עילת תביעה בגין אי התאמה בין מקרקעין שנמכרו לבין מקרקעין שקיבל הקונה

כפי שציין המומחה בחוות דעתו, הבקשה להיתר בנייה נדחתה, בין היתר, בשל אי התאמות בין תשריט הבקשה לבין התוכנית המפורטת שחלה על המקרקעין.

בנסיבות אלה, לא ניתן לשלול את ההנחה כי במועד חתימת הסכם המכר בין גוטליב לבין הנתבעים לא היה ברור אם הסכם השתוף ניכנס לתוקף אם לאו, ולכן, ספק אם השותפים ראו לנכון לעדכן את הנתבעים באשר לתוכנו.

הנתבעים טענו שחל בעיניין זה כלל הגילוי המאוחר, ועל כן אין למנות את תקופת ההתיישנות מהיום שבו נחתם הסכם המכר (בשנת 2001), אלא מהיום שבו נודעה להם עילת התביעה (בשנת 2003).

הנתבע טען עוד שנתבע שכנגד 4 לא עמד על כך שביצוע התשלום יעוכב עד לאחר קבלת טופס 4 או רישום הזכויות במירשם המקרקעין.

כך, למשל, נכתב כי: "הקונה החליט לא לקנות הדירה רק לחכרה, ואמר לו שכל תביעה יש לו על הקבלן ולא על גוטליב". עוד נכתב מפי גוטליב כי: "אני נותן לך מה שקניתי מהקבלן וחותם (כלפי הרשויות) ואמרתי ל[נתבע] שכל תביעה ילך לקבלן". בתגובה משיב הנתבע כי: "...הקבלן אומר שלא מכר לי את הדירה. אין רשיונות בדירה, ולא גרים למעלה ומשכן מלמעלה למעלה בקומת גג, ויש לי כתב – שיש שם סכנת-נפשות". ספק אם פרוטוקול הדיון מעיד על כך שהדיון היתנהל אך ורק לעניין הרטיבות והליקויים בדירה או גם לעניין העובדה שהדירה ניבנתה ללא היתר בנייה.

...

התוצאה התוצאה היא כי דין התביעה העיקרית להתקבל במובן זה שעל הנתבעים (בני הזוג הלל) לסלק ידם מן המרתף.

התביעה לתשלום דמי שימוש נדחית.

בנוסף ישלמו נתבעים שכנגד 2 ו-3 לנתבעים סך של 15,000 ש"ח עבור הוצאות ושכר טרחת עו"ד. התביעה שכנגד נגד נתבע שכנגד 4 נדחית.

על פי התובעים, רק לאחר שפנו לאיש מיקצוע מר דן מדר, בבקשה לבדוק את הנושא, התברר להם כי קיימת אי התאמה מהותית בין מצבה הרישומי של הדירה בלישכת רישום המקרקעין לבין היתר הבנייה שניתן במקור לבנייתה.

לטענתם, בשל אי ההתאמה שהתגלתה, נאלצו לוותר על שכירת דירת 4 חדרים למשפחתם המתרחבת המונה 6 נפשות, אותה לא יכלו לממן והסתפקו בשכירת דירת 3 חדרים באיזור פחות טוב ברמת גן. זאת, מעבר לעוגמת הנפש הרבה שנגרמה להם בשל כך. התובעים טענו כי ניזקם נגרם כתוצאה ישירה מהתרשלותה של הנתבעת, אשר לא בדקה את מצבה הרישומי – תיכנוני של הדירה ובין היתר את תאור הדירה במסגרת היתר הבנייה וזכויות הבנייה באותה החלקה והאם קיימת התאמה בין תאור הדירה בתשריט הבית המשותף להיתר הבנייה.

לטענתה, סעיף זה שומט את הבסיס לעילת התביעה נגדה.

בהסכם המכר שנחתם בין התובעים שהיו מיוצגים על ידי הנתבעת לבין הנתבעים 2 ו-3 שהיו מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם, נכתב כדלקמן: "3. הקונה מצהיר בזה, שהוא ראה את הדירה, בדק את מצבה המשפטי והתכנוני ומצאה מתאימה למטרתו במצבה דהיום כמות שהיא – AS IS - והוא מוותר מעתה על כל טענת פגם, אי התאמה או קילקול בדירה, למעט פגם או מום נסתר שהיה ידוע למוכר ולא ספר לקונה.

עדות זו מתיישבת עם עדות הנתבעת, שייצגה כאמור את התובעים, כי לפני ההסכם נושא התביעה, הדירה נמכרה מספר פעמים והעברות הזכויות בה בוצעו ללא תקלות, כי התובעים קיבלו לאחר החתימה על הסכם המכר משכנתא מהבנק, כי קיבלו אישור מהעירייה וכי הדירה נרשמה על שמם.

...

המומחה דחה את טענת הנתבעים כי הייתה בקשה שהוגשה לאישור השינויים (הפיצול לתתי החלקה) שלא נודע מה עלה בגורלה וכי קיומו של תשריט הבית המשותף המשקף את מספר היחידות בפועל מביאים למסקנה כי ניתן היתר שכזה.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 184,000 ₪ (80% מסך של 230,000 ₪) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 23.6.2016 הוא המועד הקובע על פי חוות דעת המומחה וכן פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 20,000 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים אגרת בית המשפט בשיעור 2.5% מסכום זכייתם, שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט בו נשאו בסך של 3,315 ₪, שכר טרחת המומחה מטעמם בסך של 6,435 ₪ והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומם.

עוד תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 23,400 ₪.

מסגרת נורמאטיבית לוז המחלוקת בין הצדדים נוגעת לאי-התאמה בין חלקים בדירה כפי שנבנתה לבין התקן הרישמי ותקנות הבניה, ולשאלת ההתיישנות של עילות התביעה בגין אי-התאמה.

כפי שקבע בית המשפט העליון ברע"א 830/06 אורלי גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד (2008): "נטל מסירת ההודעה שהוטל על הקונה על פי סעיף 4(ב) לחוק המכר (דירות) כנוסחו טרם תיקון מס' 3 משנת תש"ן-1990, נוגע לרובד המהותי של תביעת הקונה בגין ליקויים ואי עמידה בו עלולה לשלול מידיו את הזכות המהותית להסתמך על אי ההתאמה. לעומת זאת מחסום ההתיישנות הקבוע בסעיף 5 לחוק ההתיישנות הוא מחסום דיוני הקם באותם המקרים שבהם לא הוגשה התביעה (שאינה במקרקעין) בתוך שבע שנים מן היום שבו נולדה העילה. מבחינה עיונית מדובר, איפוא, בשתי "מלכויות" שהאחת אינה נוגעת בחברתה.

סעיף 1 מגדיר "מוכר" כך: "מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;" ברי כי הנתבעת היא מוכר כפי שמוגדר בחוק אך הצד השלישי אינו.

...

עם זאת, אני סבור שהתובעים זכאים להחזר הסכומים שהוציאו במסגרת ההליך.

לאחר בחינת טענות הצדדים אני מקבל את ההודעה לצד שלישי מהנימוקים להלן.

סיכומו של דבר: לאור כל הנימוקים שנסקרו דלעיל אני פוסק פיצויים לזכות התובעים בגובה של 32,500 ₪.

לטענת הנתבעים, בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר נפגש מר צישנסקי באקראי עם מר עקיבא זוריבין שהנו יזם נדל"ן ותיק כדבריו (להלן "מר זוריבין"), אשר סיפר לו כי במהלך משא ומתן שהתנהל בינו (בין מר זוריבין) לבין המוכרת לרכישת המקרקעין, התגלתה אי התאמה בין נתוני המקרקעין המופיעים במצגת לבין נתוני המקרקעין בפועל, באופן שמי שנחשף לנתונים המוצגים במצגת, "מוטה לסבור" (כך צוין בתצהירו של מר צישנסקי) כי הקף זכויות הבניה המותר על פי התב"ע החלה על המקרקעין, גבוה בכ- 5,000 מ"ר (עקרי), לפחות, מהקף הזכויות המותר בפועל.

ב"הואיל" השני בהסכם הנ"ל נכתב כדלקמן: "והואיל ובסמוך לאחר חתימת ההסכם, ועוד בטרם בוצעו תשלומים כלשהם על חשבון התמורה ו/או בטרם נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה, נתגלעו בין הצדדים חילוקי דיעות מהותיים, כאשר לאחר הליך ארוך של החלפת תיכתובות, וקיום הליך גישור פנימי, הגיעו הצדדים לכלל הבנה, כי ההסכם בטל ומבוטל מעקרו, בין היתר, נוכח הטענה, כי לא השתכללה הסכמה בנוגע לזהות וטיב הממכר" ביום 20.6.20 הגישו המוכרת וחמדת אבן עזרא לרשויות מסוי מקרקעין טופס 6130 המצהיר על ביטול מכר.

עוד טענו הנתבעים כי דין התביעה כנגד חמדת הארץ וכנגד מר צישנסקי להדחות בהיעדר יריבות והיעדר עילה שכן הם אינם צד להסכם התיווך, וכי הסכם התיווך מוען למר צישנסקי בתור נציגה של חמדת אבן עזרא, וכי צרופם של חמדת הארץ ומר צישנסקי לתביעה הנו צירוף מלאכותי בלתי עינייני וחסר תום לב, ומטרתו להפעיל לחץ על מר צישנסקי שלא כדין במטרה לשלם לתובעים כספים שאינם מגיעים להם.

(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך" לטענתם, התובעת פעלה בחוסר תום לב עת אפשרה לגורם חסר רישיון תיווך (מר שי) לבצע פעולות התיווך למרות חובת הנאמנות המוטלת עליה כמתווכת, וכאשר העבירה מידע שגוי לנתבעים שאינו תואם את המצב העובדתי במקרקעין.

התמורה החוזית הנתבעים טענו כי ככל שהתביעה תיתקבל, יש לגזור את דמי התיווך המגיע לתובעים מהסכום של 46,978,075 ₪ שמהוה את התמורה החוזית המוסכמת בין הצדדים בגין רכישת המקרקעין כפי שצוין בסעיף 6.1 להסכם המכר.

על כן אינני מקבלת את טענת הנתבעים שלפיה תשלומי האגרות שחמדת אבן עזרא התחייבה לשלם עבור המוכרת על פי הסכם המכר, אינם מהוים חלק מהתמורה החוזית.

...

התביעה של התובעת כנגד נתבעת 2 חמדת הארץ וכנגד נתבע מס' 3 מר צישנסקי נדחית בזאת בהעדר יריבות והעדר עילה.

התביעה הנגדית נדחית בזאת.

לעניין ההוצאות - לאור התוצאה הנ"ל, ובהתחשב בעובדה שחלק מהתביעות ו/או הסעדים נתקבלו וחלקם נדחו כמצוין לעיל, ובמאזן כללי, הנני מחייבת את נתבעת מס' 1 לשלם לתובעת מס' 1 שכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

התובעים טענו שלמעשה, הנתבעים בהיותם נאמנים גרמו להפרת הסכם רכישת שטח הממכר, וסיכלו את האפשרות שמוחמד יקבל את שווי זכויותיו במקרקעין אגב ההפקעה, ומכאן זכותם לתבוע קבלת פיצויים בהתאם לסעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970.

נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כי התובעים הרימו את הנטל להוכיח שייפוי הכוח שנחתם בין עיזאת לבין מוחמד ביום 12.4.1970 הנו אותנטי ותקף, ומעיד על עסקת מכר ביניהם.

התביעה להצהרת בעלות פקעה ונזנחה, ולכן אין כאן נאמנות, ולא נטען ולא הוכח שניתן "להעתיק" את הנאמנות מהעסקה שסוכלה ו"ולהדביק" אותה לחובת תשלום הנטענת לפצוי כספי.

כדברי הנשיא ברק, שעמו הסכימו רוב שופטי ההרכב: "...עניין לנו בהסדר ישראלי עצמאי. ניתן לקבל השראה פרשנית מהמשפט המשווה, אך אין לשעבד את הזכות שביושר הישראלית לאלו של המשפט האנגלי או האמריקני. יש ליתן מלוא התוקף להוראת סעיף 161 לחוק המקרקעין, אשר שלל את המשך תחולתן בישראל של הזכויות שביושר האנגליות. יש לאפשר לקניין שביושר תוצרת הארץ להתפתח כדין ישראלי עצמאי. זהו נטע ישראלי בקרקע ישראלית. עליו להצמיח פירוש ישראלי. עליו להתאים עצמו לשדה המשפט הישראלי. שדה זה הוא מורכב ושונה משדות זרים. די באיזכור הערת האזהרה היוצרת בעיות שאחרים לא ידעון. עלינו לנווט את דיני היושר שלנו על-פי מכלול השיטה הישראלית" (שם [4], בעמ' 251-250).

"...מסקנתי הנה כי עיסקה למכר (מקרקעין או מיטלטלין) מעניקה לקונה זכות שביושר בנכס. זכות זו היא מעין זכות קניין... לאור גישתי, אין בהוראת סעיף 161 לחוק המקרקעין כדי לבטל את הזכויות שביושר של הקונה, עד כמה שזכויות שביושר אלה מתבססות על הדינים הישראליים בדבר עסקאות נוגדות ולא על הדין האנגלי שאכן בוטל" (שם [4], בעמ' 254).

אילו המנוח מוחמד והתובעים נקטו בזהירות המינימלית המתבקשת בנסיבות העניין, והיא שבעל זכות יעיין במירשם המקרקעין, ובפרט כאשר הוא יודע כבר שהם הופקעו, הרי שהוא היה נימנע מ"היעלמות" העובדות המהוות עילת התביעה, קרי הסכם הפיצויים, והיה רואה שביום 11.1.1982 נרשמה הערת אזהרה בגין הסכם הפיצויים.

...

בע"א 1442/13 דלעיל נקבע גם כי: "בהסתמך על הפסיקה הרלוונטית, ובמיוחד ע"א 2919/07 הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל [פורסם בנבו] (19.9.2010) (להלן: עניין גיא-ליפל), קבע בית משפט קמא כי די בקיומה של עובדה אשר צריכה הייתה לעורר בליבם של התובעים חשד לקיומה של עילת תובענה, כדי להתחיל את מירוץ ההתיישנות לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות". חיזוק לכל האמור לעיל ניתן אף למצוא בקביעות ביהמ"ש העליון בערעור על פסה"ד שניתן בביהמ"ש המחוזי, ואשר הן תקפות כאמור גם לענייננו ומהוות השתק פלוגתא.

ביהמ"ש העליון אף הוסיף שמוחמד "נחזה כמי שזנח את תביעתו – הוצע לו פיצוי עבור עצי הזית, אך הוא לא נטל את הפיצוי, לא השיב למכתבו של המנהל, לא רשם לזכותו הערת אזהרה, לא דיווח לרשויות המס אודות הרכישה הנטענת, לא פנה למינהל לאחר פסק הדין למסירת החזקה במקרקעין, ולמעשה, קולו נדם משך 35-36 שנה, מה שמעורר את הרושם של זניחת התביעה לקבלת פיצויי הפקעה". נוכח כל האמור ולאור התנהגותו של המנוח מוחמד ומחדליו במשך עשרות שנים, בהם ישב בחוסר מעש, אני קובעת שהתביעה דנן התיישנה.

לסיכום, אני דוחה את התביעה, ובנסיבות המיוחדות של התיק, אינני עושה צו להוצאות.