עיקול לטובת צד שלישי על נכס שנקנה בחוזה

המבקש מוסיף על כך וטוען, כי בנגוד להתחייבויות המשיבה להעברת הזכויות בנכס על שמו כשהן נקיות מכל חוב שיעבוד ומכל זכות אחרת כלשהיא לטובת צד ג' - הנכס לא נרשם על שמו על אף העובדה שמסר למשיבה את כלל המסמכים שנדרשו מצידו, לרבות אישור מס רכישה.

על כך נקבע, בין היתר, בפיסקה 7 להסכם, כי: "בכפוף ובתמורה לקיום התחייבויות הקונה, במלואן ובמועדן, המוכרת מתחייבת להעביר את זכויותיה בממכר על שם הקונה כשהן נקיות מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול ומכל זכות אחרת כלשהיא לטובת צד שלישי אחר כלשהוא... כל זאת מיד לכשיתאפשר הדבר וככל שניתן תוך 12 חודשים מיום חתימת חוזה זה ומיד לכשיימסרו לידיה כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע ההעברה..." (ראו גם בפסקות 5 ו- 8 להסכם ובפסקת ה- "והואיל" הראשונה בו).

...

טענות המבקש בדבר רישום בעלותו על 6/1,000 חלקים בנסח רישום המקרקעין ומחיקת הערות אזהרה ומתן הוראות לכונסי הנכסים – כמתכונתן וביריבות הנוכחית - נדחות בזאת.

אשר לפיצול הסעדים שהתבקש - בהיעדר טעם ממשי מנגד ובהינתן שעסקינן בהמרצת פתיחה שביסודה בקשה לסעדים הצהרתיים שהתקבלה בחלקה – אני נעתר לבקשה לפיצול סעדים (השוו רע"א 903/18 אביב ס.ה.ר נכסים מניבים בע"מ נ' חבר (29.4.18)).

לאור תוצאת הדיון ומחדלו הדיוני של המבקש הנעוץ באי-צירופם של צדדים נחוצים, לא ראיתי לנכון לעשות צו להוצאות ואני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

לפני בקשה למתן הוראות שהגיש הנאמן על נכסי החייב, להורות על ביטול עסקת מכר של נכס מקרקעין לידי צד שלישי, שבוצעה על-ידי כונס נכסים שהתמנה ע"י רשם ההוצל"פ עובר להליך הפש"ר. בנוסף תוכרע בקשה שהגישה גרושתו של החייב, לעכב בסעד זמני את השלמת רישום הזכויות במקרקעין על שם צד ג' ולמתן צו איסור דיספוזיציה, בשל טענה כי היא בעלת הזכויות בנכס.

במסגרת זו, ומתוקף עיקול שהוטל לטובת הנושה על המקרקעין מושא דיונו ומקרקעין נוספים, מונה הכונס בהוצל"פ. בהתאם לכתב המינוי ולהוראות רשם ההוצל"פ, היתקשר הכונס עם שמאי מקרקעין, אשר העריך את שווי המקרקעין בסך 200,000 ש"ח ובמימוש מהיר (הפחתה של 20%) סך 160,000 ₪.

מבחינת הנושים, השאת ערך הנכסים העומדים למימוש הוא אינטרס ראשון במעלה וברור, ומהלך תקין של מימוש ומכר הוא ערובה להבטחת אינטרס זה. לצד זאת, יש לתת משקל משמעותי אף לזכויות המשתתפים בהליכי מימוש נכסי חייבים, ובפרט של מי שזכה והתקשר בהסכם לרכישת נכס בהליך המנוהל ומפוקח תחת לישכת הההוצל"פ. זאת, הן בהיבט הפרטני, בשל הסתמכות הרוכש על הליכי ההוצל"פ, והן בהיבט הצבורי הכללי – בשל החשש כי פתיחה מקלה בדיעבד של הסכמי מכר שאושרו בהוצל"פ, תיפגע בודאות ובבטחון מצד רוכשים פוטנציאליים ותרתיעם מפני הישתתפות בהליכים כאמור, דבר שיהיה בו לפגוע באנטרס הצבורי הרחב הן בהיבט הנוגע לחייבים והן בזה הנוגע לנושים (רע"א 4891/04 וינקלר נ' בנק הפועלים בע"מ, פ"ד נח(6) 721, 725).

לאחר עיון במכלול טענות הצדדים, אני רואה לדחות את בקשת הגרושה להורות על מניעת רישום הנכס על שם הרוכש ואיסור דיספוזיציות בו, וזאת על בסיס השיקולים הנוגעים לבקשה מסוג זה, קרי – בחינת ראיות מהימנות לכאורה ומאזן הנוחות.

...

סיכומם של דברים – הבקשה למתן הוראות מטעם הנאמן: על יסוד כל המקובץ, בקשת הנאמן להורות על ביטול הסכם המכר לרוכש כפי שאושר ע"י רשם ההוצאה לפועל, נדחית.

על רקע כל המפורט, וכאשר מדובר בבחינה לכאורית בלבד, נראה כי עוצמת עילת התביעה של הגרושה, כאשר ברקע ניצבת כיום למולה בקשת הנאמן לביטול הענקה, נחלשת במידה לא מבוטלת לעומת מצב הדברים שקדם להליך הפש"ר. מכל מקום, מבחינת מאזן הנוחות, לא שוכנעתי כי הוא נוטה לגרושה.

אשר על כן בקשת הגרושה נדחית.

ביום 16.1.2011 ניתן צו עיקול זמני ברשום לטובת עו"ד צברי על נכסי סוקיטל שאצל התובעים, דהיינו עיקול ברשום על יתרת כספי התמורה שעל התובעים לשלם בהתאם להסכמי המכר, וזאת להבטחת סכום התביעה שעמד על 1,200,000 ₪.

להשלמת התמונה יצוין כי ביום 7.1.2020 ניתן פסק דין בתביעה שהגישו התובעים בבית המשפט המחוזי (ת"א 62100-11-14) בהסכמת הצדדים, אשר הצהיר על תוקף הסכמי המכר, הורה על ביטול העיקולים, והורה לעו"ד סטמרי לפעול להשלמת ביצוע רישום הנכסים על שם התובעים במסגרת הליכי פשיטת הרגל המתנהלים נגד ליאור סוקיטל.

במילים אחרות, במועד כריתת ההסכם עם התובעת, סוקיטל בידיעת הנתבע, הסתמכו על כך שיצליחו למכור את הבית בבנייה (שכן הם לא הצביעו על כל נכס אחר שהיה באפשרותם למכרו, ובהתאם להודעתם לבית המשפט בתביעה הכספית, הדרך להשגת הכסף הייתה מימוש הנכסים) ולשכנע את הרוכש ליתן להם סך שנע בין 420,000 ₪ - 900,000 ₪ בטרם הסרת הערות האזהרה לטובת צברי (מהם סך של 120,000 ₪ עד ליום 22.2.2011).

ברם, ראשית, השאלה האם ייאלצו התובעים לשאת בעלויות נוספות בגין הסדרת הרישום, אם לאו, אינה ניתנת להכרעה בשלב זה, בעיקר לנוכח מעורבותם של צדדים שלישיים (8 נושים נוספים, ראו עדות עו"ד סטמרי בעמ' 59 ש' 23) אשר להם אינטרס ברור שלא להתיר שימוש בכספי קופת הכנוס לצורך הסדרת הרישום, אלא לחייב בו את התובעים (וראו למשל את עדות כונס הנכסים עו"ד סטמרי שהבהיר את האנטרס של עו"ד צברי להותיר כמה שיותר כסף בקופת הכנוס לצורך כסוי חובו – עמ' 57 ש' 19-20; כן ראו את עדותו שלפיה יש לו טענות כלפי התובעים, כגון לעניין סכומי החוזים ומועדי התשלום – עמ' 66 ש' 21-24).

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בעיקרה.

בהתאם לכך, הנתבע ישלם לתובעים סכומים כדלקמן: שיפוי בגין הוצאות משפטיות בסך 123,233 ₪ (שכ"ט עו"ד) ובסך 5,850 ₪ בגין הוצאות למומחה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

הנתבע ישלם את הסכומים האמורים לתובעים בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן גם סכומי ההוצאות ושכ"ט עו"ד יישאו הפרשי הצמדה וריבית, וזאת מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

הנתבעת תעביר את הזכויות בנכס על שם הרוכש שייקבע בהסכם, כשהוא נקי מכל שיעבוד, עיקול או הערת אזהרה לטובת צד שלישי.

...

לפיכך אני קובע, כי לתשלומים שנקבעו בסעיף 7 לעיל יתווספו הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וכן ריבית כחוק בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א – 1961, מיום חתימת הסכם האופציה, 1.10.2015, ועד ליום תשלום כל אחד מהתשלומים הנזכרים לעיל.

הפרה יסודית ופיצויים מוסכמים לאור עמדות הצדדים ביחס לקביעתה של הפרה כהפרה יסודית (סעיף 29 לתשובת הנתבעת וסעיף 8 לתגובת התובע), אני קובע: איחור של 30 יום בביצוע אחד מהתשלומים וכן איחור של 30 יום במסירת החזקה יהוו הפרה יסודית.

לפיכך אני קובע כי ההסכם בין הצדדים יכלול תנאי של פיצויים מוסכמים בשיעור 10% מהתמורה עבור הפרה יסודית של ההסכם.

פיליפ הופנה בחקירתו הנגדית לסעיף 16.1 להסכם 2002, שם נכתב כי "הצדדים הביאו לידיעת הנאמן את מבנה העסקה לרבות הסכם ההלוואה, פירעונה". בתגובה לכך חזר והעיד: "אין שום הלוואה. לא הייתה שום הלוואה" (עמ' 97 ש' 4-1), אמר שהוא אינו יודע מדוע נכתבה בשטר המישכון המילה הלוואה וחזר על גירסתו כי המישכון נעשה לבקשת יעקב במקום ערבות בנקאית (סוף עמ' 100 ועמ' 101 עד ש' 18).

במסמך זה נכתב כדלקמן: "אני הח"מ אשריאן יעקב מאשר בזאת כי קבלתי מה"ה אמר דבורה, ת"ז... ואמר משה, ת"ז... את מלוא התמורה בסך 600,000 $ כאמור בחוזה מכר מיום 17.12.2008 המתייחס לדירה ברח' החדווה 14, נתניה... וכי אין ולא תהיינה לי כל טענות מכל סוג שהוא כלפי ה"ה אמר לרבות מר אמר פיליפ". בכתב ההגנה הוכחשה הטענה שבסעיף 30 לכתב התביעה, ונטען כי "האישור המסומן "7" אינו אמיתי הוא כוזב בעליל ונעשה למראית עין בלבד להכשלת נושי התובע אם וכאשר יבקשו לרדת לנכסיו בהיותו חייב קשה פרעון". טענה זו אינה מפורטת כנדרש, ולא הוסבר כיצד מיסמך זה היה יכול למנוע מנושיו של פיליפ לרדת לנכסיו.

ההתחייבויות לרישום בית משותף ולהעברת זכויות הבעלות בפרק ז להסכם 2008 נקבע בסעיף 1 כי "המוכר מתחייב להשלים על אחריותו רישום הבית כיחידה נפרדת בבית משותף שניבנה בחלקה בתוך 24 חודשים". בהמשך הסעיף נקבע שלאחר העברת החזקה ורישום הבית המשותף, יש "לאפשר לקונה לרשום ולהעביר את זכויות הבעלות על שמו", וזאת "כשהבית חופשי מכל חוב, עיקול, שיעבוד, משכנתא, זכות שכירות, זכות חזרה ו/או זכות אחרת כלשהיא לטובת צד שלישי". בסעיף 2 נקבע כי המוכר מתחייב מיום חתימת ההסכם לא להעביר את החזקה בו לאחר "ולא לשעבד את זכויותיו בבית". יעקב לא הכחיש שמדובר בהסכמות אמיתיות שהייתה כוונה לקיים אותן בעת חתימת הסכם 2008.

לעומת זאת בעניינינו, הסכם 2002 שיקף את ההסכמות האמיתיות שאליהן הגיעו הצדדים באותה עת, לרבות רכישת הממכר תמורת הסכום שנקבע בהסכם ובניית הקוטג' בתנאים שפורטו שם, וגם הסכם 2008 שיקף בעקרו את ההסכמות המאוחרות יותר בעיניין רכישת הממכר תמורת סך של 600,000 דולר, אם כי בתנאים ובמועדים שונים מאלה שפורטו בהסכם.

...

לפיכך סבורני כי בניגוד לפיליפ, יעקב פעל במודע ובמתכוון להונאת רשויות המס בעת ההתקשרות בעסקה בשנת 2002, ואלמלא עשה כן, הסכם 2008 כלל לא היה בא לעולם.

לפיכך, אני מקבל את הבקשה, נותן בזאת צו לפיצול סעדים וקובע כי התובעים יהיו רשאים להגיש תביעה נוספת בגין הנזקים שנגרמו להם לטענתם, וזאת מבלי לגרוע מטענות התיישנות ושיהוי או מטענות הגנה אחרות של יעקב.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן: יעקב יעביר 50% מזכויות הבעלות בחלקה (הכלולות ב-75% מהזכויות בחלקה הרשומות כיום על שם יעקב) על שמם של דבורה ודוד, כשהן נקיות מכל זכות, שעבוד, עיקול או הערה לטובת צד שלישי.