עיכוב במסירת דירה שנרכשה בזיכרון דברים

"איחור במסירה, עלול להגרם עקב מיגוון של גורמים. גורמים אחדים קשורים ישירות בהתנהלות הקבלן עצמו, כגון תיכנון לקוי של לוח הזמנים ושל שלבי הפרויקט השונים, ביצוע רשלני של תכניות העבודה, הקצאת חסר של כוח אדם, היתמודדות שגויה עם אירועים בלתי צפויים ועוד. גורמים אחרים קשורים בעקיפין לקבלן ולהתנהלותו, בדרגת קשר כזו או אחרת, כגון איחור של צדדים שלישיים שהקבלן נידרש להם לצורך ביצוע עבודתו וכן עיכובים מצד גורמים שילטוניים שהקבלן מיתנהל מולם ונידרש להיתרים מהם. גורמי עיכוב נוספים אינם קשורים בקבלן כלל, כגון פגעי טבע, שביתות כלליות ומלחמה. איתור הנסיבות שגרמו לאיחור במסירה, מצריך השוואה בין לוח הזמנים המתוכנן שערך הקבלן, לבין לוח הזמנים שבוצע בפועל, בחינת החריגות מלוח הזמנים וניתוח הגורם להן. יש לזכור שלא כל מחדל או ארוע בלתי צפוי הגורם לסטייה מלוח הזמנים המתוכנן, ישפיע בהכרח על מועד מסירת הדירה. לעניין זה יש להבחין למשל בין פעולות היכולות להתבצע במקביל, כך שאיחור בבצוע אחת מהן לא יעכב את מועד הסיום של הפרויקט בכללותו; לבין פעולות שביצוען נעשה בטור, כך שעיכוב באחת מהן יגרור עיכובים נוספים ויוליך בסופו של דבר לאיחור במסירה. כן יש לבחון, בהתאם למבחן "הסיבה שבלעדיה אין" האם אילמלא הנסיבה המעכבת לא היה נגרם איחור במסירה, או שמא האיחור היה נגרם בכל מקרה, עקב מחדלים עצמאיים של הקבלן [.

ט' להסכם, הנו כדלקמן: "כמו כן מוסכם כי עיכוב בהשלמת בניית הדירה ו/או במסירתה לרוכש שניגרם כתוצאה מפעולות ו/או מחדלי משרד הבינוי והשיכון ו/או עריית יהוד ו/או חברת חשמל ו/או הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה יהוד ו/או כל גורם אחר, שאין למוכרת שליטה עליהם, לא יחשב כהפרה של החוזה ולא יזכה את הרוכש בפצוי כלשהוא בגין איחור במסירת הדירה." סעיף 6 להסכם, הנו כדלקמן: "6. דחיות ועיכובים בעבודות הבנייה

...

ואם לא די בכך, הרי שבדו"ח הליווי הבנקאי מס' 46 שפירט את מצב התקדמות הפרויקט לחודש נובמבר 2020 נרשם כי: "דגשים לפרויקט בתקופת המאבק בקורונה: נכון לדו"ח מס' 46 אין האטה בקצב הבניה." לאור כל האמור, טענת ההגנה המתבססה על מגפת הקורונה - נדחית.

בנוסף, סבורני כי היזם לא יכול לטעון כנגד אותה "דירה מפוצלת" נוכח הפרסומים שפירסם, ומהן נבנה לצורך מכירותיו.

סבורני כי במקרה דנן, יש לפעול לפי הרשום בהסכם המכר ולא לפי מה שנרשם בטופס הרישום, שכן הסכם המכר הוא הבסיס הנורמטיבי לתביעה שבפניי.

סבורני כי לא יהיה זה נכון לתת נפקות משפטית מכרעת למסמך שאינו הסכם המכר עצמו, ההסכם אשר מכוחו הגישו הרוכשים תביעתם.

לאחר שחובה של "חברת דרעי" כלפי "חברת דוידי" האמיר לסך של 1,002,816 ₪ נחתם בין היחיד לבין המשיבים 4-5 בתאריך 22.10.2019 הסכם שכותרתו "זכרון דברים לרכישת דירת מגורים – בחיפה" שבמסגרתו נקבע כי החזקה בדירת מגוריו של היחיד, אשר באותה עת רבצה עליה משכנתא לטובת "בנק מזרחי טפחות" בסך של 1,409,000 ₪, תעבור לחזקת המשיבים תמורת סך של 3 מיליון ₪.

הנאמן טוען כי מעדותו של היחיד בבית המשפט עלה בבירור שלא היה לו חוב כספי אישי כלפי המשיבים, אלא שהצטבר חוב כספי מצד "חברת דרעי" כלפי "חברת דוידי", וכי מעדותם של המשיבים עלה באופן מובהק שהסכם זכרון הדברים בנוגע לדירת מגוריו של היחיד נועד להביא להפחתת חובה הכספי של "חברת דרעי" כלפי "חברת דוידי". הנאמן הוסיף וטען כי לגישתו, בית המשפט המחוזי שגה בכך שלא הורה באופן מידי על עיכוב הדיון ועל העברת ההליך אשר היתנהל בפניו לבית משפט זה, בהתאם להוראות סעיף 279(ג) לחוק חידלות פרעון ושקום כלכלי, כך שבנסיבות העניין חלות בעניינינו הוראותיו של סעיף 121 לחוק חידלות פרעון שלפיו חובות עבר של יחיד ייפרעו מנכסי קופת הנשייה אך ורק בהתאם להוראות חוק חידלות פרעון.

טענות הנושה - בנק מזרחי בע"מ : לפי עמדת הבנק/הנושה, טענת המשיבים 4-5 שלפיה רשימת תיקי ההוצאה לפועל הפתוחים כנגד החייב נכון ליום כריתת הסכם זכרון הדברים (22.10.2019) מצביעה על כך שחזקת חידלות פרעון אינה רלוואנטית לענייננו, משום שנכון למועד זה מרביתם המכריע של הנושים לא הספיקו לנקוט בהליכים המשפטיים הרלוואנטיים לאור מועד צו פתיחת ההליכים במסגרת תיק זה. הבנק מוסיף ומציין בסיכומיו כי מתיעוד כרטסת הנהלת החשבונות של התשלומים אשר הועברו בין שתי החברות, עלה שארבע המחאות אשר נימסרו למשיבים בין התאריכים 14.8.2019 ועד 24.8.2019 חוללו בנימוק של העדר כסוי מספיק, וזאת בנגוד לתקופה הקודמת למועדים הללו.

...

החייב מדגיש בסיכומיו כי המשיבים היו מודעים בזמן אמת למצבו הפיננסי הקשה וניצלו לרעה את מצבו הפיננסי, מתוך מטרה להפעיל עליו "מנופי לחץ" כלכליים ונפשיים לאחר שהגיעו לכלל מסקנה כי החברה שבבעלותו אינה סולבנטית.

המשיבים 4-5 טוענים כי סכום זה מורכב מסך של 1,002,816 ₪ נכון ליום כריתת זיכרון הדברים (ולא 1,591,000 ₪ כפי שנרשם בשוגג במסגרת הסכם זיכרון הדברים) כאשר לסכום זה יש להוסיף את יתרת תשלום הלוואת המשכנתא אשר רבצה על דירת היחיד בסך של 1,404,079 ₪ כך שבסופו של דבר "חברת דרעי" חבה כלפי ""חברת דוידי" בתום ההתקשרות בין שתי החברות סך של 1,075,605 ₪.

סוף דבר : בסופו של יום מצאתי כי מתקיימים כל התנאים הקבועים בחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, אשר על פניו מצדיקים את ביטול פעולת ההענקה, אולם בנסיבות העניין, רק בצורה חלקית, ולכן יש לקבוע כי על המשיבים להשיב לקופת הנשייה את הסכום העודף שבין התמורה המוסכמת (3,000,000 ש"ח) לתמורה בפועל (1,404,078 + 585,544), שהם 1,010,378 ש"ח. הסכום כאמור יושב לקופת הנשייה בתוך 45 ימים מהיום, בהיעדר תשלום יפעל הנאמן להתמנות ככונס נכסים לצורך מימוש הזכויות (תוך שמירת העיקרון של השבת הסכום אשר שולם בפועל, כאמור לעיל, כתשלום ראשון מתוך התמורה).

כידוע, בחוזים קבלניים נאסר על הרוכשים למכור דירתם כ"יד שניה" אלא לאחר קבלת טופס 4 ומסירת החזקה, וזאת מהחשש שמא שינויים בלתי מורשים שיבצעו יגרמו לעיכוב במסירת הבניין כולו.

ביום 6.10.16 חתם התובע על זיכרון דברים עם יעקב נטע בעק לפיו התמורה בעד הדירה תעמוד על 2.55 מיליון ₪, 550,000 ₪ ישולמו למוכר והיתרה תשולם לחברה הקבלנית במסגרת הסכם רכישה ישירות מהקבלן, כל זאת לא יאוחר ממועד קבלת טופס 4 לפרויקט.

...

סוף דבר אשר על כן אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד להשיב לתובע סך של 250,000 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 14.4.18 ועד התשלום בפועל.

מלבד סך זה, עתר התובע לחיוב הנתבעים גם בסכומים הבאים: (1) 2,000 ₪ בגין רכישת דשא סנטטי (במקום זה שנטען כי כיסה את מרפסת חזית הדירה ונלקח על ידי הדייר הקודם); (2) 5,000 ₪ בגין התחייבות הנתבע 2 לשלם סכום זה לתובע באופן אישי וזאת בשל העיכוב במסירת החזקה שניגרם בשל הזמן שלקח לנתבע לסלק את המשכנתא ושנטען כי הוסתרה על ידו במועד החתימה על ההסכם; (3) 8,850 ₪ בגין הפסד דמי שכירות שניגרם בשל השלמת תיקון הליקויים במשך 6 שבועות; (4) 15,000 ₪ בגין הוצאות השפוץ המהיר שהיה צריך לבצע נוכח מצב הדירה ושהיה כרוך באובדן זמן ועגמת נפש מרובה.

כן, נטען כי התובע בחר במודע להסתיר שבין הצדדים נחתם זכרון דברים ביום 26/3/15 (כשבוע לפני החתימה על הסכם המכר), בו מופיעה היתייחסות ספציפית לבעיית הרטיבות בתיקרת אחד החדרים בדירה וכמו כן עולה ממנו התחייבות מפורשת של הנתבע לתקן אותה בתוך ארבעה חודשים.

2,000 ₪ בגין רכישת דשא סנטטי (במקום זה שכיסה את מרפסת חזית הדירה ונלקח על ידי הדייר הקודם); איני מוצאת להכיר בזכאות התובע לסכום זה. לא זו שהמדובר בטענה שנטענה בעלמא, כשבתמליל אליו הפנה התובע בעיניין זה דוקא עולה היתנערות מפורשת מצד הנתבע אודות התחייבות להותרת הפריט הנידון (נספח 17 לתיק המוצגים), אלא שמקובלת עלי טענת הנתבע כי באם אכן הייתה התחייבות מצד האחרון להותרת פריט זה בדירה, הדבר היה מקבל עגון מפורש בסעיף 29 להסכם המכר – הסעיף שבו פורטה רשימת המיטלטלין שהוסכם כי ייוותרו בדירה.

...

הנני מחייבת את הנתבע (1) לשלם לידי התובע סך של 109,272 ₪.

התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית, התובע יישא בהוצאות הנתבע 2 ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

ההודעה כנגד הצדדים השלישיים 1 ו-2 נדחית.

רקע וטענות הצדדים התובעים רכשו בית צמוד קרקע ברחוב אנפה 4 ביישוב מיתר על פי הסכם מכר מיום 19.11.14 שנכרת עם הנתבעים 1-2 (קדם להסכם זכרון דברים מיום 2.9.14 – ת/1).

לבד מהפצוי עבור תיקון הליקויים, דורשים התובעים פיצוי גם עבור האיחור במסירת הדירה (העיכוב בהמצאת טופס 4 ), פיצוי בגין עוגמת נפש והפסד ימי עבודה, דיור חלופי בתקופת תיקון הליקויים ועלות חוות דעת המומחים.

נטען כי אין יסוד לדרישה לפצוי בגין איחור במסירה לפי חוק המכר (דירות) וממילא עשו התובעים שימוש בדירה ולכן לא יכולים לעתור לסעד זה. דיון והכרעה תחולת חוק המכר (דירות) – הדין החל סעיף 1 לחוק המכר (דירות) מגדיר מוכר כ- "מי שמוכר דירה שנבנתה או עתידה להיבנות על ידו (או עבורו) על קרקע שלו או של זולתו על מנת למכרה." ס' 9 לחוק המכר (דירות) קובע כי: "לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח הפוכו של דבר." בע"א 4050/15 יהודאין גוברין נ' לבנשטיין, 28.12.17 (פסקות 9-10), אליו הפנה ב"כ התובעים הובהר: "ברם, תחולתו של החוק אינה מוגבלת רק לחברות בניה, והוא עשוי לחול גם על אנשים פרטיים במקרים מסוימים. יזם פרטי, אשר בונה דירה באמצעות קבלן משנה, במטרה למכרה ולהפיק רווח יזמי מהמכירה – עשוי בהחלט להכנס לגדר תחולתו של חוק המכר דירות. אף אם ניתן להרהר עיונית במצב משפטי זה, הרי החוק אינו עורך הבחנה כזו בין חברות בנייה ליזמים פרטיים. על רקע זה ניתן לציין כי ההצדקות להחלת החוק על חברות בניה מתקיימות במידה רבה גם בנוגע ליזמים פרטיים. ליזם הפרטי יש יכולת לוודא שהבנייה תיעשה כראוי, ואף לערוך הסכמים מול הקבלן המבצע, המסדירים את אחריות הקבלן כלפי היזם. כמו כן כאשר מדובר ביזם הבונה דירה במטרה למכרה ישנו חשש לשימוש בחומרי גלם זולים, ובנייה בסטאנדארט נמוך על מנת לחסוך בהוצאות (זמיר, עמ' 176). כך או כך, וכאמור, לשונו של החוק אף היא רחבה דיה וכוללת גם אדם פרטי שאינו עוסק בבנייה ומכירה של דירות, אלא ייתכן שביצע עסקה כזו באופן חד פעמי. זאת כל עוד הוא בנה את הדירה במטרה למכרה.

...

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 218,431 ₪ בגין עלות תיקון הליקויים בבית.

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובעים סך של 25,000 ₪, נכון למועד פסק הדין, פיצוי בגין נזק לא ממוני.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את הוצאות ההליך בגין אגרה בסך של 7,500 ₪, ובנוסף יישאו בהוצאות התובעים בגין המומחים ושכר העדים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד כל הוצאה.