עבירת בנייה: תוספת בנייה ללא היתר במבנה לשימור

ביום 25.3.2014 הורשעו הנאשמים בבית משפט לעניינים מקומיים ברחובות, בכל אחד מהתיקים שלהלן במאוחד: חע"מ 10232/09, תו"ב 18618-06-11, תו"ב 42927-01-12, תו"ב 49141-02-13, ותו"ב 25286-10-12 בגין ביצוע עבודות בנייה טעונות היתר ללא היתר.

דיון והכרעה ביום 15.9.19, במהלך שמיעת הראיות, הגיעו הצדדים להסכמה וכתב האישום תוקן באופן שנמחקו ממנו האישומים הנוגעים לעבירת השמוש ונותרו עבירות של אי קיום צו. במסגרת רע"ס 3345-09-12 מיום 13.5.2014, גזר בית המשפט על הנאשמים באותו תיק ובתיקים המפורטים בכתב האישום בתיק זה בין היתר צו הריסה, שזו לשונו: "אני מחייבת את הנאשמים להרוס ולסלק את התוספות והמבנים הנוספים, נשוא כתבי האישום, לבד מהמבנה ההסטורי המקורי. באשר למבנה ההסטורי המקורי, הנמצא ברח' הרצל 168 והמיועד לשימור, ניתן בזה צו להחזרת מצב המבנה לקדמותו, כאשר פעולות אלו תבוצענה בתיאום ועל פי הנחיות מהנדסת העיר. השינויים שבוצעו במבנה המקורי, הנם כמפורט בכתב האישום שבתיק עמ"ק 10232/09. צוים אלו יבוצעו בתוך 6 חודשים מהיום. הוסברו לנאשמים הוראות הדין, באשר להגשת בקשות אורכה, כאשר ב"כ המאשימה הבהירה את עמדתה וככל שתוגש בקשה על פי הוראות הדין, תבחן לגופה בבוא המועד". אין מחלוקת, כי התיק בו ניתן גזר הדין בתיק הקודם, רע"ס 3345-09-12 אינו נכלל בעובדות כתב האישום בתיק שבפניי.

לדבריו "מדובר בשני מבנים מעץ ומלוחות פח, מבנה מלוחות עץ ופח, מבנה שמשמש חדר שירותים מאבן, סככה גדולה בחזית הדרומית של המבנה ולגבי המבנה לשימור, עשו בו הגדלות והקטנות פתחים, מדרגות, הריסת גג ובניית גג חדש. תוספת בניה בוצעה במבנה עצמו לשימור, שלא קשורה לתוספת הבניה שבוצעה בחצר הבית" (עמ' 10 שורות 18-21).

...

בנסיבות אלה, אין בידי לקבל את ההבחנה המלאכותית לה טוענים הנאשמים ולפיה יש לראות כמקשה אחת את הצו לגבי המבנה לשימור ואת הצו לגבי יתר המבנים.

לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים, דין הטענה להידחות.

סוף דבר המאשימה הוכיחה בראיות מעבר לכל ספק סביר, כי הנאשמים לא קיימו את צו ההריסה שהוטל עליהם במסגרת רע"ס 3345-09-12 מיום 13.5.14, ולא עלה בידם לעורר ספק בראיות המאשימה או להצביע על הגנה בגינה לא יורשעו ועל כן אני מרשיעה אותם בעבירות של אי קיום צו (שתי עבירות).

עוד נטען כי המאשימה עתרה להטיל עונש הגבוה פי שלושה ממקרים אחרים בהם טענה לעונש לאחר תיקון 116 לחוק, גם במקרים בהם דובר על עבירות בהקף רחב יותר, המתייחסות גם להרשעה בעבירת בניה בלתי חוקית.

הנאשמים הורשעו בפיצול דירת מגורים ל-3 יחידות נפרדות (בשטח כולל של 108 מ"ר) כאשר בנוסף הורשעו בעבירת הבניה ביחס להגדלת שטח התוספת שבהיתר בכ- 8.9 מ"ר, הפיכת חלון לדלת, בנית קירות ופיצול חצרות.

כך למשל, ברע"פ 7763-05 שאול לוי נ' מדינת ישראל, [פורסם ב"נבו"], 30.5.06 נדונו 5 סעיפי אישום, הכוללים הגדלת שטח קומת קרקע, בנית מדרגות ברזל, תוספת בניה של מדרגות ובלוקים, התקנת מעלית וכן חלוקה של מבנה לשימור ל-3 דירות.

...

הערעור נדחה, בין היתר, "לאור ההיקף הנרחב של עבודות הבניה בבניין", כאשר הוזכרה גם הסכנה הבטיחותית.

בשים לב לנסיבות המפורטות לעיל, הגעתי למסקנה כי מתחם העונש ההולם נע בין 10,000 ₪- 40,000 ₪, כמו גם התחייבות וצו איסור שימוש והתאמה.

לסיכום ולאור האמור, אני גוזרת על הנאשמת את העונשים הבאים: קנס בסך 20,000 ₪, אשר ישולם ב- 40 תשלומים חודשיים שווים רצופים החל ביום 1.5.22 ובכל 1 לחודש שלאחר מכן.

עוד נטען כי חלק מן המבנה המדובר ניבנה עוד לפני שנת 1967, כאשר האיזור היה תחת שילטון ירדני, וחלק אחר ניבנה כתוספת בשנת 2001.

עוד יוער, כי גם אם ניתן היה מבחינה בטיחותית להשאיר חלק מן המבנה על כנו, המפקח מייזל העיד כי לא רצוי להשאיר מבנה על קו אפס של כביש וכי להוציא במקרים של מבנים לשימור, יש להשאיר מרווח של לפחות 3 מ"ר. במקרה שלפנינו אין מדובר במבנה לשימור, אלא במבנה בלתי חוקי שניתן להתרשם מהתמונות שהוגשו (מ/1) כי מצבו רעוע.

לעניין זה נקבע בפסיקה (רע"פ 9908/08 גלאגל נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 23.2.2009)) כי "לפי לשון הסעיף, ניתן להוציא צו הריסה נגד מבנה שניבנה ללא היתר, כאשר לא ניתן להרשיע את הבונה בעבירה זו מחמת היתיישנות, ואין תימא לעובדה כי ניתן היה להרשיעו בגין עבירה אחרת לפי פרק י' לחוק התיכנון והבניה". עוד נקבע כי במקרה מעין זה מסור למבקשת שיקול דעת אם לנקוט בהליך של בקשה למתן צו הריסה או להגיש כתב אישום בעבירה של שימוש בבנייה שנבנתה שלא כדין (הדברים נכתבו אמנם לגבי סעיף 212 לחוק התיכנון והבנייה (כנוסחו לפני תיקון 116 לחוק), אך כוחם יפה גם לגבי סעיף 239 לחוק).

...

סיכומו של דבר: הגעתי למסקנה כי מתקיימים התנאים הדרושים למתן צו הריסה.

התוצאה התנגדות המשיב למתן צו ההריסה – נדחית.

בהתאם לסמכותי מכוח סעיף 239 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, אני מורה על הריסת המבנה.

בחוות דעתו קבע שפירא כי "מדובר בבית מהמפוארים שניבנו בשכונה במחצית הראשונה של המאה ה-20. הבית ניבנה כוילה אקלקטית עם עושר וגודש של פרטים ואורנמנטיקה, על פי תבנית של בית ליוואן. אין כל אפשרות לייצר חלוקות משנה כלשהן מאחר והבית הנו יחידה אחת. כל חלוקה לתת יחידות תיפגע בתבניתו ההיסטורית ובחזיתות שלו. חלוקות המשנה הקיימ[ו]ת היום אינן חוקיות, הנן פועל יוצא של הזנחה ושל עבירות בנייה. הן ניבנו ללא כל היתר, וללא אישור ובחינה של מחלקת השימור בערייה. חלוקות המשנה מהוות תוספות שטחים בעברות בנייה ופגעו בחזיתות המבנה ובחזותו מהרחוב. מאחר ומדובר במבנה לשימור העבודות מחייבות תיכנון רציני ומעמיק שייערך או ילווה על-ידי אדריכל שימור. תוספות החורגות מקונטור הבניין מהוות פגיעה בחזיתו של הבניין". בעדותו העיד שפירא כי הוא יועץ שימור מזה כעשרים שנה וכי עבד בעברו כראש צוות להכנת כרטסת שימור.

...

על כן, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כגוש 30514 חלקה 41 בשכונת שייח' ג'ראח בירושלים, בדרך של רישום בית משותף, בהתאם לתשריט שהוגש למפקח על המקרקעין (למעט ביחס לחלק שהחזיקה בו נתבעת 18, אשר יועבר לחזקת התובעים).

לשם רישום המבנה כבית משותף, אני ממנה את ב"כ התובעים וב"כ הנתבעים ככונסי נכסים (להלן: כונסי הנכסים).

לאחר שבחנתי את מכלול טענות הצדדים, מצאתי לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

בשנת 1963 העבירה חברת בית הדר את זכויותיה ביחידות 28 ו-29 לחברת גג בית הדר, על מנת שזו תממש את זכויות הבנייה שהיו תקפות באותה עת מכוח תכניות ביניין עיר, במתכונת של השלמת הקומה הרביעית ובניית קומה חמישית חלקית.

בשנת 2008 הוכרז הבניין כמבנה לשימור ובהתאם לכך הוטלו עליו מיגבלות מחמירות לפיהן לא תותר כל תוספת בנייה בתחומו.

...

יודגש, כי מסקנה זו אף מתחזקת בהשוואה למקרים דומים אחרים.

אם כן, המסקנה הכוללת העולה לשיטתי מן הניתוח לעיל היא כי ההסכמות העומדות בלב ההליך דנן כללו ויתור מתוחם בלבד על זכויות הבנייה המשותפות, תוך מתן אפשרות לחברות להשלים את הבנייה הנדרשת על גג הבניין בהתאם למצב התכנוני באותו מועד.

סוגיית ניוד הזכויות למגרש אחר אינה משליכה על כך. סוף דבר נוכח כל האמור, אני סבורה כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר ניתנות לניוד ולמכירה מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין.