עיריית נתניה נגד חברת בנייה בגין חריגה מהיתר בנייה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 27244-01-21 ויפליך נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת עמיתה זהבה בוסתן עותרים יגאל ויפליך משיבים 1. עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ע"י עו"ד הילה כץ בן ישי 2. משרד הבינוי והשיכון ע"י עו"ד ארז שטיינברג פסק דין

העתירה הוגשה תחילה רק כנגד עמידר אך למקרא תגובתה, בה נטען כי היא "המוציא מן הכוח אל הפועל את החלטות משב"ש" ביקשה ב"כ העותר (דאז) לתקן את העתירה ולצרף כמשיבה נוספת את משב"ש - בעלת הנכס נשוא הדיון.

בנסיבות אלה, סרוב המשיבים למכור לעותר את הדירה, בעוד שלדיירים אחרים נמכרה דירה במבנה, פוגעת בזכות השוויון, מה גם שמבדיקה שהוא ערך במחלקת הרשוי בעירית נתניה התברר לו כי המבנה בו מצויה הדירה מיועד הן לשימוש מסחרי והן למגורים.

על פי המתוה ימונה סמנכ"ל הנכסים וחברות של משב"ש כאחראי לקידום המהלך התיכנוני (במסגרת תכנית או בקשה לשימוש חורג מהיתר) שיתבצע תוך 12 חודשים.

...

ככל שהמשיבות יגיעו למסקנה כי אין כל היתכנות להסדרת המצב התיכנוני יציעו המשיבות פתרונות דיור חלופי לכלל דיירי הדיור הציבורי המתגוררים בבנין לרבות העותר.

לצערי, אין מנוס מדחיית העתירה.

לאור האמור אני דוחה את העתירה.

הנכם נדרשים להפסיק כל שימוש חורג ללא היתר ו/או הסטייה מהיתר ולהרוס את הבניה הבלתי חוקית באופן מיידי ולהחזיר את המצב לקדמותו .

אלא שהערכה זו התבססה על מידע חלקי שנימסר לו. התרשמתי כי הן רפי והן דוד לא פרשו לפני עודד את מלוא רוחב היריעה, קרי – לא גילו לו שהעירייה נקטה בהליך פלילי כנגד דוד, חברת שאלי וגורמים נוספים בעיניין הפרת הוראות חוק התיכנון והבניה במסגרת תו"ב (מקומיים נתניה) 52260-11-13 עריית נתניה נ' מנדין בע"מ. דוד ורפי אף לא גילו לעודד כי התבקש צו הריסה מנהלי שעוכב במסגרת תיק בב"נ (מקומיים נתניה) 15876-09-13 שאלי קליפסו בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה נתניה [נספח 17 ל-ת/1].

הליך רשוי הבניה נותר רחוק מהישג יד. לסבר את העין, מפרוטוקול ישיבת הועדה המקומית נתניה שנדרשה להליך הרשוי שהתקיימה כשנה וחצי מאוחר יותר, ביום 06.04.2016 [נספח 2 לתצהירו של רפי נ/3], עולה כי קיימת מחלוקת קניינית בין בעלי הזכויות במלון לבין בעל הקרקע (רמ"י) וכי קיימת שורת דרישות רגולטוריות נוספות שטרם התמלאו (ביניהן: אישור משרד התחבורה לתכנית הסדרי תנועה; אישור הועדה המקומית לתכנית פיתוח לחוף כולו; אישור משרד התיירות; הריסת חריגות בניה).

...

אני מחייב את רפי לשלם לעודד סך 188,443 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.11.2014.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי בהשוואה לסכום התביעה ובהתחשב בהיקף ההליך אני מחייב את רפי בהוצאות משפט בסכום גלובאלי בסך 3,000 ₪ וכן מחייבו בשכר טרחת באי כוחו של עודד בסך 15,000 ₪.

התביעה שכנגד נדחית.

לטענת העותרות מדובר בשיהוי סובייקטיבי שכן הטענות מופנות כנגד בנייה שהושלמה בשנת 2009, היתר בנייה משנת 2008 והיתר לשימוש חורג משנת 2010, ולא כנגד השמוש במבנה.

אני דוחה את ההשוואה של העותרות בין היטל השבחה, שנועד לכסות את הוצאות הועדה לתיכנון ובנייה עקב שינוי התיכנון, לבין הפירסום שנועד לאפשר שקיפות מירבית, שמיעת התנגדויות ומתן זכות ערר (ד"נ 28/79 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים נ' משה ורבקה וארון, לה(1) 561 (1980).

כך אכן נקבע בבג"ץ 53/86 ירמיהו עייני בע"מ - חברה לבנייה נ' ראש עריית קרית-מוצקין, מ(4) 45 (1986): "בעתירתם סמכו העותרים, כאמור, על הטענה, כי שינוי שימוש שאינו סותר תכנית ביניין עיר אינו בגדר "שימוש חורג". ואכן מובן הוא, כי טיעון אשר כזה אינו מתיישב עם המלים "או לפי היתר על-פי כל חלק הדן בתכנון ובבניה" שבהגדרת "שימוש חורג", כשם שאינו עולה בקנה אחד עם פסיקתו של בית-משפט זה בר"ע 170/83, בעמ' 280, כי לפי ההגדרה הנ"ל "אין די בכך שהשימוש מותר על-פי התכנית, אלא הוא צריך להיות מותר גם על-פי היתר (ראה בג"צ 609/75, בעמ' 308), וכדי שהשימוש יהיה אסור, די בכך שלא הותר על-פי ההיתר ... אף אם מותר הוא על-פי התכנית". אלא שלטענת בא-כוח העותרים, כפי שהבהירה בעת טעונו בעל-פה, אין לראות את המקרה שלפנינו כנופל בגדריו של "שימוש חורג", מן הטעם שאין מדובר בשימוש אלא בבקשת היתר להשתמש בבניין למטרה שונה מזו שבהיתר המקורי.

העדר פירסום בקשה להיתר הוא פגיעה בשקיפות כלפי הציבור ובאפשרותו להיתנגד לבקשה ובדרך כלל יביא לביטולו של ההיתר שניתן ללא פירסום (השוו: ד"נ 12/81 ש' שפירא ושות', חברה קבלנית בנתניה בע"מ נ' מדינת ישראל, לו(3) 645 (1982)).

...

אני דוחה את טענת העותרות שלמרות הפגמים שנפלו בהיתר אין לבטלו.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

העותרות ישלמו למשיבה 1 הוצאות משפט בסך 10,000 ₪, ולמשיבה 3 הוצאות משפט בסך 11,700 ₪.

בית משפט השלום בנתניה ת"א 45832-06-21 וקנין ואח' נ' עריית נתניה ואח' תיק חצוני: בפני כבוד הרשם הבכיר חילמי חג'וג' המבקשות/הנתבעות (3-4) 1.עוה"ד עדי כהן ע"י ב"כ עוה"ד איל רוזובסקי ואח' 2. א.י נבו בנתניה חברה קבלנית לבניין בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד ראומה נבו נגר -נגד- המשיבים/התובעים: המשיבים/הנתבעים ( 1-6): צד ג' : 1. יוני וקנין 2. דורית וקנין ע"י ב"כ עוה"ד הראל דהן ואח' 3. עריית נתניה 4. ועדה מקומית לתיכנון ובניה נתניה ע"י ב"כ עוה"ד יחזקאל ריינהרץ ואח' 5. וירג'ניה זיתון 6. ויטוריו זיתון ע"י ב"כ עוה"ד א. חדד · נגד - שלום זיתוני החלטה

בתשובתם, התובעים טענו בין היתר כי אין להתנות זכותם להביא עניינם לבירור לפני ערכאות שיפוטיות בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הנתבעות, אלא במקרים נדירים ובנסיבות חריגות.

נטען כי בין יתר השיקולים על בית המשפט להביא בחשבון את סכויי קבלת התביעה והשאלה האם מדובר בתביעת סרק.

לטענת התובעים, רק בשנת 2019 ולאחר התכתבויות עם הנתבעת 3 – שייצגה אותם בהליך המכירה – הסתבר לכולם שלדירה אין היתר בנייה ולכן מעת זו מתחיל מירוץ ההתיישנות.

...

כך, למשל, נסח הטאבו מידע פומבי וגזר הדין פורסם במאגר "נבו". דיון והכרעה: לאחר ששקלתי בטענות שני הצדדים ועל יסוד החומר שהוגש, ובשים לב להחלטת כב' המותב המטפל בתיק (השופט אלי ברנד) בענין הבקשה לסילוק התביעה על הסף מפאת התיישנות, שבמסגרתה נקבע כי הבקשה תידון במסגרת קדם המשפט, על כן, הנני מחליט כדלקמן: בטרם דיון אציין כי על אף שהמשיבים לא צירפו תצהיר בתמיכה לתשובתם לבקשה לחיובם בהפקדת ערובה, דרישת המבקשות מטעם זה לדחיית התשובה נדחית, וזאת עקב הרצון לאפשר דיון מהותי בסוגיה ולא הכשלתו מטעמים פרוצדוראלים.

לפיכך, אני סבור כי על יסוד החומר שהונח לפניי לא הוכח למצער בשלב זה של הדיון כי סיכויי התביעה אפסיים וכי מצבם הכלכלי של התובעים ירוד שמצדיק חיובם בהפקדת ערובה כלשהי.

לסיכום סיכומו של דבר, ולאחר ששקלתי מכלול השיקולים הרלבנטיים, סיכויי ההליך, היכולת הכלכלית של התובעים ובהינתן כי הכלל הוא שאין לחייב בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הנתבעות, אלא במקרים חריגים ומשלא שוכנעתי על יסוד האמור לעיל, כי עסקינן במקרה הנמנה על המקרים החריגים שמצדיקים חיוב בערובה, אני מחליט לדחות את הבקשה.

עוד טען עו"ד ברנס כי גאוי, שהיה נציג החברה ופעל מול אדריכל הפרויקט ומהנדסת עריית נתניה, טען לפניו כי הערייה מסרבת לחתום על תשריט הבית המשותף בשל חריגות בניה שביצעו התובעים.

לטענת עו"ד ברנס, אין בסיס להגשת הודעה לצד רביעי נגד עוה"ד המייצג בעיסקה בטענה לרשלנות, שעה שידוע לשולחי ההודעה כי המניעה לרישום הבית המשותף נבעה מאי התאמת הבנוי להיתר, וכי התשריט שמסרה החברה לעוה"ד לצורך הרישום לא שיקף את הבנוי בפועל.

כאשר נישאל אודות מכתבי הערייה, שמהם עולה לכאורה כי התשריט אושר על ידי הערייה כבר פעמיים קודם לכן, ביום 14.2.2012 וביום 18.7.2013 (נספח ד' לתצהיר התובעים), השיב עו"ד ברנס כי לא קיבל תשריט חתום וכי לו היה מקבל תשריט כזה היה מגיש אותו לטאבו כפי שהגיש את יתר המסמכים (עמ' 317 ש' 33-32).

...

השבת שכ"ט ששולם לעו"ד ברנס בגין הטיפול ברישום – לנוכח המסקנות שהגעתי אליהן בשאלת האחריות לעיכוב ברישום, אני דוחה את דרישת התובעים להשבת שכר הטרחה ששולם לעו"ד ברנס.

סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

משנדחתה התביעה הראשית, נדחות גם ההודעות לצד שלישי ולצד רביעי.