עיכוב זכויות בניה במסגרת תמ"א 38

המערערים הבהירו, בהקשר זה, כי הבקשה להיתר התעכבה במשך זמן כה רב, ואין הצדקה להתמשכות נוספת של ההליכים, אשר נועדה לסיכול מטרתה של תמ"א 38, רק בשל העלאת ההצעה החדשה על ידי בני הזוג אברהם.

התמריצים הכלכליים אשר מוענקים במסגרת תמ"א 38, הנם שונים ומגוונים, וכוללים, בין היתר: תוספות בניה; הריסת הבניין והקמתו מחדש; הוספת זכויות בניה למגרשים פנויים שבבעלות היזם, או לבניינים אחרים הדורשים חזוק, ואשר מצויים במיגרש; ניצול זכויות בניה בבנייני מגורים, לשם הוספת דירות חדשות; אפשרות לחרוג ממספר יחידות הדיור, מספר הקומות, ומקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות על המיגרש, ועוד (גדרון ונמדר, עמ' 39).

...

על היחס בין שני הסעיפים עמדו גדרון ונמדר בספרם, בעמ' 288-286: "סעיף 158א3(א) שולל ממוסד תכנון את הסמכות למנוע אישור זכויות בניה מכוח הוראות סעיפים 11, 12 ו-14 לתמ"א 38, מהנימוק כי לא ניתן להתקין את מספר מקומות החניה אותם יש להסדיר לפי סעיף 17 לתמ"א, כולם או חלקם, בתחום המגרש, אם מוסד התכנון מצא כי לא ניתן להסדיר את מקומות החניה בתחום המגרש. במקרה כזה על הועדה המקומית לתת את היתר הבניה המבוקש, על אף העובדה כי מבקש ההיתר לא הסדיר את מקומות החניה הנדרשים מכוח סעיף 17 לתמ"א בתחום המגרש, בכפוף לזכות הועדה המקומית לחייב את מבקש ההיתר לשלם דמי השתתפות להתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי". מקובלת עליי גישתם זו של גדרון ונמדר, אשר עולה בקנה אחד עם מטרתה של תמ"א 38.

‏ סוף דבר לסיכום, לוּ תתקבל דעתי, הערעור יתקבל במובן זה שהנושא יוחזר לדיון מחודש בפני ועדת הערר.

ודוק, איני מביעה כל עמדה באשר למסקנה הסופית אליה צריכה ועדת הערר להגיע ומצטרפת אני לדברי חברי כי על ועדת הערר לפעול כחכמתה וכמיטב הבנתה בגיבוש החלטתה.

]מהות הבקשה לפניי בקשה לעיכוב ביצועו של עונש המאסר אשר הושת על המערער על ידי בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופט ח' כבוב, ס"נ) ביום 28.2.2021 בגדריו של ת"פ 32229-11-17 – זאת, עד להכרעה בעירעור על הכרעת הדין ועל גזר הדין שהמערער הניח לפתחנו.

המערער ושותפו בירמן פירסמו את המיזם כהשקעה בפרויקטים של חזוק מבנים מפני רעידות אדמה וניצול זכויות הבנייה במסגרתה של תמ"א 38 – השקעה שלא נעשתה כמובטח.

...

מבלי לקבוע מסמרות, סבורני כי טענות אלה של המערער תלויות על בלימה; ואסביר.

מבלי לקבוע מסמרות, סבורני כי סיכוייה של טענה זו להתקבל במסגרת הערעור הינם נמוכים עד-כדי-קלושים.

סוף דבר מהטעמים שמניתי לעיל, אני דוחה את הבקשה.

ביום 28/1/22 ניתן על ידי כבוד השופט גונטובניק צו אירעי לעיכוב ביצוע ההריסה והדיון בעתירה היתקיים בפני ביום 2/2/22.

לטענת העותרת, ייגרם לה נזק כספי ניכר של כ-10 מליון ₪ כתוצאה מהריסת הבניין ואי האפשרות עקב כך לקבל את זכויות הבנייה וההקלות במסגרת תמ"א 38 שבו היה נהרס הבניין במסגרת התמ"א ונבנה ביניין חדש בהתאם לתמ"א. כן טוענת העותרת ,באמצעות מנהלה מר פאקטר , שהעיריה מתעקשת על הריסת הבניין כדי לחסוך כסף בכך שלא תתקיים בבניין תמ"א 38 שזה עולה הון תועפות לעיריה וכל המטרה שלה זה למנוע תמ"א 38 לאחר שקבלו הוראה מלמעלה של מדיניות כמה שיותר להרוס .

...

דיון והכרעה: לאחר ששמעתי את הצדדים, כולל את המהנדסים של שני הצדדים החלטתי לדחות את העתירה.

התוצאה: בנסיבות אלו, אין מנוס מדחיית העתירה.

לפיכך, אני דוחה את העתירה ללא צו להוצאות וכמובן שהצו הארעי שניתן בטל.

אני הבעלים של חברת בן מאור השקעות ונדל"ן בע"מ אשר היתקשרה עם חברת אדלר בהסכם לבצוע עבודות בנייה ושיפוצים במסגרת תמ"א 38 בבניין ברח' חפץ חיים 21 רעננה (להלן: "הבניין") אשר כלל חזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, התקנת מעלית, שפוץ והחלפת תשתיות, בניית הרחבות ל- 16 דירות קיימות ובניית שמונה דירות חדשות.

למען הבהירות, אדגיש שוב כי על אף שעל פי הוראות ההסכם הייתה לאדלר כל זכות לסלק ידה של שקם אלומיניום מהאתר במועד מוקדם יותר, הן בשל העיכוב בלוחות הזמנים, הן בשל חוסר היכולת לעמוד בהתחייבויותיה, הן בשל חוסר מקצועיותה ועוד, הרי שההחלטה בדבר הפסקת עבודתה התקבלה במשותף עם יוסי ויצמן ועל דעתו.

...

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: בתביעה העיקרית: על הנתבעת 1 (חב' אדלר), הנתבעת 2 (חב' גשרי דיזנגוף סנטר), והנתבע 3 (מר רוברט אלמליח), ביחד ולחוד, לשלם לתובעת (חב' שקם אלומיניום) כדלקמן: את הסך 283,822 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום 1.6.16 ועד ליום התשלום בפועל.

התביעה נגד הנתבעות 4 ו-5 נדחית ללא צו להוצאות, לאור העובדה שהגנת הנתבעות נוהלו כמקשה אחת גם עם הגנת הנתבעים 1 עד 3.

בתביעה שכנגד: התביעה שכנגד שהגישה חב' אדלר נגד חב' שקם אלומיניום ומר יוסף ויצמן, נדחית.

למרות העיכוב הניכר בתחילת העבודה, נחתם ביום 22.5.2022 הסכם משולש בין החברה, דיירי הבניין והחברות מכלול מימון נדל"ן בע"מ וכלל חברה לביטוח בע"מ (להלן – "כלל").

על פי סעיף 5.1 להסכם המשולש: "להבטחת האשראי, יצרו הדיירים לטובת המממן משכנתא בדרגה ראשונה מוגבלת לסך של 25,000,000 ₪ על היחידה הרישומית ומלוא זכויותיהם לגביה, כשהן נקיות מכל עיקול, הערה, שיעבוד, מישכון או זכות של צד שלישי כלשהוא (להלן: "המשכנתא")". בד בבד, הבהירו בעלי הדירות במהלך הדיון, את שניתן היה לצפות, כי הם עצמם, אין בדעתם או ביכולתם לפרוע את ההלוואה שניתנה לכלל. מכאן, שעתידה כלל, כפי שאף הצהיר ב"כ במהלך הדיון, לפעול למימוש המשכנתא שבידה, ואשוב ואזכיר שכל בעלי הדירות נתנו את ידם ליצירת שיעבוד זה. לשון אחר: מקום בו מהות השיעבוד היא, קודם כל, זכויות בנייה ובהנתן הלוואה שלא ניפרעה, צפויה הבנייה ממילא לצאת לפועל, גם ככל שאקבל את עמדת המתנגדים. זאת, על ידי בעלת השיעבוד, כלל, ומכח הבטוחה שבידה. מן המקובץ עולה, איפוא, שבהנתן מצב שבו ההלוואה אינה נפרעת, ממילא תתבצע הבנייה, ואם לא ייעשה הדבר מכח החלטתי זאת, ייעשה הדבר מכח זכותה של כלל כבעלת השיעבוד. ובמילים הפשוטות ביותר – אלא אם כן יימצא מי שיתנדב לפרוע את ההלוואה שהעניקה כלל לחברה, מיצוי זכויות הבנייה ממילא יתבצע, בין אם במסגרת הליך זה, ובין אם אגב הליך מימוש השיעבוד שבידי כלל. בתוך כך יוטעם, שככל שמטעם כלשהוא תנתנה החלטות שיגרמו לכלל לצאת "קירחת מכאן ומכאן", עלול הדבר להוביל להשלכות רוחב הרות אסון על כל הקשור במימון בניה בנסיבות דומות (תמ"א 38, ודומיהן), שהרי פרויקט מסוג זה נידרש כימעט תמיד למימון ביניים, וככל שלא יוכל הגורם המממן לסמוך על הדיירים ועל השיעבוד שיצרו בזכויות הבניה של אותו בית, לא יינתן מימון, ואם כך, אנא אנו באים.

...

אשר לנקודה זו אך אבהיר שמתבססת החלטתי על תמונת המצב הנוכחית לפיה קיים היתר בנייה תקף ביחס לבנייה שעל הפרק, ולמצבים שכרגע אינם תקפים, לא אתייחס.

סוף דבר.

בכפוף לכל האמור לעיל, בקשת הנאמנים להעתקת ההתקשרות – מאושרת.