עמלות תיווך בגין דירות סמכות להסדיר עמלות תיווך

ביום 12.8.21 נחתם הסכם שעומד במרכזה של התביעה בתיק קמא (להלן: "ההסכם") בין המערער, שכונה בהסכם "המשווק" ונכתב כי הוא "בעל ידע, מומחיות וניסיון בהפצה ומכירת דירות;" (והואיל השני בהסכם) לבין "עו"ד אירית ינקוביץ בתוקף תפקידה ככונסת נכסים מיום 24/4/2012 (בעקבות הסכם הפשרה שאושר בבג"צ ביום 4/4/12) למכור את המגרשים ולממש את המישכון הרובץ על המגרשים. על פי החלטת בית המשפט השלום בפני השופט מיכאל תמיר". למען הסדר הטוב, אצטט שוב את הסעיפים הרלוואנטיים לענייננו: "...והואיל:

מנגד, בתביעה המקורית המערער היה זכאי לקבל מקופת הכנוס את יתרת דמי התיווך בגין המרכיבים בכתב תביעתו הסרוב להסדיר את שכרו מהוה הפרה של ההסכם כלפיו.

טענות המשיבה שאינה משלמת את המחצית השנייה של התשלום בגלל עמלת תיווך ששולמה למערער בנגוד להסכמות עימה, הועלתה על ידה לראשונה חודשים ארוכים לאחר שהתשלום היה אמור להתבצע והמשיבה לא יכולה להעלות טענות נוספות מעבר למכתביה המפורטים.

בימ"ש קמא פירט בנוגע למעמדו של כונס נכסים וסמכותו להיקשר בחוזה ועמד על נקודת המוצא לפיה הטלת חבות אישית על בעל תפקיד היא חריגה.

...

אקדים ואציין כי לא מצאתי בהודעת הערעור טעם המצדיק התערבות במסקנה זו של בימ"ש קמא.

נקבע כי "בחומר שהונח לפניו של בית-המשפט אין אחיזה לחשש שלפיו פעלה הנתבעת, חלילה, בזדון או מתוך כוונה להזיק לתובע. אף לא נטען, וממילא לא הוכח, כי היא התרשלה בביצוע תפקידה ככונסת. שוכנעתי כי היא האמינה, בכנות, בכך שבין הצדדים היו הסכמות אשר הופרו ולפי אמונתה זו היא פעלה. עוד שוכנעתי, שפעולותיה של הנתבעת כוונו לטובתה של קופת-הכינוס. מכאן, שאין כל יסוד משפטי לחייבה אישית. על כן, מבלי שאקבע דבר בכל עניין אשר חורג מהתביעה שלפנַי, אפילו יש לתובע עילה כספית טובה, אין היא עילה אישית – וזו היחידה המובאת בכתב-תביעתו – כלפי הנתבעת". (סעיף 36 לפסק הדין) פסה"ד מושתת על ממצאים עובדתיים שנקבעו ע"י הערכאה הדיונית ששמעה עדים ובחנה את הראיות והכריעה במחלוקות העובדתיות בין הצדדים וכן על הדין החל.

אני מסכימה עם מכלול הנימוקים שהובאו בפסה"ד של בימ"ש קמא ולא מצאתי טעם כלשהו המצדיק התערבות בפסה"ד נוכח טענות המערער לשגיאות שנפלו בו. לסיכום: לאור האמור לעיל, דין הערעור להידחות.

בית המשפט השלום סבר כי בנסיבות העניין החזקה נסתרה מאחר שהוכח כי הרוכשים ראו את הדירה טרם החתימה על הסכם הבלעדיות.

לתמיכה בטענה זו צירף המשיב צלום של חשבונית מס המעיד על תשלום של כ-19 אלף שקלים למורג ביום 2.5.2014 "בעבור עמלת תיווך בגין מכירת בית". על כן, לשיטתו, המשמעות של קבלת הטענות שמעלים המבקשים היא חיובו בתשלום כפל דמי תיווך.

דיון והכרעה לאחר שבחנו את טענות הצדדים אנו סבורים כי הבקשה אכן מעוררת שאלות עקרוניות ביחס לפרשנות ההוראות החלות על חוזי תיווך במקרקעין הכוללים תניית בלעדיות, אשר טרם נדונו בבית משפט זה. על כן, נוכח העדרה של פסיקה מנחה לערכאות הנמוכות באשר לשאלות אלו, ובשים לב לגישות השונות שעלו בפסקי דינן, החלטנו כי יש מקום לידון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה, וזאת מכוח הסמכות הקבועה בתקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

המסגרת הנורמאטיבית: חוזי תיווך עם בלעדיות ובלעדיה בעבר, התחום של דיני התיווך לא זכה להסדרה ספציפית במשפט הישראלי, וחלו עליו דיני החוזים הרגילים, לצד העקרונות שפותחו בפסיקה בעיניין זה. עם השנים התגברה הקריאה להסדיר את תחום התיווך בחקיקה מפורטת שתספק מענה למאפיינים של חוזה התיווך וכן לבעיות הייחודיות שהוא מעורר (ראו: איל זמיר "לקראת חקיקה של דיני התיווך" ספר זכרון לגד טדסקי – מסות במשפט אזרחי 225, 230-227, 235-233 (1995) (להלן: זמיר)).

...

נוכח נסיבות העניין אנו קובעים כי בשלב זה יוחזרו למבקשים ההוצאות ששולמו על-ידם וכי הוצאות ההליך כולו יקבעו על-ידי בית המשפט השלום לפי התוצאה שאליה יגיע.

לשונו של החוק, תכליתו וכוונת המחוקק, תומכים במסקנה אליה הגיעה חברתי, ולפיה המחוקק לא התיימר לקבוע חזקה חלוטה.

אף אני סבור כי החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 היא חזקה הניתנת לסתירה אך לא בנקל, ואני מצטרף לאמות המידה לסתירת חזקה זו, כפי שעמדה עליהן חברתי בפסק דינה.

משלא קבלתי את נימוק הנתבעת לאי המצאת מסמכים כפי שהוריתי לה, קבעתי ביום 22.5.2019, כדלקמן: "הנתבעת לא מילאה אחר הוראת בית המשפט אלא חוזרת על טענותיה שנטענו זה מכבר ומעדיפה משיקוליה שלה שלא לקיים את החלטת בית המשפט ולשמור את הנתונים אצלה. אכן, השאלה שעולה היא האם קבלן או יזם יכול לידרוש סכום עבור מוצר בסיס ובדרך זו לגרוף רווח כחלק מחיי המסחר הנהוגים בענף כלשהוא (באמצעות עמלת תיווך שאינה מוצגת ככזו אבל יכול וניתן ומדובר בעמלה ללא פקוח של הרגולטור) ולחילופין האם ניתן להתנות על הוראת חוק (לשם מפנים התובעים משלטעמם מדובר בעיניין מוסדר) ולשם כך יש לבחון את הקוגנטיות שבה. פסק הדין יינתן על סמך החומר הקיים". על כך הגישה הנתבעת בקשה דחופה לעיון חוזר בהחלטתי שהשיגה כנגד מסקנת בית המשפט שאין המדובר במענה עינייני וטענה כי בית המשפט קבע קביעות חמורות ביחס לנתבעת ובכלל זה כי גרפה רווחים באמצעות עמלת תיווך ובכלל זה לא התעוררה כל שאלה בדבר קוגנטיות של סעיף כזה או אחר.

מקום בו לרשויות אין תעוד ולנתבעת אין תעוד, הרי שהמסקנה של התובעים מתיישבת יותר מהמסקנה של הנתבעים כי העלות לא הייתה כפי שצוירה – כך למשל בסוגיית המים, שלא שולם דבר עבור מד המים בדירתם ועל כן נאלצו התובעים לשלם עבור מד מים לתאגיד המים.

על כן, בהחלטתי מיום 16.8, קבעתי כי הנתבעת ממשיכה "בקוו של לא לגלות מיסמך שמצוי בנקל בידה ולעניין זה לא צריך להדרש לשאלת סמכות משישנה הילכת בית המשפט העליון בנוגע לאי גילוי מיסמך או העדת עד רלוואנטי". אכן, התחושה שנוצרה מהתנהלות זו, שניתנה בהחלטה ויכול והייתה ניתנת בפסק דין לו היה ניתן לאלתר, כי בתשובות יש למנוע את הבירור גופו של התיק ועל כן משמעותם המעשית היא שהן אינן ענייניות.

על רקע זה, לצורך ייזום בחינה רוחבית של ההסדרה החוקית בתחום מכר דירות, תוך היתמקדות בהיבטים הצרכניים, נקבע בהחלטת ממשלה מספר 1204 מיום 28.2.16 להטיל על שר הכלכלה והתעשייה בהתייעצות עם הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן, לבחון אפשרות לבצוע תיקונים בחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 (להלן- חוק הגנת הצרכן) ותקנותיו, בין היתר בהיבטים של הסדרי אכיפה והגברת חובות הגילוי והשקיפות לצרכן בעסקת מכר דירה חדשה.

...

אינני מקבלת את עמדת התובעים כי סכום ההוצאות המשפטיות אמור לכלול גם את החיבורים (עמ' 2, ש' 21).

על כן, ולנוכח האמור לעיל, הנתבעת תשלם לתובעים סך של 1813 ₪ וכן 700 ₪ הוצאות משפט.

סך הכל תשלם הנתבעת לתובעים סך של 2513 ₪ תוך 30 יום מהיום.

ההלוואה אושרה וביום 2.11.07 נוסח מיזכר שכלל את פרטי ההלוואה ובו נכתב כדלקמן: "הואיל והחבר ומנהל בפועל של היתאחדות הסוחרים מר אליהו בובליל, נקלע לקשיי נזילות כספיים. והואיל והצטבר כסף בחשבון הנאמנות של ההתאחדות והפעילות בנתיים היא אפס, לפחות מבחינת ההוצאות. מבקש היו"ר, הלוואה מההתאחדות לשפור הנזילות שלו. הוא מבקש הלוואה בסך שישים אלף ₪ למשך 5 שנים. המבקש יפקיד 15 צ'קים בהפרשים של 4 חודשיים (חודשים – י.ד.) בחשבון ההתאחדות במשמרת בסך ארבע אלפים ושמונה מאות ש"ח כל צ'ק שיכסו את החזר ההלוואה קרן פלוס ריבית. כ10 אחוז לשנה. במידה ויתעורר צורך מיידי להחזר ההלוואה, הלווה אלי בובליל מתחייב להחזיר את מלוא ההלוואה במשך 3 חודשים מיום בקשת החזר יתרת ההלוואה. ההלוואה מאושרת ע"י הלווה והחבר הנאמן הנוסף מנשה סופר. הפעילים היחידים בהתאחדות ב4 שנים האחרונות. הלווה ישלם גם את עמלת הפקדת הצ'קים במשמרת. על החתום, אליהו בובליל, ת.ז 52744836 ומנשה סופר". בחלוף שנתיים, נטל בובליל הלוואה נוספת מן ההתאחדות.

בית המשפט שמע את הצדדים וכן את העד מטעם הנתבע, מר אורן טוויג, מתווך במקצועו אשר היה מעורב בהשכרת הדירה, ובתום שמיעת הצדדים ועדיהם, סיכמו הצדדים טענותיהם בעל-פה. דיון זהות התובעת והאם התביעה הוגשה בסמכות השאלה הראשונה שיש להכריע בה היא האם התובעת העומדת בפני בית המשפט כיום היא התובעת הרלוואנטית.

גם ב"כ התובעת, עו"ד סמוכה ציין כי "לשאלת בית המשפט מי הם בעלי המניות של מועדון הסוחרים רמת גן בע"מ אני משיב אין לה בעלי מניות, אנחנו עוסקים בזה עכשיו. לא רשומים בעלי מניות בחברה, רשומים רק כ-30 דירקטורים, מתוכם 13 נפטרו, אנחנו עכשיו עומדים לכנס אסיפה כללית על מנת להסדיר את עינייני החברה, מנשה סופר שמופיע בשם היתאחדות הסוחרים מופיע שם כדירקטור (פר' 7.7.13, עמ' 3-4, ש' 1-4, 32).

...

אשר על כן, הנני קובע כי החברה לא הוכיחה כי היא הבעלים בדירה ו/או בחשבון הבנק באופן המקנה לה זכאות לתבוע את כספי חשבון הבנק שמקורם לכאורה דמי השכירות.

בנסיבות אלו, סבורני כי רק לאחר שיתקיים הליך משפטי שאליו יצורף כל מי שיש לו מעמד וזכות טיעון בנושא, ובין היתר חברי העמותה וכל בעלי הדירה הרשומים בטאבו, וייקבע למי שייכים הכספים שבחשבון הבנק ולמי היו שייכים הכספים שהנתבע קיבל כהלוואה, ניתן יהיה לדון בתביעה הנוכחית ולקבוע מי זכאי לקבל את החזר ההלוואה מהנתבע והאם יש לנתבע טענת קיזוז כנגד כספי ההלוואה בגין שכר ראוי.

סוף דבר אשר על כן, התביעה נמחקת.

כן יצוין, כי בנוסף לתפקידיהן כמארגנת הרוכשים וכחברה הקבלנית, רכשו אמפא ואורתם דירות בבניין, והן מהוות לפיכך חלק מקבוצת הרוכשים עצמה.

לטענת הקבוצה, זכאותה לקבלת פרטי השליחות איננה תלויה בהוכחת עילת תביעה או בהגשת תובענה אופראטיבית, קל וחומר כאשר אין בידיעתה פרטים הדרושים לשם כך, דוגמאת הקף ההנחות המלא שניתן לרוכשים, הקטנת השטח הצבורי בפרויקט, ופרטים בדבר היתקשרות אמפא עם בובליל בהסכם לקבלת עמלת תיווך.

אמפא סבורה, כין הן הסכם השתוף והן כתב ההזמנה אינם תומכים בקיומה של שליחות, וכי סמכויות העולות כדי כינונה של שליחות הוקנו במסגרתם דוקא לאורגנים אחרים שמונו על ידי הרוכשים.

הסדרה זו, נעשתה במסגרת כתב ההזמנה בו נקבע כי הרוכשים ממנים את אמפא כמארגנת, ומזמינים ממנה שירותי ניהול הנדסי, פקוח וסיוע בכל הנושאים האדמיניסטרטיביים "והכל כמפורט להלן", כאשר כחלק מפירוט זה מצוינים בכתב ההזמנה הסעיפים הבאים: "9. עריכת דו"חות מפורטים, שוטפים על היתקדמות הבצוע וניצול התקציב.

...

לאור זאת, אני סבור כי דרך המלך לקבלת מסמכי ומידע נוספים, ככל שלקבוצה זכאות כאמור, הינה בהגשת תובענה בה יוצגו טענותיה של הקבוצה כנגד המשיבים ואשר כחלק ממנה, בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט אשר ידון בתובענה, תוכל לנקוט גם בהליך של גילוי מסמכים.

סוף דבר אשר על כן, נדחית התובענה.

התובעים ישלמו הוצאות המשיבה 1 וכן שכר טרחת עו"ד בסך 35,000 ₪.