אם כן, הוצאה לפועל של תוכנית חזוק מבנים לפי תמ"א 38 אינה יכולה להבחן רק מן הפרספקטיבה של פגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות, אלא גם מן הפרספקטיבה של העצמת זכויות הקניין שלהם: הם זוכים להקצאה של נכס קינייני יקר ערך שהוענק להם בפטור מתשלומי מסים ותשלומי חובה אחרים.
נעמי כרמון, התחדשות עירונית, עומדת על תמ"א 38, כחלק ממגמה של התחדשות עירונית:
"תמ"א 38 בצורתה המקורית, היינו: תוספת זכויות בנייה על גג ביניין מגורים ישן (או בקומת העמודים( תמורת חזוק הבניין מפני רעידות אדמה, זכויות שנמכרות בדרך כלל לקבלן ביניין תמורת התחייבותו לשפץ את הבניין הישן ולהוסיף לו מעלית, ולעיתים גם מחסנים וחניות, וגם להוסיף שטחים לדירות הותיקות בבניין, בדרך כלל בצורת ממ"ד ומרפסת שמש, מתאימה באופייה להוות חלק מן האסטרטגיה האורגנית לחזוק מגורים. במונחים אופנתיים מתחום התיכנון העירוני, תמ"א 38 תורמת תרומה משמעותית להקטנתה של טביעת הרגל האקולוגית, בהשוואה לתכניות אחרות לחידוש מגורים )הריסה ופינוי פסולת יוצרים נזקים סביבתיים ניכרים), וגם להגדלת החוסן העירוני ((urban resilience, היכולת להמשיך לתפקד לנוכח אסונות טבע כמו רעידת אדמה ואסונות מעשה ידי אדם כמו ירי טילים. אלה מתווספים לסיבות שבגללן היא מתאימה מאד להיות חלק מן האסטרטגיה האורגנית. יתר על כן, מדובר בשותפות ציבורית פרטית מסוג מיתקדם, אשר בצידה הפרטי ישנם גם יזמים וגם תושבים, כשהאחרונים בהכרח משתתפים בייזום ובהחלטות התיכנון והביצוע.".
אמנם, לדבריה, במקורה התכנית הייתה בת מטרה אחת בלבד, אך כדבריה בסופו של יום, מדובר באחד המכשירים המרכזיים להתחדשות עירונית, שם בעמ' 33 היא מציינת:
מי שיצרו את תמ"א 38 לא התכוונו לראות בה תכנית להתחדשות עירונית.
תיקון 3 קובע, כי די בכך שהתכנית החלה על המיגרש מאפשרת לבנות מבנה בן יותר מ-2 קומות או יותר מ-400 מ"ר על מנת שתמ"א 38 תחול על המבנה.
21.2 הונחה דעתה, בין השאר, לגבי פיתרון חנייה, תכנית לעיצוב המבנה ושיפוצו על פי סעיפים 17 ו-18 בהתאמה ולגבי יכולת העמידה של התשתיות הקיימות בתוספת הבניה המוצעת.
ובלשון סעיף 5 לדברי ההסבר:
"ככלל היתר בניה יינתן על ידי הוועדה המקומית, אשר תשקול את סוג התוספת המתאימה לכל מבנה, על סמך התנאים המקומיים בהתאם לשיקולים הקשורים ליכולת הנשיאה של תשתיות ושירותים של המבנה והסביבה, בהתאם לשיקולים תיכנוניים, אדריכליים וכד'..."
מדברי ההסבר עולה, כי באיזון שבין האינטרסים הציבוריים לבין האינטרסים הפרטיים והעירוניים, העדיף המחוקק את האנטרס הצבורי על פני האנטרס הפרטי.
מיסמך המדיניות נקרא: "מיסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכוח תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה)", אשר אושר בועדה המקומית ביום 22.3.06 (נספח 9 לתגובת הוועדה המקומית, להלן: "מיסמך המדיניות הכולל או המדיניות הכוללת").
...
בנקודה זו מצוין בחוות הדעת, כי:
"קיים פוטנציאל גדול של מבנים ישנים בשכונה, הפזורים על כל חלקיה, המהווים פוטנציאל להעצמת הבנייה לפי תמ"א 38."
אולם, מכאן מגיעה המסקנה, שאינה מבוססת כלל ועיקר על הנתונים שקדמו לה:
"החלת הוראות התמ"א על השכונה תגרור תוספת משמעותית בהיקף של 1,000-1,500 יחידות דיור (מחושב לפי תוספת יחידות דיור המבוקשת ברומנלי 25."
החשבון שערכה הוא:
813 יחידות דיור X 49% מבנים שנבנו לפני 1980 = 398 יחידות דיור
מס' נפשות למשק בית 2.8
חישוב תוספת יחידות דיור 2-4 יחידות למגרש.
במאמר מוסגר אציין, כי כמו ועדת הערר, גם באת כוח העותרים, נקטה בעניין שושני עמדה הפוכה לזו בה היא מחזיקה בעתירה זו.
סוף דבר
וועדת הערר לא פגעה בזכויותיהם הדיוניות של העותרים או בזכות הטיעון שלהם.
מסמך המדיניות גובש בעת האחרונה, לאחר תיקון 3 לתמ"א 38, לגבי שטח העיר תל-אביב-יפו כולה, בצורה מקצועית, וטוב עשו הוועדה המקומית וועדת הערר שהתבססו על מדיניות זו.
לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית.
