עיכוב רישום משכנתא עקב אי קבלת אישורים מהעירייה

בנוסף טענו התובעים כי העיכובים ברשום בטבו גרמו לכך שלא קיבלו משכנתא לבנייה ועקב כך הם נקלעו לקשיים כלכליים.

הסוגיות שתבחנה להלן אבחן את טענות התובעים בכתב התביעה כדלקמן: איחור ברשום הזכויות במקרקעין על שם התובעים בלישכת רישום המקרקעין; איחור ברשום הזכויות בפנקסי החברה המשכנת; אי סיוע בנושא היטל ההשבחה; היתנגדות הנתבעות להחליף את צנורות המים הישנים שעברו מתחת למיתחם; הגשת בקשה להיתר בנייה לבנית קירות תומכים במיתחם בנגוד לתב"ע; היתנהלות הנתבעות בקשר עם החתימה על הבקשה להיתר בנייה שהגישו התובעים בשנת 2015 והקשיים הכלכליים שנגרמו לתובעים לטענתם עקב כי קבלת משכנתא כתוצאה מן העיכוב ברשום בטבו.

קשיים כלכליים ומשכנתא – טענות הצדדים בכתב התביעה (סעיף 13) טענו התובעים כי עקב העיכוב ברשום בטבו, לא עלה בידם לקבל משכנתא לצורך הבנייה, כפי שעלה ממכתב של יועצת המשכנתאות שצורף על ידם לכתב התביעה.

בס"ק י"ח מציין המומחה כי לוח הזמנים לעניין הקירות התומכים היה של 6 חודשים מחתימת ההסכם בין הערייה לחכ"ל להגשת בקשה להיתר בנייה ולסיום הבנייה בתוך 6 חודשים מקבלת היתר הבנייה.

...

לכך אוסיף כי מקובלת עלי הקביעה בפסד חטב, כי בהיעדר ראיות בנוגע לתשואה האלטרנטיבית על ההון, אין די באומדן התייקרות עלויות הבנייה, שכן אפשר שהון זה שלא נעשה בו שימוש לבנייה באותן שנים, נשא תשואה גבוהה יותר מן ההתייקרות של מדד תשומות הבנייה.

אני סבורה כי התובעים לא הצביעו על הוצאות שהוציאו במיוחד בגין עיכובים שנגרמו להם ועל כן לא היה מקום לפסוק פיצוי ברכיב נזק זה. לאור האמור, אילו היה מקום לפסוק פיצוי לתובעים היה זה רק בגין הפסד דמי שכירות ורק לגבי שנתיים וחצי לכל היותר.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי דין התביעה להידחות.

כן טוענים הנתבעים, כי גם לאחר שנרשמה בעלותו של התובע על הדירה ברשם המקרקעין מחדליו לא תמו, כך שהנתבעים לא יכלו להעביר את הזכויות על שמם היות שעל הדירה רבצה משכנתא של התובע שהיה עליו להסיר אותה, שנפרעה מכספי הנאמנות שהופקדו בידי ב"כ הנתבעים (סעיפים 39-41 לסיכומי הנתבעים).

מהנתונים שהובאו בפני עולה כי ללא ספק העיכוב בקבלת אישור הערייה, שהיה נעוץ בבניה הבלתי חוקית שביצעו הנתבעים, גרם לעיכוב בבצוע העסקה ורישום הזכויות וכפועל יוצא עיכוב בהעברת כספי הנאמנות לתובעת.

לגבי טענת התובע לעניין אי קבלת פטור מתשלום המס על דירה שרכש בתאריך 1.6.2011, שהיווה לטעמו שיקול לחתימת הסכם הפשרה - עסקינן בטענה סתמית, התובע לא הניח לפני נתונים שמהם ניתן ללמוד על אודות המועד שבו היה על התובע להשלים את העסקה על מנת שיזכה בפטור מתשלום מס רכישה, וכן לא ניתן לקבוע בצורה חד משמעית, כי בעקבות האיחור ברשום, בשל אי המצאת אישור הערייה, הוא לא נהנה מפטור ממס הרכישה.

...

ומטעמים אלו דין טענותיו להידחות.

כמו כן, דין הטענות של התובע לעניין הוצאות ניהול הליכים קודמים להידחות, אין מקום לפסוק הוצאות בגין הליכים אחרים, התובע היה יכול לעתור במסגרת אותם הליכים להוצאות בגין ניהולם ואין מקומן של טענות אלו להיות מועלות במסגרת התביעה שלפני.

סוף דבר הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובע פיצוי בסך של 10,000 ₪, וכן הוצאות משפט בגין האגרה בסך של 6,500 ₪, ושכר טרחת עורך דין בסך של 7,000 ₪ (כולל מע"מ כחוק).

על כך אף תעיד העובדה כי על פי עדות הנתבע התיק נותר "פתוח" במשרדו ולא נגנז במשך כל השנים שחלפו מאז החתימה על הסכם המכר ועד להגשת התביעה כאן, זאת בשל אי סיום תפקידו ובשל אי השלמת הרישום.

הנתבע העיד בעמ' 36: "...הראיה שעד היום התיק הזה על כל מה שיש בו עדיין שמור אצלי במשרד... כל העברה שלא מסתיימת, תהיה הסיבה אשר תהיה אני לא גונז את התיק, הוא ממשיך לחיות, זה התיק הכי ותיק שהיה ועדיין יש לי במשרד". באשר לטענת הנתבע כי במכתב ת/2 ביקש מהתובעים להמציא את אישור העיריה הנידרש לצורך העברת רישום הבעלות, העיד הנתבע בעמ' 1 לפרוט' הישיבה שהתקיימה ביום 28.12.22: "מדובר בעיניין טכני, לעתים אני מטיל על המוכר לעתים על הקונים, אם הם היו אומרים אז שהם לא מעוניינים, הייתי פועל כדי להסדיר את העניין". במהלך החקירה הנגדית בישיבת ההוכחות העיד הנתבע כי נכון לאותה תקופה, בשנת 1993, הנוהג בעריית חיפה היה להוציא אישור המופנה ללישכת רישום המקרקעין עבור השנה כולה עד סוף חודש דצמבר של אותה שנה, כלומר גם עבור החודשים בהם כבר קיבלו התובעים חזקה בדירה בשנת 1993 ומכאן שהיה הגיוני, מבחינתו, לבקש דוקא מהם ולא מהמוכרות להמציא לו את אישור העיריה (עמ' 44 ו- 49 לפרוט') הנתבע העיד כי לא קיבל מהתובעים את שטרי המשכנתא למרות שהוא זה שהיה אמור לטפל ברשום המשכנתא בלישכת רישום המקרקעין (עמ' 32 ש' 23-26).

הנתבע לא פעל מול המוכרות על מנת לוודא כי הן משלמות את חובות העיריה ובפרט בטרם קיבלו מהתובעים את התשלום האחרון בגין תמורת הדירה ואף לא הנחה את התובעים לעכב תשלום חלק מהתמורה, בגובה החוב לעיריה, עד להסדרת התשלום.

...

משכך, נזק נטען זה לא הוכח והתביעה בגינו נדחית.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה, באופן חלקי, ומחייבת את הנתבע לשלם לתובעים סך של 15,921 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 16.1.22 ועד היום.

אני מורה לנתבע לסייע לתובעים ו/או לבא כוחם, בכל מה שיידרש להם, לצורך רישום בעלות התובעים בדירה, בלשכת רישום המקרקעין, לרבות כל חתימה נוספת על כל מסמך שיידרש, ככל שיידרש, על ידי הגורמים המוסמכים, בהיותו של הנתבע מיופה כוחם של המוכרים בעסקה.

תביעה לתשלום פיצוי בסך של 35,000 ₪ בגין נזקים שנגרמו לתובעת, לטענתה, עקב הפרת הסכם מצד הנתבעת וכן עקב אי מילויה של הנתבעת אחר הוראות הסכם פשרה אשר ניתן לו תוקף של פסק דין.

על התובעת הייתה מוטלת החובה למסור לנתבעת שטרות משכנתא, אולם שטרות המשכנתא שנמסרו על ידי התובעת היו בלתי תקינים, והם הוחזרו אל התובעת על מנת שתתקנם, דבר שלא נעשה.

ודוק; מהראיות שהובאו בפניי, ובפרט מתכתובות הצדדים שצורפו כנספחים לכתב התביעה, עולה כי בא כוח הנתבעת פעל באופן אינטנסיבי על מנת להשלים את חובותיה של הנתבעת לצורך רישום הנכס על שמה, וכי העיכוב ברשום נבע מנסיבות שאינן בשליטתו, ובראשן סרוב הערייה להעביר אישור מטעמה עבור רישום זכויות הנתבעת בנכס.

ודוק; מהתכתבות הצדדים עולה כי דוקא בא כוח הנתבעת הוא זה אשר טיפל בקבלת אישור הערייה, אשר התעכב במשך זמן רב, ועיכב את רישום הנכס על שם הנתבעת, כתוצאה מנסיבות אשר אינן תלויות בתובעת או בנתבעת, וכי פעולותיו של בא כוח הנתבעת הן אלה אשר הביאו, בסופו של יום, לקבלת אישור הערייה.

...

מנגד, טוענת הנתבעת כי יש לדחות את התביעה בשל מעשה בית דין ומיצוי זכויות התובעת במסגרת הסכם הפשרה.

משכך, יש לדחות את התביעה ולהורות על חיוב התובעת בהוצאות הנתבעת.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך של 750 ₪.

עוד הפנו התובעים לניסיונות הנתבע לטעון ששמו אינו רחמים על אף שאישר כי זה השם שניתן לו בלידתו והוא שינה אותו בתעודת הזהות; לכך שמי שערך את ההסכם, מר קרויזר, היה עורך-דין שהוצא מן הלישכה ורישיונו נשלל מה שמלמד על חוסר מהימנותו, והינה, קרויזר כתב בתצהירו כי הוא ערך את הסכם הפשרה, אך בחקירתו הנגדית הודה כי לא ערך את ההסכם (עמ' 65 ש. 25-26) מה שהצריך את התובעים להביא לעדות את מר שרייבר והסב להם הוצאות משפט נוספות והאריך את ההליך שלא לצורך.

התובעים אישרו כי הסכום עודכן לאחר הסכם הפשרה מול הערייה באשר לגובה היטל ההשבחה ורק בגלל טעות בתום לב, חוות הדעת הוגשה בתיק אחר ולא בתיק זה. בעדותה, פרטה התובעת את עוגמת הנפש והקושי שהם חווים במגורים בבניין שאי אפשר לקחת בגינו משכנתא, לא ניתן למכור אותו לאחר וכי ברבות השנים נולדו להם עוד הרבה ילדים שהבית צר מלהכיל וכל זאת על אף ששלמו לקבלן פרי את כל מה שהתחייבו לשלם.

עיכוב זה מנע ממנו לערוך בדיקה של עותק אותנטי וקריא (תוך הפניה לפסיקה בעיניין זה).

הנתבע טען כי הערבות הנה הדדית לשני הערבים ובשום מקום בהסכם הפשרה, לא שוייכו החיובים לערב כזה או אחר, ולפיכך יש להפחית את סכום התביעה למחצית; כי היה על התובעים לפנות תחילה לקבלן פרי שהוא החייב העקרי ורק בישיבת הוכחות נודע לו, לראשונה, כי התובעים החריגו את הליך הפשרה מתביעתם בלי להסביר מתי ולא וכי הוגשה בקשה לקבלת היתר מהעירייה עוד בחודש יולי 2022 מבלי לפרט מה עלה בגורל הבקשה.

עוד פרט השמאי כהן כי לצורך מימוש בניית השטחים שאושרו בתב"ע הרלבנטית, היא תב"ע 7079 ניפתח תיק רשוי מספר 0571/2002 והבקשה עברה לכאורה את כל הליכי הרשוי ולא ברור מדוע לא הושלמו ההליכים לקבלת ההיתר בפועל, יתכן, כך נרשם, כי נידרש עוד מימון של אגרות והיטלים.

...

ברור כי כל צד העמיד ערב לחיוביו שלו ואביה של התובעת אינו ערב להתחייבויות הקבלן, כל פרשנות אחרת אינה סבירה ואינה הגיונית ולכן טענה זו נדחית, כמו גם הטענה כי היה צריך לצרף את הערב השני כנתבע.

באשר לטענה כי מדובר בכתב ערבות לערב יחיד כמשמעו בפרק ב' לחוק הערבות, והתובעים לא עמדו בהוראות סעיף 21(ב), 26(א) לחוק זה, אני מקבלת את טענת התובעים פרק זה של חוק הערבות אינו חל בענייננו.

לסיכום: התביעה מתקבלת, ואני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים 500,000 ₪ בצירוף שכ"ט עו"ד בסך 27,000 ₪ בצירוף מע"מ (בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימאלי המומלץ), התש"ס – 2000, וכן הוצאות משפט.