עילת פינוי בשל אי תשלום דמי השכירות

באשר לעילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר מקים עילת פינוי אם "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". מקובלת עלי טענת הנתבעים כי כאשר בעל הבית מסרב לקבל את דמי השכירות או כאשר לא ניתן לשלם את דמי השכירות לבעל הבית, הדבר אינו מהוה עילת פינוי.

ניתן היום, י' כסלו תשפ"ד, 23 נובמבר 2023, בהיעדר הצדדים.

...

משהגעתי למסקנה כי התובעים זכאים לסעד של פינוי, יש לבחון האם הנתבעים זכאים ל"סעד מן הצדק" באופן שיאפשר להם לשוב ולהחזיק במושכר.

סוף דבר התביעה לפינוי המושכר מתקבלת.

התביעה לתשלום דְּמֵי שְׂכִירוּת ראויים נדחית בזאת.

אמנם במועד בו ביצעו סעד עצמי של סילוק יד כבר קמה עילה לפינוי נוכח אי תשלום דמי שכירות והצהרת השוכרים כי ימשיכו לאופציה ללא תשלום, אולם היה על התובעים לפנות בתביעה לפינוי מושכר, כפי שתחילה התריאו כי יעשו.

יחד עם זאת, התובעים לא זכאים להנות מפרי עוולתם, גם מחמת העידר תיקון המושכר וגם פינוי שלא כדין, ולכן אין מקום לפסוק להם את הסעדים שנתבעו.

...

סוף דבר סכסוך סביב שימוש במושכר הוביל להליך משפטי ארוך ומיותר, שעה שהצדדים היו צריכים להסכים סמוך לתחילת יחסי השכירות על סיום היחסים.

התביעה נדחית, ללא צו להוצאות.

על כן, אני מחייב את הנתבעים שכנגד לשלם לתובעים שכנגד סך של 22,200 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.10.14.

ראו והשוו עוד ת"א (י-ם) 6515-05-14 איאד מעתוק נ' דוואד עיסא (29/7/19), ס' 116-117: "...בנסיבות אלה לא מצאתי כי מתקיימת בעניננו עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות (סעיף 131(1) לחוק). התובעים מודים כי קיבלו מספר שיקים כדמי שכירות ולא פרעו אותם. סירובם לקבל כל תשלום, לרבות לא על חשבון דמי השכירות ומחלוקת על גובהם המדויק של דמי השכירות לא יכולה לבסס קביעה לפיה הנתבע "לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו" ולהקים לתובעים עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות.

...

ראו ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28/10/09), (להלן: "עניין שטוב"), בעמ' 5: "...להבהרת  גדר  המחלוקת ראוי לציין כבר עתה: חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: האחד – דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית, הם המכונים "דיירים מקוריים", והאחר - דיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית, הם המכונים "דיירים נגזרים". "הדיירים המקוריים" הם ככלל השוכרים החוזיים בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים לנכס במסגרת הסדר דמי מפתח; "הדיירים הנגזרים" הם אלה ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק, ולענייננו - סעיף 23 - הבאים מכוח דייר שנפטר; קטגוריה נוספת שאליה נדרש היא זו של "דיירות נדחית" העולה מסעיף 27 לחוק, ולענייננו לפי סעיף 27(2) "מקבילי" דייר נגזר, כפי שיבואר.

ראו והשוו עניין גדעון סבאח, ס' 57: "כך גם סבורים אנו כי צדק בית משפט קמא עת לא מצא לקבל את טענת המערער שכנגד לחיוב המערער בדמי שימוש ראויים בסך של 43,500 ₪ בגין חניה. מעבר לעובדה שבית משפט קמא סבר כי המערער השכיר את החניה בה עשה המערער שימוש למר הלון ובשל כך לא זכאי לקבל דמי שימוש בגין החניה גם מהמערער, המערער שכנגד לא הציג בפני בית משפט קמא ראיות לביסוס גובה דמי השימוש. מטעמים לא ברורים המערער שכנגד נמנע מלהגיש חוות דעת שמאית בדבר שווי דמי החניה. אין צורך להרבות מילים, שאין יסוד לטענת המערער שכגד בערעורו, לפיה היה על בית משפט קמא, להחיל את ידיעתו השיפוטית ולקבוע את דמי השימוש בגין מחדלו של המערער שכנגד מלהוכיח כדבעי את דמי השכירות." (ההדגשה אינה במקור) די להפנות בנקודה זו לעדות התובע בעמ' 15 לפרוטוקול, שורות 12-25: "ש: מה שכתוב בתצהיר שלך שבשנת 2011 חנא הגיע אליך ומסר לך כסף אתה לא זוכר את זה?

על אף כל האמור לעיל, משהנתבעים עצמם אישרו דבר זכאותם של התובעים לדמי שכירות בסך של 8,000 ₪ בגין השנים 2012-2019 (ס' 21-24 לתצהיר הנתבע 2, ס' 40 לסיכומי הנתבעים) - הרי שיש לחייבם בסכום זה. משהנתבע 2 מחזיק כיום במושכר באופן בלעדי, אני קובעת כי יש לחייבו בתשלום דמי השכירות המוגנים כאמור.

סוף דבר אשר על כן, דין התביעה להתקבל באופן חלקי בלבד.

ביום 11.08.2016 ניתן פסק דין בתביעת הפינוי בבית משפט השלום בו נקבע כי מאהר וג'סאן הנם דיירים מוגנים, כי היתקיימה כנגדם עילת פינוי עקב אי תשלום דמי השכירות, וכי הם זכאים לסעד מן הצדק בכפוף לתשלום סך של 30,000 ₪.

ניתן היום, כ"ו אב תשפ"ג, 13 אוגוסט 2023, בהיעדר הצדדים.

...

סוף דבר בנסיבות אלה, אני קובע כי התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח כי הינה בעלת זכויות בנכס או כי היא זכאית לזכויות כלשהן בו. בנוסף, התובעת לא הוכיחה כי היא לא ידעה על ההליכים המשפטיים הקודמים או על ההסכם משנת 2008 וכי היא הודרה מהם.

מכל אלו, אני מורה על דחיית התביעה לפסק דין הצהרתי וכפועל יוצא הנני דוחה את התביעה למתן צו מניעה קבוע.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 35,000 ₪.

מכאן לשאלה, האם קיימת עילת פינוי בשל אי-תשלום דמי שכירות.

...

לפי חוזה השכירות שצירפה התובעת עצמה, על השכירות מול הנתבע חלה הגנת הדייר, ולא רק. נרשם שם כי השוכר (הנתבע) לא שילם דמי מפתח ולא התחייב לעשות כן. טענת התובעת לפיה הנתבע אינו דייר מוגן משלא שילם דמי מפתח, אין בידי לקבל.

יוצא אפוא, כי ביחס לתקופה הרלבנטית שהיא ארוכה יחסית (למצער מ-2002 ועד 2014) העד אינו רלבנטי ולא יכול להעיד על התנהלות התובעת מול השוכרים, לרבות ביחס לטענת הנתבע שעולה ממנה כי היא נהגה כלפיהם בגמישות רבה עד אי-קבלת דמי שכירות.

יוצא אפוא כי גרסת הנתבע ממנה עולה שהתובעת שתקה או מחלה על תשלום דמי שכירות משנת 2002 ועד שנת 2018, היא עדיפה על עמדת התובעת, ובכל מקרה, נמצאים לה חיזוקים בהתנהלות התובעת במשך אותן שנים.

תוצאה לאור האמור, התביעה נגד הנתבעים נדחית.