עילה חדשה שהתגבשה לאחר הגשת תביעה לפינוי מושכר

היות ואיעתר לבקשה לפיצול סעדים (אם כי נוכח התוצאה הצפויה, ספק אם יהיה בכך צורך), היות והמחאת הזכות ככל שהיא רלוואנטית צריכה להיות נושא לתיק או דיון אחר, היות וכל יום בו יש מיטרד מייצר לכאורה עילה חדשה, היות ויש בסיס להניח שהנתבעים או מי מהם יעשו הכל על מנת שהליך דומה לא יחזור על עצמו ושלא יגרם נזק חדש לצדדי ג'-הרוכשים, הופכת התביעה כאן לתביעה העוסקת רק בנזק המיוחד שכבר נוצר, נתבע ונגרם לתובעים עד למועד שמיעת התיק (בהנחה כאמור שנזק כזה נתבע ובהנחה ששולמה עבורו אגרה-תנאים שהתמלאו במקרה כאן) זה המקום להפנות לפסיקה הקובעת כי בית המשפט רשאי לפסוק גם בעילת תביעה שהתגבשה לאחר הגשתה אם כל הראיות עמדו לפניו זאת מטעמי חסכון ויעילות שבאים למנוע מצב של תביעה נוספת על אותו עניין (רע"א 396/89 שדה נ' קבורס, ע"א 448/88 בן יאיר השרון בע"מ נ' עיזבון מורטפלד, ע"א (מחוזי חיפה) אשורי נגד מנהל מקרקעי ישראל).

מרפאת התובעים ישנה, הציוד ישן, ד"ר שומר לפי עדותו ודרישתו לתשלום שכר עד, עושה חיל בעבודתו, מתוך עדותו הצטייר הרושם שלצד המיטרד, הייתה לו שאיפה לקדם את מרפאתו ואכן סיפר שהשקיע בשפוץ וציוד במרפאתו החדשה מעל למיליון ₪, חרף תצהירו בבקשה לסעד זמני שם הצהיר שלא יחדש את הסכם השכירות המסתיים באוקטובר 2019, הוא נשאר עוד שנה כך שאין כאן "גרם הפרת חוזה", אין לתובעים זכות קנויה לכך שד"ר שומר ישכור את מרפאתם לעד ולכן עניין המעבר של ד"ר שומר למרפאה אחרת כמו גם רצונם של התובעים למכור את הנכס עם פינויו אינם באמת מבססים עילה לפצוי ולמצער לפצוי מלא (ואכן ייפסק רכיב פיצוי מתון מאד וגלובאלי בנקודה זו), להבדיל מאובדן חלק מדמי השכירות שכפי שיוסבר להלן, הוכח במאזן הנידרש.

משכך ובמאזן הנידרש במשפט אזרחי יש לקבוע שהוכח רעש מעל לסביר שבקע מנכס הנתבעים, לפחות בשלבים הראשונים לפני ואחרי הגשת התביעה ואשר הפריע במידה כזו אחרת לד"ר שומר והיוותה בידו עילה לבקש הפחתה בדמי שכירות.

...

אמנם הנתבע 1 איננו, באופן אישי, מי שיוצר את מטרד הרעש (ואין על כך חולק) אך הוא ולמעשה רק הוא, כאדם פרטי, היה זה שהתנהל מול התובעים ויצר מצג על פיו הוא ידאג לכך שלא יהיה מטרד ושהוא מי ששולט על התנהלות ופעילות הנתבע 4 (ראה עמ' 78 לתמליל מול שורה 19): "ואז הוא בא אליי בטענה, גבור בא אליי בטענה של חדר כושר, אמרתי לו 'תשמע אדוני, אם יש מטרד מחדר הכושר אני מוכן להסיר אותו איך שלא יהיה, יש לי שליטה על הבחור, אני מוכן להסיר אותו". מתוך החומר, ההתנהלות, המצגים, ההתבטאויות והאינטרס הכלכלי הממשי שיש לנתבע 1 בפעילות הנתבע 4, ניתן להגיע למסקנה כי הנתבע 1 התחייב ולקח על עצמו אחריות לטיפול במטרד הנטען.

סוף דבר הנני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים סך 44,000 ₪ בצירוף שכ"ט בסך 6,000 ₪+מע"מ ובתוספת הוצאות משפט (יחסיות בלבד-שכן מרבית הסעד לא נפסק) בסך 1,500 ₪ לתשלום תוך 30 יום שאם לא כן, יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

נוכח פסיקת הסעד עד יום סיום השמיעה, ספק אם יש עוד טעם במתן פיצול סעדים ברם הנני נעתר לבקשה ומאפשר פיצול סעדים ביחס ל"סעדים עתידיים" (זה מה שהתבקש בסעיף 6 לתביעה) אם כי תקוותי שבכך תמה הפרשה לעבר ולעתיד ישכילו הצדדים הרלוונטיים להתנהל כך שלא יהיה צורך בהליכים נוספים.

בעיניין זה מבהיר המשיב בסעיף 34 לכתב התביעה כי: "הנתבע אשר הפר את חוזה השכירות המוגנת שבין הצדדים ובשל כך הוגשה כנגדו תביעת הפינוי הקודמת, קיבל היזדמנות ושהות לתקן את דרכיו ולפעול על פי חוזה השכירות שבין הצדדים, אך למרבה הצער, הוא ממשיך להפר את חוזה השכירות המוגנת שבין הצדדים, וסבור כי ניתן לו לעשות ככל אשר יחפוץ ובאופן אשר יחפוץ בהיתעלם מהוראות חוזה השכירות המוגנת ובהתעלם מפסק הדין" לצד ההפרות המקוריות לגביהן חוזר המשיב וטוען בתביעתו כאן, מוסיף המשיב וטוען לעילה נוספת וחדש בעטיה זכאי הוא לפנות את המבקש מהמושכר.

פסק דין המזכה את התובע בדמי שכירות עבור הנזקים שהתגבשו בתביעתו, לא מקים מחסום דיון בדבר השתק עילה בגין חוב דמי שכירות שהתגבש לאחר הגשת התביעה או לאחר מתן פסק הדין.

...

אין כל הגיון בטענה שבית המשפט הגדיל את סכום דמי השכירות על יסוד טענות המשיב להפרות ההסכם, כחלופה לסעד של פינוי המושכר, רק כדי שמיד לאחר מכן יחדש המשיב את תביעתו לפינוי המושכר, על בסיס אותן עילות והפרות בדיוק.

בע"א 8273/16 Fundacio Gala-Salvador Dali נ' וי. אס מרקטינג (ישראל 2005) בע"מ (פורסם בנבו 11.07.2021) עמד בית המשפט על כך שהבחינה בדבר זהות העילות היא בחינה מהותית של האינטרס המוגן בשני ההליכים (עמ' 181): "כאשר צד להליך מעלה טענה בדבר השתק עילה בשל עילות תביעה זהות, על בית המשפט לבחון מבחינה מהותית האם הזכות או האינטרס המוגן שנפגעו בשני ההליכים זהה ואת מידת הדמיון בתשתית העובדתית הניצבת ביסוד שני ההליכים (ע"א 1545/08 מוסקונה נ' סולל בונה בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 7 (4.3.2010) (להלן: עניין סולל בונה)). בהקשר זה נקבע בע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(5) 166 (2003) כי: "מבחן 'זהות העילות' בהקשר של עקרון מעשה-בית-דין זכה לפירוש רחב למדי בפסיקת בתי-המשפט. הוא מתקיים מקום ששתי התביעות מבוססות על עילות זהות בבסיסן, גם אם בתביעה המאוחרת נכללים פרטים ומרכיבים נוספים שלא פורטו בתביעה הקודמת." אשר על כן, מכל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העילה לפינוי המבוססת על הפרת הסכם השכירות כפי שהפרות אלה נטענות בתביעה הראשונה להידחות על הסף.

סוף דבר מהטעמים האמורים, הבקשה מתקבלת באופן שהעילות לפינוי המושכר המבוססת על הפרות שנטענות בתביעה הראשונה נדחות על הסף.

עם זאת, אין משמעות הדבר שדחיית תביעת הפינוי קובעת באופן פוזיטיבי את זכויות הנתבעים בקרקע, כבעלים או כדיירים מוגנים: "התוצאה של פסק הדין החלוט שניתן על ידי בית משפט השלום בתביעת הפינוי שהוגשה כנגד המערער ובני משפחתו - ובפסקי הדין שניתנו בעירעור עליו - חוסמת את דרכן של המשיבות 3-2 בכל תביעת פינוי עתידית נגד המערער, בבחינת השתק עילה. עם זאת, אין בדחיית תביעת הפינוי כנגד המערער, כדי לקבוע פוזיטיבית את בעלותו של המערער בקרקע." (עע"מ 3435/11 חוסין אחמד עבידאת נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה ירושלים (19.6.13)) יתר על כן, דחיית תביעת הפינוי אינה מונעת כל תביעה עתידית, המושתתת על נסיבות חדשות: "הלכה פסוקה היא, שעם השתנות הנסיבות, שהיו קיימות בעת שנדחתה תביעתו הקודמת של התובע נגד הנתבע, זכאי הראשון להגיש כלפי השני תביעה נוספת, שעילתה 'זהה' והמבוססת על הנסיבות החדשות, ותביעה כזאת לא תהא חסומה מכוח מעשה-בית-דין (ע"א 167/63, ג'ראח נ' ג'ראח, בעמ' 2624)." (פסה"ד בעיניין קלוז'נר בעמ' 582) במקרה דנן, המשכות ההחזקה בתוספות הבניה היא נסיבה חדשה, אשר התביעה בגינה אינה חסומה מכח השתק העילה.

אפתח ואומר כי קביעה זו הייתה חיונית לשם דחיית תביעת הפינוי, כפי שנכתב מפורשות בפסק הדין שם: "קיים איפוא איסור מפורש על בניית תוספות ללא קבלת אישור בכתב, ותנאי זה הופר. ברם, כאמור, אין די בתנייה חוזית על אפשרות ביטולו של חוזה שכירות, כדי לגבש עילת פינוי; וצריך שייקבע במפורש, בהסכם שבין הצדדים, כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי (ע"א (מחוזי-י-ם) 2399/01 סלע נ' באשר (19.12.01)). ואולם גם בעיניין זה, הדין עם התובע... אם היינו עוצרים איפוא, בשלב זה, הייתה עומדת לתובע עילה לפינוי הנתבעים מהנכס (ס' 25-29)... דא עקא, שהנתבעים טוענים כי הם קיבלו היתר בעל פה לחלק מהשינויים שביצעו בנכס." הינה כי כן, בית המשפט שם קובע מפורשות, שאילמלא קבע שהנתבעים קיבלו היתר בעל פה לבניית התוספות, הייתה לתובע עילת פינוי.

יחד עם זאת, עילת התביעה לדמי שימוש בתוספות לאחר מועד זה טרם באה לעולם במועד הגשת תביעת הפינוי, ועל כן ממילא לא יכול היה התובע לכלול אותה במסגרתה, והוא רשאי להגיש תביעה בגינה כעת.

...

בנסיבות אלו, המסקנה היא כי לוּ מר נדב היה מתייצב למתן עדות, עדותו הייתה תומכת בגרסת הנתבע.

בנסיבות אלה, אני סבורה שהקביעה העובדתית לפיה התובע ידע על תוספות הבניה והסכים להם הסכמה שבשתיקה היא ממצא מחייב גם בהליך שבפני.

הנתבעים טוענים שהשתק הפלוגתא חל גם על המסקנה המשפטית של בית המשפט, דהיינו שהם דיירים מוגנים בתוספות, כשם שהם דיירים מוגנים בנכס המקורי, אלא שכאן נתפסים הנתבעים לכלל טעות.

" (ע"א 462/76 ש' חסיד בע"מ נ' ישראל ו-לאה קנופף, לא(2) 645 (1977)) בנסיבות אלה, ובהעדר קביעה מפורשת או משתמעת בפסק הדין שהתובע הסכים להעניק לנתבעים מעמד של דיירים מוגנים בתוספות הבניה בתמורה להשקעתם בבניית אותן תוספות בניה, איני סבורה שפסק הדין שניתן בתביעת הפינוי יוצר השתק בנקודה זו. לסיכום אין חולק שהנתבע 1 הוא דייר מוגן נגזר בנכס, וכי במהלך השנים הוא ביצע בו תוספות בניה.

הנתבע והמנוחה קיבלו בשנת 1996 סעד מן הצדק במסגרת דיון בתובענה אחרת לפינוי שהיא (התובעת) הגישה כנגדם, בשל אי תשלום דמי שכירות ובשל עבודות שיפוצים שביצעו בדירה ללא רשותה.

מנגד, טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה לאחר שבנסיבות, לא התגבשה כל עילת פינוי מכוח נטישה.

משכך לא נותר לקבוע אלא כי הנתבע נטש את הדירה ואגב כך איבד את זכויותיו המוגנות בה. האם זכות הדיירות המוגנת של הנתבע התגבשה מחדש לאחר הנטישה סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר מורה: "דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובילבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו" משנטש הנתבע את הדירה ועל מנת שתתגבש מחדש זכותו לדיירות מוגנת בה, היה עליו להתגורר בדירה עם המנוחה במשך שישה חודשים, לכל הפחות, עובר לפטירתה.

...

מנגד, טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה לאחר שבנסיבות, לא התגבשה כל עילת פינוי מכוח נטישה.

מכלל האמור ולאחר שבחנתי את הראיות שהובאו בפניי, אני מוצאת לקבל את גרסתה של התובעת, לפיה מתקיים היסוד הפיזי של עילת הנטישה, שכן התובע עזב את הדירה ולא התגורר בה יותר לאחר פרידתו או גירושיו מהמנוחה.

סוף דבר דין התביעה להתקבל.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

התובע מוסיף, כי לאחר שפניותיו להסדרת היחסים החוזיים עם הנתבע לא נענו, ועל אף שהוחלפו טיוטאות בין הצדדים, הסכם שכירות חדש ועדכני לא נחתם והנתבע ממשיך לשהות במושכר תוך שהוא מיתחמק מחתימה על הסכם שכירות.

בפתח דבריו מוסיף הנתבע, כי במסגרת סיכומי התובע הועלתה עילת פינוי חדשה שעניינה אי מסירת 12 המחאות מראש בכל שנה, אולם עילה זו לא נטענה בכתבי הטענות ומדובר בהרחבת חזית אסורה.

בין היתר מפנה הנתבע בעיניין זה לאיסוף ההמחאות על ידי התובע בחודשים מאי 2022 ואוקטובר 2022 (עבור 5 חודשים קדימה כל אחד), לשתיקה לנוכח ההסכם החדש שהתגבש, להיעדר דרישת פינוי ועוד.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות שהוגשו על ידי הצדדים, בחנתי את העדויות שנשמעו במהלך הדיון שהתנהל בפניי ושקלתי את נסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה לפיה יש לקבל את התביעה ולהורות על פינוי המושכר.

...

על אף האמור אעיר, כי אני מקבלת את טיעוני הנתבע באשר לטענה לפיה אי מסירת 12 ההמחאות מהווה הרחבת חזית, שכן מדובר בטענה שלא נטענה בכתב התביעה, אלא היא הוזכרה רק בשלב מאוחר יותר.

סיכומו של דבר, בבואי לאזן בין האינטרסים השונים של הצדדים כפי שהוצגו מעלה, אני רואה לנכון כאמור לדחות את מועד פינוי הנכס עד ליום 31.8.2024.

סוף דבר התביעה מתקבלת.