חברת חוץ, בקשה שבית המשפט נעתר לה. אכן, "חובתם של בעלי הדין ושל באי כוחם היא לסייע לבית המשפט בקיום המוטל עליו לפי [התקנות החדשות], וכן לנהוג בתום לב ובהגינות דיונית תוך שהם מסייעים במימוש התכלית הדיונית, ובכלל זה העמדת הפלוגתות האמיתיות שבמחלוקת בין בעלי הדין, מיקודן, בירורן והכרעה בהן" (תקנה 3(ב) לתקנות החדשות).

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, הבקשה לביטול היתר ההמצאה נדחית.

אני קובע כי כתב התביעה הומצא לחנה כדין.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו פש"ר 58822-05-15 מלכה נ' כונס נכסים רישמי תל אביב ואח' 15 במרץ 2022 לפני כבוד השופטת נועה גרוסמן החייב ברוך מלכה משיבים .1 כונס נכסים רישמי תל אביב .2 קרן אוגינץ, עו"ד (מנהלת מיוחדת) ע"י ב"כ עו"ד אורדן 3. מלכה מאיר – אחי החייב (הענקה ראשונה) מ' 3 ע"י ב"כ עו"ד עינב כהן 4. מלכה גילה – אשת החייב (הענקה שנייה) 5. ליעז מסחר השקעות בע"מ מ' 5 ע"י ב"כ עו"ד חובב רוסק פסק דין

המנהלת המיוחדת טענה לזכות עקיבה בכספים ששולמו לטובת רכישת אותה דירה, שמקורם על פי הנטען במכר נכס משותף.

המנהלת המיוחדת ציינה שוב, כי החייב אינו מגיש דוחות, מזה כחמש שנים, וכי לפי מידע שהיתקבל החייב היה מעורב בעיסקאות מקרקעין, לבד או עם אחרים ועם בני משפחתו, תוך שמתנהלים בעיניינו הליכים משפטיים בפני ערכאות שונות – הליכים שבגינם לא מסר החייב מידע.

...

המסקנה הנובעת היא כי החייב התנהל בחוסר תום לב מובהק בהליך כולו, לאורכו ולרוחבו.

סיכום : מן המקובץ לעיל, אני מורה בזאת על ביטול ההליך.

כך נשלחה הפנייה הנוספת לעריית תל אביב-יפו: "[בהתחלה] כלל לא רצו [בערייה] לתת לי מידע כי [הנתבע] לא היה רשום [כמחזיק בנכס]. אחר כך אני מילאתי [שוב את טופס-הפנייה לעירייה]. כשנתת לו [בא-כוח הרוכשות לעורך-הדין רוטברט] את מספר ה[לקוח,] מילאתי [את המספר בטופס-הפנייה, ששלח בשעתו עורך-הדין רוטברט לעירייה] ואני בכתב יד שלי הקפתי [את המספר] בעיגול, שידרתי שוב לעירייה. 'מספר לקוח', זה בכתב יד שלי. 'גוש חלקה' מתחת – לא כתב יד שלי. [שלחתי את הפנייה הנוספת לעירייה בחודש] מאי 2019, משהו כזה, אמצע 2019" (פרוטוקול, בעמ' 50, ש' 9-4; עמ' 52, ש' 27-19).

במירשם-המקרקעין ניתן היה לרשום, לכל היותר, הערת-אזהרה על המקרקעין, המבטאת את עסקת-המכר הנדונה והדבר נעשה.

בלשונו של עורך-הדין רוטברט: "היה ברור שהטאבו זה הליך של שנים. הראיה[:] גם היום לא רשום עדיין הבית המשותף, אי אפשר היה [לרשום את הנכס קודם לרישומו של בית משותף] וכבר אז [בעת קשירתו של הסכם-המכר] היה צפוי שזה יהיה הליך נורא ארוך עד ש[הנכס] יירשם [במירשם-המקרקעין]" (פרוטוקול, בעמ' 61, ש' 18-16).

...

ההסכם קוים במועד לא זו בלבד שלגופן של הפעולות, שנקט המוכר, לא מצאתי כי הוא הפר את התחייבותו שלפי הסכם-המכר, אלא ששוכנעתי לקבל את טענת-ההגנה כי ההסכם לא הופר אף מבחינת-המועד שבו ננקטו אותן פעולות.

התביעה בת"א 2401-03-19 נדחית, אפוא, על עילותיה ועל שני סעדיה הכספיים.

למסקנה זו בדבר הסכמה לשינוי, עקרוני, מהוראותיו של ההסכם, לא מצאתי אחיזה.

לאמוֹר, מר פינקלשטיין, ששעה לייעוץ מקצועי בעניני-דיווח לרשות-המסים, נעתר לבקשתו הקונקרטית של המוכר לשלם את מרכיב-המע"מ לידיו מתוך חלקה של רוכשת זו בתמורה החוזית.

בית משפט לתביעות קטנות בתל אביב -יפו ת"ק 2398-03-23 משה נ' גביר לפני כבוד השופטת דלית ורד התובע: שלום משה הנתבע: בר כוכבא גביר פסק דין

בזמנים הרלוונטים לתביעה, היה הנתבע בעל זכויות הבעלות, במשותף עם אחותו, בנכס הידוע כגוש 7001 חלקה 81 והמצוי ברחוב בר כוכבא 35, בתל אביב (להלן: "הנכס") (העתק נסח רישום צורף נספח 3 לכתב התביעה).

על פי הנטען בכתב התביעה, התובע פנה לנתבע למטרת תיווך עסקת מקרקעין בנכס.

...

התוצאה היא כי על מתווך להקפיד על עריכת הסכם בכתב, שאם לא יעשה כן לא יהיה זכאי לקבל את שכרו ולא יוכל לטעון לחוסר תום לב מצד הלקוח, שקיבל מידע מבלי לשלם.

משהגענו למסקנה כי משלא נכרת הסכם, נופל הבסיס לדרישה לתשלום דמי תיווך, נראה כי הדיון בטענת התובע להיותו הגורם היעיל שהביא להתקשרות, הינו למעלה מן הצורך ועל כן אדון בו בקצרה.

סוף דבר התביעה נדחית.

בית משפט השלום בתל אביב -יפו ת"א 51406-10-19 קינג ג'ורג' אינק. נ' אליטם בע"מ 28 בינואר 2024 לפני כבוד השופט טל חבקין, סגן נשיא התובעת והנתבעת שכנגד: קינג ג'ורג' אינק. על ידי עוה"ד ארי הר זהב ולימור קלהמר הנתבעות והתובעת שכנגד: 1. אליטם בע"מ 2. חנה הרפז על ידי עוה"ד ד"ר גאי כרמי וכפיר קליינמן התובע: אבי הרפז על ידי עוה"ד ד"ר גאי כרמי וכפיר קליינמן הנתבעים: 1. קינג ג'ורג' אינק. 2. בריאן סטרליץ על ידי עוה"ד ארי הר זהב ולימור קלהמר פסק דין חלקי והחלטה

כתבי הטענות בתביעה העיקרית כתב התביעה העקרי בכתב התביעה העקרי נטען כך: סביב 1998 פנה אבי, מטעם אליטם, אל בריאן, שאותו הכיר בעקבות עסקת מקרקעין קודמת שעשו יחד, והציע לו להכנס כשותף בנכס מקרקעין שבו רכשה אליטם זכויות חכירה, הממוקם ברחוב קינג ג'ורג' 39 בתל אביב ("הנכס").

חיוב אישי של נושא משרה: התשתית הנורמאטיבית סקרתי את התשתית הנורמאטיבית בסוגיה זו בת"א (שלום ת"א) 63600-11-17 נציגות הבית המשותף ברחוב קרל נטר 2 בתל אביב נ' כוכבי השימור בע"מ, פסקאות 35-33 (19.2.2023)).

...

כתב ההגנה בכתב ההגנה טענו הנתבעות שיש לדחות את התביעה.

המיזם אכן נוהל משך שנים רבות, אבי השקיע משאבים בניהולו, אך בסופו של דבר לא הרוויח ממנו.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התוצאה היא כדלקמן: התביעה העיקרית של קינג ג'ורג' מתקבלת במלואה במובן זה שאליטם וחנה, ביחד ולחוד, ישלמו לקינג ג'ורג' סך של 312,000 דולר נכון ליום 9.2.2015 כשלסכום זה תיתוסף הריבית ההסכמית ממועד זה ועד יום התשלום בפועל או יום חתימת הפסיקתה (שתיחשב לפסק דין בתביעת קינג ג'ורג'), לפי המוקדם, וכפוף לתשלום יתרת האגרה.

התביעה שכנגד של אליטם ואבי נגד קינג ג'ורג' והתביעה "הרגילה" נגד בריאן נדחית.