עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין והוכחת הסכם שיתוף

עפ"י המפורט בכתב התביעה חלוקת השותפות במקרקעין מעוגנת בתוכניות ביניין עיר פת/14/1156, פת/14ב/1156, פת/מק/19/1156 והנה מבוססת על החזקה בפועל בין הבעלים ובהעדר הסכם שתוף בכתב.

בהמשך לכך מבהיר הכונס כי לא ניתן לעכב את הליכי פירוק השתוף עד להכרעה שיפוטית בזכויות וניתן לנהל במקביל הליך בבית המשפט המוסמך והכספים שיהיו זכאים לקבלם יופקדו בידי הכונס או בקופת בית המשפט.

ממקרא הוראות חוק אלה, ברי כי שאלת המפתח בתביעה לפירוק שתוף במקרקעין היא האם הפרוק ייעשה בדרך של חלוקה בעין או בדרך של מכר או שמא בדרך שלישית כפי שזו תוארה בספרו של פרופ' יהושע ויסמן "ואולי על ידי צירוף שתי הדרכים, דהיינו, חלוקה חלקית ומכר חלקי" (דיני קניין - בעלות ושתוף, הוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, תשנ"ז-1997, עמ' 299).

אכן כלל הוא כי כל אימת שפירוק השתוף על ידי חלוקה בעין אפשרי מחויב בית המשפט לילך בדרך זו ולהורות על חלוקה בעין כמצוות הוראות סע' 39(א) ו- 40(א), זולת אם הוכח כי החלוקה עלולה לגרום להפסד ניכר לבעל משותף בהשוואה למכירה.

...

מעיון במתווה המוצע על רבדיו, וכן בחוות הדעת שצורפו לדו"ח ובמענה הכונס והטעמים שהוצגו על ידו לבחירת החלופה המוצעת, ולאחר שבחנתי את המתווה המוצע אל מול עמדות הצדדים ונתתי הדעת למשאלות ליבם ומכלול האינטרסים הדרושים לעניין, שוכנעתי כי המתווה המוצע ניתן לאחר שהכונס אסף את כל המידע הרלוונטי ונתן הדעת לכלל הנתונים והמרכיבים כפי שמשתקף אף מחוות הדעת המקצועית והמנומקת של השמאי טל נייר, ובתוך שכך התייחס לטענות הצדדים ולרצונותיהם ולאחר ששקל את החלופות האפשריות.

אני סבור כי המתווה המוצע מספק פתרון הולם אשר מיטיב עם כלל הבעלים המשותפים וכי יהיה בו כדי לקדם את הליך פירוק השיתוף בדרך צודקת המאזנת בצורה נכונה בין זכויותיהם של השותפים במושע ובניסיון למנוע קיפוח של מי מהם על חשבון שותף אחר או קבוצה אחרת.

לאור האמור אני מקבל את המתווה של הכונס, ומורה על פירוק השיתוף במקרקעין נשוא התביעה בדרך זו. לפיכך אני מורה כדלקמן: הכונס יודיע לבית המשפט ולצדדים פרטיו של חשבון הכינוס בו ינוהלו הכספים של קופת הכינוס בתוך 14 ימים.

אוטולנגי "בוררות דין ונוהל" מהדררה רביעית , 2005, כרך א', עמ' 122 לטענת המבקשים, בסעיף 9.4 להסכם השותפות יש תניה מפורשת בדבר אופן פירוק השתוף ועיתויו, ולפיה: "הצדדים מתחייבים שלא לידרוש לפרק את השותפות ביניהם לפחות עד לקבלת טופס 4". המשמעות היא, שהצדדים התחייבו לפרק את השותפות ביניהם רק על פי הקבוע בהסכם, כלומר, רק לאחר השלמת הבנייה וקבלת יחידות הדיור, ותניה זו כשלעצמה מהוה עילה לסילוק על הסף, אך מעבר לכך, יש בה כדי להוכיח כי לתביעת זו יש זיקה ישירה להסכם, ועל כן סעיף הבוררות חלה עליה.

להלן נימוקיי; האבחנה שעושים התובעים בין טענות בדבר הפרת הוראות ההסכם, שלגביהן אין הם חולקים על כך שדינן להיות מוכרעות בהליך בוררות, לבין תובענה זו שהוכתרה כתביעה לפירוק שתוף במקרקעין, היא איבחנה מאולצת ואין לקבלה.

קבלת הטענה ביחס לתניית הבוררות, משמעה שיש להורות על עיכוב ההליכים, בהתאם לסעיף 5(א) לחוק הבוררות, התשכ"ח – 1968, בעוד שקיבלת הטענה ביחס להעדר האפשרות לתבוע פירוק שתוף במקרקעין, מחייבת מחיקת התביעה על הסף.

...

לא מצאתי מקום להיעתר לבקשה משום שאף אחת מהדרכים המוצעות לא תרפא את הפגם ולא תאפשר דיון בתביעה: תביעה לפירוק שיתוף במיטלטלין אינה אפשרית במקרה זה, משום שלנתבעות 2-3 זכויות במקרקעין.

בהתחשב בכך שהתביעה הוגשה כתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, ולא כתביעה בגין הסכסוך כולו, אני סבורה שהסעד של סילוק על הסף מדויק יותר בנסיבות העניין.

לאור כל האמור לעיל, אני מורה על מחיקת התביעה על הסף.

(בתביעה שכנגד) האם יש לבית משפט השלום, במסגרת תביעה לפירוק שתוף במקרקעין, סמכות עניינית לידון בתביעה שכנגד בה מבוקש להורות על ביטול רישום הזכויות של מי שמבקש את פירוק השתוף? זוהי השאלה העומדת להכרעה במסגרת החלטה זו. רקע התובעים הם אב ובניו, תושבי כפר ירכא, אשר רשומים, יחד עם הנתבעים, כבעלים במשותף בחלקה מס' 18 בגוש 18886 מאדמת הכפר (להלן: "החלקה" או "חלקה מס' 18").

היריעה העובדתית מאחורי טענה זו היא רחבה, ואין טעם להכביר כאן עליה מילים, ואולם נציין בקצרה כי סלמאן טען כי הוא הגה בזמנו רעיון להקמת שכונה בכפר ירכא אשר תשמש את כל מישפחת קדמאני, וכי לצורך כך הוא רכש מספר חלקות (ביניהם חלקה מס' 18), ובהמשך הקנה את הזכיות בה לאחיו, לרבות התובע מס' 1, במסגרת מספר הסכמים (שיכונו הסכם מייסדים והסכם שתוף).

בכך השחיתו הצדדים את זמנם (וגם את זמנו של בית המשפט) לריק, שכן הכרעה טיעונים אלה כלל לא היו נחוצים לצורך הסוגיה העומדת על הפרק, וזאת משום שלצורך הכרעה בסוגיית הסמכות העניינית, יש לשאול האם בית המשפט מוסמך לידון בתביעה שכנגד ולתת את הסעדים המבוקשים בה, בהנחה שכל הנטען בכתב התביעה שכנגד יוכח כנכון.

זיקה בעוצמה פחותה בין התובענות אינה מקימה חשש מעין זה, הגם שיש שתצדיק סעדים דיוניים אחרים, כגון עיכוב הדיון באחת התובענות עד לקבלת החלטה בתובענה השנייה.

...

למותר לציין כי מסקנה זו נכונה מקל וחומר ביחס לבקשת התובעים שכנגד לבטל את רישום הבעלות על שם התובעים ביחס לחלקות אחר, מלבד חלקה 18, כאשר התביעה לפירוק שיתוף נגעה אך ורק לחלקה 18.

סוף דבר אין לבית משפט זה סמכות להורות על ביטול בעלות התובעים במקרקעין מושא תביעת פירוק השיתוף.

פועל יוצא מהאמור הוא שאני מורה על מחיקת התביעה שכנגד (אציין כי סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט אינו מחייב את בית המשפט נעדר הסמכות להעביר את התביעה לערכאה המוסמכת, דבר המקנה, כך סבורני, לבית המשפט אפשרות להורות על מחיקת תביעה בה אינו מוסמך לדון).

בשנת 2019 הוגשה תובענה לפירוק שתוף במקרקעין בבית המשפט השלום בהרצליה (ת"א 50914-05-19.

אשר למאזן הנוחות, טען בא-כוח המשיבות כי זה נוטה בבירור לטובתן: ניזקי המבקש הנם נזקים כלכליים בלבד, בעוד למשיבות ייגרמו נזקים כבדי משקל בגין עיכובים בהשלמת הפרויקט (שכן, קבלת היתר בנייה מותנית בהתחייבות על מספר היחידות שייבנו וכך גם לווי בנקאי), ואף יהיו חשופות לתביעות להפרת הסכמים מצד צדדים שלישיים אשר להן התחייבו לספק את יחידות הדיור בסד זמנים מסוים.

בית המשפט המחוזי קבע, כי סכויי התביעה אינם גבוהים, וזאת ממספר טעמים: בכתב התביעה בתביעת פירוק השתוף וכן בדיונים שהתקיימו בה, בנוכחות בא-כוח המבקש, הודגש כי רק הסכם חתום יחייב את המשיבות; במכתב ששלח בא-כוח המשיבות ביום 22.3.2021 ובדיון שהתקיים בבקשה לצוו מניעה זמני, הסכימו הצדדים על כך שכריתת הסכם, הכרוך בשינוי הסכם המכר, מותנית באישור המשיבות, כונס הנכסים ובית המשפט, ואילו אישורים כאמור לא ניתנו; מעיון במסמכים שצורפו לבקשה לצוו מניעה זמני, עולה כי לא נתמלאה דרישת המסוימות – בני משפחתו של המבקש, ולא המבקש, שוחח עם מתווך בשם אלי אשכנזי, שאינו נציג מטעם המשיבות, ומשכך נעדר הסמכות להציע הצעה מחייבת; וכי המבקש לא צירף ראיה המעידה על הודעת הקיבול.

עוד טוען המבקש כי סכויי התביעה טובים, לשיטתו, שהרי הוכח קיומו של הסכם מחייב בין הצדדים, וככל שהסכם זה היה נחתם, המשיבות, כונס הנכסים ובית המשפט היו מאשרים את תוכנו, להנחת המבקש.

...

לא ראיתי טעם להתערב במסקנה זו. ואנמק בקצרה.

מכאן קצרה הדרך למסקנה הבלתי נמנעת כי יש להותיר את החלטת בית המשפט קמא על כנה.

סוף דבר: בקשה רשות הערעור נדחית איפוא, וממילא נדחית בקשת עיכוב הביצוע שהוגשה בצידה.

בשנת 2020 הגישה התובעת, המחזיקה 7.38% מן הבעלות במקרקעין, תביעה לפירוק השתוף, ובה טענה, בתמצית, כי בחלוף למעלה מ-45 שנה ממועד חתימת ההסכם, פתוחה לפניה הדרך לעתור לפירוק השתוף, חרף קיומו של ההסכם.

אין ספק, שפיתוחם של המקרקעין התעכב במשך שנים רבות: הסכם השתוף, שבו התחייבו הצדדים לפעול במשותף להפשרת המקרקעין ולפיתוחם לרווחת הצדדים כולם – נחתם בשנת 1973, לפני חמישים שנה, ונרשם בשנת 1976.

עם זאת, המסמכים שהובאו לפניי לאחר סיום הליך ההוכחות מלמדים, כי פיתוח חטיבת הקרקע שהמקרקעין הם חלק ממנה נמצא בשלבים מתקדמים ביותר, והם אושרו להפקדה בכפוף לשינויים.

...

אין בידי לקבל את טענותיהם של הנתבעים, שלפיהן התובעת פועלת בחוסר תום לב, או כי היא פועלת כ"אשת קש" בעבור צד ג' כלשהו, המנסה, כך לשיטת הנתבעים, להשתלט על חטיבת קרקע בהיקף משמעותי.

ואולם בענייננו, וחרף האמור לעיל, אני סבור כי נכון יהיה לדחות את התביעה לעת הזאת, ולעשות שימוש בסמכותי על פי סעיף 37 (ב) להמשיך ולתת תוקף להסכם השיתוף.

הפועל היוצא הוא, שאני סבור שלעת הזאת, לא מתקיימים התנאים להורות על פירוק השיתוף חרף התניה שבהסכם השיתוף, וצודק ונכון יהיה לאפשר לבעלי המקרקעין ליהנות מפירות השקעתם, ובהתאם – יש לדחות את התביעה.

התביעה נדחית אפוא.